Z中心消防设备设施维护保养制度

篇2：校区物业设施设备维修维护使用运行管理技术要求

校区物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理技术要求

1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备:

(1)按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案,并妥善使用与保管。

(2)建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度,检查记录完整。

(3)校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

(4)无擅自改变房屋用途行为。

(5)外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落污渍;室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患,外墙装饰无破损。

(6)确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%;

(7)确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%。

(8)保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍,发现故障或损坏应在20分钟内到场,12小时内维修完毕。

1.2机电设施设备

(1)综合要求:

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;

②配备所需专业技术人员,由专业人员管理(开启、关闭、保洁、维修),严格执行操作规程;

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘,无鼠虫害发生,机房环境符合设备要求。

④保持设备良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障,应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

(2)供电系统:

①保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人;

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费。

(3)弱电系统:

①按规定标准工作时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;

②监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定期限保存。

(4)电梯系统:

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备;

②电梯按规定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;通风、照明及附属设施完好;

③轿厢、进道、机房保持清洁;

④电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗;

⑤电梯运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修;

⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。

(5)给排水系统:

①建立用水、供水管理制度,积极协助招标方安排合理的用水和节水计划;

②设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现象;

③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;

④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;

⑤限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人;

⑥排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生;

⑦遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水现象;

⑧应有险情的应急处理措施。

(6)供热系统、中央空调系统及末端设备:

①保证末端设备运行正常;

②定期进行清洁及保养;

③制订发生故障应急处理方案。

1.3小型维修(单项200元以下,包工包料)

(1)宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜;

(2)遇电路故障没电,水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏,要随叫随修;

(3)排水管、排污管要保持畅通,如有堵塞应立即疏通,厕所堵塞应当天疏通(需换厕盆的除外)。

(4)维护维修闭路防盗装置和电铃设施。

(5)公共照明、水电设施每天检查一遍。

(6)楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。

篇3：小区房屋及设施零修工作规程制度

小区房屋及设施零修工作规程

1.工作目标

规范对业户房屋设施进行养护和修缮的管理工作,保持并尽快恢复房屋的使用功能。

2.工作职责

房屋设施的养护和维修管理以及业户的二次装修管理。

3.工作指引

3.1执行领导指示,确保房屋的完好及使用。

3.2熟悉小区内房屋的结构、道路、管线的分布及走向,定期组织有关人员进行检查,消灭事故隐患。

3.3根据维修、保养计划以及业户的投诉及时安排操作员工进行维修,并做好监督跟进工作。

3.4督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则,上门服务时按照规定的服务标准并遵守"六要八不准"。

3.5负责管理业户的投诉、调度以及回访的服务工作,以保证及时率和满意率达到要求。

3.6负责外包维修项目的联系和组织工作,协调好维修单位之间的关系,监督跟进维修过程,要求各维修单位遵守小区管理规定,保质、保量、保工期地完成维修工作。

3.7督导下属员工要不断提高维修技能,以保证对业户提供及时、快捷的服务。

3.8经常巡视所辖区域,发现问题及时上报并安排相关人员解决,以求减少投诉。

责对业户二次装修的监管工作,确保装修工程在不违反装修管理规定的情况下进行。

4.质量记录

《工作日志》

《业户投诉处理记录》

《维修项目服务单》

5.参阅文件、资料

《城市房屋修缮管理规定》

《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》

《房屋设施养护计划》

篇4：小区房屋设施养护维修管理规程制度

小区房屋设施养护维修管理规程

1、工作目标

定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。

2、工作职责

3、工作指引

3.1一般性的修缮

3.1.1更换水表

a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;

d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

3.1.2更换电表

a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;

b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;

c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

3.1.3维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

b)如果是短路故障,首先将空气开关置于"OFF"位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。

c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

3.1.4灯管、白炽灯的维修

a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;

b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;

c)其他情况造成的灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

3.1.5线路检测

a)线路停电检修应及时通知用户;

b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;

c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;

d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;

f)当确认故障排除后方可送电。

3.1.6门铃维修

a)无电情况时可更换新电池;

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

3.1.7插座无电

a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;

c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。

3.1.8水龙头漏水

a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;

b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;

c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。

3.1.9马桶不通

检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。

3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;

b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;

b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。

3.1.12部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;

b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9处理办法。

3.1.14修门窗

a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;

b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;

c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

3.1.15换锁

拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。

3.2非一般性的维修

委托专业维修公司进行。

3.3时间要求

a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;

b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;

c)维修时应尽量满足用户的合理要求。

3.3维修工作的检查

a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。

4、质量记录

4.1《回访工作规程》

4.2《房屋(设施)养护计划》QR/GR-057

4.3《房屋(设施)养护记录表》QR/GR-057

4.4《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR-101-1

4.5《维修单》QR/GR-064

5、参阅文件、资料

篇5：滨城设施设备运行维护保养方案

滨海新城设施设备运行、维护保养方案

为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的健康生活、居住环境,确保各类设备及相关配套设施的正常运行,使各项物业管理服务得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命,减少维修费用,使物业得到保值升值。根据我司多年来对住宅物业管理积累的丰富管理经验,拟对滨海新城所属系统之设备设施,进行全方位精心维护管理,以实现"降耗节能"、"增收节支"和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下:

一、人员的配备

根据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求,拟在滨海新城设立专业的工程部,负责小区的设施设备维护保养及一些小修、零修服务,工程部下设运行班和维修班,运行班主要负责设施设备的运行、维护保养,维修班主要负责小区的水电维修工作。

根据工作的需要,拟配备主任1人,领班1人,技工3人,工程部共配备5人。

为确保所属设施设备正常运行和满足业主维修服务需求,须严格工程设备管理要求,把好招聘人员的政审关,并根据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试,同时,为了使新招聘的员工适应新的工作环境和管理体制,提高工作积极性,对新进员工进行物业管理知识培训及专业技术技能培训,并通过有效的培训、提高员工的综合素质,成为合格的物业管理从业人员。工程从业人员必须有较高的专业技术技能,并做到一专多能,以实现人员精简。因此要对员工进行专业技术技能培训,使其掌握各系统设备的工作原理、运行管理知识,维护保养作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技能。

二、设施设备运行管理和维护保养

(一)物业设施设备维护保养范围

1、房屋本体维护保养范围:

1)房屋的承重结构部件(包括基础、屋面、梁、炷、墙体等);

2)搞震结构部位(包括构造柱、梁、墙等);

3)外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面;

4)机电设备;

5)本体消防设施;

6)本体上下水管道;

7)智能化系统等防盗监控设施等。

2、公用设施维护保养范围:

1)区内道路(市政道路除外);

2)路灯、沟、渠、池、井;

3)园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所;

4)停车场等公用设施。

(二)维护保养内容

1、加强设施、设备运行环境的管理。

1)供配电系统设备房环境的管理,包括:高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)、备用发电机组机房等。

2)给排水系统设备间环境的管理,包括:生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。

3)消防系统设备间环境的管理,包括:消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。

4)通信设备机房环境的管理,包括:通信总机房和通信管井房等。

5)监控系统设备间环境的管理。

6)电梯机房环境的管理。

2、加强设施设备的运行管理,保障设备安全运行。

包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行管理。要求:各系统的标识齐全、标识位置准确、恰当;系统运行记录完整;设备保证完好;定期对各系统运行情况进行技术分析,并提交各设备系统运行分析报告。

3、建立健全的设备台帐。

设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况,即设备台帐应包括以下方面的项目内容:

1)设备设施的原始技术参数:设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话,原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

2)运行、维护及系统保养动态记录:设备每月、每季度、每半年、每年的运行情况(故障率、运行正常率),为保证设备正常运行所进行的维护、换件、故障情况记录和分析,以及在执行系统维护保养计划后,对该设备的系统保养结果的记录。

4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划,并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。

(三)设施设备维护管理措施

对供配电系统的运行管理和维护保养措施

1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。

2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训,持证上岗。

3、加强日常维护检修及定期保养,用电设备、照明,指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求,并保证用电安全,确保配电设备安全高效运行。

4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。

5、搞好应急发电设备的维修保养,确保发电设备能随时投入运行。

6、合理轮换使用供配电设备,减少空载损耗及延长使用寿命。

7、遇火灾、地震、水灾等灾害时,建立及时切断电源等有关抢险、救援措施,并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

发电机设备管理措施

建立严格的发电机设备管理制度和设备维修保养制度。

1、发电机房管理规定

(1)由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备,禁止无关人员进入。

(2)当发生市电故障或停电,值班人员应在最短时间内启动发电机,按操作规程配电、供电。

(3)当市电恢复时,要按操作票做好转电操作,停发电机并进行必要的维护保养工作。

(4)室内照明、通风良好,控制室温在40℃以下。

(5)每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度,如低于规定值,应及时添加蒸馏水、充电,并进行日常维护保养。

(6)每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等,并做好维护保养。

(7)每月应启动发电机一次试运行10-20分钟,以确保发电机处于随时可用的备用状态。

(8)做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。

2、发电机运行管理规程、操作规程等,可根据我司质量管理的设备管理工作之有关管理规程、操作规程结合实际情况具体修订后实施,设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。

给排水系

统

1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容

(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作规程及维修保养计划并严格执行。

(2)供水管道、水表、水池、阀门进行经常性维护和定期检查,确保供水安全;定期对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通(由市政环卫清运),防止阻塞。

(3)每班1次巡查给排水设施,并记录设施相关情况。

(4)每月检查维护给排水设施,确保设施正常可靠运行。

(5)每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒,并出具经卫生防疫检验合格的报告,防止二次供水污染。

(6)节约用水,防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

(7)制定事故处理应急措施,当发生跑水、断水故障时,及时处理,防止事故范围扩大。

2、排水系统操作、保养和维修的基本制度

消防监控系统

l、操作、保养和维修的基本内容

(1)建立消防管理制度、操作规程、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。

(2)制定应急抢险措施,当发生火灾报警时,应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施,并在规定的时间内启动应急电源,控制事态发展,将损失降到最低。

(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外),并做好有关记录备查。

2、监控中心管理规定、操作规程等,要结合监控设备配置具体情况修订后实施。

电梯系统

电梯系统的日常运作管理及其维护保养均采取外包的形式委托给专业电梯公司进行,我司拟采取如下措施进行监督管理:

1、建立健全电梯维护保养的监管制度。

2、制定电梯维护保养检查计划表,物业管理中心工程部人员根据检查计划表做好日常巡查及监管工作,并作好记录。

3、物业管理中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进行监督检查,发现存在问题,拟以书面形式要求限期进行整改。

4、物业管理中心工程部人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。

三、工程维修服务

工程维修服务是一项大量而又重要的工作。我司将各维修技工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:

(一)维修服务规范要求

要求各维修技工到业主室内进行维修保养时,着装整齐,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗,以免影响业主。到房间内维修时还应注意如下事项:

1、敲门:接到报修,30分钟内派各维修技工到达现场维修处理。进入室内维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。

2、介绍:各维修技工应首先自我介绍:"对不起,打搅了,我是本小区物业管理维修人员×××,前来为您服务"。

3、进门:如果室内十分整洁,铺地毯,员工应将鞋脱在门外,赤脚进入,或穿好自备鞋套。经业主许可后进门维修服务。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。

4、铺布:走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、维修:维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时,应事先向业主说明,并说一声"非常对不起"。

6、整理:维修完毕,用自备专用擦布将维修地点擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。

7、填写维修工作单(包括费用),请业主对修理质量,服务态度等进行评价并签名。