商业地产招商绩效管理过程3

篇2：某商业地产项目招商工作流程

商业地产项目招商工作流程

1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分

2、确定招商对象;

3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营;

4、制定招商优惠策略;

5、商业项目部进行客户招商月计划实施;

6、招商主管制定客户招商周计划;

7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;

8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽;

9、商业项目部进行客户分类、确定重点;

10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表

11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判;

12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金;

13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可;

14、开发商、客户双方正式签定招商协议。

篇3：商业地产销售知识培训7

商业地产销售知识培训(七)

商业地产的含义

商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

一.商业地产存在的模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢目前是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”,这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较

二.商圈的含义

商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围商圈由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近,顾客密度最高的地方,约占商店顾客的50%-70%,核心商业圈的外围,则顾客较分散,市场占有率相对减少。(我们了解商圈,更好的向顾客分析我们物业的优势,而且通常情况下,商圈中心的土地和物业肯定越贵,他的升值保值肯定也稳定。物业也更少,重庆有几大商圈:观音桥商圈,解放碑商圈,杨家坪商圈,陈家坪―石桥铺商圈。山峡广场商圈,南坪商圈等)

三.商铺分类

(1)商业街商铺

(2)专业市场商铺

(3)社区商铺

(4)住宅底层商铺

(5)百货商场购物中心商铺

(6)商务楼,写字楼商铺

(7)交通设施商铺

按商铺的位置形态分类,可以讲商铺分为店面和铺位,一般临街的多是店面,商场或购物中心内的大多是铺位为主

五、房屋建筑结构分类

1.钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。

2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

5钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造

5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

六.设计规范术语

1)建筑面积

房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多个的建筑面积,则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2)使用面积

房产的使用面积,指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定:内墙面装修厚度计入使用面积。

3)公用面积

房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4)实用面积

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

5)计租面积

作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。

6)套内面积

俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资非房产租赁市场。

7)层高

层高是指房产高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

8)净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

3、销售术语

1)产权证书

K产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。

3)期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买房产时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子

4)现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。

5)准现房:

准现房是指房屋主体已基本封顶完工,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

6)尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当房产销售量达到80%以后,一般就进入房地产

项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。

7)烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

8)均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。.

9)起价

起价也叫起步价,是指某房产销售价格中的最低价格,即是起价。

10)定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房产卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

11)诚意金

是我们中介公司向顾客收取的,意思是让顾客表明诚意购买此物业,主要的作用在于;一是我们能够更好的把握客户,看其是不是真的已经决定购买。二是:防止顾客反悔,如果顾客可能说回去等消息,期间受影响突然犹豫或者不买了。三是:抱着定金去跟业主谈,表明我们的诚意,有助于我们跟业主谈价钱,能更容易的把业主搞定。当然诚意金我们收取会向顾客开收据,并且如果没谈下来我们会全额退还给顾客的。

1.然后结合写字楼和门面商铺的物业勘察书讲

2.介绍重庆的商业地产前景和发展现状

3.跟住宅比较

4.跟证券投资和期货投资作比较

5.给员工许一个好的发展未来

篇4：大型商业地产项目开发流程

大型商业地产项目的开发流程

近几年来,商业地产行业发展迅速,SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在国内各个城市,规模有小到大,从单栋建筑形态发展到群楼。虽然开发形势越来越热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。

商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发,商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业特点,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。

大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

一、商业方案设计

商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下:

(一)立地选项

在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位:

1、项目业态定位――明确项目的业态,回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位――明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位――明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位――明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合。

(二)商业规划

商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能和业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。

在这个设计环节中,功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损;其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

商业规划主要包括:业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。

二、建设方案规划设计

建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能,不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。

在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面:

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计:建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成,在项目建设和招商、营销的过程中,方案需要局部调整和完善,需要专业的设计机构配合以提供保障。

三、商业空间装饰方案设计

在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后,项目的商业规划设计进入第二个设计阶段,第二个设计阶段包括三个方面的规划设计:商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中,以上三个环节可同步进行。

商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求,结合物业的建筑艺术,对物业空间环境进行艺术处理,营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括:商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。

四、商业外环境设计

商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分,具体设计内容包括:

外立面形象设计:商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。

外部环境设计:周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。

五、二次商业装饰设计

二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间

、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面:服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下:

服务设施规划设计:总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。

导购系统设计:标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。

店铺及专柜/专卖店形象设计:专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

六、商业管理模式设计

完成了第一、第二阶段的设计工作,并不能代表商业规划设计工作的结束,这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作,项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。

商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的,是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容:组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下:

组织体系设计:组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。

制度体系设计:人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。

流程体系设计:业务流程体系、物业服务流程。

七、品牌规划及招商策略设计

品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节,是在项目定位的要求下进行的,解决项目提供什么服务的问题,是很重要的一个环节,但往往被忽视或不被重视,这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力,影响项目的持续发展。

品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略,尊重品牌市场定位,盲目求高是不现实的,应该客观规划出切实可行的目标品牌计划,此计划包括三个方面:其一,理想的目标品牌计划;其二,目标品牌退换计划;其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系,合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时,科学利用房屋不同区域的商业价值,把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。

招商策略是进行招商的基本原则,必须达到可行、操作性强的要求,更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求,实现合作多赢的局面。

商业地产的商业属性不同于百货超市的使用特点,需要地产策划的专业人士来把握其建筑的商业设策划,并进行科学的规划设计,这样才能保证项目顺利进行并获利丰厚。

篇5：商业地产策划部经理职位描述

商业地产策划部经理职位描述

直属部门:策划部

直属上级:公司总经理

岗位职责:

1、规化企业整体的发展战略、目标、新店的筹备及规化、并组织安排落实具体实施方案和相应的公关策略。

2、设计百货、超市的整体经营架构,包括卖场区域分布、卖场装饰、商品的规范陈列等。

3、节假日/季节性促销活动策划、制定、实施、执行、管控、评估。

4、计划并组织广告宣传计划、阶段目标及效果评估。

5、控制公司支出的广告费用/日常管理费用,并执行广告/制作费用的预算和总结。

6、进行行业/顾客服务市场调研,了解同行动态/消费者的心理状态,从而调整商场经营方式/顾客满意服务及促销活动。

7、负责年度、季度广告策略及预算、媒体计划、广告执行及品质管控、媒体广告投放及效果评估、商场发展规划。

8、定期回顾商场在本地及周边市场的表现,包括商品销售、商品价格、商品陈列、商品质量、顾客服务、活动促销的进展并提出建议。

9、对下属人员进行工作指导和工作考核。

能力描述:

1、大专以上学历,五年以上零售业管理工作经验。

2、了解零售商品的流通渠道,熟悉零售业的运作及商品销售和楼面管理。

3、有项目策划、投资分析及信息搜集经验。

4、有商场包装设计、市场方位、促销与销售渠道的策划能力。

5、富有创新意识并具有良好的组织、判断、决策、协调沟通能力及运作、表达、市场分析能力。

6、有谈判、沟通能力,可跟进企业战略性计划,营销战略,并可妥善处理与各供货商、广告商关系。

7、有制定管理制度和措施能力、并进行管理。

8、懂各类广告设计、企业CIS形象设计。