大型住宅小区智能化系统的管理维护方案

篇2：Z设施设备维修维护实施措施

浅水湾设施、设备的维修与维护实施措施

物业对机电设备维护管理要求甚高,为保障设备运行的安全、高效,我们将结合浅水湾的实际情况,把佳兆业在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中,在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外,我们将在浅水湾的设备管理中导入环保、节能的管理理念,在降低运作成本的同时,尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此,我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、物业设备设施的管理采用佳兆业安全而高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用,设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养,设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责,设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作,并作相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修,如更换灯具、开关、疏通管道等,超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录,其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势,对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。

(1)建立完善的设备编码及标示方案

A、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则,制定《设备编码规则》

B、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

C、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

D、对于标贴明显的将导入佳兆业视觉标示系统。

E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(2)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

A、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》,这些表为履历形式,将跟踪设备至报废。

B、工程部建立内部例会制度,创造学习、讨论.督促.建议的平台,便各项工作均朝良性方向发展。

(3)、建立完善的质量记录体系

A、任何工作做到有据可查。

B、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

C、发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。

D、适度贮备零配件,软件备份二份以上,确立先换后修原则,并以此作备件数量的依据,以确保各设备系统长期可靠运行。

E、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

F、将物业公司公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成物业管理处有力的技术后盾。

(4)、技术资料的管理

A、对于技术资料管理,遵守"二级制"模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料,工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中,这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

B、工程部资料柜钥匙管理,纳入部门钥匙管理体系中。

(5)、有关设备类钥匙的管理

A、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙,及其门柜、门房钥匙。

B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱,分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

C、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度,对内方便工作,对外防范破坏及恐怖行为。

(6)、技术工种的管理

因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职,一岗多能,既提高工作效率和应急处理能力,作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备的维护管理

物业的公共设施、机电设备的维护管理采用佳兆业成熟完善的管理模式。

A、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责,消防中心、停车场及物业周围由保安负责,其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理,并严格遵守各项制度和规程。

B、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养,设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施,设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。

C、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》,并设立设备管理人和设备管理责任人。

D、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉标示系统,充分显示佳兆业的规范化管理模式。

E、利用公司推进的信息平台建设,逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效,以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去,接受有关职能管理部门的调控和监督。

F、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导,指导、纠正管理中存在的问题,并协助解决。

G、工程部组织召开工程例会,并形成制度,创造学习、讨论、建议、纠正的平台,使各项工作不断形成良好的氛围。

H、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度,设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求,认真细致地做好各种记录,任何工作均做到有据可查,有制度可依。

I、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持,确保设备长期可靠安全运行,物业公司公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成物业管理的有力技术保障。

3、增收节支,不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

A、经常对员工进行艰苦奋斗,励行节约,勤俭办企业教育,增强节约意识,在管理中,自觉地从一滴水,一度电做起,努力降低维修维护成本。

B、努力学习业务技术,不断提高专业素质,提高维修技术服务水平。

C、加强成本控制,原材料控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的设备和手段,减少人力投入,减少人员开支。

D、加强各类消耗品的管理和控制,做到计划采购,专人保管,合理领用。

E、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施,节约用电,减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施,机电设备管理水平的新设想。

A、提高工程部主要技术人员的素质,加强工程部工作的领导。

B、配备先进的维修工具和管理设备,实现管理微机化。

C、继续完善配件的供应商体系。

D、配备用于高空作业的液压升降台。

E、加强公司技术职能管理作用,发挥公司的技术优势,加大技术和管理的督导作用。

F、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。

G、建立激励机制,每季度、年度评选优秀员工,并给予精神和物质奖励,提高员工的积极性。

H、实行公司、管理处工程例会制度,及时沟通解决工程中的技术难题。

I、成立训练有素的专业技术应急小组,以处理紧急情况下的设备故障。

篇3：供热锅炉房检修维护保养制度

供热锅炉房检修、维护保养制度

1、锅炉及附属设备的检修、维护保养,包括日常运行保养和年度检修、维护保养两方面工作。应制定明确内容和程序。

2、日常运行保养

(1)三大安全附件保养(安全阀、压力表、温度表);应定时试验、记录、送检;

(2)机械设备保养:应定时检查、实施、记录如润滑、排污、水泵冷却水畅通和排气、风烟泄漏、电气维保和跑、冒、滴、漏等。

3、年度检修、维护保养:计划在每年三月末前制定。明确检修、维护保养的炉号、项目、方法、时间和责任人。并报主管部门审查批准后组织实施。

4、供暖锅炉停用期间应根据具体情况采用有效的保养方法。

5、锅炉及附属设备的检修内容和检查验收结果、有关责任人员名单,应及时记载在锅炉技术档案和供暖设备档案内,以便查考。

6、供暖期间运行人员对锅炉及附属调设备要做到三好(管好、用好、修好)、四会(会使用、会调试、会保养、会排除故障),保证设备安全稳定运行。

7、设备要经常保持清洁,每班前要擦拭干净,保持环境卫生。

篇4：物业园区弱电智能化系统管理方案

物业园区弱电及智能化系统管理方案

根据本物业的实际情况,结合我司对智能化系统管理的经验,制定如下管理方案:

一、智能化系统的配置

?消防控制系统

?信息通信系统

?周界防范管理系统

?CCTV监控系统

?楼宇访客对讲系统

?家庭安全防范报警系统

?离线式电子巡更系统

?建筑设备监控系统

?一卡通门禁管理系统

?背景音响广播系统

?自动化抄表系统

?电子公告系统

?家庭智能化系统

?物业计算机管理系统

二、智能化系统的日常管理及维护

?建立一支设备运行及维护人才队伍

我们将从公司管理写字楼的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,以专业的弱电工程师为主体,提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。

?管理人员的业务素质培训

我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。

?建立设备技术档案

我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

?建立设备运行档案

我们将建立信息通信系统周界防范管理系统、CCTV监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、自动化抄表系统、电子公告系统物业计算机管理系统

等的实时运行设备的台帐,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

?建立供货商档案

我们将对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。

?做好业主入住装修管理和系统应用培训

业主能否正确使用室内智能化系统,是体现智能住宅先进性的重要环节,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一位入住业主开始,通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导,来确保系统的完好性,同时对业主进行正确使用的操作指导。

?处理好入住初期的误报警问题

明丰绿都的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受和熟悉的过程。在这过程中,各种误操作随时可能出现,造成报警频繁发生,所以区分及处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键。我们将根据实际情况在入住初期设定一个N秒滞后报警(可由软件实现),当住户误操作时,可在N秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样就不会发出报警信号,从而有效地解决了初用频繁误报警的问题。

?日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

1、维护内容

日检:系统外观;前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。

例检:系统外观;前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。

临检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。

2、维护方式

3、维修计划

小修计划:根据日常记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。

中修计划:根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修计划。

大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。

4、智能化系统维护保养项目

根据现有掌握的资料,结合以往物业管理的经验,我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。(如下表)

类别对象项目标准日常维护

日检月检季检年检临检

消防控制系统烟感探测器测试灵敏度用火灾测探试验器检验符合标准√√

手动报警按钮外观、接触灵敏度符合使用标准√√

声光报警器外观、声、旋光性能符合使用标准√√

联动控制器外观、性能、自控符合使用标准√√

CCTV监控系统

监视器外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√

控制器、画面分割器、录像机外观清洁无尘、摆放有序√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠,画面分割稳定、录像清晰,干扰信号小

√√√√

摄像头外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√

安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√

摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√√

离线式智能巡更系统信息发生器、固定接触器测试接触器灵敏度

符合使用标准√√√√

建筑设备监控系统化系统BA主机、继电器外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√

安装与连接安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热√√√√

控制性能

末端信号接受灵敏,完整符合标准√√√

传感器、阀门外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√

显示、接触灵敏度符合使用标准√√√

测试灵敏度符合使用标准√√

控制性能

设备联动符合使用标准√√√

电子公告系统显示屏外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

显示性能清晰、稳定√√√√

控制器(计算机等)外观清洁无尘、摆放有序√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√

√√

控制性能随时调整显示状态、内容

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家庭安全防范报警系统探测器、报警按钮、接收器外观及布置清洁无尘、摆放有序、无堵塞遮盖√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠√√√

周界防范管理系统主机外观及布置清洁无尘、√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

性能可靠、方便、快捷√√

红外探测器外观及布置清洁无尘、√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

性能可靠、方便、快捷√

楼宇访客对讲系统

管理员机外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√

接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√

显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√

门口机外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√

安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√

摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√

三、智能化系统维护保养程序(略)

篇5：高层住宅项目前期智能化设施管理维修计划

高层住宅项目前期智能化设施的管理与维修计划

一、智能化设施的管理

1.主机:外观清洁、完整、有序无破损;接插件及联线联接牢固、无松脱;双机切换性能顺利无断点;运行状况正常,无死机、过热等不良现象,电源稳定。

2.红外探头:外观清洁、完整、有序无破损,安装与联接安装牢固,联接可靠;感应性能灵敏度高、响应特性正常;信号发送完整、无缺漏。

3.监视器:外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖;接插件及联线联接牢固,无接触不良;显示性能画面清晰、稳定,调节旋扭灵敏。

4.摄像头:外观清洁、完整、无破损,无水浸、防晒;安装与联接安装牢固、联接可靠;性能感应灵敏、准确,信号传输稳定。

5.视频线、控制线电源线:外观清洁、完整、无破损,无老化;联接牢固,无接触不良;传输性能正常,无异常衰减。

二、智能化设施的维修

1.维修方式:

(1)一般性检查维护(日检)

(2)定期检查维护(例检)

a.月检b.季检c.年检

(3)临时抽样检查维护(临检)

2.维修内容:

(1)日检:系统外观;前端、终端、传输线路信号日常检查记录;软件测试。

(2)例检:系统外观;前端、终端、传输线路信号传输阶段检查、记录;软件测试。

(3)临检:对日常维护工作、例检工作进行督检,对其工作成果进行测评。