永安地产项目选择程序

篇2：永安地产土地使用权获取程序

安永地产土地使用权的获取程序

1.土地使用权的获取方式

土地使用权出让:

按照国家有关法律规定,城市规划区内的集体所有土地,经依法征用为国有土地后,该幅土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让,应按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。

土地使用权出让的报批程序:第一,市、县土地管理部门根据出让计划对土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,报同级人民政府审核。第二,按出让土地使用权批准权限,经上级土地管理部门审查后,报人民政府批准。第三,经政府批准后,由市、县土地管理部门与土地使用者正式签订土地使用权出让合同,在土地使用者支付全部土地使用权出让金后,依法办理土地使用权登记手续,核发土地使用权证。

土地使用权出让年限,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》按土地用途,对土地使用权出让的最高年限作了明确规定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科学、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

土地使用权出让方式有:协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

协议出让是指政府在出让土地使用权时,通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。主要适用于工业项目、市政项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

基本程序:申请受让者向市、县土地管理部门书面申请受让土地使用权,并提交资信资质等有关文件;市、县土地管理部门向申请受让人提供出让地块必要的资料和有关规定;申请受让人在规定时间内向土地管理部门提交土地开发建设方案和愿付土地出让金的数额、付款方式等文件;市县土地管理部门在接到前项规定的文件之日起,应在30天内做出答复,并与申请受让人进行具体协商,对不符合条件的申请人,说明情况并退回申请;经协商达成协议后,市县土地管理部门与申请受让人,签订土地使用权出让合同。

招标出让土地使用权是指,在指定期限内,有符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投某块土地使用权,由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。适用于一些大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。

基本程序:市县土地管理管理部门编制招标文件,发出招标公告或向投标者发出招标通知书;投标者到指定地点领取(购买)招标文件及有关资料;投标者按招标文件的规定,向市、县土地管理部门交付保证金(不计息,可抵充出让金),并将标书密封,在规定的时间内投入指定的标箱或送达指定的地点;市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组,通过开标、评标、决标,确定中标者,发出中标通知书,对未中标者书面通知,其投标保证金在开票后7日内退还;中标者持中标通知书在规定期限内与市、县土地管理部门签订土地使用权出让合同。

拍卖出让主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。

基本程序:市、县土地管理部门事先公告拍卖土地使用权的宗地面积、坐落、用途、使用年限、竞投报名地点、竞投日期等有关内容;竞投者持资信资质证明文件,按公告的时间、地点报名,交付竞投保证金,领取牌号参加竞投;土地管理部门在公告的时间、地点,由主持人现场公布拍卖底价,当场应价竞争,确定购买者;购买者应在规定的日期内与市、县土地管理部门签订合同。

挂牌出让,出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

注:通过以上方式取得土地使用权者,在签订出让合同时,应向市、县土地管理部门支付出让金总额10%的定金(不计息,可抵充出让金)。在签订合同60日内,土地使用者应当支付全部土地使用权出让金。支付出让金后15日内,土地使用者向市、县土地管理部门申请办理土地使用权登记,领取土地使用权证,取得土地使用权。

土地使用权出让的权利和义务包括出让主体的权利义务和受让方权利义务。

出让主体的权利和义务。权利:出让方对受让发在签订出让合同后,未按期支付全部出让金的,有权解除合同,并可请求违约赔偿;出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,有权予以纠正,并根据情节轻重给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。义务:依照合同规定,提供出让的土地使用权;出让方应向受方提供有关资料和规定。

受让方权利义务。权利:对出让方应当依照合同规定提供出让的土地使用权,如出让方不依照合同规定提供让地使用权的,受让方有权解除合同,并请求违约赔偿。义务:受让方应当在签订土地使用权出让合同后规定的期限内,支付全部土地使用权出让金;在支付出让金后应当向政府有关土管部门办理登记,领取土地使用权证,取得土地使用权;依照出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用经营土地;受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应该征得出让方同意并经政府有关部门批准,依照有关规定重新签订出让合同,调整出让金,并办理登记。

土地使用权转让:

土地使用权转让是指土地使用者将使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让的条件:必须是出让的土地使用权才能进行转让;必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用;土地使用权转让应签订合同;土地使用权转让必须办理过户登记。

土地使用权转让的原则:随之转移原则,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移;房、地产一致原则,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但作为动产转让的除外;效益不可损原则,无论是土地使用权的转让,还是地上建筑物、其他附着物的转让,都不得损害土地及其他建筑物的经济效益。

土地所有权转让方式:出售转让;交换转让;赠与转让。

土地使用权出租:

土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。出租人作为受让人与国家订立的出让合同中的权利义务不转移。

出租的条件:出租的土地使用权时国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权,只有通过有偿出让取得的土地使用权,才是一项独立的财产权利,才可以作为商品进行出租;行政划拨所得的土地使用权不是独立的财产权

利,不得任意出租;按照土地使用权出让合同对土地进行了投资开发、利用;出租人与承租人应当签订租赁合同;出租人和承租人应当依照规定办理登记。

出租的内容:出租人收取租金的权利和将土地使用权及地上建筑物等交付承租人使用须履行的义务,承租人取得土地使用权及地上建筑物等的权利和缴纳租金须履行的义务,构成了土地使用权出租的内容。

土地使用权抵押:

土地使用权抵押的含义:土地使用权抵押是指,土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。抵押的标的物包括土地使用权和地上建筑物、其他附着物等。

设定抵押权的基本要求:抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定;设定抵押合同的当事人未抵押权人及抵押人;被担保的债权;不能违反有关规定。

抵押权的处分:设定抵押权,其内容仅限于就抵押物的变卖价值优先清偿而不是取得抵押的土地使用权。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分抵押的土地使用权最普通的方法就是拍卖。

抵押权的消灭:抵押权因债务的清偿或者其他原因而消灭,应当依照规定办理注销抵押登记。这里其他原因包括:抵押权人抛弃权利;当事人之间约定消灭抵押权;设定抵押的土地灭失;抵押物归抵押权人所有。

土地使用权终止:

土地使用权终止的条件:土地使用权终止是指土地使用者停止行驶土地使用权。导致终止的原因很多,包括:土地使用权年限届满;提前收回;土地灭失;没收、抛弃等。

土地使用权终止后的注销登记:注销登记是指土地管理部门依法对土地使用权终止的土地使用证进行注销的法律行为。注销土地使用证应注意:注销登记有土地管理部门负责,即谁发证谁注销;出让合同期满,土地使用权即由土地管理部门收回,同时注销土地使用证。对该土地上的建筑物和其他附着物由国家同时无偿取得。出让合同规定必须拆除的技术设备等,受让人应当按时拆除,没有特别规定的,由土地管理部门与受让人协商处理;对提前收回土地使用权的一般采用金额补偿与土地使用权补偿,两种方式可单独使用也可同时使用。

划拨土地使用权交易:

划拨土地使用权的含义:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨所得土地除法律行政另有规定外,没有使用期限的限制。

系列建设用地的使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业应地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。

从法律上讲,划拨土地使用权,实质上是一种租赁关系。用地单位通过行政划拨取得的土地使用权,仅是有权使用,不是一项独立的财产权利,未经国家(土地所有者)同意并补办一定的手续,不得转让、出租、抵押,国家根据实际情况随时可以收回土地使用权。

转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件和程序。条件:土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用权证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;依法签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。程序:转让、出租、抵押人持土地使用权证和房屋产权证分别向市、县土地管理部门和房产管理部门提出申请划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的转让、出租、抵押许可证,不符合条件的应退回申请说明理由;转让、出租、抵押方领取许可证后拟定转让出租、抵押合同方案,报市、县土地管理部门和房产管理部门审查;转让、出租、抵押经市、县土地管理部门和房产管理部门批准后,由土地管理部门与转让、出租、抵押人签订土地使用权出让合同,并以转让、出租、抵押所获取的收益抵交土地使用权出让金,办理土地登记手续。

在一定条件下可以无偿收回划拨土地使用权。第一,土地使用者因下列情况停止使用土地的:用地者因自身发展的需要等因素而迁移;用地者因经营管理不善而解散;用地者因不符合法定成立条件或者违法经营等而被撤销;用地者因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产。第二,可以无偿收回划拨土地使用权的条件,对无偿取得的划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展的需要和城市规划的要求,可以无偿收回。收回无偿划拨的土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

2.合作建设和补地价

合作建设是指房地产开发公司与拥有土地使用权的企业合作,采用企业提高土地的使用权、开发公司提供技术资金的方式联合开发土地和房屋。

合作的方式:第一种:一方提供土地使用权,另一方提供建设资金,房屋建成后双方按一定比例分配房屋。第二种:以地折股,即原土地使用者以土地使用权作为股本,然后与需要土地的另一方建立合资公司,以合资公司的名义进行土地开发,最终产出的利润,由双方按股本比例分成。

补地价的含义包含两方面:在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者,如需改变合同规定的土地用途,在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后,应重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金。若调整的出让金高于原出让金的,超过的部分即称补地价;原属行政划拨无偿取得的土地使用权,如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租、抵押,应向当地县级以上人民政府补交出让金,或者以转让、出租、抵押所获收益抵交,补交的出让金也称补地价。

补地价的程序:向土地管理部门提出申请,详细说明改变土地使用性质或划拨土地使用权转让的原因;经审核批准后与土地管理部门签订土地使用权出让合同;补交土地使用权出让金;在规定的时间内向房地产登记部门办理土地使用权变更手续。

补交地价的确定:对于划拨土地使用权补交的地价,从理论上说是该土地出让时受让人应付的出让金。出让的协议价、招标价、拍卖价及挂牌价相差很大。选择的方式取决于政府。划拨土地使用权,通过补交地价方能转让。除特殊情况外,补交地价的原土地使用权人当然成为可转让的土地使用权拥有者。一般由政府根据类似地块的出让价制定一定的标准,再按实际情况与原土地使用权人协商确定补地价的金额。

3.安永房产土地资源获取渠道

土地资源有其特殊性,如性质、属性、权属、规划指标、地段、地理位置等都较为复杂,所以最适合安永发展战略及阶段性目标的地属于我们需要的地。

收购、置换企业,取得土地开发权;参与二、三线城市政府的旧城改造、土地整理,取得土地开发权;支持政府公共事业(道路改扩建、环保工程等政府用土地作为补偿的项目)

取得土地开发权;介入处于困境中的开发企业,可根据项目情况采用收购、控股、投资等方式直接获取开发收益;国资房产;军产房产。

公关:以社会营销的思想建立起激励机制,进行公关。

篇3：永安地产市场调研程序

安永地产市场调研程序

1.市场调研的重要性

房地产行业作为资金密集型行业,项目运作资金动辄上亿元,丝毫的马虎都可能导致严重的后果。通过市场调研使房地产投资开发商充分了解现有市场,对产品及营销策略进行评估,不断发现新的市场机会,解决面临的问题,规避市场风险;消费者的需求是不断变化的,通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。

2.市场调研的主要类型

房地产市场调查贯穿房地产经营全过程,根据目的和用途的不同可以分为:服务于房地产投资方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研。

服务于房地产投资方向决策的市场调研:

调研成果主要应用于公司的投资方向决策,指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。主要有:

宏观环境调查研究:包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。

房地产产品调查研究:在售楼盘资料统计――现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析;区域市场分析――对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析;新盘汇总分析――阶段性对新盘进行调查分析,追踪市场发展方向。

置业消费需求趋势调查研究:针对消费者需求动机、购买行为以及需求影响因素进行研究,以之作为开发商把握需求动态的依据。

品牌调查研究:品牌调查研究是品牌建设的基础。

服务于房地产项目运作的市场调研:

项目定位调查研究:针对具体楼盘项目所处的区域,通过对置业消费需求的研究,结合周边竞争项目的研究和区位特征研究,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

置业消费需求研究――了解消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获取渠道等市场信息。竞争楼盘研究――了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、优劣势、主要卖点,为楼盘定位提供参考依据。

产品测试调查研究:针对将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包括:社区配套设施与功能需求测试;建筑类型与容积率之间的匹配关系;房屋格局、面积与各功能区的分割等。

服务于市场推广与销售的市场调研:

楼盘媒体宣传分析:对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为市场竞争研究的有力补充。

销售现场调查:通过对现场拟购人群的调查,对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据;业主满意度调查:了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具体楼盘以及开发商的声誉,提高现实业主的居住满意程度,能为开发商塑造良好的品牌形象,提升消费者美誉度与忠诚度。

3.房地产市场调查的主要方式

房地产市场调查的主要方式:访问法、观察法、试验法。

访问法速度快且成本不是太高,但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法:市场调查人员要求被调查人员每人答一份卷,使个人意见表达出来;谈话法:市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话;电话法:市场调查人员借住电话来了解消费者意见,如定期询问住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。

直接观察法,派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或售楼处观察消费者选购房产的行为和要求,调查消费者对本公司的信赖程度;实际痕迹测量法:调查人员不是亲自观察购买者的行为,而是观察行为发生后的痕迹,例如比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果;行为记录法:纪录消费者的日常行为,例如观看电视节目的习惯,在什么时间段收看什么节目等。

实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上,进行实验后得出一定结果,进而对整个市场进行推测。实验的目的:了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎;了解物业价格能否被市场所接受。例如通过展销会来了解消费者的需求情况。

4.房地产市场调查的步骤和程序

一般而言,房地产市场调查的主要程序可以分为:初步调查、决定收集资料的方法、设计调查表、选样、资料整理与分析、报告的准备与提出。

初步调查:确定问题及研究的范围,并经过研究,拟定调查计划。可以分为三个步骤:情况分析:拟定调查计划之前,市场调查人员必须了解公司的产品、竞争者、销售渠道与方法、消费者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况;预备调查:对目前调查范围有关资料进行分析,分析同业与政府的资料、专家的意见等;决定研究范围。

决定收集资料的方法:资料可分为两类:初级资料(原始资料):指专为某项计划而收集或实验而得的资料;次级资料(二手资料):指原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料。次级资料的来源:政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等;同业公会、商会等职业团体,如房地产协会所公布的资料;市场研究机构所公布的资料;广告代理商及各种广告媒体所发布的资料;国内外大学的出版物;各种基金会提交的研究计划及报告;国内外公共图书馆所公布的资料;公司本身拥有的各种资料;原始资料的收集方法:访问法、观察法、实验法。

设计调查表(见〈五〉调查问卷的设计)。

选样:消费者地域的确定;对具有代表性的消费者进行抽样调查(随机抽样、计划抽样、分层抽样)。

现场调查:即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。

资料整理与分析:对资料进行编辑整理,去粗取精,去伪存真,保证资料的系统性、完整性和可靠性;进行分类编号以便于查找、归档和使用;将分类的资料进行统计计算,编制成各种计算表、统计表、统计图等;对各项资料中的数据和事实进行比较分析,得出一些可以说明有关问题的统计数据,直至得出必要的结论。

撰写和提交调查报告:撰写调查报告应做到:客观、真实、准确的反映调查结果;报告内容简明扼要,重点突出;文字精练,用语中肯;结论和建议应表达清晰,可归纳为要点;报告后应附必要的表格、附件和附图,以便阅读和使用;报告完整,印刷清楚美观。

注:以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义,在实际工作中,可视具体情况,科学灵活地安排调查工作的内容。

5.调查问卷的设计

调查问卷的构成:问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑,激发他们的参与意识;填表说明用于规范和帮助受访者对问卷的回答;问卷编号用于识别问卷、访问员、被访者地址等,可以检查访问员的工作,防止舞弊,便于校对检查、更正错误等。问卷的正文一般包括资料收集、被调查者的基本情况两部分。问卷的结尾可设置开放题,征询被调查者的意见、感受,或是记录调查情况等。

问卷设计要则。一致性原则:问卷内容应与调查所希望了解的内容向一致;完整性原则:问卷内容应能涵盖调查目的所需了解的所有内容;准确性原则:问卷应保证数据的准确性;可行性原则:问卷应保证被调查者愿意并如实回答问卷,还要保证编码、分析的可行性,被调查者所提供的回答应是可量化的;效率原则:在保证获得同样信息的条件下选择最简捷的询问方式,以使问卷的长度、题量和难度最小,节省成本;模块化原则:将问卷划分为若干个功能模块,每个模块由若干道题构成,以使问卷结构分明,便于维护与更新。

问卷设计技巧。问句的设计技巧:避免专业术语和缩略语;避免含意不清的字眼;避免提断定性的问题;避免一问多答;避免带有导向性的问句;避免使用双重否定的问句;避免敏感性问题;问句要考虑时间性;拟定问句要有明确的界限;注意提问的顺序。答案设计技巧:答案设计的基本方法:二项选择法、多项选择法、顺位法、回忆法、比较发;答案设计时应注意的事项:答案要穷尽,答案须互斥,定距、定比问题的答案设计,注释和填答案标记应恰当,避免问题与答案不一致。

篇4：房地产公司管理评审控制工作程序

房地产公司质量手册:管理评审控制程序

1.目的

通过管理评审,定期对公司的质量管理体系进行有效的评审,确保持续有效地满足标准要求。

2.范围

本程序适用于公司管理评审。

3.职责

3.1公司总经理负责主持管理评审会议,并对评审结果做出决定性意见;

3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况,组织编制管理评审报告,检查落实管理评审意见;

3.3工程部负责管理评审的组织准备工作,收集管理评审所需的资料,编制管理评审报告,组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施;

3.4各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料,实施有关的纠正和预防措施。

4.控制程序

4.1公司每年(间隔不超过12个月)组织进行一次管理评审,由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时,由公司总经理决定,增加管理评审的频次。

4.2管理评审会议准备工作

4.2.1公司总经理决定会议的召开时间,由管理者代表负责安排有关部门,进行会议资料的准备工作:

a.工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析;

b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析;

c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况;

d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告;

e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告;

f.以往管理评审跟踪措施的实施情况;

g.质量管理体系变更机会的识别;

h.改进的建议。

4.2.2工程部负责收集整理有关的评审资料,经管理者代表审阅后,于评审会一周前,连同评审会通知发至参会人员。

4.3管理评审会议

4.3.1管理评审会议由公司总经理主持召开。

4.3.2管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。

4.3.3根据各部门提供的评审资料,对以下几个方面进行评审:

a.质量体系审核的结果;

b.顾客反馈;

c.过程的业绩和产品的符合性;

d.预防和纠正措施的状况;

e.以往管理评审的跟踪措施;

f.可能影响质量管理体系的变更;

g.改进的建议。

4.3.4公司总经理对评审会议进行总结,并确定质量管理体系的改进意见和措施。

4.3.5工程部负责管理评审会议的记录并保存。

4.4管理评审报告

4.4.1工程部根据评审结果和会议记录,起草管理评审报告。

4.4.2管理评审报告的主要内容包括:

a.质量体系运行的总体情况;

b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况;

c.公司的经营状况;

d.顾客意见及处理情况的汇总分析;

e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施,以及这些措施实施和验证的要求;

f.管理评审的结论;

g.参会人员名单等。

4.4.3管理评审报告经管理者代表审核,总经理批准后进行发放,并归档保管。

4.5管理评审结果的验证

4.5.1工程部根据管理评审报告,对需要采取纠正和预防措施的问题,填写“纠正和预防措施通知单”,下发责任部门,执行《纠正和预防措施控制程序》。

4.5.2各责任部门负责制定纠正和预防措施,经工程部审核,管理者代表批准后,组织实施并验证。

4.5.3管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的,由工程部负责组织进行修改。

4.5.4对本次管理评审报告的落实情况和效果,要在下次管理评审中进行评审。

5.质量记录

5.1QR01-01管理评审报告

篇5：房地产公司资源管理工作程序

房地产公司质量手册:资源管理

6资源管理

6.1资源提供

6.1.1公司总经理确定并提供所需的资源,以:

a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性;

b、达到顾客满意。

6.1.2资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等,要合理使用资源,使其发挥最大效能。

6.2人力资源

公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发,对人力资源管理规定了相应的要求,见6.2章节《人力资源控制程序》。

6.3基础设施

1)公司所在的办公场所--办公大厦,配备了相应的通信、计算机网络、中央空调、办公家具等设施,管理人员和项目部配置了微机并安装了工作所需的软件和打印机、复印机,能很好地满足办公的需要。

2)公司设有档案室,由总经理工作部统一管理,配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料,能够满足公司开发经营的需要。

3)公司拥有多部商业用车,相关人员配备了固定电话和移动电话,能够满足公司交通和通讯的需要。

4)公司办公设备由总经理工作部统一管理,计算机和软件的使用管理见Q/TZH-WI-013《计算机管理制度》。

5)公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查,按7.4章节的有关规定执行。

6.4工作环境

1)硬件:由物业管理公司提供物业管理,为公司员工提供了舒适的工作环境。

2)软件:公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式,确保与员工进行充分交流,及时掌握人员思想动态,在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境;并严格按照国家、地方的规定,落实职工的养老保险、住房公积金等福利,解除员工的后顾之忧。

3)为确保产品的符合性,公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求,并进行必要的监控。