房屋本体设施维修保养工作程序
房屋本体设施维修保养工作程序
1房屋本体及公共设施维修养护管理程序
2业主(住户)有偿维修管理程序
2.1由业主(住户)向管理处大堂值班经理提出报修申请。
2.2客户服务部填写《维修登记表》,发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。
2.3工程维修主管或班长派工,并填写《业主报修委托单》相应内容。
2.4维修工带上《业主报修委托单》,10分钟内准备好工具箱,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干,干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修,首先按门铃(敲门),向业主(住户)出示工作牌,使用上门维修的礼貌用语,查看现场后,根据《室内维修服务收费标准》向业主(住户)报价,经业主户同意后进行维修。
3修过程必须遵守操作规范,注意安全。
3.1维修完毕,请业主(住户)验收,对业主(住户)不满意之处应尽力改善,验收后,请业主(住户)在《业主报修委托单》上签下意见并签名。
3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。
3.3由客户服务部预约业主(住户),并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。
3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部,《业主报修委托单》(一式两联)分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。
4一般维修工程管理程序
4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时,均有责任填写《故障报修单》,交工程部值班人员及时处理。
4.2如该维修工程项目尚在保修期内,由工程部主管联系保修单位修复处理。
4.3如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意,做外委工程处理。
4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维修项目的归属,填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并经相关部门审批通过。
4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后,通知维修班长,由维修班长填写《工程维修派工单》。
4.6维修工准备好材料、工具,在规定时间内赶赴故障地点开始维修,需要技术指导时,由班长向工程部主管提出请求。
4.7维修工程遵守操作规程文明施工。
4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容,并将该单交维修班长。
4.9由维修班长确认维修效果后,将《工程维修派工单》归档。
5维护保养工程管理程序
5.1每年12月初由工程部主管组织,会同客户服务部,有必要时也请公司品质部专业工程师参加,对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查,以确定下年度维护保养工作的重点。
5.2根据每年一次的综合检查结果,由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。
5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划,并报管理处主任审批通过。
5.4如该维修工程项目尚在保修期内,由工程部主管联系报修单位处理修复。
5.5如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意,做外委工程队处理。
5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维护保养项目的归属,由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并经相关部门审批通过。
5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。
5.8工程部主管确认维护保养效果,并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。
6房屋本体及公共设施维修养护原则
6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
6.3为业主(住户)提供方便的原则。
7房屋本体及公共设施维修保养的依据
7.1符合维修方案或设计图纸的要求。
7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。
8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准
序号项目标准检查、保养内容与周期
1地基基础
观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。
每年进行一次全面观测,发现问题报告开发商和上级主管单位
2梁、柱、板主体
无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等。
发现问题随时修补,每年进行一次全面检查。
3墙体、墙面(大理石、瓷面砖、喷涂)
喷涂均匀,饰面板(砖)安砌贴牢
每年全面检查一次,大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次,室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次
4顶棚
抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查修补刷漆一次。
5楼梯、扶手
无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。
6公共门窗:防火门窗:铝合金窗、百叶窗
牢固、平整、美观,无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。
发现问题按原样及时修复,1年全面检查和保养一次,木门窗2年油漆一次。
7层面隔热层、防水层
层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无积水,层面出入口完好,隔热层无缺水现象。
每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
8水箱、水池
完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封
每月检查一次,发现问题及时修复,每半年清洗一次水箱
9天面扶栏、避雷带、公共防盗网
无破损、变形,无明显锈蚀
每半年检查一次,发现问题及时修补,每两年油漆一次。
10消防设施(消防栓、消防
管、消防阀)
无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。
保养规定”执行,消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。
11公用电器
楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。
15天检查一次,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修
12电子对讲门
对讲功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁、拉手完好。
每周检查一次,每半年保养一次,每2年刷一次漆
13信报箱
箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%
每月检查一次,每年刷一次漆(如需要)
14房屋标识(栋号、单元号、楼层号)
字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。
喷涂字每年按原样重喷写一次,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。
15散水坡、雨檐台、连廊
与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。
每季度检查一次,保持上下水管畅通,避免积水渗楼板,随时检查,发现问题及时修复。
16楼板、地面砖
无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整无破损,楼板、地面砖上无水泥渣。
发现问题及时修复,每年全面检查一次
17通风口
无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况
每季度检查1次,每次雨季前检查一次,发现问题及时维修。
18上、下雨污水管
无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道口完好,无裂缝、破洞。
每月检查一次,每次雨季前检查一次,发现问题立即修补。
19设备房(水泵房、配电房、
电梯房)
通风良好,无渗漏水、漏电现象,绝缘胶地板无破损,管理制度齐全,标识清楚,有足够的照明应急灯、消防灭火器,配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面(距地1米高),水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆,地面尽量贴瓷片。
每月全面检查一次,平时发现问题立即修补,
每年对设备房刷一交漆。
室外公共设施维修养护周期及质量标准
序号项目标准
检查、保养内容与周期
1室外建筑小品、标识牌
完好率100%,符合安全要求,标识
牌齐全醒目
是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新,要求每周检查1次
2道路
整体要求路面平滑,无明显坑洼、破损,轻微破损面积每处不超过0.1平方米,边角整齐无缺口
随时检查,发现问题
随时修补
3水泥路面
人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积,每500平方米内,累计不超过1平方米,路面积留水泥渣等体积不超过1.5
篇2：SD大厦安全施工防护管理程序控制规程制度
赛迪大厦安全施工防护管理程序控制规程
1.目的
强化安全操作,严防事故发生。
2.范围
适用于项目执行部各种操作的安全防护。
3.职责
项目执行部所属工程部在施工作业时,必须按《工程部工作手册》中有关安全施工防护规程执行,切实做好安全防护工作。
4.程序
4.1工作人员严格遵守各项规章制度和操作规程,加强业务培训,强化安全操作意识。
4.2加强大厦及社区内各部位巡视,发现事故隐患,及时采取措施消除隐患。
4.3蹬高作业
4.3.1蹬高作业时要系好安全带,必须有监护人。
4.3.2使用梯子时,要有人监护,确保梯子的可靠性,防止摔伤和砸伤他人。
4.3.3在顶棚内工作时应核查清楚横梁或龙骨的承重,严禁在活龙骨、支龙骨上操作。
4.3.4在顶棚内操作时应保护好电线管路、空调管路、消防线路、喷洒管路,防止电气短路或跑水事故发生。
4.4工作中注意安全用电,停电作业要验电,使用合格的试电笔,确认无电后方可拆接电源,带电作业要有监护人。
4.5检查管路和阀门时,无论是停气、停水都要先验明是否真正关停,并且松半扣试压,挂相应标识牌加以确认,严禁带压操作。
4.6电梯、锅炉等特殊工种操作,必须由持证人员进行。
4.7各作业管理人员负责做好工作记录。
5.监督执行
工程部经理监督执行
6.支持和相关性文件
JC/GZA06-1998(1)《工程部工作手册》
篇3：商业广场房屋本体公用设施维保方案
商业广场房屋本体及公用设施维保方案
一、房屋本体及公用设施维保总要求
1、根据建筑物的特点,制订详细的的维保计划和实施细则,为日常维保工作开展奠定基础。
2、定人定岗进行房屋本体查勘,确保房屋本体和公共设施的安全,正常使用。
3、严格控制维保工作时间,确保不影响正常办公活动。
4、保证维保工作质量,确保房屋本体建筑物美观耐用,延长其使用寿命。
5、建立完善的房屋本体建筑物档案。
二、房屋本体建筑物维保管理范围
根据本商业广场建筑特点,认为房屋本体建筑物维保管理主要包括以下内容:
建筑物承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶)、房屋本体的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。
公共设施的维保范围:区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、、防雷设施等。
三、业务结构
房屋本体及公用设施维保--档案管理/定期保养/日常检查/维修管理
四、房屋本体及公用设施的维保管理
1、房屋本体日常维保计划及实施方案
序号
项目
日常维保
内容
实施效果
1
房屋本体承重及抗震结构部位
根据养护计划实施保养
1)安全、正常使用;
2)功能完好。
2
外墙面
根据养护计划实施保养
无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。
3
公共屋面
每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
1)无积水、无渗漏;
2)隔热层完好无损;
3)避雷网无间断。
4
公共通道门厅、楼梯间
每周检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修补。
1)整洁,无缺损、无霉迹;
2)扶手完好,无张贴痕迹。
5
上、下水主管
每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
上、下水通畅,无渗漏。
2、公用设施日常维保计划及实施方案
序
号
项目
日常维保
内容
实施效果
1
道路、停车场
每年对行车标示翻新一次,每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
1、平整无积水无缺损完好率99%以上;
2、标示清楚。
2
本商业广场路灯
包括围墙灯、公共路灯、楼道灯,每年对灯杆刷漆一次,:每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
照明正常,根据季节和商户要求调整开关时间,完好率98%以上。
3
公共门窗、洗手间
每周巡视检查一次,发现问题,及时处理:小修及时修复。
门、窗,洗手间功能完好。
4
标示
每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
完好
5
防雷
防雷测试一年一次,每周检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
设施性能良好
6
值班室
每天检查一遍,发现问题,及时处理:小修及时修补。
完好
五、房屋本体档案管理
完备的档案是管理活动的基础。针对房屋本体管理,形成了一套较完善的档案管理体系。
1、档案分类
1)基础资料类:包括各种图纸、资料。
2)工作记录类:包括维修、保养记录等。
2、档案的归集
1)基础资料类应于接收物业时编号归档。
2)工作记录类应于每月终编号归档。
3、档案的使用
基础类资料应汇编成册,分发至相关部门,作为业务活动的重要参考资料。
工作记录类资料应定期归档、统计分析,作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。
六、房屋本体的维保管理
维保管理是房屋本体建筑物管理的基础性工作,主要通过下述方式开展养护工作:
1、计划性的保养管理
每年年初根据建筑物情况制订年度养护计划,每季度根据年度计划编制季度计划。
计划性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养项目,保养范围为全面养护。
2、例外保养管理
当由于气候等原因需要增加保养内容的,会启动例外保养管理机制。例外保养管理机制是针对特殊情况进行的,保养范围为专项保养。
3、日常检查
日常检查工作主要由工程技术部负责,通过日常检查收集的信息为制订养护计划提供依据。
4、房屋本体建筑物的标识管理
1)在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口灯箱。
2)本商业广场商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。
3)设置警示牌,如:“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”等。
4)设指示牌标识,并应在适当位置设置导向牌。
5、工作要求
1)做好查勘鉴定工作:为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况,管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作,以确定采取何种维修措施。
2)编制维修计划:管理公司应根据勘查结果,编制维修计划,维修计划包括施工计划、施工力量计划、材料供应计划、资金使用计划。
3)维修计划的执行和控制:配备专业的施工人员,制订完善的维修工作流程;对于较大规模的维修,采用分包方式进行。
4)商户服务部设立报修热线,随时接听商户报修电话。
5)维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场,实施维修;短时间内不能完成的,应向商户服务说明原因,并尽可能采取临时处理措施,以避免损害进一步扩大。
6、房屋本体建筑物养护规程
1)、巡查
工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况,发现问题,及时维修,并做好记录。
其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况,发现问题,及时向工程技术部报告。
2)、养护
1)计划内养护:工程技术部每年应制订总体养护计划,每月制订具体养护计划并组织实施,养护计划既要全面,又要有所侧重。
2)临时养护:遇到天气灾害等特殊情况,工程技术部应提前进行预防性养护,灾害过后,再进行修复性养护。
3)、维修
1)小修:对于一般小修业务,工程技术部应组织维修人员即时进行修复,并做好记录。
2)大中修:对于大中修业务,工程技术部应编制预算,报商户审核同意再行实施;对于紧急情况,应当采取临时处理措施,以防损害扩大。
篇4：消防主机维修保养操作程序制度
消防主机维修保养操作程序
1.目的
保持设备性能,确保消防系统动作正常。
2.范围
适用于z酒店物业各项目工程维修管理。
3.职责
3.1控制中心值班员负责24小时对消防主机与联动柜监视与操作,及时将设备的异常状况记录,并告知设备责任人处理。
3.2设备责任人应每天对消防主机与联动柜进行巡视,对发现或被告知的问题及时处理或通知服务供方处理。
3.3维修主管负责对设备责任人日常工作行为进行监督。
3.4各项目经理负责对安全部、维修部、服务供方的作业行为进行协调、指导与监督。
4.方法和过程控制
4.1设备责任人以及控制中心值班员每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询,以便随时了解报警情况。
4.2控制中心值班员发现报警时按有关程序操作,当某点或某回路发生故障或误报且又不能复位时,应通知设备责任人处理,并及时上报维修主管并记录。
4.3控制中心值班人员交接班时,须查询最近一次发现报警的时间和地点,以及当值期间消防主机、联动柜的运行情况,并做好记录。
4.4保养、维修
4.4.1设备责任人在对主机及联动柜进行保养、维修工作时若影响正常运行或更换较大配件时,需经部门经理同意后,方可进行。
4.4.2控制中心温度须控制在40以下,湿度须控制在80%以下,以确保消防主机、联动柜能正常工作。
4.4.3控制中心值班员每天应对消防主机、联动柜进行表面清洁,并做好记录。
4.4.4每月一次由设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁,并做好记录。
4.4.5每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试,不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修,并做好记录。
4.4.6每一季度由设备责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行清扫、紧固,并做好记录。
4.4.7由维修主管负责确定需更换、维修的元器件,报经理审批后统一购买购买,并由设备责任人或服务供方维修或更换,设备责任人须做好记录。
篇5：Z酒店营业场所设施的日常维修程序
酒店营业场所设施的日常维修程序
一、维修任务来源
1、各部门送来的工程维修单。
2、紧急情况下电话或口头申请,紧急情况一般包括:跑水、停电、漏电、无水及威胁客人安全等问题。
3、维修人员在巡视过程中发现的重大问题。
二、维修单的处理
1、维修单送工程部后,由接单员按部门进行登记后,放入待修板中。
2、维修人员从待修板中取出工作单后,到现场进行维修,并以此为打开客房及进入餐厅的依据。
3、对注于“急”字样的维修单,维修人员应优先处理,对客人提出的维修申请,应在15分钟内到达现场。
4、对于紧急情况,如在工作室待命,立即出发,如不在工作室,正在干别的工作,现场应做应急处理,再处理紧急情况。
5、维修单处理完毕后,应请申请部门验收,并在接收人一栏,由领班以上人员签字。
制度专栏
