XS物业项目设备管理工作程序
物业项目设备管理工作程序
【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备部经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障。
【电梯设备】
分承包方电梯维保人员
a.每周按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;
b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.设备发生异常和故障及时报告设备经理,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。
设备经理
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备经理,督促维修保养;
b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。
【给排水设备】
管道工
a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;
b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;
e.给排水设备发生异常和故障及时报告给设备部经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障。
【消防系统】
日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备经理,记录《设备故障记录表》,并及时排除异常和故障;
b.安全接待人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。
定期检查
a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.由弱电维修操作工组织,并由安保主管、安全接待人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;
c.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。
【弱电设备】
分承包方维保人员
a.按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
b.弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》;
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备部经理,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
弱电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;
b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;
c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备经理,督促维修保养。
篇2:物业设备管理运行工作程序
设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始,一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段,总程序可分为四个不同的运行程序:
1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行
1)设备的更新规划:根据物业的发展目标,结合发展商/大业主/业主委员会的意见,制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划,由工程部提出,报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核,经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。
2)设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进,选用同类产品中效率高,操作简便,安全可靠并符合国家标准要求的产品;第二是同类产品互换性能好,选用检修简便,零部件通用性强的产品;第三是经济合理,选用能耗低和维修费用较低的产品。
3)设备订购:订购可由物业公司负责,也可由发展商直接订购,采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题,订购合同按相关操作程序申报。
4)入库保管:设备到货运至物业后,必须及时开箱验收(进口设备应有外贸和商检人员到场),查验装箱单、合格证书和技术文件等,按装箱单仔细核对品种,数量。认定质量合格的情况下,登记造册,办理入库手续。有问题时,应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备,仓库管理员应按技术要求做好保养工作后,封存入库。资料员应把全部资料编册存档。
5)设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成,也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装,物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会签验收单。
6)设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单,由工程部会同财务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等),根据设备统一编号,填写设备登记卡,列入台帐,工程部管理的设备应移交相关技术班组。
7)日常管理:设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准,按操作规程运行操作,定期检查确保设备正常运行。
2、设备的定期维护保养,即设备一级、二级保养和设备大修,工程部应编制年度维修计划,设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划,并在合同执行中配合和监督。
1)一级保养:物业小区或小区的动力、电气设备等,可每月按一级保养的内容进行一次保养工作,保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查,工程主管抽查。
2)二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养程序和要求,逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。
3)设备大修:一般设备使用一年后,可进行大修程序工作(视各设备、系统情况而定)。大修项目确定后,应填写大修申请表,编制大修方案,明确修理内容、技术标准,并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作,修理过程中,要做好现场质量及进度监督工作,大修结束,应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。
3、设备的技术改造,设备在运行一段时间后,会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况,需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造,工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告,上报管理处最高负责人,经公司工程部审核后,发文给发展商建议改造,设备的技术改造程序与大修程序相同。
4、设备的更新报废,设备的更新报废应同时办理,设备的报废原则为:
1)国家指定的淘汰产品。
2)已超过使用期限,损坏严重,修理费用昂贵。
3)因受自然灾害或事故损坏,而修理费接近或超过原设备价值的设备。
4)虽能运转,但有严重隐患,而修理费用昂贵的设备。
5)无法修复的设备。
设备报废应由使用部门提出申请,由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定,确认后,由工程部出具书面报告报管理处最高负责人,价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批,经公司物业管理部最高负责人同意后,报发展商或业主委员会审批通过后,方可办理报废手续。
篇3:物业设施设备管理工作程序
1.0目的
通过对设施设备(以下统称设备)的管理控制,保证管理过程有能力满足服务的要求。
2.0适用范围
本程序适用于管理处所有设备的管理控制
3.0主要职责和权限
3.1工程维修部负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。
4.0程序内容
4.1设备的分类、编号
管理处将设备分为六大类:强电、弱电、消防、给排水、电梯、公司设备,按对物业服务的影响程度,将设备分成三个级别:
Ⅰ级设备--对服务有直接影响;
Ⅱ级设备--Ⅰ级设备的附属设备;
Ⅲ级设备--对服务无直接影响。
各类设备编号原则如下:
JYHT--□□□□□□□□
设备级别(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)
设备流水号(000~999)
各系统代号(00~99)
专业代号
表示**豪廷
注①:专业代号:
QD-强电DT-电梯RD-弱电*F-消防
GP-给排水GS-公司设备
②各专业分系统代号分配:
QD:00~09RD:10-19GP:20~29
DT:30~39*F:40~49GS:50~59
QD:00-供配电02-普通照明03-动力箱
RD:10-有线电视CATV11-无线对讲
12-通信系统13-闭路监控
14-车辆管理系统15-楼宇自控系统
GP:20-生活给排水系统21-排水及排污系统22-喷泉系统
DT:30-电梯
*F:40-火灾报警系统41-硬线联动系统42-干粉灭火系统
43-防火卷帘门44-疏散指示与事故照明45-消防水系统
46-防排烟系统47-泡沫灭火系统
GS:50-公司办公自动化系统51-工具设备
4.2设备的配置、验收、建档
4.2.1配置
工程维修部须对所有设备状况足够了解,同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。
4.2.2验收
工程维修部负责对设备的验收,经验收合格的设备方可接管投入使用。
4.2.3建档
2万元以下的设备应登记在《设备明细表》中,作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在《设备明细表》中外,还应填制《设备卡》2份,一份悬挂于设备上,另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录,悬挂于设备上,不包括检修内容)。
4.3设备的使用管理
4.3.1《维修部工作手册》的编制
维修部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的管理工作规程,其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。Ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作,或由维修部对操作人员进行必要的培训,Ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。
4.4设备运行和检查
4.4.1设备运行
维修部人员根据《维修部工作手册》进行设备操作,并根据运行情况填写操作表格;
4.4.2设备巡查
维修部根据《维修部工作手册》对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查,并填写下列表格:
1)《供配电设备巡查记录》
2)《弱电系统巡查记录表》
3)《电梯运行巡查记录表》
4)《给排水设备设施巡查记录表》
对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容,工作检查标准、频次等要求,由维修部编制相关工作规程,并据此对供方的工作进行检查、监督,并填写下列表格:
1)《电梯维护保养记录》
2)《消防系统维护保养检查记录》
4.5设备的维护保养
4.5.1设备维护保养工作规程的编制
维修部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的维护保养工作规程,其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。
4.5.2日常维护
维修部操作人员负责按照《维修部工作手册》的要求,对设备进行日常维护保养,并填写《设备设施保养记录》
。
4.5.3定期维护保养
1)定期维护保养计划的制定
维修部负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养计划》。在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养计划》,以据此安排维护保养工作。
2)定期维护保养的实施
维修部根据《设备月度维护保养计划》和《维修部工作手册书》实施设备的定期维护保养工作,保养人员根据维护保养情况填写。
A、《设备设施保养记录》
B、《供配电设备(设施)保养记录表》
4.6设备的维修
4.6.1设备自行维修
当设备不能正常运行、操作人员无力维修时,维修部应组织专业人员进行检查维修,并根据维修情况填写《设备设施维修记录》。设备大修还应填写在工程维修部保存的设备卡中。
4.6.2设备委外维修
当设备故障超出维修部现有维修能力时,维修部填写《设备外委维修申请单》报管理处审核、公司批准后,选择合格供方实施委外维修。
4.7应急处理
维修部负责对各系统建立《机电设备系统应急处理方案》,以满足在设备出现故障或紧急情况下,能尽快排除故障,减少损失,使广大业户满意。
4.8设备(系统)的更新改造、报废
当设备系统不能满足服务运作需要时,维修部应根据《维修部工作手册》要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容,报管理处审核、公司审批后执行。
当设备无法维修或维修成本太高、不经济时,由维修部填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。
4.9质量记录的保存
工程部负责按照《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。
5.0支持文件
5.1《维修部工作手册》
5.2《设备年度维护保养计划》
5.3《机电设备系统应急处理方案》
5.4《设备月::度维护保养计划》
5.5《分包合同》(供方提供)
6.0质量记录
6.1《设备明细表》
6.2《设备卡》
6.3《设备(设施)维修记录》
6.4《设备(设施)保养记录》
6.5《供配电设备巡查表》
6.6《供配电设备(设施)保养记录表》
6.7《弱电系统巡查记录表》
6.8《中控室系统运行维修记录表》
6.9《消防系统维护保养检查记录》
6.10《给排水设备(设施)巡查记录》
6.11《设备对外委托维修申请单》
6.12《电梯保养检查评定记录表》
6.13《电梯运行巡查记录表》
6.14《供方服务质量检查表》
6.15《报废单