房屋本体公用设施维修规程制度

篇2：商业广场房屋本体公用设施维保方案

商业广场房屋本体及公用设施维保方案

一、房屋本体及公用设施维保总要求

1、根据建筑物的特点,制订详细的的维保计划和实施细则,为日常维保工作开展奠定基础。

2、定人定岗进行房屋本体查勘,确保房屋本体和公共设施的安全,正常使用。

3、严格控制维保工作时间,确保不影响正常办公活动。

4、保证维保工作质量,确保房屋本体建筑物美观耐用,延长其使用寿命。

5、建立完善的房屋本体建筑物档案。

二、房屋本体建筑物维保管理范围

根据本商业广场建筑特点,认为房屋本体建筑物维保管理主要包括以下内容:

建筑物承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶)、房屋本体的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。

公共设施的维保范围:区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、、防雷设施等。

三、业务结构

房屋本体及公用设施维保--档案管理/定期保养/日常检查/维修管理

四、房屋本体及公用设施的维保管理

1、房屋本体日常维保计划及实施方案

序号

项目

日常维保

内容

实施效果

1

房屋本体承重及抗震结构部位

根据养护计划实施保养

1)安全、正常使用;

2)功能完好。

2

外墙面

根据养护计划实施保养

无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。

3

公共屋面

每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

1)无积水、无渗漏;

2)隔热层完好无损;

3)避雷网无间断。

4

公共通道门厅、楼梯间

每周检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修补。

1)整洁,无缺损、无霉迹;

2)扶手完好,无张贴痕迹。

5

上、下水主管

每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

上、下水通畅,无渗漏。

2、公用设施日常维保计划及实施方案

序

号

项目

日常维保

内容

实施效果

1

道路、停车场

每年对行车标示翻新一次,每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

1、平整无积水无缺损完好率99%以上;

2、标示清楚。

2

本商业广场路灯

包括围墙灯、公共路灯、楼道灯,每年对灯杆刷漆一次,:每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

照明正常,根据季节和商户要求调整开关时间,完好率98%以上。

3

公共门窗、洗手间

每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。

门、窗,洗手间功能完好。

4

标示

每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

完好

5

防雷

防雷测试一年一次,每周检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

设施性能良好

6

值班室

每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。

完好

五、房屋本体档案管理

完备的档案是管理活动的基础。针对房屋本体管理,形成了一套较完善的档案管理体系。

1、档案分类

1)基础资料类:包括各种图纸、资料。

2)工作记录类:包括维修、保养记录等。

2、档案的归集

1)基础资料类应于接收物业时编号归档。

2)工作记录类应于每月终编号归档。

3、档案的使用

基础类资料应汇编成册,分发至相关部门,作为业务活动的重要参考资料。

工作记录类资料应定期归档、统计分析,作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。

六、房屋本体的维保管理

维保管理是房屋本体建筑物管理的基础性工作,主要通过下述方式开展养护工作:

1、计划性的保养管理

每年年初根据建筑物情况制订年度养护计划,每季度根据年度计划编制季度计划。

计划性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养项目,保养范围为全面养护。

2、例外保养管理

当由于气候等原因需要增加保养内容的,会启动例外保养管理机制。例外保养管理机制是针对特殊情况进行的,保养范围为专项保养。

3、日常检查

日常检查工作主要由工程技术部负责,通过日常检查收集的信息为制订养护计划提供依据。

4、房屋本体建筑物的标识管理

1)在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口灯箱。

2)本商业广场商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。

3)设置警示牌,如:“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”等。

4)设指示牌标识,并应在适当位置设置导向牌。

5、工作要求

1)做好查勘鉴定工作:为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况,管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作,以确定采取何种维修措施。

2)编制维修计划:管理公司应根据勘查结果,编制维修计划,维修计划包括施工计划、施工力量计划、材料供应计划、资金使用计划。

3)维修计划的执行和控制:配备专业的施工人员,制订完善的维修工作流程;对于较大规模的维修,采用分包方式进行。

4)商户服务部设立报修热线,随时接听商户报修电话。

5)维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场,实施维修;短时间内不能完成的,应向商户服务说明原因,并尽可能采取临时处理措施,以避免损害进一步扩大。

6、房屋本体建筑物养护规程

1)、巡查

工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况,发现问题,及时维修,并做好记录。

其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况,发现问题,及时向工程技术部报告。

2)、养护

1)计划内养护:工程技术部每年应制订总体养护计划,每月制订具体养护计划并组织实施,养护计划既要全面,又要有所侧重。

2)临时养护:遇到天气灾害等特殊情况,工程技术部应提前进行预防性养护,灾害过后,再进行修复性养护。

3)、维修

1)小修:对于一般小修业务,工程技术部应组织维修人员即时进行修复,并做好记录。

2)大中修:对于大中修业务,工程技术部应编制预算,报商户审核同意再行实施;对于紧急情况,应当采取临时处理措施,以防损害扩大。

篇3：物业公用设施及房屋本体作业指导书（7）

物业公用设施及房屋本体作业指导书(七)

1.目的

保证房屋本体,公共设施的完好。

2.适用范围

适用于本公司各管理处的公共设施以及房屋本体的公共部分。

3.定义

公用设施:除公用设备以外的物业相关配套设施,包括房屋本体的公共部分、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、室外各类照明及支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。

房屋本体的公共部分:房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋本体的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、本体上下水主管道等。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理进行不定期检查督导。

管理处

工程负责人负责计划性维修及日常工作的监督指导。

工程部人员负责设施的日常巡视检查和例行维护维修。

5.方法及过程控制

5.1每年年底应编制下一年度《公共设施、房屋本体年度检修计划》,明确项目及工

程预算、计划完成时间等,经管理处负责人审批后,并上报品质管理部备案。

5.2公共设施及房屋本体责任人每月巡视小区红线内房屋本体一次;公共设施及外墙有大理石或瓷砖部位,要求每周巡查;发现问题及时上报和处理,解除安全隐患,并认真记录填写《设备设施巡视记录表》。

5.3公共设施及房屋本体责任人巡视中发现的问题上报管理处工程负责人,由管理处

工程负责人依据发现问题做出维护修缮工作安排。特殊或重大问题应及时上报

经理,并以书面形式知会公司品质管理部,确定维修方案、施工方式后,由管

理处组织实施。

5.4对公共设施及房屋本体在保修期内的问题,由管理处工程负责人协调施工单位维

修;对于超出保修期的,管理处合理安排自修或委托他方维修,并在《设备设

施保养检修记录表》中做好记录。

5.5露台、屋顶、阳台、外墙、窗台、窗口、卫生间防水,渗水,漏水在保修期内的,及时通知地产公司维修中心及时处理解决,物业管理处协助监督与跟踪。保修期以外的需联系专业防水补漏公司查明原因后处理解决,并做好与客户的协调工作。

5.6电梯间,楼梯间,公共走道的墙面、台阶等设施应当至少每三至五年修缮粉刷一次,房屋的天面和外墙应至少每十年修缮粉刷一次。所需费用的支付依照《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》执行。

5.7沟井渠道,侧石,公园椅,旗杆,大型路灯每年至少进行一次油漆翻新,或彻底清洁。木铁围栏,围墙及护栏至少每三至五年油漆翻新一次。

5.8防火通道的楼梯扶手、护栏、闭门器,防火门,每月进行一次检查,整修发现的问题,填写《设备设施保养检修记录表》。防火通道的楼梯扶手、护栏、防火门,每三年至少粉刷一次。强电井,弱电井每半年进行一次整修及清理。

5.9业主装修过程中,公用设施及房屋本体的管理依照《装修管理控制程序》执行。

6.相关文件

TJzzWY7.2.1-K01《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》

TJzzWY8.2.3-G01《装修管理控制程序》

TJzzWY7.5.1-G01《公用设备设施管理控制程序》

7.质量记录

TJzzWY7.5.1-G01-F1《设备设施巡视记录表》

TJzzWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

TJzzWY7.5.1-G01-F6《公共设施、房屋本体年度检修计划》

篇4：物业房屋本体及公用设施管理要求

物业项目房屋本体及公用设施管理要求

1、制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。

2、定期进行房屋查勘。确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

3、规范二次装修,全程跟踪监督。

4、编制详细的、符合行政办事中心及会议大厦物业和东莞气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。

5、严格制定维修养护工作时间,在不影响用户活动、办公、交流的前题下开展维修养护工作,并确保人员和财产的安全。

6、严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作,确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。

7、严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作,确保装饰工程的持久性和完好性。

8、以养护为目的,以维修为手段,确保维修养护的及时性,发现问题立即处理,消除隐患。

9、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。

10、各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场、道路等状况的巡查,发现问题及时报告工程技术部补修(单项费用超过3000元的工程书面报机关事务局协调处理),做到"零修不过夜",中修不超过72小时,大修有计划。

1l、对于需分承包的维修项目,严格进行分承包商评审,严格监督施工,保证维修质量。

12、定期检查所有标志,损坏或脱落的标识类标志,在发现后24小时内予以修复。

13、物业服务中心经理每年就物业房屋的使用维修情况,做出管理报告。

收银制度

篇5：Z商业中心房屋本体公用设施维修方法

商业中心房屋本体公用设施的维修方法

1、维修目的:使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,方便用户。

2、维修原则:

(1)坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常动作的前提下,注意节约维修材料;

(2)修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致原则;

(3)为业主(用户)提供方便的原则。

3、维修依据:

(1)符合维修方案或设计图纸的要求;

(2)符合《房屋维修工程质量检验评定标准》有关条款标准.

4、各项维修项目的标准

(1)地基基础:

A、如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落:

a、将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、松酥的部分清除;

b、用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口做成斜坡,以利泄水;

c、恢复勒脚饰面。

B、如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降:

a、如不严重,应做好巡查和记录;

b、如有扩展趋势,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定;

c、如情况较严重,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定。

(2)梁、柱、板主体

A、露筋:

a、将露筋部位的松散层凿除,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;

b、用钢丝刷清洁干净;

c、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层;

d、用高标号水泥砂浆修复,如有需要还需按要求恢复饰面。

B、有裂缝:参考《住户室内维修标准》中"楼面裂缝"的维修程序进行维修。

C、有孔、洞:

a、将孔、洞周边已松散的砼凿除,并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉;

b、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞;

c、充分喷水湿润孔、洞内壁;

d、如小孔、洞,则先涂刷一层素水泥浆,然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光,如果孔、洞大,则在涂刷完一道素水泥浆后,用比原先(梁、或柱、或板)的标号高一等级的细石砼嵌填饱满,并养护好。

D、破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超过规定范围)。属于此种情况时,应立即通知管理处,请有关专业技术人员到场鉴定后,作出修缮或加固方案,再进行修复。

(3)墙体:墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后,表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀,以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定,裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还在发展时,一般先做地基、基础加固处理,后做砌体裂缝等的维修)。

A、裂墙:

a、先将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿至结实层,凿槽成外八字形;

b、用钢丝刷扫清槽内杂物,然后充分喷水湿润;

c、均匀地涂刷一道素水泥浆;

d、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝、抹平;

e、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

B、砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损:

a、先将酥碱或破损部分的砖块轻轻挖掉,并清扫干净浮动灰土;

b、充分喷水湿润破损面;

c、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。

C、墙体室外饰面缺损:

a、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;

b、用钢丝刷清扫干净浮动灰土;

c、充分喷水湿润破损面;

d、用1:3的防水水泥砂浆填平,然后修复饰面。

D、外墙渗水:

a、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的,应先将缝清洁,然后用水泥砂浆重新嵌补密实,并勾成向下卸水斜缝;

b、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌灰,内外留有卸水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并有水泥砂浆填实;

c、在外墙渗水部位采用"一布四胶"喷浆或刷浆修理,具体做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层;

d、外墙渗水面积较大时,先将饰面铲除,然后涂1-2道胶质防水涂料,在最后一道胶未干时,即用水泥砂浆按平,再修复饰面;

e、墙、板接通处渗水,可用预制氯乙烯胶泥嵌缝,先开凿,然后清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条件外用水泥砂浆勾缝和封闭;

f、用氯丁防水胶在室内修补,将渗水处的内饰面层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶水泥砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层,在基层上涂刷2-3道氯丁胶,在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平,再修复饰面。

(4)顶棚:参照《住户室内维修标准》中"顶棚抹灰层(饰面)脱落"维修程序进行维修。

(5)楼梯间:

A、踏步缺损

a、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层;

b、用钢丝刷清扫干净浮土;

c、充分喷水湿润;

d、均匀地涂刷一道素水泥浆;

e、用1:3水泥砂浆做好基层;

f、修复饰面。

B、栏板缺损

如为砼或砌块栏板可参照(2)和(3)相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板,检修程序如下:

a、如不能修复,应及时更换新配件;

b、使栏板、梯板、扶手连接牢固;

c、修复栏板饰面(如油漆、乳胶漆等)。

C、扶手

a、如不能修复,应及时更换新配件;

b、使之与栏板连接牢固;

c、修复饰面(如漆面、乳胶漆等)。

(6)门、窗:参照《住户室内维修标准》中有关"门、窗维修程序"执行。

(7)屋面避雷设施

A、锈蚀:

a、用砂纸除锈;

b、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;

c、如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。

B、连接部位断开:

a、除锈清洁后,焊接牢固;

b、刷两道防锈漆。

(8)屋面隔热层、防水层

A、隔热层缺损:及时更换,用1:3水泥砂浆嵌缝。

B、屋面漏(渗)水(刚性屋面):

a、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水;

b、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理;

c、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂等。

d、檐沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

(9)屋面水池(箱)

A、渗漏:

a、先将水池(或水箱)四壁清洗干净;

B、做一布四胶防水层(或其它材料做防水层),外涂一层水泥防水层,再用1:3水泥砂浆做保护层。

B、水池(箱)检查口盖缺损:

a、应立即维修,并加锁;

b、刷两道防锈漆,并定期检查。