物管培训供电设备设施的维修管理

篇2：物管培训供电设备的运行管理

保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。

一、供电设备运行中的巡视管理

供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程部制定的运行巡视管理规范,由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查,以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。

1.运行巡视制度

①变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜,每2h巡视一次变压器,每周巡视一次落地电表箱,每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时,应临时增加巡视次数。

②变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控,将每次巡视的时间、设备、结果等记入《运行巡视记录》。

2.运行巡视的内容

(1)变配电室巡视的内容

①巡视变压器的油位、油色是否正常,运行是否过负荷,是否漏油。

②巡视配电柜有无声响和异味,各种仪表指示是否正常,各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹,接线是否良好。

③巡视配电室防小动物设施是否良好,各种标示物、标示牌是否完好,安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。

④按时开关辖区内的路灯或灯饰。

(2)线路巡视项目

①电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象,有则采取措施。

②沿线有无堆积易燃物、危险建筑物,有应进行处理。

③拉线和扳桩是否完好,绑线是否紧固,若有缺陷设法处理。

④导线接头是否良好,绝缘子有无破损,若有则更换。

⑤避雷装置的接地是否良好,若有缺陷设法处理。

⑥对于电缆线路,应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹,油浸纸电缆还应检查是否漏油。

⑦检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好,路线标桩是否完整,电缆沟内是否有积水,接地是否良好。

3.巡视中发现问题的处置的管理

变配电室的值班电工在巡视中发现的问题,小问题由当班电工及时采取措施处理即可,如遇处理不了的问题应急时上报给组长,在组长协调下加以解决。处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维护保养标准》的规定。

二、异常情况的处置

1.触电急救

在物业管理公司的辖区内,发现有人触电时,当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是:

(1)脱离电源

人体触电较重时会失去知觉,往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同,采取适当的方法使触电者脱离电源。

①低压触电时,应首先拉开电源开关,离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快,必须争分夺秒,触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远,可采用抛掷金属物使高压短路,迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时,救护人员应注意自身的安全。

(2)现场抢救

触电人员脱离电源后,应根据伤势情况作如下处理:

①触电者尚未失去知觉时,应使其保持安静,并立即请医生进行救护,密切观察症状变化。

②触电者失去知觉,但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧,将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象,应进行人工呼吸和及时送医院诊治。

③触电者呼吸和心跳都停止时,注意不能视为死亡,应立即对其进行人工呼吸,直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。

2.变配电室发生火灾时的处置

当变配电室发生火灾时,当班人员应立即切断电源,使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警,注意讲清地点、失火对象,争取在最短的时间内得到有效的扑救。

3.变配电室被水浸时的处理

变配电室遭水浸时,应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关,同时尽力阻止进水。当漏水堵住后,立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除,绝缘电阻达到规定值时,可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。

三、变配电室的管理

变配电室的值班人员,在公司工程部供电设备管理员的领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。

变配电室的设备正常运行时,非值班人员不得入内,若要进入则需经公司工程部同意,在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁止存放易燃、易爆物品,且消防器材齐全,禁止吸烟。要求每班打扫一次室内卫生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接班制度,按规定时间交接班,值班员未办完交接手续时,不得擅离岗位。接班人员应听取交班人员的交代,查看运行记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后,在《值班记录》上签名。《值班记录》如表4-4-3所示。在处理事故时,一般不得交接班。如事故一时难于处理完毕,由交班人员负责继续处理,接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后,进行交接班。

四、供电设备的档案管理

为掌握供电设备的过去,以便正确使用供电设备,对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案。其内容主要有:电气平面图、设备原理图、接线图等图纸;使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据;《运行记录》、《维修记录》、《巡视记录》及大修后的《试验报告》等各项记录。这些资料由公司工程部供电设备管理员负责保管。《运行记录》、《巡视记录》由值班电工每周上报供电设备管理员一次。《维修记录》及大修后的《试验报告》则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。

篇3：物管培训供电设备安全管理

供电设备的安全管理有两方面的涵义,一方面是保障设备安全运行,另一方面是保障设备使用人员和设备管理人员的人身安全所实施的管理活动。加强供电设备的安全管理可以防止供电设施损坏、绝缘老化、误操作造成的短路、漏电引起的火灾、触电事故。

一、加强安全教育普及安全用电常识

电能可造福于人类,但如果使用和管理不当,也常常给人们带来极大的危害,甚至伤人性命。因此,必须加强电气安全教育,使供电设备使用人员和设备管理人员树立“安全第一”的观点。普及安全用电常识,按规定使用安全用具,力争供、用电过程中无事故发生,防患于未然。

二、供电设施工程建设安全管理

住宅区供电设施工程建设安全管理是做好供电安全管理的基础。按照《中华人民共和国电力法》和(电力供应使用条例》的有关规定,供电设施工程建设安全管理主要内容有:

①住宅区供电设施工程建设,必须在地方政府统一规划的用地范围内进行。要在政府规划的线路走廊、配电房的用地上,架设导线、敷设电缆等供电设施。

②住宅区供电设施的设计和施工必须符合国家安全标准和电力安全标准,不得使用国家明令淘汰的电力设备和技术。一般是物业部门提出申请,报城市电力企业管理部门审批,由物业部门委托供电企业组织实施。

③住宅区供电设施建成投产后,由物业部门接管。对已建成的住宅区供电设施进行迁移、改造和采取防护措施时,必须与供电企业管理部门进行协商,经同意后方能施工。

④住宅区内从事建设的单位,凡申请新装用电,临时用电,增加电的容量,变更和终止用电,都必须到当地供电企业办理审批手续。

三、供电设施的安全操作管理

供电设施的安全操作管理就是规范供电设施的操作程序,保证供电设施操作过程中的安全。供配电室的值班人员必须有强烈的安全意识,熟悉安全用电基本知识,掌握安全注意事项,按照操作规程操作电气设备。

1.安全操作注意事项

①操作高压设备时,必须使用安全用具。使用操作杆、棒,带绝缘手套,穿绝缘鞋。操作低压设备时带绝缘手套,穿绝缘鞋,同时注意不要正向面对操作设备。

②严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下,带绝缘手套,穿绝缘鞋进行操作。

③自动开关自动跳闸后,必须查明原因,排除故障后再恢复供电。必要时可以试合闸一次。

④变配电室倒闸操作时,必须一人操作一人监护。

⑤电流互感器二次侧不得开路,电压互感器二次侧不得短路,不能用摇表测带电设备的绝缘电阻。

⑥设立安全标志。应对各种电气设备设立安全标志牌,配电室门前应设“非工作人员不得入内”标志牌,处在施工中的供电设备,开关上应悬挂“禁止合闸,有人工作”标志牌,高压设备工作地点和施工设备上应悬挂“止步,高压危险”等标志牌。

2.变配电室设备的安全操作规程

为确保安全,防止误操作,按照国家DL408―91《电业安全工作规范》的规定,倒闸操作必须根据上级变配电所调度员或值班负责人的命令,经受令人复诵无误后执行,并填写操作票。

(1)送电操作规程

变配电所送电时,一般应从电源侧的开关合起,依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下,送电时,一定要按照:母线侧隔离开关(刀开关)→负荷侧隔离开关(刀开关)→断路器的合闸次序操作。

(2)停电操作规程

变配电所停电时,一般应从负荷侧的开关拉起,依次拉到电源侧开关。以保证每个开关断开的电流最小,较安全。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的电路中,停电时,一定要按照断路器→负荷侧隔离开关(刀开关)→母线侧隔离开关(刀开关)的拉闸次序操作。

(3)变压器维修前的安全操作规程

为确保在无电状态下对变压器进行维修,必须先拉开负荷侧的开关,再拉开高压侧的开关。用验电器验电,确认无电后,在变压器两侧挂上三相接地线,高低压开关上挂上“有人工作,请勿合闸”警示牌,才能开始工作。

(4)配电柜维修前的安全操作规程

断开控制配电柜的断路器和前面的隔离开关,然后验电,确认无电时挂上三相短路接地线。当和临近带电体距离小于6cm时,设置绝缘隔板。在停电开关处挂警示牌。

四、供电设备过负荷的安全管理

供电设备过负荷是指用户的用电功率超过了供电系统的额定功率

时的运行状态。在这种情况下,开关电器、变压器、线路都有被烧坏的危险。近年来人们的生活水平不断提高,微波炉、空调等大功率用电设备进入普通家庭,使居民用电功率大量增加。原有住宅的供电设计容量不能满足现在的需要,保险丝断裂、导线烧坏、电表烧坏等造成的停电事故时有发生。这不但影响了物业管理公司的声誉,而且处理这些事故要耗费大量的人力、物力和财力。因此,物业管理公司应该高度重视。

通常解决过负荷问题有两个解决的办法:一种是改造增容。即需要换线、换变压器、换开关设备,增加供电容量。这种方法需要耗费大量的资金。物业管理公司往往难以解决改造任务和资金缺乏的矛盾。另一种方法是加强用电管理。物业管理公司要限制沿街的商业店铺从居民住宅私接电线,居民安装大功率电器要申请接入低压电网,经批准后方能接入,以此来限制供电系统的过负荷。通过加强管理来保证居民基本的家用电器的正常使用,保证物业管理公司的信誉和财物不受损失。

五、供电设施防雷的安全管理

供电设施遭雷击时,上百万伏的高压会沿着导线传播,击穿供电线路上的供电和用电设备,还可能造成人身伤亡事故,造成很大的经济损失,所以防雷势在必行。防雷管理主要包括两个方面内容,一是根据国家的防雷标准安装好防雷器具。二是管好防雷器具,保证雷雨季节防雷器具正常工作。

(1)变配电所的防雷器具

变配电所属于一级防雷建筑物,按照规定变配电所应装避雷针。避雷针由三部分组成:伸向高空的金属物叫接闪器,埋入大地的金属物体叫接地体,连接接闪器和接地体的是引下线。遭雷击时,避雷针可将雷电流迅速引入地下,避免其他设备受损。为防止雷电波沿导线传入配电所,在高压进线和低压出线上安装阀式避雷器。阀式避雷器在正常电压时呈现很高的电阻对电路工作无影响,当遇雷电的高压时呈现低阻,通过引下线和接地体将雷电流引入大地。

(2)变配电所防雷器具的管理

避雷器具的管理较简单。每年4月份雷雨季节前由变配电室的值班电工,进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的试验、测量和维修,保证避雷器具良好运行。

篇4：物管培训供电设备管理概述

供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。物业管理公司管辖的供电设备的多寡与电能的供应方式有着密切关系。目前,电能供应方式有两种:

①物业辖区所需电能小于315kVA时,供电部门把电力直接送到用户。

②当物业辖区内用户所需电能较多时,则是供电部门把高压送到小区或高层楼宇,经小区或楼宇变电站再送到各用户单位。

第一种方式中,归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。第二种方式中,归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始,至用户用电设备入端止的全部线路及设备。

一、供电设备概述

供电设备主要有高压配电设备、低压配电设备、变压器等。

1.高压配电设备

(1)高压隔离开关

高压隔离开关亦称高压闸刀开关,其主要结构特点是无灭弧装置,分闸时有明显的断点,因此不能带负荷操作。主要作用是在检修时用于隔离电源。

(2)高压负荷开关

高压负荷开关的主要结构特点是有不完善的灭弧装置,分闸时有明显的断点,可通、断正常的负荷电流和过负荷电流,检修时也可用于隔离电源。但不能配以短路保护装置来自动跳闸。

(3)高压断路器

高压断路器的主要结构特点是有较完善的灭弧装置,分闸时无明显断点。可通、断正常的负荷电流、过负荷电流和一定的短路电流。

(4)高压熔断器

高压熔断器主要用于电路的短路保护。RN型的熔断器具有较强的灭弧能力,可在电路短路电流达到最大值之前断开电路。RW型的熔断器灭弧能力较弱,在电路短路电流达到最大值以前不能断开电路。

(5)电流电压互感器

电流、电压互感器都是特殊变压器。其主要作用一是使高电压大电流的电路和测量仪表、继电保护电器隔离,保障观察人员的安全;二是扩大仪表的量程。使用时应注意:电流互感器,在使用中副边绝对不允许开路,如果开路则产生不能允许的高压,击穿绝缘或造成事故;电压互感器,使用中副边不允许短路,如果短路则被烧毁。

2.低压配电设备

(1)低压刀开关

有灭弧罩的低压刀开关可通断负荷电流,没有灭弧罩的低压刀开关只能作隔离电源用。

(2)低压刀熔开关

低压刀熔开关是低压刀开关和低压熔断器组合成的开关电器,可作短路保护和隔离电源用。

(3)低压负荷开关

低压负荷开关是带灭弧装置的刀开关与熔断器串联而成的。低压刀熔开关,具有刀开关和熔断器的双重功能。

(4)低压断路器

低压断路器既能带负荷通断电路,又能在短路、过负荷和低电压(失压)时自动跳闸,其功能和高压断路器相似。

(5)低压熔断器

低压熔断器在低压电路中起短路保护作用,也能实现过负荷保护。RTO型熔断器可在短路电流到达最大值以前断开电路,RM型熔断器则不能。

3.电力变压器

电力变压器的功能是对电能的电压进行变换。应用最广泛的变压器是油浸变压器。其主要构造是:绕在铁心上的原、副绕组浸泡在铁制的油箱内,绕组的引线经套管绝缘子引出后与高、低压线路相连。变压器按额定负荷20年的寿命设计,其寿命主要受绝缘材料老化的影响。超负荷运行时,绝缘老化加剧寿命减短。

二、供电设备管理概述

1.供电设备管理的概念

供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范,对已验收并投入使用的供电设备,运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术,进行的管理和服务,以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行,给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。

2.供电设备管理的内容

供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。其中供电设备的安全管理占有重要的地位。该项管理搞的好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识,使用安全用具,提高安全意识;供电设施工程建设安全管理;供电设备安全操作管理;供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括:巡视监控管理,异常情况处置管理,变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理,是规范供电设备设施的维修保养

工作,确保供电设备设施的性能良好地运行,其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。通过对供电设备的管理,使供电系统达到以下基本要求:

①安全。在电能使用中不发生设备和人身伤亡事故。

②可靠。满足用户对电能可靠性的要求,不随意断电。

③优质。满足用户对电压和频率的要求。

④经济。使用费用要低。

篇5：物管培训给排水维修养护管理

一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。

二、维修组的运作程序

维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。

三、水泵机组的维修养护

1.水泵的维修养护

生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

2.控制柜的维修养护

维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。

3.电机的维修养护

外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5MΩ,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。

4.相关阀门、管道及附件的维修养护

闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。

四、水池、水箱的维修养护

水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:

1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。

2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。

3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。

4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。

7.关闭泄水阀,注入清水。

五、室外给排水设施的维修保养

室外给排水管道每半年全部检查一

次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。

六、室内给排水设备设施的维修养护

1.消防设备的维修养护

室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:

①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。

②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。

③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。

④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。

⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。

当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:

①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。

②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。

④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。

⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。

⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。

七、室内给排水设备设施维修程序

为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:

1.住户(使用者)向管理处申请。

2.值班人员填写“维修登记表”。

3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。

4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。

5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。

6.维修完毕后,请住户(使用者)验收

,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。

7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

八、室内维修服务标准

为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:

1.预约维修时间

接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。

2.维修时间

原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。

3.提供材料

维修过程中提供的材料应100%合格。

4.服务态度

维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

九、给排水设备设施的维修养护的检验

无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:

1.检验职责

一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。

2.检验内容

检验内容主要包括服务及时性的检验,维修时间应根据预定时间,目的地的远近,维修工作工艺复杂程度而定,一般性维修一般不超过8h,对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验,先进行外观性检查,然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查,检查是否达到要求标准。