商业地产物业设计助理职位描述

篇2：某商业广场市场推广助理职位描述

商业广场市场推广助理职位描述

部门:营运部

岗位职责

1、负责组织企划营销活动计划的实施,跟进客流量、媒体宣传和销售效果的评估;负责活动费用开支预算及最终执行费用的总结等工作;

2、负责企划营销活动的宣传广告策划,包括媒体选择与组合等建议;

3、负责媒体单位的外联工作、建立与媒体的良好合作关系,定期组织系列软新闻专题策划,对公司重大事件、先进事迹、良好形象、典型事件进行媒体报道宣传,推广公司品牌和形象,撰写软文,发布广场最新信息;

4、负责媒体分析和媒体投放相关工作,收集广告投放的广告内容、报纸平面、组合方式、广告主题等,并定期进行效果评估;

5、负责营销策划有关的一切市场调研,包括商圈调研、竞争对手动态、商家需求、活动资源调研、可利用事件分析等;

6、完成上级下达的工作任务。

岗位要求:

1、大专以上学历,三年以上工作经验,其中两年以上大、中型商业企业的工作经验;

2、有企业的营运管理、营销策划相关工作经验;

3、能适应较大的工作压力。

篇3：某商业地产项目开发流程

商业地产项目开发流程(19项)

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:如果某个地区的社会生产力水平比较低,人们的收入水平不高的话,投资商再有实力,也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点,对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产则不同,所要解决的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增,也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案,开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析,也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近,二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

该项工作属于微观判断,很多咨询机构分析时使用的方法是:以市场调查为基础,建立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生的客户流量,依据对所在地区人均零售消费额的判断,可以测算出该项目可能的零售额,再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额,即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。

不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同,分析结果可能有很大的不同。比如,有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息,并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设,该种分析方法有其优点,但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势,依靠其大量调查信息,建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断,假设较少,结论更具有时效性。

个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后,需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但需要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后,将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目,并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准:

1)、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求:要满足该项目本身功能的需要,得够用。

2)、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期,土地价格越低,前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的,细致的研究分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素,如果定位出现偏差,则项目没有成功的可能。反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度取决于市场。

通常第四与第五步同时实施,在取地的过程中修正项目定位,在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计,委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本,又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度,否则方案设计的深度达不到应有的要求,国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计,或者尽管完成,但会有大量潜在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。

这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。

原因在于商业房地产项目必须强调经营,无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求,如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求,那么商户最简单的选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间,而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误,但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去,否则该项目将面临空前的市场压力。

例:第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后,该项目的方案设计得以确定。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成了上述项目设计、市场

调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合问题。通过调整整合,判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题,那么需要回到设计阶段进行相关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后,需要向政府计划部门提交可行性研究报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件,并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程,常规来讲需要至少近半年的时间,需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中,可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分,影响到项目的最终规划,项目的交通条件保证,项目的方案能否满足消防规范,以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

在项目可行性审批过程中,需要合理安排与政府的公关活动。

1)交通审批

交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究,对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍,也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲,良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费,否则会大大降低到访客户的数量;良好的内部交通设置可以避免交通堵塞,促进项目的内部交通循环。

2)消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查,最终确定该方案是否符合国家消防规范,是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计,那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工,这将造成极大的浪费。一般来说,项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情,毕竟国内的消防规范很保守,而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目,不突破中国的消防规范的话,几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突,开发商应探索双方的平衡点。

3)规划审批

指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计,以项目的规划使用条件为基础,结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案,商业房地产的方案就基本确定,原则上不再修改,而且也最好不要再修改,否则浪费太大。

规划审批的过程对于开发商极为关键:如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况,对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现,必须有效与政府各主管部门进行沟通,做好对政府的公共关系工作等。

10、项目招投标

指开发商完成项目设计方案的深化后,在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后,经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等,以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完成项目的设计方案后,建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中,财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考,并大量引用分析结论。

对于小型商业房地产项目,该项工作需要,但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目,财务核算的工作很简化很多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制,再结合项目他项资金的需求,最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等,以项目资金需求方案为参照对象,制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象,是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源,否则除非非市场因素存在,企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点,所以在项目运做时低估自身资源的重要性,过高评价自身在项目中的价值,并盲目产生对股权的过高期望,从而导致融资方案不可行。

项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持,除非项目采取出售的投资模式,投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策,就可以推进项目运做过程中最重要的工作,即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策,可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望,在融资过程中必然面临失败,最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后,进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

在完成项目商业计划书的编写工作以后,开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种:1)、委托专业融资服务机构进行融资;2)、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突,如果协调好的话,会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的,因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面,如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉,盲目的冲撞只会耽误时间,不会取得任何进展。

当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时,开发商是需要付出融资成本,即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时,需要另外支付相当于总融资金额2

.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高,但可以明确的是,只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题,换言之,这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲,是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队,这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要,高明的市场策略可以降低项目的成本,并有效打开市场空间,收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面,避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种,即:1)、委托专业招商咨询机构进行项目招商;2)、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲,将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商,也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求,所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲,开发商需要对商铺的售价进行预测,并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定,其次,市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种:高开低走,平开平走,低开高走。

18、租金策略

开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究,和对未来市场的预测,不仅考虑自身市场空间,而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常,准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一,是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用,其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小,国内商业地产管理商比较少,多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理参股;2)、聘请管理公司。

其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来,这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理,那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同,招商工作容易进行等。

篇4：某商业地产招商人员答客问

商业地产招商人员答客问

一、地理位置的问题

他们需要彻底明白的问题,你必需要让他们问的问题,如果不把握这方面,他们可能是糊弄你。

1.项目具体地理位置

2.项目环境有何特色?

3.项目周围的主要交通设施有哪些

4.项目附近公交班次、路线?

5.项目附近有哪些主干道、宽度、是否太吵

6.项目所属居委会、派出所

7.项目周围商业态及营业状况

8.项目周围学校及其地点交通、距离

9.项目周围医院及其地点交通、距离

10.项目周围菜市场、游乐设施如何

11.项目附近居住的是什么样的人

12.项目离飞机场、汽车站多远

13.地理环境对本项目有什么有利和不利因素

二、关于项目状况的问题

他们要明白的问题,你必需和他们要弄清的问题

14.项目开发商、设计单位、施工单位

15.项目开业后的管理团队是那里来的

16.项目业态定位是什么

17.项目总占地面积、总建筑面积绿化率、容积率、建筑密度

18.公摊系数

19.国有土地使用年限、起始年月

20.布局规划情况

a.我们的品牌放在哪里b.我们周围都有哪些品品牌c.为什么将哪个品牌放在我们旁边d.能否调换位置

21.项目共几层

a.各店铺的面积、深、宽b.每层有多少品牌商户c.滚梯、直梯、货梯有几部d.我们的送货车停在哪里e.从哪里上货f.项目的垃圾临时堆放在哪里

22.项目在造型、设计上突出之处

23.项目分几期何时开工、竣工、交付使用预计开业日期

24.项目计划有多少品牌商户进入大主力店都有那几家

25.项目的配套服务都有那些

26.项目建筑地下层数及用途

27.项目公共设施如何规划、使用

28.项目环艺景观有何特色、中庭如何规划设计

29.项目公摊主要包含哪些地方

30.项目商业用电和商业用水的费用

31.项目店铺内预留电话线吗

32.项目地下停车场层高、总面积、车位数

33.项目车位费用的收取情况

三、操作方式的问题

34.项目经营店铺有几种方式

35.项目扣点保底促销费

36.项目预计租金、回报率

37.项目订金多少几天内补足签约

38.签约时需带什么资料

39.进场装修的装修押金

40.外商合作应提交什么证件

41.如用汇款形式,开发商开户行、帐号

42.如用其他币种、如何计算

43.营运工商管理费和税费有几种、额度、多少由谁承担

44.物业管理费具体为多少包括哪几项服务项目

45.店铺的水、电、电话、物业维修等是否另行收费具体费用

46.这样租金的价格是否合适

四、政策法规的问题

47.现场管理有什么规定

48.户名可否作内部变换有什么条件

49.委托他人签订合同需要准备哪些证件

50.管理费用多少有没有统一办理保险

51.对餐饮有没有特殊的要求

52.特种行业的要求24小时营业

五、建材与设备的问题

53.对商户装修有什么要求

如何办理进场装修手续、装修单位质资证明、申请装修表格、商户工作流程、商户防火培训、装修材料验收、临时接电申请、装修工人的备案

54.电器设备:

a.供电系统;b.开关及开关箱品牌;c.管线;d.各层梯厅照明设备;e.各空间及插座

55.弱电独立插线盒

56.给排水系统

57.消防安全设备:发电机组品牌;公共消防设备。

58.化粪池

59.化油池

60.污水处理

篇5：商业地产成功运营管理

商业地产的成功运营管理

随着现代商业地产的发展,能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目,无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以ShoppingMall为代表的商业业态的发展趋势之外,商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。

运用国际运营理念,营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式,不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境,更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。

商业地产成功的关键――统一的运营管理

运营管理是商业运营的核心,是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用,其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目,会在激烈的竞争中逐渐蜕变,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

运营管理的统一性,就是开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入,提高每一平米商业面积的赚钱能力,这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键。换句话说,大型商业项目长期成功与否的保证,成功的统一运营就是一个关键。

商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心,都以一个真正Mall的理念来运营,必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall,其成功运营就是很好的例子,除了选址成功外,最重要的就是遵循购物中心的特点,开发商自营了主力百货―――天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。

虽然运营管理是一个项目成功与否的关键,但在运营管理之前,要确保一个项目完美顺利地开发、进展,则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作,因此说,它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

商业地产顺利运营的基础――完美的规划与招商

一、科学严谨的市场调查

房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析,并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

二、合理准确的选址要求

国外Mall一般选址郊区,其原因是:首先,市中心地价昂贵;其次,市中心物业大多属于私人所有(系永久产权),拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏;再次,人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式;此外,极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区MALL提供了巨大客流。

但国内的情况则完全不一样,以厦门为例,现有的Mall包括世贸商城、SM商业城、明发商业广场和罗宾森广场无一例外均设在市区,真正的郊区Mall极为少见。

可以说,在国内Mall的选址往往必须同时具备以下三个条件,一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势,最好处于新城区与老城区的过渡区域;二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体;三是交通便利,有充足的停车位。

三、准确的定位

ShoppingMall最显著的特征一是大,占地面积和建筑面积大,建筑格局大;二是多,行业多,店铺多,功能多,业态业种的复合度齐全;三是广,商品组合的广、宽、深度都极高,其中商品宽度主要靠大卖场来实现,深度主要靠专卖店来实现。

为了实现“全员、一站式、一次性购足”的目标,MALL需通过设置大型百货、超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客,再辅以专业店针对消费者各色需求,其间穿插各类特色店以吸引旅游购物者。正缘于这些特点,容易让人产生“无主题经营”的感觉。从营销的角度讲,主题是一种基于STP(特定目标市场)选择后的特色定位,由于对商圈内消费者进行了细分,它必然会排斥一部分消费者,这似乎与MALL的消费者全覆盖特征相悖。

事实上,Mall的一些基本特征无法容忍对特定商圈内消费者做过多的排斥。以一座20万平方米的Mall为例,要维持其商业经营每平方米需要大约10000元的销售额,这样一年就是20亿元,每天平均500万元以上,如果单客交易金额为100元,则每天需要客流量5万人以上!如果对商圈消费者细分过度,是难以支撑Mall这个庞然大物的。

而缺乏主题,又难以产生足够的吸引力,难以将自身与竞争对手区隔开来。在主题的选择上,两种极端路径间必然有一个适宜的权衡。Mall的STP目标市场选择,其主力的核心目标顾客群,应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本上是正态分布的,即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少,中间消费群才是支撑区域消费的主力,他们的精神、物质需求和文化、价值取向构成了Mall主题的内涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了项目整体的规划后,当经过准确的市场调查,进而确立了项目的选址和恰当又有自身特色的定位后,统一招商,统一经营就开始在有步骤地具体工作中得到落实,项目整体的运营便在“统一”中得以保障。

统一的招商能够协调好开发商、投资者与经营者三者之间的关系,通过招商及承租户结合来为后期项目的运营奠定基础。

在一个成功的Mall,每个承租户的成功都是互相依赖的,而且会引导其他承租户的成功的,这就是共生原理。为了维系这种共生关系,明发MALL必须整合各商家的事业项目,犹如经营一家事业体。所以,各商店是不能被分割出租的,必须整合为一,以免在经营管理上失去掌控的,要有如首席指挥家在编写交响乐曲般地计划各商店的配置。

成功的招租,对业主及管理者而言,其表现的是稳定的收入来源。未出租空间对业主及管理者来说是没有任何生产力的,而且还会影响整个项目的凝聚力。愈少的店铺,表示愈少的消费者会被吸引,表示愈少的业绩来源,表示愈少的收益。

商业地产成功运营的保障――统一经营

经营不等同于运营,然而,统一的经营确是成功运营的最直接的体现。因为顺利的经营可以产生利润,成功地运营就是使通过专业经营公司的管理,合理定租金的制定,赢得更长久的回报,使整个MALL能持续经营,产生丰厚回报,使开发商、投资者、经营者都能从项目的成功运营中长期受益。

租金是购物中心业主的主要收入来源,一般而言,制定租金策略时多从几个方面来考虑,如商品业种、承租面积及面宽、位置及租店户在整体策略中的角色等。

众所周知,商业地产的表现形式是地产,但核心与灵魂还是商业运营。因此必须要有一个经营出色的团队来统一管理运做,这就是统一开幕的重要性。聘请专业经营管理公司进行全程经营管理。

一、统一的招商管理

统一的招商管理是按照制定的招商准则,购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商,并对所有招来的商户进行统一管理。在招商中注意维护和管理好各业态的经营比例;维护项目整体的统一主题形象、统一品牌形象;并使其后期经营间,能够在功能和形式上同业差异、异业互补;以超强人气主力商家的引进和合理布局来保障人流;通过自营、联营和租赁等恰当的经营方式的灵活选择,放水养鱼,使从长远眼光为商业项目的长期经营创造条件;购买者、经营者、物业管理者的利益大捆绑,确保商业持续繁荣。国外的Mall一般采取完全出租经营的方式,便于统一经营管理,长期受益。而国内大都采取了将主力店的位置留下来出租,其他的商铺出售的方式。国内的广州天河城、厦门SM商业城也采用只租不售的形式,均比较成功。

二、统一的营销管理

对于统一的营销(广告的宣传等),是建立对整个商场运营的统一营销管理,是进行一项精细化的管理工作。进行统一的广告宣传,有步骤有计划的实行推广计划、落实媒体计划。通过公关宣传和形象策划,使商场的知名度大大提高的同时,有效的联合各商家进行利于商场经营的促销宣传和各类吸引的活动,使统一的主题和定位更加鲜明突出,整体促销广告更具有整体性和形象性,最终促进商品的销售。

三、统一的服务管理

成功的商业运营更需要对商户进行统一的服务,这个服务需要从大处涵盖,从小处精耕。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在合约中,更要体现到后期的管理的实际行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出一个商业项目的品牌与特色来。

四、统一的物业管理

商业地产中的统一物业管理,是按照相关服务合同,对相关设施设备和经营场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体包括商场建筑及附属设施,设备的养护及维修管理,环境卫生及绿化管理,安全保卫管理,广告管理和租赁管理等等。

如何继续保持商业项目本身的内、外形象,保持与所有签约商户的既对立又融洽和谐统一的关系,并注意与自身的经营定位、目标市场多数顾客群体保持吻合协调,既是一个商业项目开业后经营管理的新难题又是对顾客和商户提供优质服务的新开始。因此,通过“统一招商规划、统一营销推广、统一监督服务、统一物业管理”来实现整体运营,与广大业主利益捆绑,降低投资者经营风险,确保商业的可持续发展,就显得更为重要和急迫。