物业管理师物业管理实务试题第六章入住与装修管理

篇2：物业管理师物业管理实务试题第七章房屋及设备设施管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。

A砖木结构

B混合结构

C钢筋混凝土结构

D墙承重结构

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项D“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的,有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

2.以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。

A房屋完好率

B危房率

c维修率

D设施设备完好率

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

3.以下不属于房屋组成部分的是()。

A非承重墙

B门窗

C电气

D树木

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

4.房屋的结构部分不包括哪一项()。

A基础

B承重构件

C屋面

D暖通

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项D“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页

“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

5.不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。

A计划性预防维修

B紧急抢修

C状态监测下的预防维修

D改善性的预防维修

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项B“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第112~113页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。

6.不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。

A建立针对承包方的检查监控制度

B保证签约主体与实施主体一致

C明确在出现情况时的责任方

D明确服务的技术指标

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项A“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意的问题,而不是“订立”应注意的事项。有关内容可参见教材第125~126页“共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制”的内容。

7.关于消防设施维修保养人员的职责,以下说法不正确的是

()。

A维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

B维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于2次到现场做一般性检查

D实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后,在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。

8.以下各项不属于排水系统的是()。

A污水系统

B雨水系统

C中水系统

D工业废水系统

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项C“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的

内容。

9.给排水系统管理的注意事项中,不正确的是()。

A应保证消防用水的基本储备

B雨水、污水合流排放

c餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池

D北方地区应注意冬季管道防冻

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项B“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”

的内容。

10.以下说法中不正确的是()。

A完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋

B危险房是指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承重能力的房屋

C严重损坏房是指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,需进行大修或翻修、改建的房屋

D设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项A“完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”

的解释。有关内容可参

见教材第109~110页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.房屋及设施设备的维修保养包括,对房屋和设施设备进行的()。

A维护

B清洁及润滑

c故障维修

D状况普查

E定期检查

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等,不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。

2.按房屋层次和高度可分为()。

A平层建筑

B低层建筑

C多层建筑

D高层建筑

E超高层建筑

【答案】BcD

【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选B、C、D,有关内容可参见教材第108页。

3.房屋的基本组成部分,结构部分包括()。

A基础

B承重构件

C屋面

D暖通

E楼地面

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,选项D“暖通”属于设施设备部分。故本题选A、B、c、E,有关内容可参见教材第108页。

4.房屋的基本组成部分,设施设备部分包括()。

A水卫

B电气

C消防系统

D门窗

E非承重墙

【答案】ABc

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷电梯)等项目,选项D“门窗”属于装修部分,选项E“非

承重墙”属于结构部分。故本题选A、B、c,有关内容可参见教材第108页。

5.房屋及设施设备维修养护计划的实施中,应注意控制的因素有()。

A质量的控制

B进度的控制

C成本的控制

D人员的控制

E紧急事件的控制

【答案】ABc

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素:质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第116―117页。

6.设施设备的状态管理包括的内容有()。

A设备的检查

B设备的状态监测

C定期预防性试验

D设备故障诊断技术

E节能管理

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面:设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第122页。

7.订立外包管理合同应注意的事项有()。

A在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致

B合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失,明确在出现情况时的责任方,以免在出现问题时产生纠纷

C应在合同中明确服务的技术指标标准,并尽量采取量化形式,便于检验

D委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件,既便于监督服务过程,也便于掌握设施设备状况

E建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项E“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第125~126页。

8.关于消防设施设备维修保养人员的职责,以下说法正确的是

()。

A维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

B维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查

D实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

E按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养

【答案】ADE

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”;选项c“对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第119―120页。

9.关于供配电系统的种类说法正确的是()。

A按供电方式的不同分为高压供电和低压供电

B按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电

c按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电

D按供电性质分为长期供电和临时供电

E按供电类型方式分为交流电和直流电

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项E“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选ABCD,有关内容可参见教材第126页。

10.属于共用设施设备运行管理主要内容的

是()。

A制订合理的运行计划

B外包的选择

C节能管理

D配备合格的运行管理人员

E建立健全必要的规章制度

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括:制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理,选项B“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选A、c、D、E,有关内容可参见教材第121~124页。

11.属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。

A加强宣传和培训,树立节能意识

B建立能源消耗的计划和考核制度

c对设备或工艺进行改造

D尽量安排设备能够连续、满载开动使用

E合理设定运行参数(如空调温控点)

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第123~124页。

三、案例题

1.某业主4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。一天,该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知,经查看,是所购商品房卫生间的水表接头处破裂,并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损,两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为,自己并未人住所购商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接头处老化断裂所致,自己不应对漏水负全责。

物业公司认为,业主购买房屋后,房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?在紧急情况下,物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修,因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?

【答案】(1)首先,根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定:房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中,业主购房已满4年,则开发商不承担责任。

本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内,虽然不是业主人为造成的,但由于房屋所有~,II,_JEN有,从物业公司提供服务的公共性质考虑,物业公司既没有权力私自打开房间进行检

查,在没有备案的情况下,也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此,水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况,也并不排除物业公司承担责任的可能性:若在本案例中,物业公司在接到楼下业主反映的情况后,没有及时采取措施,如未联系楼上业主,而采取消极的不作为,致使楼下业主的损失扩大,则物业公司存在过错,可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司在无法联系到业主,而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下,(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修,如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失,赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

紧急避险是指:为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险,不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可,进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件:①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外,为了避免在紧急情况下,物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失,也为了避免在采取紧急措施后,在责任确定上与业主之间产生纠纷,我们建议物业公司与业主最好在

《物业管理服务合同》中,对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形,如:紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

2.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天,王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时,桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间,造成食指、中指关节骨折。事

后,王先生找到某物业公司,认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的,与物业公司的管理没有关系。因此,王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中,物业公司认为,在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用,而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的,是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此,物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤,物业公司是否要承担赔偿责任?王先生是否也应该承担部分责任?

【答案】

(1)王先生的女儿受伤,物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故,物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是,不是全部赔偿责任,而是部分责任。

(2)由于王先生作为女儿的监护人,没有尽到监护责任,也负有一定责任。

3.甲小区某楼602室由华某承租,502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水IZl已封死,积水无法排出,沿602室周围墙角渗人502室,致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任?602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?

【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治

安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和

疏通,致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内,造成王某财产损失,对此,物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管及时排出,加重了王某的财产损害。为此,华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。

4.张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上,张老太太到天台去收晾晒在外的衣物,当从天台下楼时,楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑,只好摸索着下楼。结果,不慎从楼梯上摔下,造成两只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为:自己之所以被严重摔伤,完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任?该物业公司是否应对张老太太进行赔偿?

【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定,物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务,本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换,未尽到相应的管理和维护义务,最终导致张老太太身体严重受伤,身心受到伤害,物业公司对此负有责任。

(2)同时,依据《物业管理条例》的相关规定,“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”故,物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

5.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的管理工作,请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?

【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有:房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术

支持。

“6.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的维修工作,请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题?

【答案】应注意以下问题:

(1)质量的控制:对维修养护质量有影响的要素进行有效控制,并加强对工程质量的验收检查,确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

(2)进度的控制:物业的房屋和设施设备的使用率较高,停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制,既可以减少维修养护工作对物业使用的影响,也有利于降

低成本。

(3)成本的控制:通过对维修送气成本的构成要素进行有效控制,提高维修养护工作的经济性。

篇3：物业管理师物业管理实务试题第八章物业环境管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第八章物业环境管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.关于物业环境管理的描述,以下哪种说法是不准确的()。

A物业环境管理的范围包括物业管理区域内物业公共部位、共用设施和场地等

B物业环境管理包括清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等内容

C环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关

D环境管理是物业管理服务的间接体现,是物业管理的基本内容

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业环境管理的理解。选项D“环境管理是物业管理服务的间接体现,是物业管理的基本内容”中“间接体现”说法不对,应为“直观体现”。故本题选D,有关内容可参见教材第133页。

2.以下哪种方法不属于灭蝇的主要方法()。

A环境治理

B诱杀

C生物灭蝇

D药杀

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对蝇的防治方法的掌握程度。蝇的防治方法主要有三种:环境治理、诱杀和药杀。故本题选C,有关内容可参见教材第138页。

3.对物业绿化管理内容的描述不正确的是()。

A物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等

B绿化管理是为了达到改善、美化环境,保持环境生态系统良好循环的效果

C绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养

D绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。选项c“绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养”应为“包括”。故本题选C,有关内容可参见教材第139~140页。

4.对酒店及会所绿化管理要求,说法不正确的是()。

A酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝

B酒店及会所绿化管理工作内容较多、技术要求较高

c为了提高工作效率,可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分

D为了不对客人的活动造成影响,酒店及会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项A“酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝”是不正确的,“修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点”。故本题选A,有关内容可参见教材第140~141页。

5.对大型公共区域绿化,说法不正确的是()。

A植物养护应注重对绿地的围护,避免人为因素造成植物损坏

B在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种

C不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物

D不宜使用果树或大花植物作绿化

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项B“在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种”是不正确的,这是工厂绿化的要求。故本题选B,有关内容可参见教材第140―142页。

6.对灌木的绿化检查重点不包括以下哪个方面()。

A虫害、病害的情况

B有无枯黄枝及折断枝

C植物修剪、造型状况

D花苞及花果枝及时清除

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。灌木的检查重点内容包括:植物虫害、病害的情况;有无攀爬及寄生植物;植物肥水状况;有无枯黄枝及折断枝;植物修剪、造型状况;

植物生长势;松土除草状况等。故本题选D,有关内容可参见教材第142页。

7.以下哪种不属于白蚁的防治方法()。

A环境治理

B挖剿法

c药杀和诱杀法

D生物防治法

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选A,有关内容可参见教材第137页。

8.以下哪种不属于鼠害的防治方法()。

A防鼠和化学灭鼠

B诱杀灭鼠

C器械灭鼠

D生物灭鼠

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括环境治理、断*源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。故本题选B,有关内容可参见教材第138页。

9.下列要求不属于绿化管理的基本要求是()。

A及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏

B加强绿化保护宣传

C保持植物的正常生长

D人工实行精品式管理,对绿篱、灌木进行人工造型

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的掌握程度。绿化管理的基本要求是:①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏;④创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。选项D“人工实行精品式管理,对绿篱、灌木进行人工造型”是绿化管理针对性要求中的内容。故本题选D,有关内容可参见教材第140~14I页。

10.不属于物业清洁卫生操作基本方法的是()。

A全面清扫

B泳池循环过滤

C绿植修剪

D晶面处理

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对清洁基本方法的掌握程度。选项c“绿植修剪”是绿化管理的内容,不属于清洁卫生操作。故本题选c,有关内容可参见教材第134页。

11.关于绿化管理的方法,说法不正确的是()。

A要建立健全绿化管理制度

B对于乔木,要注意虫害、病害情况;攀爬及寄生植物

C对于草坪,要注意杂草情况;施肥、淋水是否合理

D小区园林在设计时应首先考虑“美观”,然后是“方便”、“实用”

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的理解。选项D“小区园林在设计时应首先考虑‘美观’,然后才‘方便’、‘实用…应该为首先考虑“方便”、“实用”然后才是“美观”。故本题选D,有关

内容可参见教材第143页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.关于建筑物外公共区域清洁说法正确的是()。

A建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等

B室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等

c建筑物外公共区域的清洁对专业知识和技能要求较高

D建筑物外公共区域的清洁对设备要求较高

E园区水池景观、露天停车场不属于建筑物外公共区域的清洁范围

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务内容的掌握程度。建筑物内公共区域的清洁对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高,建筑物外公共区域则没有较高的要求;园区水池景观、露天停车场均属于建筑物外公共区域的清洁范围。故本题选A、B,有关内容可参见教材第133页。

2.关于清洁卫生服务管理的基本方法,说法正确的是()。

A清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类

B自行作业不需要监督检查,而是要强化清洁服务工作

c清洁卫生不符合物业服务合同的标准,其责任在外包清洁服务公司

D外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理

E不论哪种管理方式,物业管理企业均应根据物业服务合同的要求,实施清洁服务相关工作

【答案】ADE

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务管理的基本方法的掌握程度。选项B“自行作业不需要监督检查,而是要强化清洁服务工作”应为“自行作业不仅要监督检查,更要强化清洁服务工

作”;选项C“清洁卫生不符合物业服务合同的标准,其责任在外包清洁服务公司”属责任问题,与方法无关。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第134页。

3.清洁卫生的El常管理方法由下面那些内容构成()。

A日检查

B月检查

C季度检查

D半年检查

E专项抽检

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生日常管理方法的掌握程度。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第135页。

4。白蚁的防治方法有()。

A挖巢法

B药杀法

C诱杀法

D捕杀法

E生物防治法

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第137页“白蚁防治”的内容。

5.绿化翻新改造包括()。

A草坪翻新与补植

B花木养护

c园林建筑小品翻新

D花坛植物更换

E林下绿地改造与绿篱翻新补植

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。选项B“花木养护”不属于翻新改造内容。故本题选ACDE,有关内容可参见教材第140页。

6.对草坪的管理主要包括()。

A杂草状况及修剪是否及时

B施肥、淋水是否合理

C攀爬及寄生植物情况

D表面平整度、秃斑及垃圾杂物

E病虫害情况

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:杂草状况、修剪是否及时;施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑秃;垃圾杂物。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第14页。

7.以下工作哪种属于物业管理的清洁服务内容()。

A建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁

B垃圾收集与处理、管道疏通服务

C草坪修剪

D上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)

E外墙清洗、泳池清洗

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对清洁服务内容的掌握程度。清洁服务的内容包括:建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务和专项清洁服务;选项C“草坪修剪”属于绿化管理内容;故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第133―134页。

8.物业管理绿化的基本要求有()。

A保持植物正常生长

B保持环境生态系统的良l生循环的效果

c及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏对绿化的危害

D创建社区环境文化,加强绿化保护宣传

E加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对绿化管理要求的掌握程度。绿化管理的基本要求包括:保持植物正常生长;加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;及时对妨碍业主、物业使

用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害;创建社区环境文化,加强绿化保护宣传,故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第140―141页。

9.清洁卫生管理制度包括以下哪些内容()。

A各岗位的岗位职责

B各项清洁工作的标准操作工艺流程

C各个岗位的操作质量标准;清洁质量检查及预防纠正机制

D清洁卫生操作的基本方法

E员工行为规范

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生管理制度的掌握程度。选项D“清洁卫生操作的基本方法”属于清洁卫生服务方法而不是制度,故本题选A、B、c、E,有关内容可参见教材第134―135页。

10.以下哪种不属于蚊子防治的主要方法()。

A环境治理

B诱杀

C药杀

D生物防治

E捕杀

【答案】BDE

【解析】本题考查的是考生对蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:环境治理和药杀两种。故本题选B、D、E,有关内容可参见教材第138页。

11.以下哪种属于蟑螂的防治方法:

A对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂进入

B严格控制食物和水源,及时清理生活垃圾,消除蟑螂食物

C彻底整顿室内卫生,清除残留卵夹,控制和减少高峰季节的蟑螂密度

D做好个人卫生,做好清洁保养工作,控制宠物行为和卫生

E利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对蟑螂防治方法的掌握程度。选项D“做好个人卫生,做好清洁保养工作,控制宠物行为和卫生”是对蚤类、螨类、蚂蚁等的防治方法。故本题选A、B、c、E,有关内容可参见教材第139页。

三、案例题

“1.某小区居住的张女士,经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极,广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至,树叶已落,枯枝清晰可见。突然,一阵旋风刮来,枯枝纷纷坠落,来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院,诊断为:颈脊髓震荡,颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内老杨树是否有管理义务?对于此案的树木致人伤害,物业公司是否应该承担赔偿责任?

【答案】(1)物业公司对小区内老杨树有管理义务。

居住小区物业管理的内容之一是绿化管理,老杨树属于绿化范围,故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。

(2)对于此案的树木致人伤害,物业公司应负赔偿责任。

老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂,已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁,而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝,未及时采取适当措施(如

修剪和放置警示标志等),故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

2.业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑,因此,物业公司应负担一定责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中,物业管理公司是否需承担赔偿责任?并结合此案例,谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。

【答案】物业管理公司对其大堂具有管理职责,应保证行人在大堂内正常行走的安全,故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成,而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时,亦未设明显警示标志等提醒行人,则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务,则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开放性题目,可以结合环境管理的职责和任务、目的,谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害,从而防范风险。

3.乱派招贴,被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园,也未能幸免。

某花园小区管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象,却屡禁不绝。

实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准人楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他

意图的住户亲友乘隙所为;三是本人承做特定生意的个别住户刻意

所为。

请根据此情况制订管理办法。

提示:可以采取多种方法治理,制作广告牌疏导、把乱贴小广告的人请来说服教育、对屡教不改者列“黑名单”。

【答案】疏导管理:在每幢大厦人口处设置一广告橱窗,为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

说服教育:发现楼内派发广告,当即按照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理,促其上门来接受教育,办法巧

妙)。

对屡教不改的强制管理:某些单位不听劝诫继续乱派广告,就把其列入“黑名单”,严格限制这些单位在花园内的经营活动,直至其做出保证,并确实校正了自己的违规行为时止。

4.你是某物业管理公司的环境管理人员,负责环境卫生和绿化管理工作,请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。

【答案】清洁卫生服务的主要内容有:①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁;③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洗;⑥泳池清洁;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。

物业绿化管理的基本要求是:①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害;④创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。

篇4：物业管理师物业管理实务试题第九章公共秩序管理服务

物业管理师物业管理实务试题汇编之第九章公共秩序管理服务

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.安全防范工作检查方法有()。

A督查

B全面检查

C抽样检查

D重点检查

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对安全防范工作检查方法的掌握程度。安全防范工作检查方法包括:日检、周检、月检和督查。故本题选A,有关内容可参见教材第146页。

2.一般住宅内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置()瓶灭火器。

A1

B2

C3

D4

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对消防器材配置的掌握程度。一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼防治的消防栓(箱)内应配备4瓶灭火器。故本题选B,有关内容可参见教材第152~153页。

3.消防器材的配置应考虑的因素是()。

A物业火灾的危险性

B居住的户数

C小区的交通状况

D水源的分布情况

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。故本题选A,有关内容可参见教材第152页。

4.消防装备的维护、管理包括()。

A专人保管

B按时检查

C按时鉴定

D定期更新

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对消防装备维护、管理的掌握程度。消防装备的维护、管理包括:定期检查、定期养护、专人保管、交接班检查和消防器材的定期统计。故本题选A,有关内容可参见教材第153页“消防装备的维护、管理”的内容。

5.义务消防队一般分为指挥组、通讯组、灭火组以及()。

A医疗组

B设备组

C疏散组

D交通指挥组

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对义务消防队建设的掌握程度。物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成,分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。故本题选B,有关内容可参见教材第147页。

6.项目的出入管理,要结合物业的类型和档次,制定相应的方案实现()等出入的有效管理。

A人员、车辆

B物品、车辆

C人员、物品、机动车。

D人员、物品、车辆

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定,区分不同物业的类型和档次,制订相应方案,实现人员、物I:口llZl、车辆等出入的有效管理。故本题选D,有关内容可参见教材第144页。

7.以下哪一项工作不属于公共安全防范管理服务内容()。

A出人管理

B安防系统的使用、维护和管理

c施工现场的管理和配合政府开展社会管理

D装修管理

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。公共安全防范管理服务内容包括:出入管理;安防系统的使用、维护和管理;施工现场管理;配合政府开展社区管理等工作。故本题选D,有关内容可参见教材第144页。

8.下列职责哪一项不是义务消防队员的工作()。

A消防设施设备及日常消防工作的检查

B消防知识的普及、宣传和教育

c消防监控报警中心的值班监控

D会审动火申请

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对义务消防队知识的掌握程度。选项D“会审动火申请”应由消防主管领导会同消防管理负责人会审。故本题选D,有关内容可参见教材第147页。

9.下列不属于重点防火的物业是()。

A工厂

B度假村

c商场

D大型物资的仓库

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对重点防火物业的掌握程度。选项A“工厂”不一定是重点防火物业,生产易燃易爆的工厂属于重点防火物业,但不是所有工厂都属于。故本题选A,有关内容可参见教材第150页。

10.物业的车辆管理人员应包括()。

A车辆交通的疏导人员

B客户服务人员

C园区巡视人员

D道路清洁人员

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对车辆管理的方法和要求的掌握程度。车辆管理人员包括:小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员。故本题选A,有关内容可参见教材第154页。

11.关于消防制度的说法,不正确的是()。

A消防工作的指导原则是“灭火为主,防消结合”

B火警火灾应急处理制度属于消防制度

c消防器材管理制度属于消防制度

D各种场所的消防要求规范属于消防制度

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对消防制度的掌握程度。选项A“消防工作的指导原则是‘灭火为主,防消结合”’应为消防工作的指导原则是“预防为主、防消结合”,而不是“灭火为主”。故本题选A,有关内容可参见教材第148页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.公共秩序管理服务的实施要依据(

)。

A国家相关法律

B物业合同的约定

C双方的口头约定

D常规

E惯例

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对公共秩序管理服务的理解。公共秩序管理服务的实施,一要以国家相关法规为准绳,二要以物业服务合同的约定为根据,明确相关各方的责任和义务,不得超越职权范围,不得违规操作。故本题选A、B,可参见教材第144页。

2.公共秩序管理服务包括()。

A公共安全防范管理服务

B消防管理服务

C车辆停放管理服务

D施工安全管理服务

E绿化管理服务

【答案】ABc

【解析】本题考查的是考生对公共秩序管理服务的掌握程度。公共秩序管理服务包括:公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第

144页。

3.公共安全防范管理服务内容包括()。

A出入管理

B安防系统的使用、维护和管理

C施工现场的管理

D配合政府开展社区管理

E环境卫生管理

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。公共安全防范管理服务内容包括:出人管理;安防系统的使用、维护和管理;施工现场管理;配合政府开展社区管理等工作。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第144。145页。

4.大型物业管理区域一般配置的消防器材有()。

A安全滑绳

B云梯

C保险钩

D消防战斗服

E照明灯具

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对消防器材配备的掌握程度。大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第151页。

5.安全值班记录要求()。

A及时、齐全、规范和真实

B记录、分类和归档正确及时

c接班人分别签名确认

D班组长检查确认

E交接班事项及物品记录清晰,未完成事项有跟进事项

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对安全防范服务的要求的掌握程度。安全值班记录的要求中没有选项D“班组长检查确认”。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第146页。

6.治安防范注意事项包括()。

A遇到有形迹可疑人员,应立即向公安机关报告

B遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时,应立即报警

C管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时,一定要将其劝离管辖区

D管辖区内发生坠楼等意外事故,应立即通知急救单位及公安部门、家属并维护好现场

E遇到有人在公共区域聚众闹事,应立即向公安机关报告,并及时报告上级领导

【答案】BDE

【解析】本题考查的是考生对治安防范注意事项的掌握程度。选项A“遇到有形迹可疑人员,应立即向公安机关报告”应为“辖区公共区域内出现可疑人员,要留心观察,必要时可礼貌查问”;选项c“管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时,一定要将其劝离管辖区”应为“管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时,应将其劝离管辖区,或通知其家属、单位或公安派出所将其领走”。故本题选B、D、E,有关内容可参见教材第146~147页。

7.消防安全的检查内容有()。

A消防控制室、自动报警(灭火)系统

B用电器的功率是否符合要求

c应急照明与疏散指示标志

D室内消防栓、灭火器配置

E机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对消防安全检查内容的掌握程度。物业消防安全检查的内容主要包括:消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、

灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第148页。

8.消防管理中动火前管理要求包括()。

A重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审,无异议才能动火

B放火、灭火设施不落实,不得动火

C动火现场要指定安全负责人

D属于高空焊接作业时,未采取安全防护措施不得动火

E发生火灾、爆炸事故时,要及时扑救

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对动火安全管理的掌握程度。选项c“动火现场要指定安全负责人”和选项E“发生火灾、爆炸事故时,要及时扑救”属于动火过程中的要求,而不是动火前的要求。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第149~150页。

9.下列属于重点防火部位的是()。

A地下人防工程

B档案室

C设备机房

D消防通道

E停车场

【答案】ABc

【解析】本题考查的是考生对重点防火部位的掌握程度。重点防火部位主要包括:机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。故本题选A、B、c,有关内容可参见教材第150页。

10.制订消防安全预案应包括以下哪几项内容()。

A物业企业的基本概况

B火灾危险陛及火灾发展特

点

C灭火力量部署

D灭火预案图

E灭火措施及战术方法

【答案】BcDE

【解析】本题考查的是考生对消防安全预案的掌握程度。选项A“物业企业的基本概况”应为“物业项目单位的基本情况”。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第151页。

11.车辆管理的方法与要求有()。

A定期养护

B专人看管

C建立健全车辆管理队伍

D车辆出人管理

E车辆停放管理

【答案】cDE

【解析】本题考查的是考生对车辆管理的方法与要求的掌握程度。车辆管理的方法和要求:建立健全车辆管理队伍、车辆出人管理和车辆停放管理。选项A“定期养护”和选项B“专人看管”是消防装备的维护、管理的要求。故本题选c、D、E,有关内容可参见教材第154页。

12.关于车辆管理注意事项,说法正确的是()。

A车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显,避免发生法律纠纷

B车主首次申办停车卡时应提交本人证件,签订停车位使用协议

C大型车辆必须安排在出口附近停放

D车辆停放必须符合消防管理要求

E电梯直接通往室内停车场的小区,必须做好电梯人口的安全防范监控工作

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对车辆管理注意事项的掌握程度。车辆管理的注意事项包括:车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显,避免发生法律纠纷;车主首次申办停车卡时应提交本人证件,签订停车位使用协议;车辆停放必须符合消防管理要求;电梯直接通往室内停车场的小区,必须做好电梯入口的安全防范监控工作。选项C“大型车辆必须安排在出口附近停放”则没有这种强行的要求。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第154~155页。

13.关于安全防范服务的要求,说法正确的是()。

A安防人员执勤时要整洁着装、佩戴工牌号

B巡逻、门岗等执勤岗位要服从领导、听从指挥

C对于超出职权或无法处理的情况,应暂时搁置,交下一班处理

D值班记录要有接班人员签字确认

E各类安防设施设备要齐全完善,使用正常

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对安全防范服务的要求的掌握程度。选项C“对于超出职权或无法处理的情况,应暂时搁置,交下一班处理”应为“对于超出职权或无法处理的情况,应及时汇报”。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第145页。

三、案例题

”1.王先生居住在某带有电梯的小区内。一天,王先生深夜回家,在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业公司提出索赔要求。王先生认为:物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》,向业主收取了物业保安费,因此,物业公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下,王先生遂向人民法院起诉:状告物业公司违约,未尽到保护业主安全的义务,要求物业公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问王先生的诉请能否得到人民法院的支持,并说明理由。

【答案】王先生的诉请不能得到人民法院的支持。

根据法律法规关于物业管理服务的要求,物业管理公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等,本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违反《物业服务合同》,因此,向物业公司索赔没有法律和合同依据。

同时,致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒,王先生的赔偿应向侵害人提出。

2.赵先生和太太居住在某花园小区内已有两年。一天,深夜的风吹开了赵先生和太太睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小郝发现了。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况

下,小郝认为,肯定有歹徒进入了房间遂进屋查看。小郝的脚步声吵醒了赵先生夫妇。赵先生夫妇慌忙起身下床,卧室的门被小郝打开了:身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇面前站着目瞪口呆的保安员小郝。赵先生夫妇一致认为睡觉前门是锁好的,保安员进入房间是另有企图(偷盗),遂要求物业公司就其对员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。请问赵先生夫妇的要求是否合理,为什么?你是公司负责员工培训的经理,为杜绝类似事情的发生,请你作出对此案例的培训方案(培训要点)。

【答案】(1)赵先生夫妇的要求不完全正确。

根据我国民法关于侵权责任的规定,赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提,一是物业管理公司存在过错,二是具有损害后果。

首先,物业管理公司是否存在过错。

小郝发现异常进屋查看的主观意图是好的,但行为是错误的。我国宪法规定,公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、检察机关履行职务持合法手续进入,和因紧急避险而进入他人住宅,则不构成违法。

本案中,小郝敲门和按门铃没有得到回答,不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险,故其冒昧进入屋内,行为确有不当之处。

小郝的行为虽是在履行职务过程中,但他在无法确认屋内是否存在危险的情况下擅自进人他人住宅显然处理方式不当,超出了保安的职责范围。故对于小郝擅自进入他人住宅的责任,应主要由保安小郝承担;物业公司只应对于保安员管理、培训不到位承担部分责任。

其次,关于损害后果。

根据我国民法规定,张先生夫妇主张侵权损害赔偿,应举出其所受损失的证据,而精神损害的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉,只有对于造成严重后果的(需赵先生夫

妇对严重后果举证)才赔偿精神损害抚慰金。

故,本案中,小郝和物业管理公司应向赵先生夫妇赔礼道歉,但赵先生夫妇若不能举出确实的证据证明其所受的实际经济损失和严重的精神损害后果,则其要求物业管理公司支付赔偿金的请求无法得到法院支持。

(2)培训要点:发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下,设法弄清楚状况同时通知业主;通知领导和同事并加强警戒,防止犯罪分子脱逃;如必须进人房间时应有其他人员陪同;必要时报警。

关键在于弄清楚实际情况,不能仅凭主观猜测鲁莽行事,同时,保证自己的行为不侵犯他

人权益。

3.以下是一个案件发生的过程,请仔细阅读并指出该公司保安员作法的不妥之处;并以此案例所反映的该物业公司安全管理漏洞,简要列出完备的安全管理应具备的主要内容。

某日上午9时许,犯罪嫌疑人赵*携带凶器和已购得的几斤旧报纸,来到某花园小区地下车库人LI处,对小区的保安员谎称送报纸到5楼搞装修,并出示了一张过期的《出人证》。恰遇一辆汽车出车库,保安员在未看清楚《出人证》也未要求犯罪嫌疑人赵*登记,即同意其进入车库。赵*走到车库内通往电梯间的门边,等候了两三分钟,有人从电梯间出来,赵*乘机进入了电梯间,乘坐电梯到5楼,随后走楼梯到9楼。在走消防楼梯时,赵某遇到了从楼上巡更下来的安全员小贾,小贾看到赵*手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问:没有停电,为何走楼梯?赵*答:早下了一层,不想再等电梯了。小贾又问:拿工具去干什么?赵*答:给装修队送报纸和工具。小贾随后下楼走了。走到5层,小贾忽然想起,9层根本就没有人家装修,认为这个走错路的人一会儿就会下来。故没有去追。赵*在9层按了9E房的门铃。9E房的保姆小李打开里面的一扇门,赵*谎称是来搞维修的,便进了屋,并将门反锁。赵*以检查主人房的灯管为名,将保姆骗至主人房内,要保姆拿出钱来。保姆说没有钱,也不知道主人的钱放在哪儿,随后突然往外跑,赵*随即将保姆杀害。……

【答案】不妥之处:

(1)未仔细查验《出人证》。

(2)未要求来访客人进行登记。

(3)允许行人从车库进入。

(4)保安员小贾在发现可疑之处后,没有及时采取措施。

(5)安全管理内容:出入管理,安防系统的使用、维护和管理,施工现场的管理,配合政府开展社区管理等工作。

4.某小区保安员小张有一次在门岗值班时,住在A栋三楼的业主下班回来,他想把公文包放在门岗处,等买菜回来再拿,小张思考片刻后,礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无不妥?

你会如何处理?

【答案】小张的做法并无不妥。

只要处理得当,得到业主的理解而不致产生纠纷都无不可。

因为为业主保管财物不是物业管理公司保安分内之事。

即便小张答应为业主保管,也是发生在业主和小张个人之间的保管关系,与物业公司无关。

5.一天,物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号,值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口,值勤保安听到住户家中有响动的人声,但敲门却没有回答。于是,值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后,发现家中只有一位白发苍苍的老人,而报警信号则属于报警器误报,该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉,并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下,物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而人?在什么情况下,物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判在这件事情的处理上,该物业管理公司做法是否妥当,还有什么不足?

【答案】(1)在本案例所述的情形下,物业公司不可以直接破门而入。

物业公司对报警系统有管理和维护的职责,对报警器的误报所造成的损失,物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报,物业公司没有调查清楚报警原因,就擅自破门而人,侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

(2)若接到住户家中报警,有明显的迹象表明住户家中存在危险,因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入,属于法律规定的紧急避险情形的,为避免业主家遭受损失或损失扩大,

保安可以破门进人。

(3)值得肯定的是,物业公司对报警反应迅速,在发现错误后,主动赔礼道歉,态度积极,避免了与业主间的矛盾激化;

不足在于,物业公司对报警系统管理不善,检查不及时,致使保安员不得已破门而人,给住户造成财产损害和精神损害。

6.你是某物业公司的安全管理人员,负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

【答案】(1)公共安全防范管理服务内容包括:

出人管理,安防系统的使用、维护和管理、施工现场的管理,配合政府开展社区管理等工作。

(2)治安防范的注意事项包括:

①遇到有人在公共区域聚众闹事,应立即向公安机关报告,并及时上报上级领导,协助公安机关迅速平息事件,防止事态扩大。

②遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时,应立即报警,协助公安机关制止,并采取措施予以抢救、排险,尽量减少损失。对于已发生的案件,应做好现场的保护工作,以便公安机关进行侦察破案。

③管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进人或闹事时,应将其劝离辖区,或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

④辖区公共区域内出现可疑人员,要留心观察,必要时可礼貌查问。

⑤管辖区域内发生坠楼等意外事故,应立即通知急救单位及公安部门、家属,并维护好现场,并做好辖区内客户的安抚工作,等待急救单位及公安部门前来处理。

7.你是某物业公司的安全管理人员,负责所承管项目的消防管理工作,请说明消防安全检查的组织方法和形式包括哪些内容?

【答案】消防安全检查组织形式上可采取Et常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法,应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查,各部门、各项目的自查包括日常检查、重大节日检查、重大活动检查。

消防安全检查内容主要包括:消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

篇5：物业管理师物业管理实务试题第十章物业管理风险防范与紧急事件

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十章物业管理风险防范与紧急事件

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下关于风险的说法中不正确的是()。

A风险是因未来的不确定性带来的可能损失

B风险是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性

c物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失

D物业管理的风险类型由前期物业管理的风险和日常管理的风险两部分构成

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对风险与物业管理风险概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和El常管理的风险。故本题选D,有关内容可参见教材第157页。

2.以下关于前期物业服务合同的说法中不正确的是()。

A《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

B前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导万回

D前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项A“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”’应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选A,有关内容可参见教材第158页。

3.以下对紧急事件的性质说法不正确的是()。

A紧急事件具有偶然性

B紧急事件具有随机性

c紧急事件具有规律性

D紧急事件具有复杂性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“紧急事件具有规律性”相矛盾。故本题选c,有关内容可参见教材第162页。

4.关于燃气泄漏处理措施不正确的是()。

A抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警

B立即打开门窗、关闭燃气阀门

C情况严重时,应及时疏散人员

D如发现有受伤或不适者,应立即通知医疗急救单位

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对处理燃气泄漏事件的掌握程度。当发生燃气泄漏后要立即通知燃气公司,但是不能在现场用手机报警,应为在泄漏现场使用手机可能会引起爆炸。故本题选A,有关内容可参见教材第164页。

5.关于物业违规装饰装修带来的风险,以下哪一说法是不正确的()。

A会造成物业共用部位损坏

B会降低物业管理的运行、维修和维护成本

c会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任

D会带来安全隐患和邻里纠纷

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理的风险的掌握程度。选项B“会降低物业管理的运行、维修和维护成本”应为“会增加物业管理的运行、维修和维护成本”。故本题选B,有关内容可参见教材第159页。

6.物业管理风险按类型分类不包括()风险

A早期介入

B前期物业管理

C日常管理

D能源调价

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。故本题选D。有关内容可参见教材第157页。

7.发生电梯故障的处理程序有:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③督促电梯维保单位全面检查;④详细记录备案;⑤须留意被困人员情况,必要消防人员协助。正确的处理程序是()。

A①②③④⑤

B②⑤①③④

C①②⑤⑧④

D②①⑤③④

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对电梯故障处理的掌握程度。正确的处理程序是:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③留意被I~1)k

员情况,必要消防人员协助;④督促电梯维保单位全面检查;⑤将此次事故做详细记录备案。故本题选c,有关内容可参见教材第164页。

8.下列不属于紧急事件的是()。

A火警

B噪音侵扰

C高空坠物

D投诉

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选D,有关内容可参见教材第163页。

9.下列不属于紧急事件事先准备工作的是()。

A成立紧急事件处理小组

B制定紧急事件备选方案

c制定紧急事件的沟通计划

D负责人迅速赶到现场协调指挥

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件实现准备包括:成立紧急事件处理小组、制定紧急事件备选方案、制定紧急事件的沟通计划。选项D“负责人迅速赶到现场协调指挥”是紧急事件事中控制的要求。故本题选D,有关内容可参见教材第163页。

10.下列不是浸水、漏水紧急事件的处理方法是(

)。

A通知变压器、配电室和电梯等采取紧急措施

B利用现有的设备工具,排除积水,清理现场

C对现场拍照

D检查排水管道是否畅通,防止淤塞

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对浸水、漏水处理的掌握程度。当发生浸水、漏水事件时,应:①检查漏水的准确位置及所属水质,设法制止漏水;②若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等,通知相关部门采取紧急措施;③利用现有的设备工具,排除积水,清理现场;④对现场拍照作为存档及申报保险理赔证明。故本题选D,有关内容可参见教材第165~166页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业早期介入的风险包括以下哪几个方面()。

A项目接管的不确定性带来的风险

B法律概念不清导致的风险

c合同执行的风险

D管理项目外包存在的风险

E专业服务咨询的风险

【答案】AE

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险内容的掌握程度。早期介入的风险包括:项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。选项B“法律概念不清导致的风险”和选项D“管理项目外包存在的风险”是日常物业管理的风险;选项C“合同执行的风险”是前期物业管理的风险。故本题选A、E,有关内容可参见教材第157―160页。

2.合同风险具体包括以下哪几个方面()。

A合同期限的风险

B合同订立的风险

c合同仲裁的风险

D合同违约的风险

E合同执行的风险

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对合同风险的掌握程度。合同风险具体包括三个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第158页。

3.物业使用带来的风险包括以下哪些方面()。

A高空抛物

B维修和维护成本

C堵塞消防通道

D损坏共用设施设备和场地

E改变物业使用功能

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业使用带来的风险包括对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等;还包括业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人疏忽”而发生的意外事故。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第159页。

4.紧急事件处理小组应由哪些人员组成()。

A高层决策者

B各部门领导

C法律顾问

D公共部门、质量管理部门、技术部门领导

E普通管理人员

【答案】AcD

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理的掌握程度。紧急事件处理小组应由企业的高层决策者,公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加。故本题选A、C、D,有关内容可参见教材第163页。

5.以下哪些属于物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件()。

A火警和电梯故障

B噪声侵扰和电力故障

C邻里纠纷和宠物伤人

D浸水漏水和高空坠物

E刑事案件和台风

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第163页。

6.以下关于前期物业服务合同的说法中正确的是()。

A《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与

物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

B前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导面

D前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

E前期物业服务合同是附解除条件的合同

【答案】BcDE

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项A“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止…应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选B、c、D、E,有关内容可参见教材第158页。

7.前期物业管理的合同风险包括()。

A合同期限

B合同订立的风险

c法律概念不清导致的风险

D物业违规装饰装修带来的风险

E合同执行的风险

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险和日常物业管理风险的掌握程度。合同风险具体包括3个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。选项c“法律概念不清导致的风险”和选项D“物业违规装饰装修带来的风险”属于日常物业管理的风险。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第158页。

8.业主使用物业、接受服务中的风险包括()。

A合同期限

B物业使用带来的风险

C管理费收缴风险

D物业违规装饰装修带来的风险

E高空抛物和改变物业使用功能的风险

【答案】BDE

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。选项A“合同期限”属于前期物业管理的风险;选项c“管理费收缴

风险”属于日常物业管理的风险中日常运作过程中的风险,而不是“业主使用物业、接受服务中的风险”。故本题选B、D、E,有关内容可参见教材第159页。

9.物业日常运作过程中的风险包括()。

A替公共事业费用代收代缴存在的风险

B管理项目外包存在的风险

C合同订立的风险

D合I司执行的风险

E管理费收缴风险

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业日常运作过程中的风险包括:管理费收缴风险、替公共事业费用代收代缴存在的风险、管理项目外包存在的风险、物业管理员工

服务存在的风险和公共媒体在宣传报道中的舆论风险。选项C“合同订立的风险”和选项D“合同执行的风险”属于前期物业管理的风险。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第159页。

10.物业管理企业的风险防范可从以下几个方面进行()。

A学法、懂法和守法

B抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实

c妥善处理物业管理活动相关主体间的关系

D提高研究、控制和防范的能力

E提高管理费的收取能力

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险防范措施的掌握程度。物业管理风险防范措施有6个方面:①学法、懂法和守法;②抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实;③妥善处理物业管理活

动相关主体间的关系;④重视企业宣传,建立舆论平台;⑤引入风险分担机制;⑥提高管理费的收取能力。故本题选A、B、c、D,有关内容可参见教材第160~161页。

11.紧急事件有以下哪些性质()。

A极大的偶然性

B复杂性

C事先预知性

D随机性

E规律性

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项C“事先预知性”和选项E“规律性”相矛盾。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第162页。

12.紧急事件的处理过程分为()阶段。

A成立紧急事件处理小组

B制订紧急事件备选方案

C制订紧急事件沟通计划

D制定专人向外界发布信息

E对事件责任人进行处理

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件处理可分为事先、事中和事后三个阶段。选项A“成立紧急事件处理小组”j选项B“制订紧急事件备选方案”、选项C“制

订紧急事件沟通计划”均属于事先准备的内容;选项D“制定专人向外界发布信息”属于事中控制的内容。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第163页。

13.火警的处理处理步骤有()。

A了解和确认起火的位置、范围和程度

B组织义务消防队全力扑救

C向公安消防机关报警

D清理通道,准备迎接消防车入场

E立即组织现场人员疏散

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对火警处理过程的掌握程度。选项B“组织义务消防队全力扑救”应为“组织义务消防队,在不危及人身安全的情况下抢救物资”。故本题选A、c、D、E,有关内容可参见教材第163~164页。

14.处理紧急事件的基本要求是()。

A成立紧急事件处理小组

B应主动出击,直面矛盾及时处理

C根据变化有针对性提出有效的处理措施和方法

D紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部

门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加

E控制事态恶化和蔓延,把损失减少到最低限度,在最短时间内恢复正常

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对处理紧急事件的要求的掌握程度。选项A“成立紧急事件处理小组”和选项D“紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加”属于紧急事件处理过程中的“事先准备”的内容,而不是“处理紧急事件的基本要求”。故本题选B、c、E,有关内容可参见教材第162~163页。

三、案例题

“1.某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水,接VI至业主房屋内,房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司是写字楼的一租户,因空调漏水,导致隔壁房屋内进水,C公司租用的是B公司隔壁的房间。屋内进水导致C公司的部分设备和货物被损坏,造成了一定的经济损失。

事故发生后,A公司首先配合业主进行事故现场处理,减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定结论是因B公司在安装房屋内空调时,螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况,c公司向B公司提出赔偿,A公司作为中间人,进行调解,最后签订了三方协议,由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿。

事后A公司认为自己不应承担责任而反悔,C公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任,依法应作出赔偿。请问在上述事件的处理过程中,A公司的做法哪些是正确的?在善后处理上,A公司应注意什么?

【答案】(1)当安全事故发生时,首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失,同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定,该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据,也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本按案中,A公司的上述做法和处理措施是正确的。

(2)但当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中,未分清各方主体的法律地位,A公司承担了不应承担的责任。B公司是空调设备的所有权人,是该设备的管理责任人,也是此事故的直接责任

人,对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司,事实是清楚的,过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外,A公司

应为写字楼购买公众

责任保险,以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时,由公司承担经济赔偿责任。

2.某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中,由于升降机运动时该职工未站稳,不幸坠落下来,造成股骨骨折及脑震荡,需要住院治疗。住院期间,医疗费、误工费、护理费、停工收人损失,造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况,你认为物业公司应该如何避免此类风险?

【答案】(I)在日常管理和服务过程中,物业管理公司必然要聘请一定数量的员工,而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇

佣合同的约定,雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险,要想避免这类风险,就应购买雇主责任保险,将此类风险转嫁于保险公司。

(2)物业公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险,虽然能转嫁风险,但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此,从源头管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小区五楼,六楼的邻居王先生“五?一”期间外出旅行。5月3日,李小姐发现天花板开始滴水,而且墙壁也出现渗水,意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公

司反映情况。但该物业管理公司却称:六楼住户不在家,不能人室检修。眼看情况越来越严重,非常着急,在万般无奈的情况下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下,物业公司强行进入六楼房间,解决了六楼漏水的问题。

但是事情远远没有结束,五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时,造成她家受到财产损失,六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋,物业公司夹在中间,显得左右为难。

请问在上述案例中,你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的?由于强行进入王先生家,给其造成的损失谁承担?给出你对物业公司在善后处理方面的意见。

【答案】(1)在一般情况下,物业公司确实无权强行进入业主房屋,但如发生危急情况,为维护更大的利益或防止损失扩大,物业公司可以实施紧急避险行为。本案中,王先生家的漏水事实已经

存在,也造成了李小姐家的财产损失,为了避免李小姐家损失的进一步扩大,物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家,解决漏水问题,这是符合紧急避险的构成要件的。同时,物业公司应及时与王先生取得联系,告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下,消极不作为,是造成“夹缝”状况的主要原因。

(2)根据《民法通则》等的相关规定,如果六楼漏水是人为原因导致,则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致,则李小姐作为紧急避险行为的受益人,应当对王先生的损失适当赔偿。同样,

王先生自家的损失因为撬门减少了,李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

(3)在善后处理上物业公司应当注意的是:一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;二、最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管,避免财产损失。

4.你是某物业公司的管理人员,公司委派你制定物业管理风险防范措施,请说明在制定物业管理风险防范措施时应把握的主要内容是什么?

【答案】(1)物业管理企业要学法、懂法和守法,物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定应尽可能详尽,避免歧义。

(2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实,建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制,不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。

5.作为物业公司的管理人员,你认为紧急事件的处理要求是什么?

【答案】(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延,把因事件造成的损失减少到最低限度,在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推托甚至是回避的态度来对待,应主动出击,直面矛盾,及时处理。

(3)随事件的不断发展、变化,对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用,要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。

(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥,安排调度,以免出现“多头领导”,造成混乱。

(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提,不能因急于处理,而不顾后果,造成更大损失。

6.你是某物业公司的管理人员,负责安全管理工作,请说明发生火警时的应对措施是什么?

【答案】应对措施如下:

(1)了解和确认起火位置、范围和程度。

(2)向公安消防机关报警。

(3)清理通道,准备迎接消防车人场。

(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。

(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场,用适当的消防器材控制火势。

(6)及时封锁现场,直到有关方面到达为止。