永安地产成本核算制度

篇2：永安地产财务分析制度

安永地产财务分析制度

为充分发挥会计的监督职能和管理职能,考核和评价企业财务状况,特制定本制度。

1.财务分析的主要目标

主要目标是定期或不定期地向公司决策层及管理层提供相关财务分析资料和信息。

2.财务分析的主要内容

分析企业盈利能力,对比各开发项目收入、成本和利润情况,为公司以后的项目开发提供可以借鉴的资料;

分析企业偿债能力,全面、及时反映公司现有债权债务和有关事项,避免给公司带来不必要的坏账损失,为融资投资作好事前准备工作;

分析资金营运能力,正确、及时反映公司可动资金变化情况,使董事长及管理层更好地控制资金,合理安排各项目的工程款支出。

3.财务分析的具体方法

财务分析的具体方法有公式法、文字法、图形法、表格法等。应充分运用现有计算机系统进行综合的文字、表格、图形,形成有机的报告体系,以利于高效率的决策参考依据。其中公式法包括以下内容:

反映盈利能力的计算方法:营业利润率=营业利润/营业收入;资本金利润率=利润总额/资本金总额。

反映偿债能力的计算方法:流动比率=流动资产/流动负债;速动比率=速动资产/流动负债;资产负债率=负债总额/资产总额。

反映资金营运能力的指标计算方法:应收账款周转率=净销售额/应收账款平均余额。

4.财务分析报告编写

报送的财务报告,是综合反映企业一定时期财务状况和经营成果的书面文件。我公司财务报表体系如下:对外提供的财务会计报表体系:资产负债表(月、季、年);损益表(月、季、年);现金流量表(月、季、年);资产负债表附表(年)。

公司内部财务会计报表体系?定期报表:资金日报表(日);资金周报表(周);月报表(各开发项目工程成本表、部门预算执行情况表、销售收入情况表、短期负债明细表或有事项明细表)。不定期报表:活动费用预算执行报表;项目决算报表;固定资产清理报表;往来账清理报表。

报告的编写过程是对日常会计核算资料进行整理的过程,编写要求如下:便于了解,是指会计报表提供的财务信息可以为报表使用者所理解;真实可靠,为了保证会计报表指标的真实可靠、数据准确,在编制报表前应做好以下几项准备工作:确保本期发生经济业务全部入账,不能漏账、错账,更不能对凭证任意取舍或改动;对账簿记录进行认真检查,并对会计凭证有重复的进行检查以保证账证相符、账账相符;应对货币、实物资产和往来款进行全面或局部的清查,以保证账款相符,账物相符。

相关可比是指会计报表所提供的信息必须与使用者的决策需要相关联,并具有可比性;全面完整是指会计报表应反映生产经营全貌;编报及时是指会计报表提供信息是有时效性的,只有及时编制和报送,才有利于会计报表的使用。

篇3：永安地产投融资决策制度

安永地产投融资决策制度

1.投资流程:

房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动,是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功,首先必须遵循合理的投资程序,任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。安永房产的决策者们必须首先认清各个程序才能把握好不同阶段存在的风险,进而采取防范措施。具体流程如下:

第一阶段:项目可行性分析。包括寻找投资机会、筛选投资机会、可行性分析、投资决策等四个步骤。第二阶段:前期工作阶段。具体包括获取土地使用权、规划设计与方案报批、寻找合作伙伴、在谈判的基础上与各有关方面签署合作协议等。第三阶段:建设验收阶段。包括施工建设与竣工验收。第四阶段:营销管理阶段。包括物业出售或出租以及实施物业管理。

在实践中,由于开发项目和具体运作方式的差异,某些阶段在运作的时间上可能会有一定的交叉。例如根据现行法规,房地产开发投资达到一定比率后,开发商可以进行房屋预售。这样三、四两阶段就会有一定程度的交叉。

2.投资风险及其防范

房地产投资的周期性、程序性很强,在投资的不同阶段,投资者所遭遇的风险在类型和程度上是有区别的,风险防范的重点也是有异的。这些风险的特殊性要求安永决策者们必须从多种途径以特殊的措施、手段来防范投资风险。

房地产投资风险:所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式,投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策影响等特点,都可能是形成房地产投资风险的原因。主要风险类型有九种:

投资支出风险:由于房地产具有不可移动性,且受规划限制及本身结构、装修设计的影响,常具有专用性,完工后很难改建。如果投资者判断失误就会蒙受损失。经营风险:在房地产开发建设及生产与出租、出售的流程过程中的经营管理可能面临的风险。如售价、租金和空置。商业风险:即房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。融资风险:房地产的价值随着市场利率的变化而变化。根据投资价值预期年纯收益?收益还原利率?收益还原率是与市场利率呈同方向变化的,预期年纯收益一定的情况下,市场利率越低,房地产投资价值越大。购买力风险:由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少,即购买力降低,而形成的风险。市场风险:房地产市场价格水平的波动、消费市场的局限等引起投资损失。政策风险:由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。法律风险:投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。其他风险:如政治、经济因素、社会习俗等造成的社会风险,自然灾害导致的自然风险等。

房地产投资风险的控制:

把握房地产周期波动,合理选择入市的时期。受宏观经济运行周期的影响,房地产周期分为萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段,与宏观经济运行周期的波动方向一致。根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征,房地产的投资时机应选在周期复苏阶段的前期。此时比较容易筹集到资金且售价高,投资者承担的风险低;

分析房地产市场,合理预测市场需求类型和需求量。预测房地产市场需求应从宏观上分析社会经济发展水平,尤其是工业化水平和城市化水平;从微观上分析市场上一些相关因素如收入水平、人口增长、消费者爱好和供给情况等。

项目现金流量中不确定因素的控制。如房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等都是项目本身引起的,与市场体制无关。要提高项目收益,就必须提高对这些因素的控制。

房地产开发的投资组合。在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合能够降低风险。

加强建筑质量管理。施工图纸的设计必须经各级技术负责人审定签字才能交付使用;施工企业必须有与施工项目要求相适应的《资质等级证书》或《资质审查证书》,施工队伍素质必须符合要求;对建筑材料、各项施工设备、仪器进行检查、校准,保证材料合格和测量、计量方面不出现严重误差;对施工工艺规程进行监督,控制混凝土质量,对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等采取具体、有效的质量检查和评定方法;确立有关质量文件的档案制度,包括所有质量检查和检验证明文件、试验报告的汇集,以便追踪监督、管理。

房地产投资风险的转移包括契约性转移和项目资金证券化。

契约性转移:预售、预租:将价格下降、租金下降和物业空置带来的风险转移给客户、承租人;出售一定年限的物业使用权:出售一定年限的物业使用权可以把在出售期间因物业租金下跌、空置率增加的风险转移出去;项目工程出包与分包:这是指投资者与承包商签订合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。

要注意的三个问题:承包合同中必须明确规定双方权利和义务,承包费用因合同必须是经过公证的具有法律效力的协议;选择适当的合同形式,严格控制承包费用因形式不恰当、或具体条款不严密而不合理的追加,避免因此产生的建筑成本上升而引起的风险;明确经济责任,规定延误工期、建筑施工质量低下或其他违约情况的处罚办法。

项目资金证券化:随着发展,安永房产可发行证券。项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态,使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。发行股票、债券等有价证券筹集项目资金;成立房地产投资信托机构或投资基金;购买房地产保险。

最后,值得指出的是,房地产投资风险控制和转移的措施并不能完全消除投资的风险。实际上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的,没有风险的房地产是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。

3.融资决策

房地产业是典型的资金密集型产业,在生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金,离不开金融的支援和配合。安永的决策者要学会“两条腿走路”,一是从银行取得贷款,二是从资本市场直接融资,离开其中一项都不可能做大。

目前,企业融资的主要来源有:自有资金;预收账款;银行贷款;合作开发;直接融资。

篇4：永安地产项目投资操作流程

安永地产项目投资操作流程

1.投资运作流程:

2.把握投资时机要点

房地产投资时机是“见仁见智”的事,对房地产投资时机的把握,没有固定的模式,需要房地产投资者多动脑筋,充分发挥创造性,灵活掌握。下面是十点在把握房地产投资时机时应掌握的基本要点:

加强预测,只有在房地产投资时机出现之前发现它,才能及时抓住它、利用它。为了提早发现投资最佳时机,只能依靠房地产市场预测来保证实现。“凡事预则立,不预则废”,这句古语也充分说明了加强预测对房地产投资时机的重要性。抓住最佳时机进行房地产投资的实例,无一不是加强预测、准确预测、积极调查研究的结果。

创造性思维,把握最佳房地产投资时机,需要在其他投资者意识到以前来实现,即需要抢占先机。而这需要投资者进行创造性思维,不能人云亦云,追随潮流。例如:在城市里盛行四大一小(大方厅、大厕所、大阳台、大厨房、小卧室)的时候,推出跃层式住宅或半跃层式住宅就是一种创造性思维。在市场上强调即时进住的潮流中,投资开发“支撑体住宅”也是一种创造性思维。

扬长避短,每一投资者都有长处短处,每一房地产项目都有优有劣,正所谓“人无完人,金无足赤”,关键是要发挥长处,利用优点。资金雄厚者以大项目的出现为主投资时机,资金量小者应以短平快项目出现为主要投资时机。

不求全责备,每一房地产项目既有利于投资的因素,也有不利于投资的因素。投资者必须综合考虑,抓住要点,及时决策,不使房地产投资时机流失。

审时度势,机动灵活,房地产投资的环境深刻在变化着,投资者必须审时度势,及时发现有利的投资时机。房地产投资需要有明确的投资意向,以便于及时发现投资机会,利用投资机会。同时,房地产投资者要灵活掌握投资意向,以便及时地、更好地利用投资机会。

有决断魄力,发现好的投资机会不容易,而且好的投资机会稍纵即逝,所以在把握投资时机时,既需要仔细斟酌,有需要及时决断,需要在有较大风险的条件下敢于拍板。把握投资时机,最忌讳优柔寡断。

发挥智囊作用,专家学者在特定领域具有独到的深刻见解,充分利用他们的作用,是把握房地产投资时机的常用作法。

分清主次,抓住重点,有时,可供选择的房地产投资项目很多。在这种情况下,房地产投资者就应该分清主次,抓住重点,及时决策投资。切忌“贪多嚼不烂”的投资方式。如果“一视同仁”地进行投资,由于资金分散使用而使回收期拖长,必然影响到下一次投资时机的把握。

提高投资者素质,努力提高投资者素质,使自己具有房地产投资所需的多方面的知识和能力。

利用房地产价格涨落规律,房地产业发展是有周期的,它的价格是呈现周期性波动的趋势。利用这种规律,“低进高出”,即高潮中适时高价脱手,低潮时廉价吸纳。这样谁能把握时机,谁的房地产投资就能成功。

篇5：永安地产资金管理程序

安永地产资金管理程序

1.制定左右决策的财务管理体系

要点1:理财渗透到开发、生产经营的每一个环节?开发任何一个项目必须以经济效益为主要的指标,决策的正确与否,开发行业比其他多数行业更重要。而做好决策,关键是算清开发各个环节中的资金运行情况,投入多少,运行时间,货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某处环节的滞留和损耗,最低收益和最高收益区间,一句话,理财活动要渗透到决策中每个环节,做到每个环节笔笔有账,任何一项活动都有可靠的依据,这是保证开发取得经济效益的必备条件。

要点2:决定各个环节预测准确性的理财?首先,对当前国家、省、市对开发行业的政策予以充分的研究和估计。其次是环境,能从总体上把握和预测自己现在开发的地点,现在和将来的环境变化和走向,并据此决定建房的档次和结构,预测房屋购买者的层次和需求,是决策和投入资产的重要环节。第三是市场需求和竞争,充分考虑当前市场对各种房屋的需求量,哪些地点和环境、户型有市场竞争力,预测投入资金回收期,也是开发决策的重要因素。

要点3:理财对资金筹集和运用方式的影响?开发资金的筹集不外自筹、集筹、贷款、发放债券和增大应付款几个方面,在这些方式中,如有较多的自有流动资金当然是适当增加应付款,而最好不要集资和发放债券,尤其是房屋开发周期长、风险大,更要谨慎行事。

要点4:理财的重要依据:市场变化?市场变化主要包括三个方面的变化:政策变化;社会各阶层的需求;普遍的收入水平。

2.安永房产资金策划的“空手道”

要点1:资金管理的原则?用“一文及十文”的思想,节约现金是最安全的。如果运作得当,销售顺利,自有资金保需?就够了,什么时候要用钱,心中应该有数。对回款的速度要有保守的估计。

要点2:“空手道”的要诀,见图1、图2

图1

避免出现问题的另一要诀是:对回款的速度要有保守的估计。一栋楼的客户中一次性付款方式的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上刚刚签约的,算下来实际上这部分只能收到销售额的15%的钱,加上一次性付款的,整栋楼卖掉之后收到的钱还不到一半。这对开发第二栋楼的影响是相当大的。有些公司的第二个项目做的不够漂亮就是这个缘故。

用钱的高峰主要在三个阶段:办土地证和销售证的时候(没有销售证难免会让客户心存疑虑,有损项目形象);封顶之前(封顶之后马上要上设备,电梯、装修等等,不准备好钱有可能直接导致停工);入伙之前(如果不与人结账,得不到承建商的配合,入伙很费劲)如果出现开盘后长期没钱交土地出让金或者是封顶之后没钱再接着盖导致工程停下来的情况,“空手道”就算失败了。

关于成本运营的两个忠告:不要小瞧回扣的利害。采购班底是应该直接向董事长汇报的,可以将压下价格省出的钱奖励给采购者以保证采购者的忠心。地产界有的公司聘请了工程测量行为作为顾问,买手的月薪开到?万元以上,可见对采购中成本控制的重视。?

可以用十套房子抵换价值一千万的装修,房子抵押给银行就可以换得七百万的现金。装修公司将房子拿去出租,租金正好可以还给银行做利息。外墙、电梯等等都可以这样做。现在大家业务不多,有业务又怕追不回款,以物换物是可令大家放心的选择。策划中最重要的就是成本和利润。把成本也转换销售,从而降低成本赢取利润。这就是以物换物思路。

3.提高安永财务管理水平的诀窍

诀窍一:紧掘两大弃取点?第一,为银行打工的弃取点,近年一些开发企业由于开发规模大,贷款长期不能归还,本息越滚越大,恶性循环,为还贷款而争扎,为银行打工。作为一个开发企业,银行贷款必须保证在一个合适的规模,在不断降低资产负债率的基础上,对于贷款额度大的单位,要压缩战线,专款专用,必须有可行的还贷计划和措施,这样的企业甚至“还贷就是效益”。企业为银行打工的弃取点应放在资金回报与贷款利息之差的比较上,如果是逆差则宁可不开发也不打工。第二,掌握资金时间价值规律,合理投入和回收资金,资金时间价值规律就是资金在不同的时间上具有不同的价值。安永决策层应该注意并运用资金时间价值规律,使资金不断增值,减少消耗。实际运用中主要在两个方面:合理投入、适时回收。合理投入,就是指在投入资金的每一环节上都要计算产出或回收的时间效益,比如此时为商品房销售旺期,且地点环境较好需求量大,则可大投快建急收,力争缩短资金回收期,减少贷款利息,争取更大效益,反之,则要观望、少投、等待市场好转,创造营销环境。适时回收主要是指已建成的商品房,在销售受阻、商品房积压的情况下,是否降价,如何降价或干脆原价等待的决策。根据未来销售收入折现值的数量与现时降价之差来衡量决策,如未来销售折现值小于现时降价销售价,则坚决降价销售收回资金,以利再战,否则,有可能越陷越深,加大损失。反之亦然。

诀窍二:列表汇总、资料分析