永安地产财务收支审批制度

篇2：永安地产成本核算制度

安永地产成本核算制度

成本核算是会计核算的核心内容,为贯彻经济性原则,努力降低成本,强化成本管理,特制定本制度。

1.成本核算对象

成本核算对象就是开发项目。

2.成本核算的方法

采用品种法进行核算。品种法是指按照产品品种归集生产费用来计算产品成本的一种方法。在只有一种产品的情况下,全部费用都是生产该种产品的直接费用。在有几种产品的情况下,归集费用后对间接费用作适当分配即可计算出各种产品的总成本和单位成本。

3.成本核算的程序

直接按开发项目设成本计算单,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和基建安装工程费属于直接费用,直接分项目计入“开发成本”科目。

应由各开发项目负担的间接费用,应先在各开发项目和公共项目归集,月底按一定标准进行分摊结转。

4.成本分析

正确划分进入成本费用的界限:计入成本费用的支出范围,大致如下:土地征用及拆迁补偿费;可行性研究、勘察设计、测绘、“三通一平”等支出;固定资产的折旧费、修理费、租赁费等;计入成本费用的职工工资,按规定比例提取的福利费等;出包工程支付的工程价款;劳动保护费、劳动保险费;差旅费、办公费、职工教育经费;税金;无形资产摊销、业务招待费、技术开发费。广告费。

严格划分开发成本与期间费用的界限:开发成本是企业在土地、房屋配套设施开发过程中发生的费用,是与企业某种产品开发经营有直接联系的费用支出。而期间费用是反映企业生产经营活动中非生产性开支的经济指标,包括管理费用、财务费用和销售费用,它们不能计入开发成本。

严格划分开发成本的归属期,划分本期开发成本与后期开发成本。严格按权责发生制及收入与费用相匹配的原则确定开发成本的归属期。

将成本实际发生数与目标成本控制数,进行比较,查明完成或未完成的原因。

篇3：永安地产财务分析制度

安永地产财务分析制度

为充分发挥会计的监督职能和管理职能,考核和评价企业财务状况,特制定本制度。

1.财务分析的主要目标

主要目标是定期或不定期地向公司决策层及管理层提供相关财务分析资料和信息。

2.财务分析的主要内容

分析企业盈利能力,对比各开发项目收入、成本和利润情况,为公司以后的项目开发提供可以借鉴的资料;

分析企业偿债能力,全面、及时反映公司现有债权债务和有关事项,避免给公司带来不必要的坏账损失,为融资投资作好事前准备工作;

分析资金营运能力,正确、及时反映公司可动资金变化情况,使董事长及管理层更好地控制资金,合理安排各项目的工程款支出。

3.财务分析的具体方法

财务分析的具体方法有公式法、文字法、图形法、表格法等。应充分运用现有计算机系统进行综合的文字、表格、图形,形成有机的报告体系,以利于高效率的决策参考依据。其中公式法包括以下内容:

反映盈利能力的计算方法:营业利润率=营业利润/营业收入;资本金利润率=利润总额/资本金总额。

反映偿债能力的计算方法:流动比率=流动资产/流动负债;速动比率=速动资产/流动负债;资产负债率=负债总额/资产总额。

反映资金营运能力的指标计算方法:应收账款周转率=净销售额/应收账款平均余额。

4.财务分析报告编写

报送的财务报告,是综合反映企业一定时期财务状况和经营成果的书面文件。我公司财务报表体系如下:对外提供的财务会计报表体系:资产负债表(月、季、年);损益表(月、季、年);现金流量表(月、季、年);资产负债表附表(年)。

公司内部财务会计报表体系?定期报表:资金日报表(日);资金周报表(周);月报表(各开发项目工程成本表、部门预算执行情况表、销售收入情况表、短期负债明细表或有事项明细表)。不定期报表:活动费用预算执行报表;项目决算报表;固定资产清理报表;往来账清理报表。

报告的编写过程是对日常会计核算资料进行整理的过程,编写要求如下:便于了解,是指会计报表提供的财务信息可以为报表使用者所理解;真实可靠,为了保证会计报表指标的真实可靠、数据准确,在编制报表前应做好以下几项准备工作:确保本期发生经济业务全部入账,不能漏账、错账,更不能对凭证任意取舍或改动;对账簿记录进行认真检查,并对会计凭证有重复的进行检查以保证账证相符、账账相符;应对货币、实物资产和往来款进行全面或局部的清查,以保证账款相符,账物相符。

相关可比是指会计报表所提供的信息必须与使用者的决策需要相关联,并具有可比性;全面完整是指会计报表应反映生产经营全貌;编报及时是指会计报表提供信息是有时效性的,只有及时编制和报送,才有利于会计报表的使用。

篇4：永安地产投融资决策制度

安永地产投融资决策制度

1.投资流程:

房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动,是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功,首先必须遵循合理的投资程序,任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。安永房产的决策者们必须首先认清各个程序才能把握好不同阶段存在的风险,进而采取防范措施。具体流程如下:

第一阶段:项目可行性分析。包括寻找投资机会、筛选投资机会、可行性分析、投资决策等四个步骤。第二阶段:前期工作阶段。具体包括获取土地使用权、规划设计与方案报批、寻找合作伙伴、在谈判的基础上与各有关方面签署合作协议等。第三阶段:建设验收阶段。包括施工建设与竣工验收。第四阶段:营销管理阶段。包括物业出售或出租以及实施物业管理。

在实践中,由于开发项目和具体运作方式的差异,某些阶段在运作的时间上可能会有一定的交叉。例如根据现行法规,房地产开发投资达到一定比率后,开发商可以进行房屋预售。这样三、四两阶段就会有一定程度的交叉。

2.投资风险及其防范

房地产投资的周期性、程序性很强,在投资的不同阶段,投资者所遭遇的风险在类型和程度上是有区别的,风险防范的重点也是有异的。这些风险的特殊性要求安永决策者们必须从多种途径以特殊的措施、手段来防范投资风险。

房地产投资风险:所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式,投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策影响等特点,都可能是形成房地产投资风险的原因。主要风险类型有九种:

投资支出风险:由于房地产具有不可移动性,且受规划限制及本身结构、装修设计的影响,常具有专用性,完工后很难改建。如果投资者判断失误就会蒙受损失。经营风险:在房地产开发建设及生产与出租、出售的流程过程中的经营管理可能面临的风险。如售价、租金和空置。商业风险:即房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。融资风险:房地产的价值随着市场利率的变化而变化。根据投资价值预期年纯收益?收益还原利率?收益还原率是与市场利率呈同方向变化的,预期年纯收益一定的情况下,市场利率越低,房地产投资价值越大。购买力风险:由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少,即购买力降低,而形成的风险。市场风险:房地产市场价格水平的波动、消费市场的局限等引起投资损失。政策风险:由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。法律风险:投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。其他风险:如政治、经济因素、社会习俗等造成的社会风险,自然灾害导致的自然风险等。

房地产投资风险的控制:

把握房地产周期波动,合理选择入市的时期。受宏观经济运行周期的影响,房地产周期分为萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段,与宏观经济运行周期的波动方向一致。根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征,房地产的投资时机应选在周期复苏阶段的前期。此时比较容易筹集到资金且售价高,投资者承担的风险低;

分析房地产市场,合理预测市场需求类型和需求量。预测房地产市场需求应从宏观上分析社会经济发展水平,尤其是工业化水平和城市化水平;从微观上分析市场上一些相关因素如收入水平、人口增长、消费者爱好和供给情况等。

项目现金流量中不确定因素的控制。如房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等都是项目本身引起的,与市场体制无关。要提高项目收益,就必须提高对这些因素的控制。

房地产开发的投资组合。在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合能够降低风险。

加强建筑质量管理。施工图纸的设计必须经各级技术负责人审定签字才能交付使用;施工企业必须有与施工项目要求相适应的《资质等级证书》或《资质审查证书》,施工队伍素质必须符合要求;对建筑材料、各项施工设备、仪器进行检查、校准,保证材料合格和测量、计量方面不出现严重误差;对施工工艺规程进行监督,控制混凝土质量,对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等采取具体、有效的质量检查和评定方法;确立有关质量文件的档案制度,包括所有质量检查和检验证明文件、试验报告的汇集,以便追踪监督、管理。

房地产投资风险的转移包括契约性转移和项目资金证券化。

契约性转移:预售、预租:将价格下降、租金下降和物业空置带来的风险转移给客户、承租人;出售一定年限的物业使用权:出售一定年限的物业使用权可以把在出售期间因物业租金下跌、空置率增加的风险转移出去;项目工程出包与分包:这是指投资者与承包商签订合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。

要注意的三个问题:承包合同中必须明确规定双方权利和义务,承包费用因合同必须是经过公证的具有法律效力的协议;选择适当的合同形式,严格控制承包费用因形式不恰当、或具体条款不严密而不合理的追加,避免因此产生的建筑成本上升而引起的风险;明确经济责任,规定延误工期、建筑施工质量低下或其他违约情况的处罚办法。

项目资金证券化:随着发展,安永房产可发行证券。项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态,使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。发行股票、债券等有价证券筹集项目资金;成立房地产投资信托机构或投资基金;购买房地产保险。

最后,值得指出的是,房地产投资风险控制和转移的措施并不能完全消除投资的风险。实际上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的,没有风险的房地产是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。

3.融资决策

房地产业是典型的资金密集型产业,在生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金,离不开金融的支援和配合。安永的决策者要学会“两条腿走路”,一是从银行取得贷款,二是从资本市场直接融资,离开其中一项都不可能做大。

目前,企业融资的主要来源有:自有资金;预收账款;银行贷款;合作开发;直接融资。

篇5：永安地产项目投资操作流程

安永地产项目投资操作流程

1.投资运作流程:

2.把握投资时机要点

房地产投资时机是“见仁见智”的事,对房地产投资时机的把握,没有固定的模式,需要房地产投资者多动脑筋,充分发挥创造性,灵活掌握。下面是十点在把握房地产投资时机时应掌握的基本要点:

加强预测,只有在房地产投资时机出现之前发现它,才能及时抓住它、利用它。为了提早发现投资最佳时机,只能依靠房地产市场预测来保证实现。“凡事预则立,不预则废”,这句古语也充分说明了加强预测对房地产投资时机的重要性。抓住最佳时机进行房地产投资的实例,无一不是加强预测、准确预测、积极调查研究的结果。

创造性思维,把握最佳房地产投资时机,需要在其他投资者意识到以前来实现,即需要抢占先机。而这需要投资者进行创造性思维,不能人云亦云,追随潮流。例如:在城市里盛行四大一小(大方厅、大厕所、大阳台、大厨房、小卧室)的时候,推出跃层式住宅或半跃层式住宅就是一种创造性思维。在市场上强调即时进住的潮流中,投资开发“支撑体住宅”也是一种创造性思维。

扬长避短,每一投资者都有长处短处,每一房地产项目都有优有劣,正所谓“人无完人,金无足赤”,关键是要发挥长处,利用优点。资金雄厚者以大项目的出现为主投资时机,资金量小者应以短平快项目出现为主要投资时机。

不求全责备,每一房地产项目既有利于投资的因素,也有不利于投资的因素。投资者必须综合考虑,抓住要点,及时决策,不使房地产投资时机流失。

审时度势,机动灵活,房地产投资的环境深刻在变化着,投资者必须审时度势,及时发现有利的投资时机。房地产投资需要有明确的投资意向,以便于及时发现投资机会,利用投资机会。同时,房地产投资者要灵活掌握投资意向,以便及时地、更好地利用投资机会。

有决断魄力,发现好的投资机会不容易,而且好的投资机会稍纵即逝,所以在把握投资时机时,既需要仔细斟酌,有需要及时决断,需要在有较大风险的条件下敢于拍板。把握投资时机,最忌讳优柔寡断。

发挥智囊作用,专家学者在特定领域具有独到的深刻见解,充分利用他们的作用,是把握房地产投资时机的常用作法。

分清主次,抓住重点,有时,可供选择的房地产投资项目很多。在这种情况下,房地产投资者就应该分清主次,抓住重点,及时决策投资。切忌“贪多嚼不烂”的投资方式。如果“一视同仁”地进行投资,由于资金分散使用而使回收期拖长,必然影响到下一次投资时机的把握。

提高投资者素质,努力提高投资者素质,使自己具有房地产投资所需的多方面的知识和能力。

利用房地产价格涨落规律,房地产业发展是有周期的,它的价格是呈现周期性波动的趋势。利用这种规律,“低进高出”,即高潮中适时高价脱手,低潮时廉价吸纳。这样谁能把握时机,谁的房地产投资就能成功。