中央空调维修保养标准作业规程制度（3）
中央空调维修保养标准作业规程(三)
1.0目的
规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
3.2机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3.3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3.4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
4.0程序要点
4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定
4.1.1每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则:
a)中央空调使用的频度;
b)中央空调运行状况(故障隐患);
c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容:
a)维修保养项目及内容;
b)具体实施维修保养的时间;
c)预计费用;
d)备品、备件计划。
4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养
4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动,如是否松动,如是则应整修。
4.4.4检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。
4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。
4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。
4.4.7拧紧所有紧固件。
4.4.8清洁整个冷却塔外表。
4.5风机盘管维修保养:冷却技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养
4.5.1每周清洗一次空气过屡网,排除盘管内的空气(不定期)。
4.5.2检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂,如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。
4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
4.5.6拧紧所有紧固件。
4.5.7清洁风机盘管外壳。
4.6冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。
4.6.1柜式蒸发器维修保养:
a)每周清洗一次空气过滤网;
b)清洁蒸发器散热片;
c)清洁接水盘。
4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):
a)配制10%的盐酸溶液(没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);
b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗,清洗时间为12小时;
c)酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗三次以上;
d)全部清洗完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修;如漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。
4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
4.7.1电动机维修保养:
a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应进行干燥处理或修复;
b)检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;
c)检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。
4.7.2水泵维修保养:
a)转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;
b)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期)。
4.7.3检查弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期-)。
4.7.4清洗水泵过滤网。
4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
4.7.6清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。
4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养。
4.9.1节制阀与调节阀的维修保养:
a)检查是否泄漏,如是则应加压填料;
b)检查阀们开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;
c)如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;
d)检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。
4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养:
a)干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器;
b)电磁调节阀、压差调节阀:
--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀,压差调节阀;
--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄漏则应加压填料。
4.10检查、控制部分维修保养:制冷技工每半年对
检测、控制部分进行一次保养
4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:
a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;
b)送检温度计、压力表合格后方可再使用;
c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;
d)检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。
4.10.2控制部分维修保养:
a)清洁控制柜内外的灰尘、赃物;
b)检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;
c)交流接触器维修保养:
--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;
--清洁铁芯上的灰尘及赃物;
--拧紧所有紧固螺栓。
d)热继电器维修保养:
--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的应更换;
--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。
e)自动空气开头维修保养:
--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应烘干处理;
--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;
--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f)信号灯、指示仪表维修保养:
--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;
--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应更换。
a)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查两者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;
b)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修。
4.11压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养
4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.11.2检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。
4.11.3具体检查压缩机如下参数:
a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上);
b)压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);
c)压缩机油压(正常10-15kgf/cm2);
d)压缩机外壳温度(正常85℃以下);
e)吸气压力(正常值4.9-5.4kgf/cm2);
f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)
g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动;
h)检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。
4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。
4.13对于计划中未列出的维修保养工作,应油机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发行的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。
4.14中央空调因维修保养等原因需停用时,应由机电维修部主管填写《停用申请表》经主管经理批准后通知公共事物部,由公共事物部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。
5.0记录
6.0相关支持文件
篇2：电梯日常维修保养标准作业规程制度（3）
电梯日常维修保养标准作业规程(三)
1.0目的
规范电梯维修保养工作,确保电梯各项性能完成。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。
3.2机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。
3.3电梯管理员负责电梯的日常维修保养。
3.4公共事物部负责向有关用户通知电梯停用的情况。
4.0程序要点
4.1《电梯保养年度计划表》的制定
4.1.1每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报公司审批。
4.1.2制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是:
a)电梯使用的频度:
b)电梯的运行状况(故障隐患);
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)
4.1.3《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容:
a)维修保养项目及内容;
b)备品、备件计划;
c)具体实施维修保养的时间;
d)预期费用。
4.2电梯管理员进行电梯维修保养时,应按《电梯维修保养年度计划表》进行。
4.3电梯维修保养安全操作
4.3.1维修保养前的安全准备工作
a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;
b)关好厅门,不能关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;
c)有人在轿顶上做检修工作时,必须按下轿顶修箱上的检修开关,关好厅门。
4.3.2检修过程中的安全注意事项:
a)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;
b)人在轿顶上工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫干净,以防滑倒;
c)人在轿顶上准备开动电梯观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,末经许可不准开动电梯;
d)禁止在井道内和轿顶上吸烟;
e)检修电器部件是时尺可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时,应预防触电,并应有监护人、必备的工具和材料,特别应注意电梯突然启动运行;
f)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒;
g)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身,严禁维修人员两只脚站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;
h)底坑深度超过1。5M的,应使用梯子上下,禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后,应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;
i)应尽量避免在井道内上下同时作业,必须同时作业时,下方作业人员应戴上安全帽;
j)检修末完,检修人员需暂时离开现场时,应做到:
--关闭所有厅门,暂时关不上的必须设置明显标示物,进行安全围档,并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌,并派人看守;
--切断电梯总电源开关;
--排除热源,如烙铁、电焊、喷灯等。
k)检修保养工作结束后应做到:
--将所有开关恢复到原来状态,检查工具、材料有无遗落有设备上;
--清点工具、材料,打扫工作现场,摘除悬挂的告示牌;
--送电试运行,观察电梯运行情况,发现异常及时整改;
--通知有关人员电梯恢复正常运行。
4.4电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查),电梯的大中型修理由外委完成。
4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查,对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目一次性进行,也可以对小区内所有电梯分项目进行保养
4.5.1检查拽引机和减速箱有无异常响声,如有则应对拽引电动机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮杆润滑油。
4.5.2检查拽引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,如有则应更换弹性圈,检查拽引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。
4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍,否则应加润滑剂,检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。C。
4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则更换。
4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好列油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物,如末在正常位置则应扳回。
4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻,如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油,安全钳楔块与导轨的间隙应为2-4MM。安全钳钳口应清洁无油污。
4.5.8清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器继电器;检查熔断器有无人松动、发热现象,如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。
4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象,如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞,如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好,否则应擦拭或修理。
4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。
4.5.11检查各厅门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效的应及时更换。
4.5.12检查自动门传动机构,[安全触板传动机构是否正常,各部位螺钉、定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏,要求门刀距厅门地坎5-8MM,运行中门刀不能碰门轱辘,门刀与门轱辘间隙为3MM,厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油,保证转动灵活自如,安全触板动作
灵敏可靠。
4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒),缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨胀则应更换。
4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠,对不符合要求的要调整或更换,对传动部位应加润滑油。
4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油盒。
4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。
4.5.17检查拽引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相应调整。
拽引轮绳槽应清洁无油污。
4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。
4.5.19做好中间接线盒外部清洁,紧固各端子板压线螺母。
4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试,此项工作每年12月上旬以前完成
4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。
4.6.2检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。
4.6.3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。
4.6.4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500+50MM,超过规定的应予以截绳。
4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4MM),试验安全钳动作是否灵敏可靠,如不满足要求则应作机械调整。
4.6.6清洁机械选层器,对各转动部位加润滑油,损坏的元器件应予以更换。
4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块,调整好门机速度。
4.6.8调整倚轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8MM。
4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链,运行时应无撞击声。
4.6.10加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传动部分应灵活。
4.6.11对终端限位开关做越和试验,其越程距离为上下端站地坎以远150-200MM。
4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5Mひ以上,其余电气线路应在0.25Mひ以上,电气设备的金属外壳对地应在4Mひ以上,如果达不到要求则应进行干燥处理。
4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常,如果不行则应更换。
4.7每次电梯维修保养时间不允许超过8小时,若要超过8小时,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》,经主管经理批准后方可延时。
4.8对于计划中末列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。
4.9电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。
4.10电梯停用管理
电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经主管经理批准后通知公共事务部,由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用,应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。
5.0记录
6.0相关支持文件
篇3：供配电设备设施的安全操作标准作业规程制度
供配电设备设施的安全操作标准作业规程
1.0目的
规范供配电设备设施的操作程序,确保正确、安全的操作供配电设备设施。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。
3.0职责
3.1机电维修部主管/变配电房组长负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的执行情况。
3.2变配电室值班电工负责供配设备设施的操作。
4.0程序要点
4.1安全操作注意事项
4.1.1操作高压设备设施时,必须带绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。
4.1.2操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、带棉纱手套、避免正向面对操作设备
4.1.3严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件:
a)有监护人:
b)工作场地空间足够,光线足够;
c)所用工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等);
d)工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。
4.1.4自动空气开关跳闸或熔断时,应查明原因并排除故障后,再行恢复供电。不允许强行送电,必要时允许试送电一次。
4.1.5电流互感不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。
4.1.6变配电房拉、合闸时,应一人执行一人监护。
4.2供配电设备设施操作
4.2.1配电变呀器停电的操作要领:
a)拉开各低压出线开关;
b)拉开低压总开关;
c)拉开配电变压器高压侧开关。
4.2.2自发电停电的操作要领:
a)拉开发电机配电柜总开关;
b)关掉发电机控制电源。
4.2.3配电变压器送电的操作要领:
a)合上配电变压器高压侧开关;
b)合上低压总开关;
c)合上各低压出线开关。
4.2.4自发电送电的操作要领:
a)合上发电机控制电源;
b)合上发电机配电柜总开关。
4.2.5在配电变压器上工作前,操作要领如下:
a)拉开高、低压两侧电源;
b)验电,确认无电;
c)两侧分别挂三相短路接地线;
d)高安全围栏,挂上:“有人工作,禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。
4.2.6在配电柜开关上工作前,操作要领如下:
a)拉开开关、有明显的开路点;
b)验电,确认无电
c)挂三相短路接地线;
d)设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者);
e)挂上:“有人工作,禁止合闸”标示牌于停电开关处;
f)站在绝缘垫上工作,尽量单手作业。
5.0记录
6.0相关支持文件
篇4：供配电设备设施的维修保养标准作业规程制度
供配电设备设施的维修保养标准作业规程
1.0目的
规范供配电设备设施维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查计划的执行情况。
3.2机电维修部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织、监督、实施该计划。
3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。
3.4公共事物部负责向有关用户通知停电的情况。
4.0程序要点
4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定
4.1.1每年的12月15日前,由机电维修部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则:
a)供配电设备设施使用的频度;
b)供配电设备设施运行状况(故障隐患);
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.3《供配电设备设施保养年度计划》应包括如下内容:
a)维修保养项目及内容;
b)备品、备件计划;
c)具体实施维修保养的时间;
d)预计费用。
4.2对供配电设备设施进行维修保养时,应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》,按《供配电设备设施保养年度计划》计划。
4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成,外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责,低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4.4变压器维修保养
4.4.1外委维修保养:每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由变配电室值班电工负责监督进行,并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.4.2外部维修保养:每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养:
a)测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时,应作绝缘油实验(对外委托实验),如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后,如果变压器的绝缘电阻还低于120m,则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
b)清扫变压器外壳,变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
c)拧紧变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行修整处理并重新接好;
d)变压器油位处于批示器下限时,应补同型号绝缘油,并清除油枕集泥器中的水和污垢;
e)检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线。
4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养,此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.6低压配电柜维修保养:每年的4月、10月份对小区的所有低压配电柜内外都进行一次清洁,先用压缩空气进行吹污、吹尘,然后用干的干净抹布擦拭。
4.6.1到开关维修保养:
a)检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧;
b)检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
c)检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理;
d)用500V摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于10MΩ,则应进行烘干处理,烘干达不到要求的则应更换。
4.6.2熔断器维修保养:
a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
b)检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整达不到要求的则应更换。
4.6.3交流接触器维修保养:
a)清除接触表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢;
b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
c)清除触头表面及四周的污物,但不要修锉戳触头,烧伤严重不能正常工作的触头应更换;
d)清洁铁芯表面的油污及赃物;
e)拧紧所有紧固件。
4.6.4自耦减压启动器维修保养:
a)用500V摇表绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;
b)外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
4.6.5电容器维修保养:
a)清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好;
b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换;
c)检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧;
d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。
4.6.6热继电器维修保养:
a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换;
b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有整修处理,处理后达不到要求的应更换。
4.6.7短路器(自动空气开关)维修保养:
a)用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于10MΩ,否则应烘干处理;
b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换;
c)短路器(自动空气开关)再闭合和断开过程中,起可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面;
e)各传动机构应注入润滑油;
f)检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭;
g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠,否则应修复;
h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复;
i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修复并拧紧;
j)检查接地线有无松脱或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧。
4.6.8二次回路维修保养:
a)号码管是否清晰或掉落
,如是则补上新号码管;
b)接头处是否松弛,如松弛则拧紧。
4.6.9主回路维修保养:
a)标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌;
b)接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是修复并拧紧;
c)母线排油漆是否脱落,如是则重新油漆。
4.7供配电设备设施保养时间不允许超过8小时,如必须超过8小时,则机电维修部电工填写《申请延时维修保养》,经机电维修部主管审核、主管经理批准后方可延时。
4.8对计划中列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发性设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《___________事故报告》并上报公司。
4.9变配水值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在《__________维修保养记录>内,变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。
4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时,应由机电维修部主管填写《停___________申请表》,经主管经理批准后通知公共事物部,由公共事物部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电,应在恢复供电12小时内向有关住户。如因特殊情况突然停电,应在恢复供电12小时向有关住户作出解释。
5.0记录
5.1《维修保养年度计划表》
5.2《维修保养记录表》
5.3《申请延时维修表》
5.4《外委修保养申请表》
5.5《停申请表》
5.6《事故报告》
5.7《备品、备件计划表》
6.0相关支持文件
《供配电设备设施安全操作标准作业规程》
篇5：房屋本体设施维修保养工作程序
房屋本体设施维修保养工作程序
1房屋本体及公共设施维修养护管理程序
2业主(住户)有偿维修管理程序
2.1由业主(住户)向管理处大堂值班经理提出报修申请。
2.2客户服务部填写《维修登记表》,发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。
2.3工程维修主管或班长派工,并填写《业主报修委托单》相应内容。
2.4维修工带上《业主报修委托单》,10分钟内准备好工具箱,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干,干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修,首先按门铃(敲门),向业主(住户)出示工作牌,使用上门维修的礼貌用语,查看现场后,根据《室内维修服务收费标准》向业主(住户)报价,经业主户同意后进行维修。
3修过程必须遵守操作规范,注意安全。
3.1维修完毕,请业主(住户)验收,对业主(住户)不满意之处应尽力改善,验收后,请业主(住户)在《业主报修委托单》上签下意见并签名。
3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。
3.3由客户服务部预约业主(住户),并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。
3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部,《业主报修委托单》(一式两联)分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。
4一般维修工程管理程序
4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时,均有责任填写《故障报修单》,交工程部值班人员及时处理。
4.2如该维修工程项目尚在保修期内,由工程部主管联系保修单位修复处理。
4.3如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意,做外委工程处理。
4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维修项目的归属,填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并经相关部门审批通过。
4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后,通知维修班长,由维修班长填写《工程维修派工单》。
4.6维修工准备好材料、工具,在规定时间内赶赴故障地点开始维修,需要技术指导时,由班长向工程部主管提出请求。
4.7维修工程遵守操作规程文明施工。
4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容,并将该单交维修班长。
4.9由维修班长确认维修效果后,将《工程维修派工单》归档。
5维护保养工程管理程序
5.1每年12月初由工程部主管组织,会同客户服务部,有必要时也请公司品质部专业工程师参加,对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查,以确定下年度维护保养工作的重点。
5.2根据每年一次的综合检查结果,由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。
5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划,并报管理处主任审批通过。
5.4如该维修工程项目尚在保修期内,由工程部主管联系报修单位处理修复。
5.5如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意,做外委工程队处理。
5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维护保养项目的归属,由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并经相关部门审批通过。
5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。
5.8工程部主管确认维护保养效果,并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。
6房屋本体及公共设施维修养护原则
6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
6.3为业主(住户)提供方便的原则。
7房屋本体及公共设施维修保养的依据
7.1符合维修方案或设计图纸的要求。
7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。
8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准
序号项目标准检查、保养内容与周期
1地基基础
观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。
每年进行一次全面观测,发现问题报告开发商和上级主管单位
2梁、柱、板主体
无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等。
发现问题随时修补,每年进行一次全面检查。
3墙体、墙面(大理石、瓷面砖、喷涂)
喷涂均匀,饰面板(砖)安砌贴牢
每年全面检查一次,大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次,室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次
4顶棚
抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查修补刷漆一次。
5楼梯、扶手
无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。
6公共门窗:防火门窗:铝合金窗、百叶窗
牢固、平整、美观,无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。
发现问题按原样及时修复,1年全面检查和保养一次,木门窗2年油漆一次。
7层面隔热层、防水层
层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无积水,层面出入口完好,隔热层无缺水现象。
每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
8水箱、水池
完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封
每月检查一次,发现问题及时修复,每半年清洗一次水箱
9天面扶栏、避雷带、公共防盗网
无破损、变形,无明显锈蚀
每半年检查一次,发现问题及时修补,每两年油漆一次。
10消防设施(消防栓、消防
管、消防阀)
无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。
保养规定”执行,消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。
11公用电器
楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。
15天检查一次,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修
12电子对讲门
对讲功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁、拉手完好。
每周检查一次,每半年保养一次,每2年刷一次漆
13信报箱
箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%
每月检查一次,每年刷一次漆(如需要)
14房屋标识(栋号、单元号、楼层号)
字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。
喷涂字每年按原样重喷写一次,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。
15散水坡、雨檐台、连廊
与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。
每季度检查一次,保持上下水管畅通,避免积水渗楼板,随时检查,发现问题及时修复。
16楼板、地面砖
无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整无破损,楼板、地面砖上无水泥渣。
发现问题及时修复,每年全面检查一次
17通风口
无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况
每季度检查1次,每次雨季前检查一次,发现问题及时维修。
18上、下雨污水管
无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道口完好,无裂缝、破洞。
每月检查一次,每次雨季前检查一次,发现问题立即修补。
19设备房(水泵房、配电房、
电梯房)
通风良好,无渗漏水、漏电现象,绝缘胶地板无破损,管理制度齐全,标识清楚,有足够的照明应急灯、消防灭火器,配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面(距地1米高),水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆,地面尽量贴瓷片。
每月全面检查一次,平时发现问题立即修补,
每年对设备房刷一交漆。
室外公共设施维修养护周期及质量标准
序号项目标准
检查、保养内容与周期
1室外建筑小品、标识牌
完好率100%,符合安全要求,标识
牌齐全醒目
是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新,要求每周检查1次
2道路
整体要求路面平滑,无明显坑洼、破损,轻微破损面积每处不超过0.1平方米,边角整齐无缺口
随时检查,发现问题
随时修补
3水泥路面
人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积,每500平方米内,累计不超过1平方米,路面积留水泥渣等体积不超过1.5
制度专栏
