XZ小区设备设施综合管理规程
小区设备设施综合管理规程
1.0目的
保持所有设备设施的安全、有效、低成本运行。
2.0适用范围
本小区所有的设备设施。
3.0管理职责
3.1流程负责人:工程主管
4.0定义:
无
5.0程序(或操作细则)
5.1服务特性:及时、准确、安全有效
5.2流程图
6.0接口
6.1与施工单位:
设备设施保修期间,工程部应作好各施工单位保修工作的联络与监督,确保设备设施故障的及时恢复及施工缺陷的及时整改。
6.2与外委维修保养单位:
对于各类设备设施的外委维保项目,工程部应按相关委托合同,对承包方实施监管,确保合同条款的正确实施、所有维保项目的及时完成且符合国家或行业相关规范,且作业完后,应作故障内容、维修措施、零部件更换等相关内容的记录,并由委托、承包双方签字确认。
6.3与使用部门:
6.3.1设备使用过程中,使用部门应对设备进行日常点检,发现问题立即通知工程部进行处理,对于使用中发生故障的设备应立即停止使用,并关掉电源,等待工程人员排除故障后方可恢复使用。使用部门还应按设备使用说明书,对设备进行必要的维护保养工作,以使设备维持良好的使用性能。
6.3.2分体空调,窗式空调盘管机及风口过滤网,每月由使用部门清洗一次,其它区域过滤网由工程部统一安排。
6.4与服务中心采购:由于维修工作的不可预见性,设备设施零配件的供应存在一定程度的随机性,不可能全部按计划进行,服务中心采购应做好有关应急材料及零配件的及时供货。
篇2:小区房屋及设施零修工作规程制度
小区房屋及设施零修工作规程
1.工作目标
规范对业户房屋设施进行养护和修缮的管理工作,保持并尽快恢复房屋的使用功能。
2.工作职责
房屋设施的养护和维修管理以及业户的二次装修管理。
3.工作指引
3.1执行领导指示,确保房屋的完好及使用。
3.2熟悉小区内房屋的结构、道路、管线的分布及走向,定期组织有关人员进行检查,消灭事故隐患。
3.3根据维修、保养计划以及业户的投诉及时安排操作员工进行维修,并做好监督跟进工作。
3.4督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则,上门服务时按照规定的服务标准并遵守"六要八不准"。
3.5负责管理业户的投诉、调度以及回访的服务工作,以保证及时率和满意率达到要求。
3.6负责外包维修项目的联系和组织工作,协调好维修单位之间的关系,监督跟进维修过程,要求各维修单位遵守小区管理规定,保质、保量、保工期地完成维修工作。
3.7督导下属员工要不断提高维修技能,以保证对业户提供及时、快捷的服务。
3.8经常巡视所辖区域,发现问题及时上报并安排相关人员解决,以求减少投诉。
责对业户二次装修的监管工作,确保装修工程在不违反装修管理规定的情况下进行。
4.质量记录
《工作日志》
《业户投诉处理记录》
《维修项目服务单》
5.参阅文件、资料
《城市房屋修缮管理规定》
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
《房屋设施养护计划》
篇3:小区房屋设施养护维修管理规程制度
小区房屋设施养护维修管理规程
1、工作目标
定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。
2、工作职责
3、工作指引
3.1一般性的修缮
3.1.1更换水表
a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;
b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;
c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;
d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。
3.1.2更换电表
a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;
b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;
c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。
3.1.3维修开关
a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;
b)如果是短路故障,首先将空气开关置于"OFF"位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。
c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。
3.1.4灯管、白炽灯的维修
a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;
b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;
c)其他情况造成的灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。
3.1.5线路检测
a)线路停电检修应及时通知用户;
b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;
c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;
d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;
e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;
f)当确认故障排除后方可送电。
3.1.6门铃维修
a)无电情况时可更换新电池;
b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;
c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。
3.1.7插座无电
a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;
b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;
c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。
3.1.8水龙头漏水
a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;
b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;
c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。
3.1.9马桶不通
检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。
3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水
a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;
b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。
3.1.11浴缸堵塞、漏水
a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;
b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。
3.1.12部分楼层停水
a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;
b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。
3.1.13疏通地漏
同3.1.9处理办法。
3.1.14修门窗
a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;
b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;
c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。
3.1.15换锁
拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。
3.2非一般性的维修
委托专业维修公司进行。
3.3时间要求
a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;
b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;
c)维修时应尽量满足用户的合理要求。
3.3维修工作的检查
a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。
b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。
4、质量记录
4.1《回访工作规程》
4.2《房屋(设施)养护计划》QR/GR-057
4.3《房屋(设施)养护记录表》QR/GR-057
4.4《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR-101-1
4.5《维修单》QR/GR-064
5、参阅文件、资料
篇4:华源物业给排水设备设施运行管理规程
华盛物业给排水设备设施运行管理规程
1.0目的
规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施的良好运行。
2.0范围
适用于**所辖物业区域内给排水设备设施的运行管理。
3.0职责
3.1值班人员负责给排水设备设施运行情况的巡视、监控、记录。
3.2给排水技工具体负责给排水设备设施的运行管理。
3.3维修部主管负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。
4.0工作内容
4.1巡视监控。
4.1.1值班人员每日巡视一次园区水泵房设备设施(包括机房、水池、水箱等),对其运行情况进行记录。
4.1.2每周巡视一次园区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。
4.1.3巡视监控内容如下:
a.水泵房有无异常声响或大的振动;
b.电机、控制柜有无异常气味;
c.电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅;
d.电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;
e.机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求.
f.水池、水箱水位是否正常;
g.闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;
h.主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰;
i.止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;
j.临时接驳用水情况;
k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
4.1.4值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给系统工程师,请求协助解决。整改时,应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。
4.2给排水设备设施异常情况的处理。
4.2.1主供水管爆裂的处置:
a.立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;
b.如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵;
c.立即通知客户服务部及系统工程师,系统工程师组织人员抢修;客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况;如属市政给排水应立即通知供水公司抢修。
d.如地下水管爆裂,系统工程师应立即组织技术人员尽快挖出所爆部位水管;
e.供水管所爆部位修复后,由给排水技工开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象;
f.确认一切正常后,对检修现场进行清理或回填土方,恢复原貌。
4.2.2水泵房发生火灾时按《火灾、火警应急处理程序》处置。
4.2.3水泵房发生水浸时的处置:
a.视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;
b.堵住漏水源;
c.如果漏水较大,应立即通知系统工程师,同时尽力阻滞进水;
d.漏水源堵住后,应立即排水;
e.排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;
f.确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可投入正常运行。
4.2.4因设备故障等原因出现紧急停水时,应立即按《紧急停水处理程序》进行处理。
4.3水泵房管理。
4.3.1非值班人员不准进入水泵房,若需要进入,须经系统工程师同意,在给排水技工的陪同下方可进入水泵房,同时在《设备机房外来人员入室登记表》上进行登记。
4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品;
4.3.3水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。
4.3.4每周打扫一次水泵房卫生,清洁一次水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮;
4.3.5水泵房内内通风良好,光线充足,门窗开启灵活。
4.3.6水泵房应当做到随时上锁,钥匙由值班人员保管,借用须登记。
4.4交接班要求。
4.4.1接班人员应准时接班。
4.4.2接班人员应认真听取交班人交代,并查看相关记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后方可接班。
4.4.3有下列情况之一者不准交班:
a.上一放运行情况未交代清楚;
b.记录不规范、不完整、不清晰;
c.接班人未到岗;
d.事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。
4.5值班人员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、水压)及运行状况完整、规范地记录在《水泵运行日检表》内。每月的3日前由维修主管将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为二年。
5.0相关文件
5.1《给排水设备设施维修保养规程》
5.2《火灾、火警应急处理程序》
5.3《紧急停水处理程序》
6.0记录表格
6.1《水泵运行日检表》
篇5:ZX物业辖区给排水设备设施维修保养规程
物业辖区给排水设备设施维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养:
a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线,如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对,对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养:
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养:
a、用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养:
a、用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100MΩ,否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,娟则应将其消除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水,如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物,疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固,否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《
维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档,保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件