X物业辖区服务设施管理办法

篇2：物业辖区给排水设备设施操作规程制度

物业辖区给排水设备设施操作规程

1.启动水泵前的检查

1.1检查水泵进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。

1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。

1.3检查电压表、信号灯批示情况。

1.4手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。

2.启动水泵

2.1合上水泵控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于"手动"位置。

2.2按下启动按钮,水泵启动,注意观察启动电流。

2.3如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。

2.4启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)。正常压力中区为0.7mpa,高区为1mpa。

2.5确认一切正常后,按下水泵"停止"按钮,水泵停止。

2.6将转换开关置于"自动"位置,水泵自动启动并运行。

3.停止水泵

3.1将转换开关置于"0"(停止)位置,水泵停止运转。

3.2拉下水泵控制柜(箱)电源开关(如果需要)。

3.3关水泵进、出水闸阀(如果需要)。

3.4检查有无不正常情况,如有则及时处理。

篇3：物业辖区设备设施管理标准作业规程制度

物业辖区设备设施管理标准作业规程

1.0目的

对设备、设施管理过程实施控制,确保设备设施正常运行。

2.0范围

本程序适用于所管辖物业公共设施设备的管理。

3.0职责

工程部负责公共设施设备的保养、维修、整治和管理并负责具体实施设备设施的运行、保养。

4.0工作程序

4.1工作流程

4.2工程部根据"物业管理委托合同"《全国优秀管理住宅小区标准》(建设部[1995]120号)、《关于加强电梯管理的暂行规定》(建设部[1994]667号)、《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》(建设部建计[1995]187号)按《服务实现过程策划控制程序》对设备、设施管理进行策划,制定《设备操作流程》、《设备维护保养及检验规程》、《机房管理办法》等。

4.3工程部建立设备、设施台帐,制定《设备设施保养计划》。

运行组根据《设备操作流程》、《机房管理办法》对设备运行实施监控,并做好运行记录。

4.4工程部根据《设备维修保养及检验规程》对公共设备设施实行维护保养,并做好保养记录。

4.5工程部应建立公共设施台帐(包括标识标牌)并负责公共设施的日常维护保养。

4.6设备运行过程中出现故障由工程部维修并填写维修记录,由工程部管理人员对维修结果进行检查。

4.7设备设施管理的监视按《监视和测量控制程序》实施。

4.8对发现不合格按JZZ*-32-2003《不合格服务控制程序》处置,由工程部负责跟踪。

各种记录每月交管理处统一保存。

5.0质量记录

5.1《设备设施保养记录》

5.2《设备设施维修记录》

5.3《设备设施台帐》

5.4《设备设施保养计划》

5.5《设备设施周/月检记录》

篇4：DS物业辖区供配电设施设备维修保养操作规范

物业辖区供配电设施设备维修保养操作规范

1)高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成,外部清洁及部分外部附件、低压配电柜的维修保养由值班电工负责。

2)变压器维修保养

①外委托维修保养:每年冬季供暖前委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由变配电室值班电工负责监督进行,并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

②外部维修保养:每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养:

A.测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时,应作绝缘油试验(对外委托试验),如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后,如果变压器的绝缘电阻还低于120m,则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

B.清扫变压器外壳,变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

C.拧紧变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行整修处理并重新接好;

D.变压器油位处于显示器下限时,应补同型号绝缘油,并清除油枕阿中的水和污垢;

E.检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线。

3)高压开关柜维修保养。每年冬季供暖前委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养,此项工作由班长、主管负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4)低压配电柜维修保养:每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁,先用压缩空气进行吹污、吹尘,然后用干的干净抹布擦拭。

①熔断器的维修保养:

A.新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

B.检查熔体与保险座是否接触良好,接触部分是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整达不到要求的则应更换。

②交流接触器维修保养:

A.清除接触表面的污垢,尤其是进线端相同的污垢;

B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

C.清除触头表面及四周的污物,但不能修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

D.清洁铁芯表面的油污及脏物;

E.拧紧所有紧固件。

③自耦减压启动器维修保养:

A.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

B.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

④电容器维修保养:

A.清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好;

B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换;

C.检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应进行除锈处理并拧紧;

D.检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。

⑤热继电器维修保养:

A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换;

B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。

⑥断路器(自动空气开关)维修保养:

A.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于10MΩ,否则应烘干处理;

B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换;

C.断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

D.在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面;

E.各传动机构应注入润滑油;

F.检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能锉,只能轻轻擦拭;

G.检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠,否则应修复;

H.检查分离脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复;

I.检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修复并拧紧;

J.检查接地线有无松动或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧。

⑦二次回路维修保养:

A.号码管是否清晰或掉落,如有则补上新号码管;

B.接头处是否松驰,如松驰则拧紧。

⑧主回路维修保养:

A.标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌;

B.接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧;

C.母线排油漆是否脱落,如是则重新油漆。

篇5：DS物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范

物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范

1、目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3、职责:

1)工程部经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

2)工程部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织,监督该计划的实施。

3)班长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

4)客服部负责向有关用户通知停水的情况

4、程序要点:

1)给排水设备设施维修保养年度计划的制定

①每年的冬季供暖之前,工程部主管组织班长/管理员一起研究,制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。

②制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则:

A.给排水设备设施使用的频度;

B.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

C.合理的时间(避开节假日,特殊活动日等)。

③给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

A.维修保养项目及内容;

B.备品,备件计划;

C.具体实施维修保养的时间;

D.预计费用。

2)水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按、给排水设备设施维修保养年度计划、进行。小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂,主供水管上闸阀拆换,以及控制柜内变频器,PC中央处理器的维修保养由外施工单位完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。

3)水泵机组维修保养

①水泵房管理员每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有水泵机组进行一次清洁,保养。

A.电动机维修保养:

a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;

b.检查电动机轴承有无阻滞或异响,如有则应更换同型号规格轴承;

c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

d.清洁电动机外壳;

e.检查电动机是否脱漆严重,如有脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

B.水泵维修保养:

a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

b.转动水泵轴,如果有卡住,碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

c.检查压盘根处是否漏水成线,如果则应加压盘根;

d.清洁水泵外表;

e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

f.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏应更换。

g.检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

h.控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁,保养。(参照配电设备设施维修保养操作规范进行)

C.远传压力表维修保养:

a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;

b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;

c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

D.闸阀、止回阀、浮球阀、液拉控制器维修保养

闸阀维修保养:

a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;

b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳;

c.对闸阀阀杆加黄油润滑;

d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

e.止回阀维修保养:

f.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

g.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

h.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。

i.浮球阀维修保养:

j.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;

k.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;

l.检查浮球连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。

m.液位控制器维修保养:

n.检查密封圈,密封胶垫是否损坏,如损坏责应更换;

o.清除压力室内污物,疏通控制水道;

p.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;

q.紧固所有螺母。

E.潜水泵或排污泵维修保养

a.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否达到0.25MΩ以上,如未达到则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。

b.检查密封圈是否老化,如已老化则应更换。

c.检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号规格的轴承。

d.清洁潜水泵,排污泵外壳,锈蚀严重则在表面处理后重新油漆一遍。

e.检查潜水泵,排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛责应紧固。拧紧潜水泵,排污泵上的螺母。

F.明装给排水管维修保养(每年秋季进行一次)

a.检查支持托架是否牢固,如不牢固则应加强。

b.检查流向标识是否鲜明醒目,否则应整改。

c.检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

d.检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。

4)每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

5)对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经工程部主管口头批准后,可以先组织解决而后上报公司。

6)水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰,完整,规范地记录在维修保养记录表内,并于每次维修保养后的三天之内由班长整理成册后交工程部存档,保存期为长期。

7)停水管理。给水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由工程部主管填写停水申请,经工程部经理批准后通知客服部,由客服提前24小

时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

5、将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。