新城小区物业维修员岗位职责

篇2：新城物业维修养护计划和实施方案

住宅项目物业维修养护计划和实施方案

物业的公共部位和共用设施设备的维修养护是现代物业管理的主要内容之一,也是**.凤凰城这样的综合型小区的管理重点之一。我们将坚持“因地制宣、科学管养”的方针,编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施,力争达到如下目的:延长物业物质寿命,满足公共设施、设备的正常使用功能;延长物业的经济寿命,达到保值增值的效果;降低管理成本支出,减轻业主经济负担。

我们将以建设部、HB省、荆州市有关物业维修养护的相关法规、专业标准、技术规范以及Z物业质量保证体系中的相关操作规程作为依据,做好**.凤凰城的物业维修养护工作。

第一章物业维修养护管理方案

一、技术力量配备

我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、机电、给排水及空调等专业的技术人员充实到**.凤凰城管理处,以满足物业日常管理及维修养护的需要。

同时,我们将加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训,促使维修技工不断提高维修工作技能,熟练掌握公共部位、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。

二、制度保证

我们将严格执行《物业管理条例》及《荆州市物业管理办法》等相关法规,并结合公司质量管理体系的要求,根据现场实际情况编制《房屋本体及设施设备管理程序》、《业主房屋维修管理程序》等程序文件和《设施设备管理工作手册》、《维修工作手册》、《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文件,作为物业维修养护的制度保证。

三、建立和完善维修档案

我们将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号,建立相应的设备设施档案卡片和台帐(包档案台帐、分户台帐、分类汇总台帐),并输入电脑,利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制,全面掌握公用设施设备、共用部位的运行使用状况,为物业的维修养护提供科学的参考。

四、空房的管理

空房钥匙接管并统一编号、分类、保管,使用确认并登记,确保受控。保持空房卫生与房间状态,定期清洁、通风。确保空房设施完好和安全。巡视管理,对发现问题及时解决。

五、预防性维修保养

根据设施设备台帐,制定预防性维修保养计划,对所有的设施设备实施分级预防性保养,确保得到有效的维护,保证正常的使用功能和延长其使用寿命。

六、节能降耗

能源约占管理开支的百分之二十以上,因此在节减管理开支中,节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管,由物业公司统一协调,监督日常运作,制定每月工作进度表,确保指定的工作如期完成。

第二章共用设施设备的维修养护

一、维修养护范围

共用设施设备包括电梯、变配电没备、消防设施设备、水泵、通风、楼宇对讲系统、监控系统、公共照明、给排水管道、园林绿化、通道沟渠、停车场、文化娱乐及休闲设施等。

二、共用设施设备日常管理及维护计划

1、给水设施

饮用水水池(箱)半年消毒1次,水质每3个月化验1次,冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀将脱皮清理干净;专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。

2、排水设施

化粪池每年清理2次,每日巡查1次.出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物,清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时,地面竖警示牌,必要时加护栏,清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;必要时用洗涤剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔杂草、排水畅通,无积水、臭味。

3、供配电系统(在不移交供电部门的情况下)

建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知业主(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;每日填写运行记录,建档备查。

4、弱电系统

操作人员受过专业培训,持证上岗;工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;有切实可行的维修保养计划;保养检修及时;对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。

4、避雷接地系统

每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

5、道路、停车场、(车棚、车库)及路灯等配套设施

加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;道路、车场每天检查1次;劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;每日对道路、停车场进行巡检,发现缺损立即维护。对进入小区的施工单位,派人跟踪,确保道路、停车场不受损坏。每年对道路、停车场路牙、车位线刷新一次,每2年对道路,停车场设施进行一次维护,每5年进行一次大修。停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。每日对路灯进行检查,发现损坏立即更换,发现损坏,及时通知工程维修部。每月清洁灯具一次,每季检修线路一遍,每年对于破损灯

具及老化线路进行更换。

6、电梯

小区电梯采取外包的方式承包给专业电梯公司负责日常维护与保养。具体要求按照国家相关强制性标准处理。

第三章公共部位的维修养护

一、维修养护范围

公共部位是指主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋面、楼梯间、通道等。

二、共用部位维修养护管理

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;

每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托,组织维修工作;

每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;

业主已委托管理的空置房,每周户外巡视1次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主,并采取必要的紧急处理措施;

顶棚每年全面检查一次,雨季前必须检查一次,发现问题及时修复;

巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

篇3：新城物业维修计划服务方案

住宅项目物业维修计划服务方案

根据物业管理服务的内容、标准,制定的物业维修计划服务方案

一、共用部位的定期维修计划和实施方案

序项目名称维修计划实施方案实施效果

01房屋主体

承重结构部位1.每年对房屋基础进行一次检查

2.每15年中修一次,每30年大修或局部更新改造一次综合部负责

组织实施1.结构部位合理,性能完好

2.结构部位安全正常可靠

3.构件满足强度,刚度和稳定性要求

4.良好率达到99%以上

02外墙面1.每2年对于较大面积积渗漏的局部翻新一次

2.每4年中修一次,每8年大修一次3.每3年清洗一次综合部组织实施,检验或委托专业公司大修、更新改造1.墙无渗漏现象

2.外墙使用功能正常、可靠

3.外墙平整、清洁、美观

4.完好率达到99%以上

03屋面1.每2年全面修补屋面隔热板,重新勾缝,修补2.每半年疏通屋面雨水口3.每年对屋面防水层检修一次

4.每5年中修一次,每10年大修一次综合部负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修,更新改造1.无积水、防水层正常有效发挥作用,无渗漏

2.完好率打道9%以上

04楼梯通道1.大规模装修后2年对楼梯间整修粉刷一次

2.每4年中修一次,每8年大修一次综合部负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修1.确保使用功能正常可靠

2.清洁

二、共用设施设备日常维修计划和实施方案

序项目名称日常维修计划实施方案实施效果

01区内

道路每日巡检一遍,发现问题及时维修并做好记录。在入住装修期间杜绝车辆挤压人行道、路牙和污染路面行为综合部负责实施巡查、维修和检验

1.平整、无坑洼积水

2.无缺损

3.确保区内道路使用功能正常

4.无安全隐患

5.完好率达到98%以上

02园林

绿化每日检查一遍,发现问题做好公共设施巡查记录并及时处理清卫组负责组织实施巡查、维修和检验

1.园林绿化设施使用功能正常、可靠

2.绿化带无破坏、践踏及随意占用现象

3.完好率达到99%以上

03阴沟

窨井池每周巡视检查一遍、发现问题做好《公共设施巡查记录》并及时处理综合部负责组织实施巡查、维修和检验

1.沟、池、井使用功能正常、畅通、无堵塞现象

2.完好率达到99%以上

04停车场每月检查一次,发现问题及时处理综合部负责组织实施巡查、维修和检验

1.车场使用功能正常

2.场地平整

3.无坑洼积水无缺损

4.完好率达到98%

05上下水管道及相关阀件每日检查一次,发现问题,及时维修并做好记录综合部负责组织实施巡查、维修和检验

1.管道畅通无渗水现象

2.各阀件无跑、冒、滴、漏水现象

3.完好率达到99%以上

06消防栓及消防管道、轻便灭火器材等每周检查一次,发现问题,及时做好《消防设施检查表》记录综合部负责组织实施巡查、维修和检验

1.消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠

2.完好率达到100%以上

07公用标识设施每周巡查一遍并做好《公共设施巡查记录》发现问题及时处理综合部负责组织实施巡查、维修和检验

1.标识清晰美观

2.安装牢固可靠

3.完好率达到99%以上

08水电设备每日巡视综合部负责组织实施巡查、维修和检验使用功能正常

三、共用设施设备的定期维修计划和实施方案

序项目名称维修计划实施效果

01区内

道路1.每年对损坏严重的道路进行修补或翻新2.每5年进行一次中修,每16年进行一次大修或更新改造。1.平整无坑洼积水,完好率达到98%以上;2.确保道路使用功能正常,无安全隐患;3.延长路面使用期。

02园林

绿化1.绿化小品每月保养一次;2.草坪、花木每月修剪一次;3.每年进行三次大灭虫;4.绿化地围栏每半年刷油漆一次。1.绿草丛生,树木剪切整齐;2.园林绿化设施使用功能正常、可靠;3.雕塑小品完好美观;4.完好率达到99%以上。

03阴沟

窨井池1.每半年全面清理疏通一次;2.每季度清除各类杂物一次。1.井池使用功能正常畅通无堵塞现象;2.完好率达到99%以上。

04停车场1.车场道牙每年修补一次,局部翻新一次;2.车场内地面有局部沉陷损坏的,每5年翻新一次;3.中修5年,大修10年。1.停车场地面均衡,有效发挥功能;2.使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命。

05上下水管道及相关阀件1.每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆;2.每年保养一次,每年检修一次;3.每5年进行一次中修,每10年进行一次大修或更新改造1.给排水管及相关阀门使用功能正常,完好率达到99%以上;2.排水系统通畅、汛期道路无积水;3.各阀件无跑、冒、滴、漏水现象。

06室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等1.刷一次油漆;2.排水测试射水至少2次,检修2次;3.每半年全检一次;4.灭火器材月检一次;5.消防栓中修5年,大修10年。1.消防栓、轻便灭火器材使用可靠,正常有效;2.消防管道等无渗漏现象;3.完好率达到100%。

07公用标识设施1.每月清洁标识一次;2.每季度对标识进行维护;3.中修半年,更新改造8年。1.标识清晰美观;

2.安装牢固可靠;

3.完好率达到99%以上。

08防避雷系统1.每年进行一次接地电阻测试2.每年刷一次银漆。1.系统完好率100%;2.接地电阻符合规定要求。

09水电设备1.每季度保养一次;2.每年定期检修各类设备一次;3.每6年进行一次中修、每12年一次大修或更新改造1.确保各设备设施使用功能正常;2.水卫管道畅通零件齐全,无损坏;3.电气设备齐全完整,绝缘良好。

由综合部负责实施和检修或委托专业公司进行大修、更新改造

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四、共用部位的日常维修计划和实施方案

序项目名称日常维修计划实施方案实施效果

01房屋主体

承重结构

部位每周巡查一次并做好记录综合部负责组织实施巡查、维修和检验1.构件满足强度、刚度和稳定性要求2.房屋结构部位正常可靠

3.完好率达到99%以上

02外墙面每周巡查一次发现问题及时维修并做好记录综合部负责组织实施巡查、维修和检验1.外墙无渗漏现象

2.外墙使用功能正常可靠

3.平整、清洁、美观、无鼓无脱落

03屋面每周巡查一次并做好记录综合部负责实施巡检和维修1.无积水、无渗漏

2.隔热层完好无损

04楼梯间每周巡查一次并做好记录综合部负责实施巡查、维修和检验1.确保使用功能正常2.清洁美观、无缺损、无霉迹3.完好率达到99%以上

篇4：新城物业维修和管理的应急措施

住宅项目物业维修和管理的应急措施

项目管理处处理方案相关部门处理

业主使用人突然断电、断水、无天然气

1.立即通知业主使用人。

2.管理处以最短时间派维修工

上门服务,分析原因,马上维修

1.如果管理处维修工处置有难度,及时通知相关管线部门维修

2.配合相关管线部门维修

3.正常情况下,1小时之间完成维修任务。

本项目范围突然断电断水、天然气的应急措施

1.立即通知开发商或业主委员会

2.管理处立即派维修工到现场

3.分析原因,配合开发商进行维修1.如管理处处置有困难,及时同通知相关管线部门维修。

2.配合相关管线部门对损坏管线部门维修。3.正常情况下,2小时之间完成维修任务。

业主使用人自用部位排水阻塞措施

1.立即通知管理处维修工到现场

2.同业主使用人一起分析阻塞原因

3.及时疏通排水设施

1.与业主使用人商讨收费情况,管理处只收取材料费和工时费。

2.出现此类问题,要求在半小时之间完成维修任务。

污水及排水管网阻塞

1.立即通知管理处维修工到现场进行检查

2.及时通知开发上或业主委员会

3.管理处组织施工队进行疏通

1.如果建设施工单位原因,请施工单位进行维修或承担费用。

2.如果开发商原因,请开发单位进行维修或承担费用。

3.不是上述原因,在物业费中列支。

篇5：新城物业工程部主管岗位职责

物业项目工程部主管岗位职责

1、在物业管理处经理的领导下,负责管理处房屋本体维护的全面管理工作,并定期对房屋本体进行检查。

2、全面掌握公司管辖的物业情况,每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审查。

3、负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案,并定期组织检查,使计划得以落实。

4、对管理处的技工进行监督、指导,负责制定培训计划,并对管理处技工进行业务培训及季度考核。

5、协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目,确保楼盘正常使用。

6、负责组织技术文件和档案的接管,参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。

7、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。