Z物业项目空调系统管理制度

篇2：物业区域空调系统操作规程制度

物业区域空调系统操作规程

1、目的

规范中央空调的运行管理,确保设备处于良好状态。

2、适用范围

适用于本物业管理区域内中央空调的运行管理。

3、职责

3.1空调技工负责空调设备设施的清洁、操作、监控、记录。

3.2工程主管负责上述设备的综合管理和对上述工作的检查监督。

3.3管理处经理负责上述工作的检查监督。

4、工作程序

4.1开机程序

4.1.1检查电源、三相电压是否有380V。

4.1.2检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水,静水压力正常。

4.1.3检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

4.1.4检查冷却塔补给水是否正常。

4.1.5检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

4.1.6根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中,冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。

4.1.7检查膨胀水箱补水是否正常。

4.1.8检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

4.1.9启动冷冻水泵和冷却水泵。

4.1.10检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

4.1.11检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

4.1.12检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg/cm2)。

4.1.13检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

4.1.14检查主机、油温是否在65℃~68℃之间。

4.1.15启动主机。

4.1.16检查主机运行数据,待主机运行平稳后才可离开机房。

4.2关机程序

4.2.1关机前记录主机运行数据。

4.2.2按停主机。

4.2.3主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机,也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机,根据负荷及水温而定,每开一台主机应开一组水泵配合。

5、记录、标识

5.1《中央空调系统运行记录》(A3纸)

篇3：绿景物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程制度

物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程

一.巡检维护人员应有高度的工作责任心,按照规定的时间、要求进行巡检维护,巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录,巡检时应注意人身和设备的安全,发现重大问题立即报告。

二.运行中的冷水机组应每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生。设备、管道清除积尘;机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况;冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力;冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度,电压、电流;机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。

三.运行中的空调水泵每小时巡检一次,巡检维护内容:泵马达的电流、散热情况,联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油,供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。

四.运行中的冷却塔应每二小时巡检一次,巡检维护内容:电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油;供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次,全面清洗冷却塔。

五.运行中的锅炉每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生,设备管道清除积尘,锅炉的水位、压力、温度、供油情况,火焰火头、油箱油位,送风机工作情况和各阀门的状态(蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况,以及汽水交换器的工作情况),进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养,清除水垢及杂质,对安全阀及附属设备进行检修。

六.楼层变风量系统每天巡检一次,巡检维护内容:风机风门开启状态,防火阀开启状态,马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况;进回水温度、压力、送回风湿度、压力。每个VAV末端风速、温度、室温等情况每年检测二次(供冷、供暖各一次),滤网1---2个月轮流清洁一次。

七.运行中的通风、排风设备每天巡检一次,巡检维护内容:风机马达送排风效果,所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。

八.空调水处理系统设备每月巡检一次,及时更换、检查处理材料。

九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决,复杂问题应向主管、经理请示,因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。

篇4：物业园区空调系统操作规程制度

物业园区空调系统操作规程

1.0开机前的检查事项

1.1检查冷水机组、水泵的供电电源是否正常(电压在380(1+10%)v内)。

1.2检查润滑油的温度和油位。油温60~70℃为正常。若机组控制箱已经停电较长时间,开机前24小时,必须首先恢复控制箱供电以便加热润滑油。油位不高于上油镜1/2以上,不低于下油镜1/3均为正常。

1.3扇门导叶处于零位。

1.4冷却水泵、冷冻水泵轴封、润滑情况良好,转动部分轻便灵活。

1.5冷却塔风机润滑良好,启动运转正常。

2.0空调系统设备的启动

2.1空调系统各设备的启动顺序为:部分末端设备→冷却塔风机→冷却水泵→冷冻水泵(运行5分钟后)→冷水机组。

2.2启动部分楼层的空调箱(风柜),使空调系统带有一定的负载。

2.3开启待开冷水机组的冷冻水、冷却水阀门(其余冷水机组的冷冻水、冷却水阀门保持关闭)。

2.4冷却水泵、冷冻水泵正常运转5分钟后,方可启动冷水机组,使管道内的水温充分平衡均匀,以利于冷水正常启动。

2.5调节待开冷水机组的阀门,等到冷冻水、冷却水进出水压力达到参考值后(冷冻水、冷却水进/出水压力,波动幅度在0.05~0.10Mpa),再开冷水机组。

2.6冷却水/冷冻水泵的启停

2.6.1根据负荷情况选择要投入运行水泵的数量。

2.6.2冷水主机启动前,在水泵控制柜上按下启动按钮,水泵启动,运行指示灯亮。

2.6.3冷水主机停止运行后,在水泵控制柜上按下停止按钮,水泵停止运行,停止指示灯亮。

2.7冷却塔的启停

2.7.1根据负荷情况选择要投入运行冷却塔的数量。

2.7.2在冷却塔控制柜上按下启动按钮,冷却塔启动,运行指示灯亮。

2.7.3制冷主机停止运行后,在冷却塔控制柜上按下停止按钮,冷却塔停止运行,停止指示灯亮。

2.8离心式冷水机组的启动

2.8.1按下机组控制箱“1”字符正下方的按键约2秒钟,屏幕左上方显示系统检测,机组即进入自动检测启动参数状态,油泵马达开始运转,当所有启动参数均合格,则机组自动启动,整个启动过程约需1~2分钟,若启动参数有一项不合格,则机组显示屏上显示该项参数且不启动。

2.8.2待主机启动运行5分钟后,根据仪表和操作面板上显示的数据记录各主要运行参数。

2.8.3机组运转过程中出现问题,显示屏会自动显示故障信息,发出报警信号并自动停机。

2.9.机组运转过程中出现问题,显示屏会自动显示故障代码,发出报警信号并自动停机。

2.10同一台主机两次启动时间间隔不得小于30分钟。

2.11均匀地调节各台机组运转的时间及起停次数,避免频繁起动和某一台机组运转的时间太长,而其他机组长期闲置的不均衡现象。

3.0机组正常运转后,在《冷水机组运行记录表》中每2小时记录一次主要设备的运转参数。

3.1设备运转参数记录在空调机组运行记录表上备查,如机组因报警而自动停机,则将具体的停机时间和原因查明,并做好记录,采取相应处理措施。

4.0停机程序

4.1若因紧急情况或检修等原因,需要停止冷水机组运行时,各设备的停机顺序为:冷水机组(延时10-15分钟后)→冷却塔风机→冷却水泵、冷冻水泵→末端设备。

4.2冷水机组停止运行后,水泵运行必须延时10-15分钟,以利于制冷机组的余热、余冷及时平衡。

4.3冷水机组的停机操作

4.3.1减载停机

A.按下“0”按键。

B.主机马达停止,但油泵继续运行。

C.待油泵马达停止后完成停机程序。

4.3.2直接停机

A.按下“0”键2次即直接停机。

4.5若因检修,加油等原因需要完全切断机组电源时,应从机组对应的配电屏上切断机组电源,一般情况下的停机,尤其是机组随时可能再次投入运行时,不得切断油加热器的电源,若机组在较长时间内不再使用(如冬季或过渡季节),则应切断机组的全部电源,即关闭对应配电屏上的主配电空气开关。

5.0支持性文件及记录

5.1《中央空调冷水机组运行记录表》

篇5：ZZ物业园区空调系统巡视维护规定

物业园区空调系统巡视维护规定

1.0巡视维护项目、周期、要点及质量标准:

序号项目名称周期巡视维护要点质量标准

1主机每月1.根据主机显示屏观察主机运行情况,记录相关数据。

2.检查主机运行声音有无异常,润滑油是否充足。

3.进出主机冷却水、冷冻水压力是否正常。

4.巡查保温棉损坏情况并及时修补。1.主机运行正常,制冷效果好。

2.机组整洁、美观。

半年/年对维修单位的年度维修保养进行验收、检查。年度保养的主要项目如下:

1.检测润滑油质,适时更换压缩机油。

2.协助水处理公司对冷凝器进行通炮处理。

3.检测压缩机绝缘及对地电阻值。

4.清洗过滤器,及时更换损坏滤网。

5.对机组进行泄漏检查。

2水泵冷却塔

每日1.检查水泵运行有无异常声音和振动。

2.检查水泵进出水压的压力、运行电流及温度是否正常。

3.检查水泵盘根滴漏水是否超标。

参照供水系统

4.检查散热风机及布水器是否运行正常。

5.检查填料有无损坏。

6.检查集水盘是否漏水,补水阀工作是否正常。1.运行无噪音。

2.无滴、漏水现象。

1.无漏水。

2.集水盘无溢水。

3.风机及布水器工作运行良好。

每月1.定期维修风机及布水器,更换传动皮带。

2.清洗填料及集水盘。

3.及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门。

半年1.根据维保时间,对风机电机进行保养。

每年2.对设施进行除垢、修补油漆。

3新风机每日1.检查风机运行有无异响,机体整洁,无较大振动。

2.检查电磁阀启闭是否灵活。

3.检查进风口滤网有无杂物堵塞。1.运行无噪音,送风无异味。

2.机体整洁。

半年1.检查、维护电磁阀,使其能在楼宇自控中正常调节。

2.清洗滤网,紧固各接线端头

每年1.按计划对风机进行维护保养,更换损坏件及加注润滑油。

2.对机体进行除锈、油漆。

3.测试电机绝缘性能。

4.清洗散热片。

4管道阀门每月1.检查集、分水器压差是否控制在0.15~0.25Mpa范围内。

2.检查各保温层是否完好无损,阀门是否正常。

3.检查各种标示牌是否完好。1.无渗、漏水及滴冷凝水现象。

2.管道油漆,保温层完好。

3.阀门启闭灵活。

半年/年1.对尾端管道及集、分水器排污。

2.紧固各电磁阀接线端头,修补保温层。

3.停机后清洗过滤器,对主机水管进行维护保养。

4.对管道阀门进行除锈、油漆。

巡视维护项目、周期、要点及质量标准(续表一)

序号项目名称周期巡视维护要点质量标准

5盘管风机每月1.检查运行有无异常响声。

2.检查集水盘有无漏水,排水管是否畅通。1.温度、风速调节灵敏。

2.无滴漏水。

3.外观清洁、无异响、振动现象。

4.制冷效果良好。

半年/年1.清洗过滤网,擦拭进出风口。

2.定期维护风机电机,润滑转动部位。

3.紧固各接线端头,使温控器能够正常调节出风口温度。

4.及时疏通集水盘排污管,保证畅通。

6膨胀水箱每日1.检查浮球阀是否正常。

2.检查水箱控制是否正常水位。

3.水箱内是否清洁无杂物。1.无渗漏水现象。

2.清洁美观,水位正常。

3.水箱内壁无明显锈蚀。

每月1.对水箱排污一次。

半年/年1.及时更换损坏的浮球阀及各种阀门。

2.对水箱及配套设施进行除锈、油漆。

年1.及时维护断裂、开孔的风管,保证通风正常。

2.清洗、更换滤网。

3.重新安装及更换脱落和损坏的拉杆。

4.及时修补损坏的保温层。

7冷却水参见

分包合同1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准:

1.PH7.0―9.2;

2.浊度≤20ppm;

3.总硬度≤600ppm;

4.碱度≤500ppm;

5.总铁≤1ppm;

6.总铜≤0.2ppm;

7.细菌≤5×105个/ml。

8冷冻水参见

分包合同1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准:

1.PH8―11;

2.细菌≤5×105个/ml;

3.钢腐蚀率≤0.6mg/cm2;

4.铜腐蚀率≤0.3mg/cm2。

2.0根据《设备管理程序》中的责任分工以及设备的运行时间安排,在设备运行期间值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护,并把结果记录到《中央空调冷水机组运行记录》中,对发现的问题及时填写《派工单》进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常,及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在《中央空调维修例保记录表》、《中央空调维修一级保记录表》、《中央空调维修二级保养记录表》;异常维修的填写《设备维修记录》

3.0支持性文件及记录

3.1《中央空调冷水机组运行记录》

3.2《派工单》

3.3《中央空调维修例保记录表》

3.4《中央空调维修一级保记录表》

3.5《中央空调维修二级保记录表》

3.6《设备维修记录》