商场经营管理规划建议
商场经营管理的规划建议
(一)商场内多角度区位配置原则基本原则是将店面,开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路,并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感,主要通道应经过中心地区。
1、目的性吸引人潮属于目的性专门商品与服务商店,均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店,会增加人潮分享的营业额。
2、主力商店吸引人潮将主力品牌店放置在中心位置或是端点,使其成为相互对应的吸引点。主要有以下四种组合,详见下表,需完成大型批发市场经营管理实务手册。因此,我们认为四核心配置会较好的适应天汇城的布场需求,特别是四个角落的布局,一定要具有国外品牌的带动性才会使整个场更有核心价值。例如:韩、台、香港、日本等特色区,就非常符合四个核心的配置,使整个场客流能形成有效的穿梭,达到间间都是临街旺铺。
3、入口避开批发市场人流采购动线服务的出入口应设在建筑物边缘,并与采购者的动线避开,天汇城的两边与中间主出入口规划完全符合批发市场人流动线。
4、同类商品规划比较同类商品设置一处,以利顾客比较选择。我们当前应该尽快完成经营商品的种类,并进一步细分。
5、营业时间集中一致营业时间需作明确的规定,方便管理与发挥聚集效果。例如,对营业时间作明细,便于统一经营管理,同时还应该规定出入货时间,把人车分流,人货分流统筹起来。
6、动线交汇休息点便利店铺,餐饮等服务性的商铺,可分布设置于人行动线的交汇点上。
7、目的型可独立设置餐饮、银行、物流公司等目的型店,可独立设置,由停车场直接到达。
8、细部动线规划注意人行步道的配置,入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。
另外若以商店类别可将其配置原则说明如下:
1、服务性商店如便利商店、自助邮局等,为了使24小时服务,可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门,所以位置可以较不显眼、店面较小,租金较便宜。
2、餐厅非常重要的店,将其散置于批发市场,并位于主要区域内,占所有面积5%。
3、相关机构如管理处、行业协会、培训室、咨询中心及工商税务等机构尽可能设置在地下三层,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人气。
4、其他如路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等,均要设置。
(二)租赁合约管理批发市场的整体经营,假如以一件事情来完全表达,那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足,都是批发市场与承租商用租赁合约所完成。批发市场提供硬体环境,商品由承租商贩售。整体规划阶段的理想目标,需要透过租赁招商的努力将批发市场的开发兴建阶段,转变为批零相结合的经营实际运作阶段。此种转换过程的成功与否,严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研究判断,此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控,品牌批零组合也充分配合精心设计的策略定位,但是招商与租赁合约管理不善,最后结局必定乏善可陈。
批发市场实际的租赁特殊状况一定不少,下面仅以了解的批发市场谈及相关课题,择要提出如下:
1、设立距离限制为限制批发市场内的经营商,在离批发市场一定距离内不可以另外设立分店,其效果即不竞争条款中规定,防止承租商分散,影响整个品牌经营管理。但是另一方面,主力品牌商店也会要求业主在同一批发市场中,不得再有与其相同性质商品的代理或冒牌商家进驻,以保障其专卖权,避免顾客排挤或是市场排挤的结果。不过批发市场本身必须思考自我定位问题,否则主力品牌商店的利益并不等于批发市场的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响,批发市场可能就得不偿失。
2、使用条款在批发市场领域,使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下:(1)控制可以管制批发市场中商品贩售种类,保障成功承租业者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保护进一步限制分租人,需限定在与原承租商店议定的批售范围。(3)限定商品比例限制主要品牌与次要品牌的比例。批发市场已经规划完成的商店组合,是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后,承租商任意变换或模仿他人的商品经售,均将破坏原来的商品组合。批发市场整体的形象与传递价值均将改变与失控,此种状况将导致严重后果,在合约正式协议时应慎重议定。
3、营业表现要求系批发市场与承租商店约定一定期限内达到预定营业额,作为下列事件处理的依据标准:(1)续约(Renewal)承租商营业额需达到一定的销额售及品牌信用度,才具续约资格。(2)取消合约(Cancelingafteryear/perfomance)为双方条款,在一定日期后无法达到所预期的营业额,且影响承租商声誉,均可依约提出。(3)增加基本租金(Increaseingminimumrent)当承租商店在预期时间内,如遇国家利率调整,本场有权要求增加租金额度。(4)重新装修(Remodelingrequirement)经过一定年限的经营后,批发市场要求承租商店依约范围重新装修。
4、营业时间批发市场整体的营业时间需持续且一致,否则将使顾客忠诚度受到伤害。营业时间是不容妥协的租约条款。
5、迁移条款系赋予批发市场将承租商店,由批发市场内一处移至另一处的权利。通常迁移后的位置双方都要接受。
6、市场行销基金为了整体批发市场建立行销机制,以承租户分摊成立基金的方式,委托专业行销人员全权运作,由批发市场经营管委会决议,对整个天汇城项目推广负责。7、转租和分租(AssignmentandSubletting)转租系将原有与批发市场的权利义务,完全转给新的承租户。新的承租户对业主负全责,但原承租户亦负履行的连带义务。分租行为不牵涉到业主,仅与原承租人有关。一般租赁合约中,均注明不得转租与分租,除非业主同意。
(三)租赁模式在前期策划就应确定经营租赁策略,
1、只租不售这种方式不牵涉产权转让,将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚,看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于:整租给一家具备成功经验的商业经营公司,便于经营定位和统一经营管理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳定的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,开发商租金菲薄,初期资金压力较大。
2、零租+整租这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。操作方法往往是:将每一层划分为一部分归大承租商经营,确保项目盈利。然后再对(部分好点的铺位)未出租的经营招商,带动整个场经营。其优点:a、短期内回收大量资金;b、实现统一规划经营,盘活商场,有利于商场升值,让客户感受升值空间;c、将经营权交给真正有经营实力的大商家进行经营,缩短市场培育期。其风险在于:a、合同期不可能
很长(如长达10年以上,以免租金升值空间都被合作伙伴给赚了)。b、租赁、合作自营多种方式进行,筹备各类人才商业经营和营运资金。c、找有知名度的经营商作为领头羊,增强其它经营者信心,并有利于商场经营的成功。d、租金涨幅不可定死,在合同中应约束租利率随国家中央银行利率变化而浮动。商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利,因此租利率应低开高走。
篇2：商场先行赔付管理规定4
商场“先行赔付”管理规定4
一、含义
“先行赔付”是指消费者在商场消费。因经营商户所售商品质量问题,使消费者受到损失,经过确定需要赔付,而经营商户拖延、拒绝时,由商场先向消费者进行赔付的售后服务体系。
“先行赔付”主要是指本商场商户所售商品出现质量问题时按相关规定经商管部协调、裁定,商户应无条件为用户修复或更换,而商户拖延、拒绝解决时,才由商场惊醒赔付。
二、“先行赔付”基金的设立
“先行赔付”基金100万人民币。资金来源:
1、商户按合同规定交纳的质量保证金
2、家居自筹资金
三、先行赔付的条件
先行赔付必须同时满足下列条件:
1、消费者在本商场购买的商品,并能提供加盖所售商户的销售清单等有效凭证。
2、商户在承诺期内不执行本商户的售后服务条款(如商户没有按国家相关法律法规规定的“三包”条款及家居商品退换货及保修规定执行)。
3、经相关质检部门对产品的检测鉴定,确认商户提供商品存在质量问题。
4、因产品质量等问题,相关规定经相关部门投诉部门调解、裁定商户应对消费者进行赔付,而商户拖延、拒绝或已撤场联系不上的。
四、赔付范围
1、要求先行赔付的消费者应先与商户协商,提出自己的主张要求,对经营商户处理不满意,
到家居商管部投诉,同时对质量问题就地主张负责举证。
2、在接到消费者投诉后,派专人进行质量鉴定,以分清质量责任,对商场无法鉴定且商户与消费者双方在经过协商达不到共识时,应到指定的质检部门按相关产品的
标准进行检测(相关费用承担按国家有关规定执行)。
2、当确定质量问题由商户承担时,先由家居就具体的赔付形式(修复、更换、现金赔付)额度、时间等进行协调。
①接受调解并达成一致,由商户直接向消费者赔付。
②当消费者接受调解,商户不接受调解。家居发出“投诉处理决定通知书”通知商户限期无条件执行。商户在限期内不执行,切未主动向相关投诉调解部门提出异议并申请调解、裁定的,由家居先行向消费者赔付。
③当事商户接受调解,而消费者不接受调解。消费者可向工商12315或消费者协会进行投诉,家居按工商或消协的裁定执行。
3、当确定质量问题由商户承担时,而商户已经撤场无法联系上时,由家居直接与消费者协商。
①当双方意见达成一致时,由家居向消费者赔付。
②当不接受协商意见,消费者有权向工商123515和惠州市消协进行投诉,家居按工商或消协的裁定执行。
4、“先行赔付”范围是以因商户所售商品的质量问题等而导致的直接损失。
五、非“先行赔付”范围
1、因消费者使用,维护,保管不当造成损坏的。
2、非经营户负责运输送货或拆装而在该环节早成损坏的。
3、无有效购物凭证的。
4、购物时,商户明确告之消费者商品存在着瑕疵而作特价处理。
5、超出“三包”期的。
篇3：商场商户退场管理规定6
商场商户退场管理规定6
一、退场类别
1、厂商申请退场品牌
①厂商因品牌销售业绩不佳或品牌结构调整以及其它不能避免的特殊原因而申请撤场,必须由厂商提前两个月写出退场书面申请,加盖公章或由本人签字认可,由楼层管理人员签署楼层意见(调整或清退),报商管部。
②商管部根据相关依据进行评议并批复。
③商管部主管填写《品牌退场审批表》报财务部、工程部、保安部审核,由相关部门负责人审核签字。
④总经理签批意见。
⑤商户跟据审核通过的《品牌退场审批表》填写《物品出门单》办理该品牌的全部商品退场。
2、公司决定清退的品牌
①商管部根据和商户的合同约定,品牌在合同期限内总体销售排名,或品牌在同类区域、同类商品销售排名情况,提出品牌清退方案,写出书面分析报告,商管部组织召开业务评审小组会议,集体决定清退品牌。
②楼层主管根据业务评审小组决定,通知厂商限期退场。
③商户和楼层管理人员根据商场要求办理退场的相关手续,程序同上。
二、注意事项
1、商户如连续三个月不能达到和商场约定的销售目标或连续三个月在同类区域、同类商品销售中排名靠后,商场有权及时终止合同履行并通知商户撤场。
2、商户未经商场批准,中途擅自撤货退场,商场有权自撤货之日起至合同期满之日止,依以前单日最高营业额为准至合同终止期计算商场应得销售分成。
3、财务部负责审核商户和商场双方往来款项,凡双方约定费用尚未清偿的,应清偿后再结算,不足清偿的公司有权留置厂商商品并变卖追索。
4、退货运费由商户承担,属商户提供的柜台、模特、道具等器具需退场时经楼层主管签字认可方可带出。
5、对于商户退场后发生的商品售后问题,公司将依据合同留置质量保证金,质量保证金在退场后三个月如无质量投诉全额退还,如发生质量投诉将扣除相应的费用后退还。
6、《品牌退场审批表》批准后,商户应及时完成全部商品、区域内所有商户道具的退场,特殊情况需经总经理批准。
篇4：商场消费者退换货管理规定5
商场消费者退换货管理规定5
一、退换货原则
1、购买本商场商户产品,凡不在下列“不可退货原则”之列的,均可凭“销售单”在30天
内到所购物品商户退换货。
2、退换货产品,必须凭专用“销售单”,否则商户可以不予退换货。
3、退换货产品,陶瓷单项数量不超出该项总额的5%;夹板单项数量不超出该项总额的2%。超出的部分按5折计算。
二、不可退货原则
1、没有带“销售单”的。
2、有破损、缺口的。
3、有泡、浸过水的。
4、有沾水泥、沙浆的。
5、已刷过油漆的。
6、已裁、截、锯过的。
7、有污渍、肮脏的。
8、使用过的。
9、极小、极少的。(抛光砖除外)
10、拆过包装的。(抛光砖除外)
11、整箱非原包装的。(抛光砖除外)
12、非本公司经销的。
13、特殊加工、订货、订做的。
14、超出规定时间30天的。
15、外墙砖、广场砖及瓦类产品。
三、违反处罚规定
当事商户若出现退换货情形而商户不予退换货的,商管部经调查符合情形的,可以“先行赔付”并公告,然后再由商户赔偿,情节严重的,并每次罚款100~200元。
篇5：商场商户结算管理规定12
商场商户结算管理规定12
一、结算规定
1、商场规定每月26日为结帐日,按合同约定商场与各商户结算上月27日至本月26日的货款。
2、各商户在每月26日~28日到商场财务部领取对帐单。如有异议应在接到对帐单之日起5日内与财务对清账目。如到时无法对清,本月账款移至下月结算。
3、本商场每日早晨与各商户就上一个营业日的销售进行对帐,商户必须认真严格对清每日账款,如因总结算金额不一致导致结帐延误,后果由商户自负。
4、双方对帐清楚后,商场将应结款项打至商户银行卡上。
二、结算的一般原则
1、销售、商户产出排名靠前的品牌,优先结算。
2、属商场的代表性品牌优先照顾。
3、能与我商场友好合作、互谅互让、共创优异业绩的商户,优先结算。
4、新入驻品牌予以优先照顾。
5、有培养前途的品牌优先照顾。
制度专栏
