Z小区设备管理计划

小区设备管理计划

设备管理与安全管理一样是小区管理工作的重中之重,由管理处工程维修部负责,我们将着重以下方面:

接管验收时严格把关:清单全、资料(设计图纸、随机资料、合格证等)全、核对准确、运行正常、培训到位、保修到位

任用合格的管理技术人员,并责任到人,日常检查维护到位,监督到位

外包项目(如电梯维护)要选择合格的服务供应商并监管到位

重视安全作业:高压变配电检查维护、电梯维修、燃气管道漏气、水池清洗等

季节性紧急情况保护措施落实到位:台风、雷电、水浸

一切操作、维护保养按设备使用说明书或公司体系文件规定执行

一.介入期设备管理

为避免设计和施工造成不利于以后物业管理的情况出现,管理处可派两名经验丰富、责任心强的管理骨干参与前期规划设计和施工过程提合理化建议(见前期介入)。

二.设备的验收和接管

按移交设备清单、规格型号、容量、设计要求进行验收,对设备的安装数量,安装位置及竣工图进行逐项验收,验收过程主要注意以下几点:

1、设计图纸与设备的规格型号、数量符合;

2、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;

3、设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合;

4、验收完毕,应填写验收和移交记录,报告并归档。

三.内部管理控制

1、设备管理人员

实行设施设备和楼栋分管责任制,明确分工,责任到人;建立设备台帐,掌握、记录运动情况;明确责任人的岗位职责(见下表):

名称负责人主要工作职责

专业设备维修主管对设备的保养工作进行监督及指导,根据设备台帐编制有关维修计划

专业保养专业维修公司智能化高的设备,由专业公司制定维修保养

家居设备保养维修技工负责家庭设备的维护,建立家庭设备档案,制定保养计划

2、设备基础资料管理

(1)设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档,资料内容包括:验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明,遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡,记录有关设备的各项明细资料。

(2)重要设备维修资料档案管理

维修单管理:每次维修填写的维修单、每月统计一次,每季度装订一次,每年装订一次,由管理处资料员保管以备存查。

技术革新资料:设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程维修部汇总存查。

四.设备的运行和维护管理

设备运行管理的主要内容时建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理,并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理,除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全管理,安全作业的训练外,还要建立安全责任制和结合事例对业主进行安全教育,向业主宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。

1、供配电设备、给排水设备、柴油发电机、消防设备及电梯运行管理。

对设备运行的管理直接关系到业主的正常生活,加强设备及配套设施的运行管理,建立合理的运行机制,保证小区管理的正常开展,以下时各种设备巡视监控、停电紧急处理、交接班制度、数据记录、设备房管理制度和措施:

供配电设备给排水设备发电机设备消防设备中央空调电梯骄箱及

电梯机房

巡视监控每天进行一次巡查每天进行一次巡查每15天运行30分钟,及定时抽查每15天进行一次全面巡查,及定其抽查每30天进行全面巡查保养每月巡查一次,每15天保养

停电处理或监控范围市电停电,马上拨打咨询电话,弄清情况后才决定是否开备用发电机供电。到重新正常供水部15分钟对于手动操作发电机在停"市电"时,15分钟内开启动发电机开始供电:在来"市电"时,应在20分钟内关停发电机消防主机、烟感探头、温感探头、灭火器、消火栓保持设备完好到发电机开始供电时电梯正常运行不超过5分钟。停电期间做好安全保护

交接班制度设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理设备运行未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理管理员应根据负荷变化,适当调整油门大小,使其功率得到充分的利用对设备器村记录的完好交接根据每月检查情况对下一班提出要求设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理

数据记录当值班变配电室值班电工将供配电设备设施的运行数据及状况清晰完整、规范地记录在"设备巡查记录表"内水泵房管理员将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在"设备巡查记录表"内将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录于"柴油发电机运行记录表"内资料保存与审核当班人员及时、完整、规范、清晰地记录在"设备巡查记录表"内对于电梯的运行情况,当值人员及时、完整、规范、清晰地记录在"设备巡查记录表"内

设备房管理人员出入清洁卫生、机房安全、通风温湿度、钥匙管理人员出入、清洁卫生、水泵房安全、通风良好、钥匙管理定期清洁发电机房威慑功能,保持良好通风,钥匙管理人员出入清洁温声、设备器材完好,室内保持24小时监控对空调设备及配套器材实行定期清洁,以确保设备正常运行对电梯机房每清扫,定时检查设备上漏油,及时维修

2、二次供水(该项目是否采用二次供水系统)

工程维修部依据供水合同或政策规定,协助自来水公司,保证供水设施的正常运行和保养,一旦发生故障,立刻通知自来水公司。当发生正常停水时及时通知用户,做好水箱蓄水,保证应急供水和消防储备用水。日常做好排水设施设备的运行、维护保养。每月做好公共水费的核算并报财务。

为确保二次供水水质符合卫生检验标准和规范操作,管理处规定维修主管必须每月检查小区内每个水池,对检查情况进行记录;水泵房管理员应持有卫生防站签发的健康证;每年请专业公司对所有水池进行清洗两次以上确保水质合格。

5、智能化设备管理

前期介入:选派人员,熟悉系统,了解安装过程,参与调试。

接管验收:有清单,资料全,设备全,运行正常,培训合格。

装修期管理:住户室内的子系统不许装修工擅自改动,需改动的,报管理处,由原安装单位实施,工程维修部参与;教会住户正确使用。

日常管理:按使用说明书操作、维护保养。