住宅物业装修管理控制工作程序
物业程序文件
--住宅物业装修管理控制程序
1.0目的
通过对装修各过程的管理和控制,确保装修按规范的顺利进行。
2.0适用范围
适用于物业服务中心所辖住宅类物业的装修管理。
3.0职责
3.1物业服务中心总监、经理负责装修申请的最终审批。
3.2物业服务中心客服部、工程部、礼宾部负责装修申请的审核。
3.3物业服务中心客户部负责受理装修申报及装修资料的收集、整理、跟踪、归档。
3.4物业服务中心工程部负责对相关工程进行技术监督、检查、验收。
3.5物业服务中心礼宾部负责对装修单位的消防、安全、装修人员出入等的监管。
4.0工作程序
4.1装修管理的依据:建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《业主规约》《服务手册》。
4.2装修管理的控制包括:装修申报、审批、装修过程监理(含违章处理)、装修验收、退还证件(押金)及装修档案归档管理等。
4.2.1装修申报
4.2.1.1装修申报及办理流程按《装修办理流程图》进行。
4.2.1.2根据《装修办理流程图》,客服助理对业主/装修负责人的装修申报并查验其申报材料是否齐全,资料包括:
a、图纸包括:平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图(单元房或不改动的不必提供)、天花布置图、防水施工方案(改动洗手间需提供);每张图纸均需签名确认。
b、装修单位证件包括:施工单位营业执照、资质证书复印件并加盖红章。
4.2.1.3查验资料无误后,请业主/装修负责人详细填写《装修申请表》,并签署《装修施工承诺书》。
4.2.1.4提交资料完毕后,由客户助理负责知会业主/装修负责人,在资料符合情况下,装修审批全过程不超过三个工作日;如资料不符合需重新补办手续,具体情况,请业主/装修负责人回去等候通知。
4.2.2装修审批
4.2.2.1客户助理将收集的装修资料整理并登记在《装修办理跟踪表》,并于当日提交到客户部经理处进行审核并加署意见,于次日交工程部经理/礼宾部经理处审核并加署意见,次日下午交物业服务中心总监、经理处进行最终审批。
4.2.2.2资料不符合:在各环节审核、审批过程中,如有问题,则退回客户组,由专人负责与业主联系,并请业主/装修负责人进行修改后,重新走流程。
4.2.2.3资料符合:由专人跟踪,并在三个工作日内控制审批流程,并负责通知业主前来办理装修手续。
4.2.2.4客户助理负责填写《装修许可证》,并填写装修申报内容及期限,上报并盖章。
4.2.3装修过程监理
4.2.3.1装修缴费、办证
a、业主/装修负责人在客服部前台办理交费手续,按《业主收楼费用一览表》执行;
b、提供装修人员身份证原件及复印件,彩色一寸照片一张,并登记在《装修工人出入证申请表》,办理《装修工人出入证》及《装修许可证》,并要求装修单位在进场时将《装修许可证》张贴在大门外;
c、复印《装修许可证》留底,并各复印一份交工程部、礼宾部巡查备案。
4.2.3.2装修施工技术规范要求:按国家建筑装修行业技术标准及本小区《服务手册》要求施工。
4.2.3.3装修施工消防、临供水电及施工改造管理
a、施工过程消防的管理按《消防管理控制程序》执行。
b、业主装修需临时供水电、业主或施工单位须在客服组前台办理申请手续,.报工程部经理审批并安排抄表,装修完成抄表结算。
c、装修过程中,业主提出装修工程改造,须在客服部前台填写《装修许可证》,流程如上。
4.2.3.4施工监管
a、施工单位进场施工时,客服助理通知工程组开通该单元的水电。
b、装修施工过程中,客服助理每日巡检不少于一次,严格监督按审批图纸进行施工;并认真填写《装修巡查表》。
c、工程部在业主装修过程中,应定期巡查,特别对隐蔽工程、防水工程全程严格监管,对装修中如电气安装,给排水安装等向业主提供专业意见。
d、工程部对业主在装修过程发现的需要保修的问题,负责与相关单位协调解决,结果报客服前台存档。
e、物业服务中心总监/经理每半月组织相关人员对装修单元进行抽检,按区域(如A、B、C等)抽检户数不能低于5户(没有装修单元区域除外)。并填写《装修巡查表》。
f、礼宾部认真做好出入证管理工作,严格控制专证专人专用,人、证、房号相对,不得进入出入证规定之外的楼宇、房间。
g、礼宾部对装修单位每日巡检至少一次,认真填写《装修巡查表》,对装修垃圾的堆放,消防器材、电梯前厅、卫生设备等严格检查,对搬运物品进行监督,发现有损坏园区、楼宇设施的,立即汇报客服前台处理,并配合客服部,对搬运过程中使用电梯的情况进行监督。
h、广告牌、招牌、霓虹灯饰、空调的安装及管理,按本小区实际情况制定标准执行,需提前知会业主装修须注意事项及相关标准尺寸及安装位置,并进行现场预约工程组咨询。
4.2.3.5装修违章处理
a、由客户部按建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》《装修施工承诺书》之规定违章处理。
b、违章装修处理流程,按《装修违规处理流程图》执行。客户助理接到客户违章信息后,按以下规定进行处理:
--属重大违规事件及时上报物业服务中心总监、经理处理;
--属一般违规事件的报客服部经理处理,由客服部经理亲自或指定客户助理到现场予以劝导、教育。
--物业服务中心总监、经理接到重大违章事件信息后,根据情况及客户违章给小区造成的经济损失大小,决定给予"赔偿经济损失"的处理意见,并将处理决定填入《整改通知书》中。
--对于客户漠视物业服务中心给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,应予以停工,并扣除其相应押金。
--客户部及时向业主/装修负责人发出《整改通知单》,并签收,要求业主/装修负责人限期整改,整改后结果应予以现场确认,并记录在《整改通知单》中。
4.2.4装修验收
4.2.4.1业主装修完毕后,由业主/装修负责人在客服组前台填写《装修验收申请表》,并预约验收时间,根据预约时间,客
服部、工程部、礼宾部(必要时)派专人前往现场进行验收,并将验收结果填写在《装修验收申请表》,双方进行确认,验收不合格,由装修负责人负责整改,并重新申请进行验收手续办理。
4.2.5退还证件、退还押金
4.2.5.1验收合格天后,由业主/装修负责人到客服部前台办理退还《装修工人出入证》,并预约退押金时间,在装修验收合格后工作日内退还押金;
4.2.5.2如遗失《装修工人出入证》,该证押金不予退还。
4.2.6装修档案管理
4.2.6.1装修完工,并通过验收,将资料统计移交给客服部统一归档。
4.2.6.2装修资料归入客户资料档案内,并附有目录。
5.0支持性文件
5.1《住宅室内装饰装修管理办法》
5.2《业主规约》
5.3《服务手册》
5.4《装修办理流程图》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《装修违规处理流程图》
6.0质量记录
6.1《装修办理跟踪表》
6.2《装修申请表》
6.3《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》
6.4《装修施工承诺书》
6.5《装修许可证》
6.6《装修工人出入证申请表》
6.7《装修巡查表》
6.8《整改通知单》
6.9《装修验收申请表》
编制:审核:批准:
篇2：中山市住宅小区大厦成立业主大会选举业主委员会程序指引
中山市住宅小区(大厦)成立业主大会及选举业主委员会程序指引
为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据《物权法》、新《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中作为参考。
一、业主大会筹备组
1、业主大会是一个物业管理区域内代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。成立业主大会应当由业主代表及建设单位共同组成业主大会筹备组,筹备组负责召开首届业主大会和选举业主委员会等活动,由市房地产业协会(市建设局委托)、区办事处、镇人民政府进行监督指导。
2、倡议召开首届业主大会的人数不应少于10人,建筑面积5万平方米以上的不少于20人。筹备组的业主代表应当是一个物业管理区域内热心公益事业、责任心强、处事公正、模范履行业主义务、具有一定组织能力的业主。筹备组中业主代表的产生由热心业主推荐为主或自荐的方式产生,人数不宜过多。
3、建设单位应当依法积极配合、协助成立筹备组,并派出代表1至2人参加。
4、筹备组成立后需将有关材料提交市房地产业协会存档并接受协会的工作指导。存档资料有:筹备组成立证明书;筹备组成员名册(姓名、性别、年龄、所拥有物业的栋房号、电话、简历等);身份证及产权证书复印件(原件核对)。资料存档后应在小区内及时公示筹备组成员名单,
5、筹备组的工作任务和责任:(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。(2)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);(3)确认业主身份,确定业主人数及业主在首次业主大会会议上的投票权数;(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。其中(1)-(4)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。小区现有物业服务企业应积极协助筹备组开展各项工作。
6、业主委员会候选人产生方式可采取业主推荐、自荐、分栋(区)推选等方式确定,并结合小区户数控制候选人名额,采用差额选举或等额选举的方式均可。
二、业主大会
1、筹备组应当自组成之日起30日内在市房地产业协会、区办事处、镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
3、选票的制作可考虑编号、回收等问题,保证投票的公正、公开及科学性。业主在业主大会会议上的投票权数按每平方米为一个投票权确定,不足一平方米的按四舍五入计,数额以产权证书或购房合同记载的面积为准。未售出房屋其投票权由建设单位行使,业主人数计为一人。
4、通过业主大会会议选举或更换业主委员会成员及作出其他决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
5、首次业主大会会议应投票选举出业主委员会成员,投票确定《业主大会议事规则》、《业主公约》。
6、业主大会履行以下职责:(一)制定、修改业主大会议事规则和管理公约;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业服务企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
三、业主委员会
1、业主委员会候选委员应当是本物业管理区域内遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务,且无欠缴物业管理费及其他管理费用的具有完全民事行为能力的业主组成。
2、业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会人数一般按5万平方米以下的设5人,5万平方米以上10万平方米以下的设7人,10万平方米以上的根据实际情况而定;业主委员会任期一般为2―3年。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。
3、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料提交至市房地产业协会备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照上述规定重新备案。
4、业主委员会履行以下职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
附件:简易程序表
中山市住宅小区成立业主大会及组建业主委员会
程序
业主代表、建设单位共同组成业主大会筹备组
市房协提供指导及监督,相关物业公司提供协助
↓
筹备组提交资料至中山市房地产业协会存档
↓
筹备组成立后,应在该物业管理区域公告至少15天,并自成立之日起30日内组织召开首届业主大会会议
↓
召开首次业主大会会议选举产生业主委员会(人数为单数)投票表决《业主大会议事规则(草案)》、《业主公约》(草案)》
↓
业主委员会应自选举产生之日起30日内报市房地产业协会备案
四、业主委员会备案提交的材料包括:
1、业主委员会备案申请书,由当选业主委员会成员签名;并加盖业主委员会,当地居委会、建设部门印章。
2、首次业主大会会议记录,由主要参加人员签名;
3、业主委员会成员名册,包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历、缴纳物业管理费的证明文件等;
4、选举投票统计表,要求列明总票数、业主总人数、同意票数、否决票数、弃权票数及同意率;
5、投票通过的《业主公约》、《业主大会议事规则》。
6、首次业主大会会议现场相片若干。
注:物业管理的其他项目,召开业主大会和选举业主委员会,可参照执行。
中山市住宅小区
业主委员会换届选举备案程序
上一届业主委员会组成筹备组
市房协提供指导及监督,相关物业公司提供协助
↓
筹备组成立后应告知指导部门,并在该物业管理区域公告至少15天
↓
筹备组组成之日起30日内组织召开换届选举业主大会会议
↓
业主大会会议选举产生业主委员会(人数为单数)
↓
业主委员会应自选举产生之日起30日内报市房协备案
↓
经市房协正式备案后,即完成整个程序
备注:
(一)筹备组告知方式:
向市房协提交上一届业主委员会成立后的工作总结、筹备组成员名单、换届选举的情况说明、业主大会会议召开议程。
(二)筹备组公告事项:
1、筹备组成员名单;
2、业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
3、《业主公约》草案及《业主大会议事规则》草案;
4、确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的业主人数和投票权数;
5、业主委员会委员候选人产生办法及名册。
(三)业主委员会备案提交的材料包括:
1、业主委员会备案申请书,加盖业主委员会、当地居委会、建设行政部门印章;
2、上一届业主委员会备案通知书复印件;
3、换届选举业主大会会议记录,必须由记录人、筹备组成员、监票人等主要参加人员签名;
4、业主委员会成员名册,并提供业主委员会成员的业主身份证复印件(原件核对)和缴纳物业管理费的证明文件;
5、选举投票统计表,要求列明总票数、业主总人数、否决票数、弃权票数及同意率;
6、《业主公约》、《业主大会议事规则》(注:上一届业主委员会已备案、且无变更的无需提供);
7、业主大会会议现场相片若干。
注:物业管理的其他项目,召开业主大会和选举业主委员会,可参照执行。
中山市房地产业协会
二○○七年十一月二十一日
篇3：某某住宅小区入住手续办理程序
某住宅小区入住手续办理程序
为了按标准步骤准确地误地办理业主(住户)入住手续。特特定如下程序:
一、业主(住户)需携带下列资料前往管理处办理入住手续:购买合同书、入住通知书、身份证、工作证,出示原件,复印件留底,同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托人办理应带资料:业主委托书、被委托人身份证及复印件以及上述所列资料。
二、业主(住户)与管理处签约文件包括:《入住协议书》、《委托银行代收款协议书》、《住户情况登记表》、《业主公约》。
三、业主(住户)领取钥匙、纪念品、《住户手册》等,并办理签收手续。
四、由指定维修技术员陪同业主(住户)验房、抄录水电表底数并共同确认。
五、业主(住户)验房后若提出质量问题,由业主(住户)填写《返修申请表》,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
六、如发展商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时,双方须签字确认。
七、对租赁管理处所属商业房的顾客,须与管理处签定租赁合同,并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件。
八、租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司,凭与业主签定的租赁合同到管理处签定管理协议书,并提供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。
篇4：住宅小区接管验收程序
某住宅小区接管验收程序
通过上海**物业有限公司接管验收
本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料、签发验收复函
本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备等进行竣工验收
对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核
对住宅室内设备、设施无明显不全,符合检验标准要求的房屋,由管理服务中心接收钥匙,承担保管责任。
业主(住户)入住时,由物业管理人员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告开发商,并要求施工队伍在期限内逐项返修,经物业公司或业主验收后消项。
保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发商查验证后,在中修由开发商责令施工队伍更换或返修、小修、急修可委托本公司维修。
篇5：住宅绿化工作检查管理程序
住宅小区绿化工作检查管理程序
为绿化植物养护的检查提供标准,为绿化养护工作的成效提供一个具体的衡量尺度,确保小区的环境及绿化品质得到广大顾客的认同,特制定此管理程序。
一、管理职责
1、保洁主管负责绿化检查标准的制定、修改、日常工作的监督检查。
2、保洁、绿化班(组)长负责绿化员的日常工作安排、检查、落实和考核。
4、绿化员负责管辖范围内一切植物的日常养护管理工作,确保达到绿化养护标准。
二、绿化植物分类
1、乔木:主干明显,养护水平要求较低。
2、花坛:一般以某种形状种植,植株以灌木、木本、多年生花卉为主,养护水平要求较高。
3、植物造型:通过修剪、艺术手段使植物表现出各种不同的形状,把绿化效果提高到更高层次。
4、绿篱:一般种在绿化带周围,起保护绿化带的作用,也有一定的美化作用,以规整式种植为主,对修剪方面要求较高。
5、攀援、藤本植物:一般用于花架的攀爬,以立体式种植为主,合理应用就可以增加绿化立体美感,如爬墙虎、金银花、炮仗花等。
6、草坪:主要品种有台湾草、马尼拉草、大叶油草、假俭草、地毯草、狗牙根、多年生黑麦草、结缕草等。
三、乔木植物检查标准
1、乔灌木应保持美观的的形状,枝条无杂乱现象,需修剪的树木品种要修剪成型。
2、行道树排列整齐,无枝条乱生现象。
3、风景树应保持树形优美,无枯枝枯叶。
4、背景树树形整齐紧密,无枯枝枯叶、无突出长枝。
5、无明显病虫害现象。
四、花坛检查标准
1、所用植物长势良好,修剪整齐,应保持设计的形状,棱角分明,形状优美。
2、所有花坛不能有杂草或不属于花坛的其它植物品种。
3、无枯枝,无明显的病虫害现象。
五、植物造型检查标准
1、造型要合理、有美感,修剪后枝叶密度大于80%。
2、应保持原有的形状,无突生枝条。
3、新生枝不超过10cm长,枝叶颜色无不正常表现。
4、无枯枝,无明显的病虫害现象
六、绿篱检查标准
1、绿篱花球必须形态明显,新生枝不超过10cm。
2、规则式绿篱一定要修剪整齐,外形一定要整齐。
3、绿篱之间无缺口,无人为破坏现象。
4、无枯枝死苗,无明显的病虫害现象。
七、攀援植物、藤本植物检查标准
1、枝叶美观,攀援程度好,不易脱落。
2、枝叶嫩绿,无枯叶黄叶。
3、枝条健壮,无杂乱的感觉。
4、无枯枝,无明显的病虫害现象
八、草坪检查标准
1、所建植的草坪均匀、美丽、覆盖面好。
2、草坪密致,枯黄率不大于2%。
3、草坪高度应保持在3-5cm左右,立春前一般保留草茎2cm-3cm为宜,立秋前修剪的高度为草长的一半为宜;立冬前修剪高度为草长三分之一。
4、草坪上无枯叶死草、无各种垃圾,无病虫害。
5、草坪中的杂草面积不超过1%,杂草高度不超过原有草坪3cm。
九、总体绿化品质检查标准
1、生长繁茂,长势好,叶形美观,草坪碧绿致密,植物造型有艺术美感,环境清新怡人。
2、色彩效果协调好,开花植物的数量配合搭当。
十、工作记录表格
《管理处绿化(地)养护巡查周记表》
制度专栏
