新星城物业设施设备维修管理维护方案

篇2：ZZ酒店工程部设施设备故障应急预案

酒店工程部设施设备故障应急预案

1、设施设备的监控

1)工程部工作人员应定期对设施设备进行监控,如有明显异常,应立即进行检查、修理,确保设施设备正常运行。

2)电器维修人员应随时对电气线路、电器设备进行检查,保证供电线路、电器设备不发热、不发烫、不打火。

3)严格执行设备操作规程、安全管理制度。

4)水暖维修人员应随时对辖区的给、排水管道、设备进行检查,杜绝漏水事故的发生。

5)如供电局、煤气酒店、自来水酒店等外部原因导致停水、停电、停气时,工程部应及早做出安排,确保非正常情况下宾馆的正常营业。

6)定期聘请煤气酒店人员到酒店对煤气管道的泄漏情况进行监测,确保因煤气泄漏而引发的事故得到有效的防控。

7)定期对电梯系统进行检修,消除事故隐患。对因故障停用的电梯,做出明显标识;宾馆内停电时,应及时关闭电梯。

8)工程部在施工中,应做好相应的安全标识。

2、设施设备故障分类

停电事故、停水事故、停气事故、上下水泄漏、煤气泄漏、大面积、长时间设备故障、电梯困人等。

3、设施设备故障等级

Ⅰ级:停电、停水、停气、设备故障连续6小时(含)以上;漏水、设备故障波及一个楼层以上;煤气泄漏;电梯困人连续1小时(含)以上。

Ⅱ级:停电、停水、停气、设备故障连续6小时以下;漏水、设备故障波及个别房间;电梯困人连续1小时以下。

4、响应分级:依据分级负责的原则,将设施设备故障的救援响应分两级。

1)当发生Ⅰ级设施设备故障时,启动酒店综合预案Ⅱ级响应,必要时启动Ⅰ级响应。

2)当发生Ⅱ级设施设备故障时,启动酒店综合预案Ⅲ级响应,必要时启动酒店Ⅱ级响应。

5、设施设备事故的处置程序

1)报告

a)当工程部接到上级部门关于停电停水停气超过12小时的通知后,立即以书面的形式通知酒店应急救援办公室及相关部门。

b)当工程部工作人员发现供电、供水、供气系统、设备发生重大故障,可能导致Ⅰ级事故时,立即拨打宾馆24小时值守电话,通知酒店应急救援办公室。

c)当工程部工作人员发现供电、供水、供气系统、设备等发生Ⅱ级事故类型时,通知部门经理,必要时由部门经理上报酒店。

2)处置

a)停电与电力故障

*组织人员对管辖各岗位进行检查,确定停电或造成电力故障的原因;组织人员进行抢修,保护重要的设施设备,尽快恢复供电。

*安排电梯工,提前将电梯停在大厦首层,并阻止客人使用电梯,以免停电期间有客人被困电梯。

*启用紧急照明,保证公共场所及主要通道的照明。

b)停水与供水系统故障

*联系供水单位,了解停水原因和恢复供水时间。

*联系消防车配合工作,寻找水源,取水后注入蓄水池。

*安排人员定时巡视蓄水池水位,保证消防用水和营业用水,密切关注供水情况。

*安排人员巡视各部门用水情况,发现浪费现象及时制止。

c)电梯应急事故处置

*工程部应设法了解电梯所处何楼层,及被困人数,被困人员中是否有港、澳、台、外籍人士以及市级以上领导,如有应扩大响应级别。

*工程部值班工程师组织工程部维修人员奔赴事故现场,同时通知电梯维修酒店给予帮助。

*酒店应急救援办公室接到通知后,立即组织各相关部门、人员到达事故现场。工程部维修人员与相关人员共同拟定及原计划,留在附近与被困在电梯中的人交流并建议他们采取什么行动。

*工程部维修人员采取力所能及的措施实施救援,直到电梯维修酒店人员来到,并尽可能地配合电梯维修酒店人员开展救援。

*急救工作完毕,当事员工及当班工程师应书写报告,叙述紧急状况已消除,电梯已恢复正常运转,并详述维修过程。

d)严重漏水应急措施

*发生漏水事故时,首先应找到供水开关,切断水源,然后打开泄水闸。

*工程部员工应立即进行抢修,尽量减少漏水造成的损失。

*采取切实可行的办法,防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位,并将电梯升到最高楼层,防止机件受损。

*如变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水,应立即关闭电闸确保人员及设备安全。

*消火栓供水系统破裂,应立刻关闭消火栓供水系统总截门,在压力降低后设法封堵损坏的管路与截门。

*水喷淋系统破裂后,应立刻关闭本层的水喷淋系统截门,并打开泄水阀门等水压降低后,立即组织人员进行抢修。

*协助其他部门排除积水,保证酒店尽快恢复正常营业。

e)燃气泄漏应急措施:

*如发生燃气严重泄漏,无论是在燃气站还是其他地方,切勿碰触任何开关,勿去碰触任何电气设备。

*工程部接到燃气泄漏信息后,立即通知就近员工携带工具、设备赶赴现场,实施必要的抢修。

*打开排气装置及所有窗门,关闭燃气闸,并切断燃气来源,并严禁在现场吸烟。

*管理和操作人员应坚守各自岗位,不得擅离职守;并组织指挥无关人员迅速撤离危险区域。

*迅速查清燃气泄漏处,采取正确措施,排除泄漏点。必要时,请燃气酒店派人前来协助。

*当事故排除完毕,应按操作规程,准确恢复和启动设备,重新启动时炉膛应进行彻底的吹扫,直至投入正常运行。

*如发现有受伤不适者,应小心妥善处理,等待救护人员及医务人员抵达现场进行救治。

*事故消除后,工程主管应在2个工作日内将事故报告以书面形式向酒店汇报,事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。

f)大面积、长时间设备故障应急措施:

*当酒店内的空调系统、有线电视输送系统、电视、电话、锅炉供热系统等设备发生大面积、长时间故障时,工程部应立即进入应急状态。

*工程部经理调配相关人员立即进入事故现场,排查事故原因,研究处置方案,加班加点进行抢修,必要时请专业部门修复。

*将事故可能延续的时间通报总经办,由总经办通知各部门做好相应的应急工作。

*事故消除后,工程主管应在2个工作日内将事故报告以书面形式向酒店汇报,事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。

篇3：ZZ酒店电器设施设备配置安全要求

酒店电器设施设备配置安全要求

1、供电电源

1.1酒店的电源进线应有两路高压,且来自不同的高压配电站。

1.2为了保证重要负荷供电,酒店必须设柴油发电机组作为应急备用电源。且当市电网停电后,发电机必须立即启动并在15分钟内能投入正常带负荷运行。柴油发电机组的容量应满足以下重要负荷的用电要求:消防、保安、生活水泵、全部或部分客梯、厨房动力、餐厅照明、锅炉房、客房照明(至少应有一个灯)、电话交换机、有线电视机房、计算机房、冷库(总仓)等。

2、照明系统

2.1燃气房、日用油箱等危险品仓库的灯具开关,应采用防爆型的产品。

2.2酒店的公共大厅、门厅、休息厅、大楼梯厅、公共走道、客房层走道、户外庭院、消防楼梯及前室、疏散通道、地下层走道等非封闭场所的照明控制开关,应设在服务台(总服务台或相应层服务台)等处集中控制。

3、广播音响系统:

有线广播系统应兼作火灾应急广播,按火灾应急广播的要求确定系统。火灾应急广播必须能自动强切至各个区域并进行播放。

4、电话系统:

为满足旅馆客房管理和旅客的需要,应提供房间控制、留言中心、客房状态、请勿打搅、自动叫醒、综合话音和数据系统功能,并能与酒店管理系统的平台连接。

5、有线电视系统:

因卫星电视系统接收天线安装在酒店建筑的最高处,增加了雷击的危险,故应作好防雷措施。

6、火灾自动报警系统:

6.1消防应急广播必须在火灾时能切换至每个客房,扬声器安装在进门处的天花板上。

6.2锅炉房、高低压配电房、变压器室、发电机房应安装自动气体灭火装置。

6.3电话交换机房、计算机房应安装吊挂式自动气体灭火器或自动气体灭火装置。

6.4所有楼层内消防楼梯通向酒店外的防火门必须具有就地报警和控制室报警功能。

6.5客房内的烟感探测器应带地址码。

7、计算机网络系统:

7.1酒店计算机管理系统包含以下业务范围:

前台业务管理、餐厅业务指导与管理、仓库管理、旅客资料管理、电话服务管理、设备运行监控及管理等。

7.2计算机房供电可靠性要求较高,应设置静态交流不间断电源装置。

7.3计算机房在使用时禁止非计算机管理人员进入;不应与客房、餐厅、厨房、电梯及贮水池等相邻或连通。

8、安全防范系统:

8.1在总服务台、外币兑换处、主要出入口、主要通道、主要公共场所、重要机房、贵重物品存放处设置闭路电视监控设备。

8.2闭路电视监视系统应能与报警系统和出入口管理系统联动,报警时,中央监控系统发出联动讯号,利用闭路电视监视系统的有关镜头拍摄并记录下异常情况。

9、客房:

9.1电源:

1)每个客房应有两路电源:一路为正常电源,一路为应急电源。

2)每个客房应有一个独立的配电箱,用电设备的配电回路,应装设过、欠电压保护功能地漏电保护器。

9.2灯具及插座:

1)卫生间天花板上的灯具都应具有防水罩。

2)所有的电源插座宜选用两孔和三孔安全型双联面板,要求带有开关;除额定电压为220V以外的各种插座,应在面板上标刻电压等级或采用不同的插孔型式。

篇4：某某广场大厦机电设备设施应急处理方案

某广场大厦机电设备设施应急处理方案

1、停电应急处理措施

1.1市电停电

当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。

1.2设备故障停电

(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。

(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。

2、给排水系统应急处理方案

2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。

2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。

(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。

3、空调事故应急处理方案

水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。

3.1冷水机组发生故障。

(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。

(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。

(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。

3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。

空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。

3.3空调末端装置发生故障。

工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。

3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。

4、电梯应急处理方案

无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。

4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。

4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。

(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。

4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。

篇5：D大厦机电设备设施维保方案

大厦机电设备设施维保方案

重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。

1、重视机电设备的使用管理

建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。

2、加强机电设备维修养护

对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。

根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。

3、提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率

①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。

②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。

实现水泵的高效经济运行

在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。

在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。

做好水处理工作

(1)降低污垢对换热设备的影响

空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件。

(2)清除和防止锈蚀

由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。

为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示:

空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表

设备处理使用方式

寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜

运行中作预膜处理181111.211.98.0

未进行预膜处理12.69564.0

由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀。

节约用水

**市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本,又可以节省电力资源。

在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水:

①珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念。

②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果。

④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路"停水"等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费。

⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果。

⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。

提高供配电系统的节能效果

(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。

(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。

(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。

(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显著的节能效果。