饮食街物业管理成本测算表

篇2：商业大厦管理成本测算管理费标准

商业大厦管理成本测算和管理费标准

1物业管理费标准及佣金标准

根据**物业管理邀标文件提供的有关资料,通过项目实地考察和专业测算,**对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币2.80元/平方米?月,商业裙楼人民币3.00元/平方米?月,每月合计人民币18.82万元。全年合计人民币2283万元(不包含能源费和房屋设备维护基金),管理处按照管理成本的10%提取佣金。

2对物业管理处财务管理的认识

2.1**一贯将"钱尽其用"作为物业管理中财务运作的控制原则,通过精确预算、严格执行、杜绝浪费,力争使业主所花的每一分钱都物有所值,以同样的价钱提供更高档的服务。

2.2物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念,即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素,使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。

2.3物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。

2.4成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价,用户满意永远是最高原则。

3管理处控制成本主要措施

3.1合理安排维修基金的使用,保证**物业维修、改造工程良性运作。

3.2通过精确的计算和合理的安排,制定有效的节能措施,降低物业运行公共能源费用,减少**的运行开支。

3.3**有着丰富的设备保养经验,能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造,减少外包项目,有效降低了设备保养费用及运行费用。

3.4加强员工培训,发挥员工"一专多能"的作用,合理安排岗位,尽量减少人员。

3.5采用成本倒算原则,制定切实可行的物业管理年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制,即预算中未列项目坚决控制或从简。同时,采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段,使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。

4**物业管理有关费用测算

4.1**管理费收入预测表(表1)

4.2**管理费支出预测表(表2)

4.3**管理费支出明细预测表(表3)

4.4**管理处物资装备表(表4)

4.5**管理处固定资产、办公用品装备表(表5)

4.6前期介入支出预测表(表6)

4.7测算说明

a.预算按建设部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及**招标文件指定服务项目测算(不包含能源费及房屋设备维护基金);

b.预算参照**管理之相近办公楼费用标准及z的有关规定、市场价测算;

c.前期费用投入人民币18.48万作为开办费,在管理费中分五年摊销;物资装备费用人民币12.59万元,固定资产投入人民币11.56万元由**投入,在管理费中分五年摊销;

d.管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目;特约性服务见《特约性服务收费标准》;

e.**在第一年处于设备维保期,预计设备保养费可比正常期有所减少,以上测算均以第一年度的开支为标准,正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整;

f.按正常年度管理费开支测算,如果管理费收支有盈余,盈余部分将转入下一年度作为储备金;

g.本预算未涉及项目由双方协议商定。

**管理费收入测算表1(单位:万元)

项目面积收费标准月收入年收入

写字楼45,09572.80元/月/平方米12.63151.52

商业裙楼16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70

停车场11,494.00室内车位214个,室外车位20个,室内60元/月,室外50元/月1.3816.61

合计72,617.4318.822283

**管理费支出预测表表2(单位:万元)

序号项目计算依据月支出年支出

一工资福利53人,7人深圳公司派驻6.8181.73

二办公费1.5718.79

三设施设备运行维保费3.7344.71

四环境管理费清洁、绿化、消杀3.0036.00

五固定资产折旧总额241500元,分五年摊销0.404.83

六开办费摊销总额184800元,分五年摊销0.313.70

七不可预见费(2%)以上六项总和的2%0.323.80

八管理者酬金(10%)以上七项总和的10%1.6119.36

九法定税费(6%)收入的6%1.0512.65

合计18.82256

**管理费支出明细预测表表3(单位:万元)

序号项目计算依据月支出年支出

一工资福利6.9683.50

1主任1人,工资标准4000元/月0.404.80

2副主任1人,工资标准3000元/月0.303.60

3部长4人,工资标准2000元/月0.809.60

4助理、工程师3人,工资标准1500元/月0.4540

5文员9人,工资标准1000元/月0.9010.80

6技术人员15人,工资标准700元/月1.0512.60

7安管员20人,工资标准500元/月1.0012.00

8福利费按月工资总额的14%0.698.23

9社会保险(养老,医疗,失业,工伤),员工补贴按月工资总额的25%1.2314.70

二办公费1.5718.79

1市内交通补助、差旅费3000元/月0.303.60

2通迅费电话费8×150元/月、通迅补贴1000元/月、网络费按400元/月计0.263.12

3书报资料费、印刷费杂志、报刊、资料,500元/月,印刷费1000元/月0.151.80

4办公用

品、低耗品1500元/月0.151.80

5办公设备维护500元/月0.050.60

6服装费管理人员每人1000元/年,维修人员600元/年,保安人员500元/年0.303.55

7业务招待费综合测算1500元/月0.151.80

8办公水电费每月用电1500元,每月用水500元0.202.40

9公众责任险投保金额1000000元,费率1.2‰,全年1200元0.010.12

三设施设备运行维保费3.7344.71

1供配电系统保养维护材料费等共40000元/年0.334.00

2公共照明系统保养含节能灯、泛光灯及广场灯更换等28000元/年0.232.80

3冷热给排水系统保养冷热给排水设施运行维护0.334.00

4消防安全及安全管理费0.384.61

(1)消防设施保养包括消防主机系统维护,管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统的保养,按照0.5元/平方米?年0.303.63

(2)器械及设施更换保安器械及停车场标识等设施的保养、更换0.050.60

(3)对讲机管理费每部40元/月0.030.38

5智能化系统0.678.00

(1)信息智能化系统语音、数据线路保养,卫星电视接收系统,大楼楼宇自控系统0.334.00

(2)安防智能化系统监控系统,报警系统,巡更系统0.081.00

(3)物业管理智能化系统计费系统,停车场管理系统0.253.00

6空调系统保养含空调主机维护及水质处理0.4760

7电梯维护,年审按500元/台?月,年审核1000元/部?年1.2314.70

8水池清洗、水质检测费清洗1500元/次,检测500元/次,每年两次0.030.40

9自行车棚摩托车棚维护保养含停车架刷漆保养等估算2400元/年0.020.24

10公共设施零星维护围墙,雨污水井清理、垃圾站箱、VI系统等日常零星维护综合测算300元/月0.030.36

四环境管理费3.0036.00

1绿化(外包)包含人员、材料0.708.40

2清洁材料费(外包)包含人员、材料1.8021.60

3消杀费(外包)包含人员、材料0.151.80

4化粪池清理疏通费清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00

5外墙清洁费按每年一次,0.8元/

篇3：物业经营管理成本测算规范

物业经营管理成本测算

物业概况

1、用地面积:9984.85m2

2、总建筑面积:23470m2

3、地上建筑面积:19970m2

4、地下建筑面积:3500m2

5、建筑占地面积:4450m2

6、建筑密度:44.6%

7、建筑容积:2.00

8、绿化率:30.4%

9、商铺:9000m2

10、商务公寓:10970m2

11、停车位:92

二、人员配置架构设置

说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

(1)人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序号项目人数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)

一管理人员132346.0030500.00

四维修人员51000.005000.00

二收费员3800.002400.00

五治安员20750.0015000.00

三服务员14600.008400.00

六保洁员6550.003300.00

七合计61/64600.00

(2)费用测算

管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)

一基本工资64600.00/3.234

二福利费20341.50注(1)1.148

三加班费//暂不计

四服装费1625注(2)0.081

五合计79166.50/4.463

注(1):福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2):服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:

维修保养费=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%=(360÷300)×40%=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:

(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:

(4部×7层)×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、绿化管理费:

小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表(3)

绿化管理测算表(3)

序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)

1绿化工具费400元/年400.000.010

2劳保用品费400元/年400.000.010

3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.017

4农药化肥费0.10元/M2.年303.500.001

5景观再造费0.10元/M2.年303.500.001

6合计//0.039

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算见表(04)

清洁卫生费测算见表(04)

序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)

1工具购置费300元/人.年1800.000.008

2劳保用品费300元/人.年900.000.008

3化粪池清掏费(注4)3000.000.013

4垃圾外运费2880元/年2880.000.012

5水箱清洗///

6合计//0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。

5、保安费:

保安费用测算见表(05)

保安费测算表(05)

序号项目测算依据金额(元/年)测算结果(元/月M2)

1装备费250元/人.年5000.000.020

2人身保险费(暂不计)//

3房租费(暂不计)//

4合计//0.020

6、办公费:(全年开支办公费约12万元)

办公费=12万元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、固定资产折旧费:

固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:

固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970M2)

=0.834元/月.平方米

8、利润:

利润取5%,则

利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合计:经营管理服务费汇总表见(06)

经营管理服务费汇总表(1-6)

序号项目金额(元/月.平方米)费用所占比例

1工资福利费4.46357%

2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%

3绿化管理费0.03905%

4清洁卫生费0.0410.5%

5保安费0.0200.2%

6办公费0.5016.4%

7折旧费0.83410.5%

8利润0.3524.5%

9法定税费0.4255.4%

10合计7.817100%

11、车场管理费收入的补贴:

机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:

经营管理费=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米

篇4：某商业广场物业管理成本测算实例

一、总体指标

按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100%入驻率):开支100万。

按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。

二、各部门指标分解(按100%入驻率)

1、保洁队

每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

材料与其它开支:1300.00元

合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年

2、保安部

每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

其它开支:300.00元

合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年

3、维修队

每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

公共水电费成本每月:9500.00元

空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)

物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元

合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

4、客户服务部

人员工资成本每月:4300.00元

办公费用每月:500.00元(含电话费)

宣传与培训费用:200.00元

其它费用:200.00元

合计:5200.00元

三、外协大型设备固定费用分解

1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月

2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月

3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月

4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月

5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月

6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月

以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月

7、其它项目

设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月

大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年,0.708万元/年

以上合计9.5万元/年,0.808万元/月

四、各部门工效挂钩方案

1、保洁队:

总成本控制应在7500.00元/月范围内。

除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。

实例:100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元,则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为:员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管:100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计:11.5元×10人+1×23=138元。

2、保安队

总体成本应控制在14100.00元/月范围内,除人员工资外,其它开支总额为300.00元/月,考核奖惩方案如上。

3、维修队

总体成本应控制在平常月份1.955万元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。

除人员工资外,其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。

4、客户服务部

总体成本应控制在

5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。

五、创收奖励方案

1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本,故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。

2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目,但不含日常服务中的另收费项目,日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金,另做员工活动、福利开支等用途。

六、指标修正

上述指标均按投资广场100%入驻率计算,但其中部分项目与入驻率有关联,70%入驻率时成本变化不大,70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况,各部门的每月的相关指标修订为下表所示:

部门指标项目指标计算式指标值备注

保洁队人员工资7*500.00+1*1200.00=4700.004700.00合计5610.00

材料及其他1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00910.00

保安队人员工资15*700.00+1*1200.00=11700.0011700.00合计11910.00

其他开支300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00210.00

维修队人员工资7*900.00+1*1200.00=7500.007500.00合计:平常月14675.00空调月48000.00

公共水电费9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.006650.00

空调油耗3.333万元(与入驻率关系不大)33333.00

维保成本750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00525.00

客户服务部人员工资2700.002700.00合计3330.00

办公费用500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00350.00

其他支出400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00280.00

总计:平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元

注:上表不含其他固定性支出成本,只含各部门浮动性开支

篇5：商住物业经营管理成本测算案例

商住项目物业经营管理成本测算案例

一、物业概况

1、用地面积:9984.85m2

2、总建筑面积:23470m2

3、地上建筑面积:19970m2

4、地下建筑面积:3500m2

5、建筑占地面积:4450m2

6、建筑密度:44.6%

7、建筑容积:2.00

8、绿化率:30.4%

9、商铺:9000m2

10、商务公寓:10970m2

11、停车位:92

二、人员配置架构设置

说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

(1)人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序号项目人数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)

一管理人员132346.0030500.00

四维修人员51000.005000.00

二收费员3800.002400.00

五治安员20750.0015000.00

三服务员14600.008400.00

六保洁员6550.003300.00

七合计61/64600.00

(2)费用测算

管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)

一基本工资64600.00/3.234

二福利费20341.50注(1)1.148

三加班费//暂不计

四服装费1625注(2)0.081

五合计79166.50/4.463

注(1):福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2):服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:

维修保养费=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%

=(360÷300)×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:

(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:

(4部×7层)×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、绿化管理费:

小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表(3)

绿化管理测算表(3)

序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)

1绿化工具费400元/年400.000.010

2劳保用品费400元/年400.000.010

3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.017

4农药化肥费0.10元/M2.年303.500.001

5景观再造费0.10元/M2.年303.500.001

6合计//0.039

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算见表(04)

清洁卫生费测算见表(04)

序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)

1工具购置费300元/人.年1800.000.008

2劳保用品费300元/人.年900.000.008

3化粪池清掏费(注4)3000.000.013

4垃圾外运费2880元/年2880.000.012

5水箱清洗///

6合计//0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。

5、保安费:

保安费用测算见表(05)

保安费测算表(05)

序号项目测算依据金额(元/年)测算结果(元/月M2)

1装备费250元/人.年5000.000.020

2人身保险费(暂不计)//

3房租费(暂不计)//

4合计//0.020

6、办公费:(全年开支办公费约12万元)

办公费=12万元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、固定资产折旧费:

固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:

固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970M2)

=0.834元/月.平方米

8、利润:

利润取5%,则

利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合计:经营管理服务费汇总表见(06)

经营管理服务费汇总表(1-6)

序号项目金额(元/月.平方米)费用所占比例

1工资福利费4.46357%

2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%

3绿化管理费0.03905%

4清洁卫生费0.0410.5%

5保安费0.0200.2%

6办公费0.5016.4%

7折旧费0.83410.5%

8利润0.3524.5%

9法定税费0.4255.4%

10合计7.817100%

11、车场管理费收入的补贴:

机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:

经营管理费=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米