员工培训物业管理日常工作

篇2：某外包保洁驻场员工日常规范

外包保洁驻场员工日常规范

员工行为准则

1.自觉遵守公司员工守则和甲方管理规责。

2.不迟到、不早退、遇风雨天气,提前半小时到岗。

3.到任何公司入室清洁不得私自传带文件。

4.爱护工具节约使用物料,不私自使用顾客用品。

5.服从安排,包括甲方管理人员。对有争议的安排先服从后申报,不得擅自离岗。

6.上班不准吸烟、酗酒、会客、到客户公司内聊天。

7.对捡拾物品,按规定上交,不得私分占用。

8.工服整齐、不吃异味食品、不用有怪味的化妆品。

9.有礼貌,热情帮助需要帮助的客户,但不要过份热情。

10.对大厦内部地形、管理方式、客户电话、名称不要外传。

11.遇突发事件,不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。

12.精神振作、举止端正,工作态度不卑不亢。

13.不倚墙靠物,不袖手、背手、插手。

仪表仪容

A.头发要整洁,不留长头发,头饰不许过大,过多。

B.服装衬衫要常换,保持干净,整洁。

C.不准纹身,不留胡须,不留指甲,不染指甲

D.皮鞋干净光亮,常上油

E.不准带BP机、手机上岗(管理人员除外)

F.不准备带多余手饰(结婚戒指除外)

G.不准留怪发式、染黑色以外的头发。

H.不准在上岗时间吃任何有异味食品,喷怪味香水。

着装

A.清洁员上岗必须按规定着工装上岗,保持整齐

B.上衣扣子扣好,不挽袖,内衣带不外露,胸牌端正。

C.脚穿黑色布鞋或皮鞋,穿白袜或肉色丝袜。

D.外围员工统一着装,不得穿着自己服装。

E.在环境较差的场所工作,不许裸露(男不许光背,女不许裸露四肢)

礼貌用语

A."您好"、"请"、"对不起""谢谢""先生""女士""小姐""没关系""不客气""打扰了"

B.与人交谈先说"您好"

C.要求对方时应先说"请"结束问话时说"谢谢"失误时一定说"对不起"

D.给对方添麻烦时说"对不起"

E.对本公司领导在每天第一次见面称"您早"前面加上***经理或***主任

F.遇到总经理、副经理时身边有客人不要招呼,停留原地等领导过去后,再干自己的工作。

工作中的"五个一样"

上岗与下岗一样

平时与假日一样检查与不检查一样

白班与夜班一样领导在与不在一样

篇3：物业家庭日常保洁培训规范

物业家庭日常保洁培训

为个人用户提供定时、定期的保洁服务(按每周或每月约定保洁次数及每次的工作时间内容)或单项保洁服务(如只进行地板打蜡、地毯清洗等)。收费一般在每次定期作业完成并由用户验收合格后一次性结算。

物业面积人数每日保洁时间每月八次时间每月四次时间

80平米2480元1.5h350元2h200元2h

120平米2552元1.5h385元2h230元2h

135平米2580元2h396元2h240元2h

150平米2-3620元2h415元3h300元3h

180平米2-3680元2.5h440元3h350元3h

复式公寓2-3750元2.5h500元4h400元4h

别墅3-4980元4h660元4h500元4h

合约期限每月签定每三个月签定

注:以上费用不包括地毯清洗、地板打蜡,户外擦玻璃;时间超出部分按10元/小时计算。

服务内容包括:

"1.地板拖洗。(不包含床、沙发、厨具等底部)

"2.擦玻璃、家俱表面。

"3.整理房间、铺床单。

"4.倒烟灰缸、倒垃圾。

"5.擦洗卫生间内洁具、镜面玻璃及台面。

"6.厨房内油烟灶表面、厨具、水槽等擦洗。

"7.卫生间、厨房、阳台、拖洗地面地砖、擦洗墙面瓷砖。

"8.擦拭电视机、开关、台灯表面、电话机清洁消毒每周一次。

家庭开荒与日常保洁不同

由于日常保洁是基于开荒保洁之上的日常清洁维护工作,所以它与开荒保洁有着不同之处:

开荒保洁是着重处理装修遗留下的垃圾、尘埃、胶迹、涂料点等,它注重的是整体效果;

日常保洁则不然,它注重的是细节问题,开荒保洁后,仍然会有一些胶迹、涂料点等污迹,还有一些容易被人忽略的边角、门框沿、窗框缝等处也是各种污物容易积存的地方。

"开荒"是保洁行业的一个专用术语,它一般是指对大型物业、家庭装修或大厦、写字楼等竣工接管并验收后的物业或久未清洁的物业从室内到室外进行一次全面、彻底的清洁。

一幢建筑物经建筑装修之后,还不能立刻就投入使用。因为一般的装修公司在装修的过程中,无论怎样精雕细琢,总会留下一些收尾的工作,这些工作只有经过专业人员"开荒"保洁之后,物业才可以投入使用。

"开荒"的主要内容有:清理建筑物内外的建筑垃圾、清除粘附在地面、墙身、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油漆以及其他灰尘污垢;

对公用部分(如楼梯、电梯、洗手间、茶水间、设备房、办公室等)建筑物内的其他设施进行清扫等等。

现代社会,大厦建筑得越来越高档、豪华,所用的装修材料也多种多样,要清除装修后残留的污迹,必须使用专门的机器、工具和药剂,在专业人员的指导下完成,否则有可能使装修材料受到损害,造成不可弥补的损坏。装修公司或物业管理公司一般要把这项工作交给专业的保洁公司来完成。

一幢已竣工的大厦,经过专业保洁公司的"开荒"后,就可以显露出它的本来面目,变得整洁、美观、舒适,从而提高该物业的形象,业主或用户入住后马上就可以使用,不必再为这些污迹烦恼。更重要的是,一幢物业"开荒"清洁做得好,可以为以后日常的保洁打下一个良好的基础。

本公司长期为企事业单位提供日常保洁员及工具设备600-1500/每人,价格确认与保洁面积、工作时间及要求等具体情况有关。

备注:开荒保洁的工作面积以建筑面积计算,具体价格随面积大小、工程的难度、用料的标准、客户的要求尺度而定。查看报价

开荒项目

"新居开荒价格:1.5-3.0/平米500平米以上

"别墅开荒价格:1.8-2.0/平米

"工程开荒价格:1.0-2.0/平米2000平米以上

"大厦开荒价格:面议

保洁项目

"一室一厅全方位保洁价格:150/套地板打蜡,地毯清洗单计费

"二室一厅全方位保洁价格:220/套地板打蜡、地毯清洗单计费

"三室一厅全方位保洁价格:300/套地板打蜡、地毯清洗单计费

"四室一厅全方位保洁价格:380/套地板打蜡、地毯清洗单计费

"复式公寓全方位保洁价格:3.5/平方米

"家政保洁(家政服务)价格:15-25元/人/小时签约客户价格另议

"保洁员价格:600-1500元/人/月

清洗项目

"化纤地毯清洗价格:2-3/平米100平米以上(单位另议)

"纯毛地毯清洗价格:3-5/平米100平米以上

"块地毯清洗价格:150起/块

"双人皮沙发清洗价格:60-70/只

"三人皮沙发清洗价格:90-120/只

"布艺沙发清洗价格:200-300/套

"电脑清洗价格:20-30/台

"窗帘清洗价格:(沙质)2-4/平米(布艺)3-6/平米

"高空外墙清洗价格:1.5-3.0/平米

"电话、复印机、传真机清洗价格:面议

打蜡项目

"地板打蜡价格:2-8/平米备注:100平米以上

"强化木地板打蜡价格:2-5/平方米备注:100平米以上

"实木地板打蜡价格:3-8/平方米备注:100平米以上

"复合木地板打蜡价格:3-5/平方米备注:100平米以上

"运动场馆地板打蜡价格:1.5-6/平米备注:500平米以上

翻新项目

"大理石结晶价格:15-25/平方米

"大理石翻新价格:40-45/平方米

"花岗岩翻新价格:50-80/平方米

"木地板翻新价格:45-50/平方米

"皮沙发翻新价格:300-600/套

长期为企事业单位提供日常保洁员及工具设备600-1500/每人,价格确认与保洁面积、工作时间及要求等具体情况有关。

备注:以上报价仅供参考,具体价格随面积大小、工程的难度、用料的标准、客户的要求尺度而定。

1.开荒?是.....

开荒:新装修居室、新竣工程全面清洁。

包括:玻璃、厨卫、门窗、顶棚、墙面、地板的彻底清洁。

2.新装修的居室为何要做开荒

一、装修过程中,水泥、油漆等建筑污圬难免附着于居室各处,难于去除,影响居室的整体效果及使用。

二、地板使用初次保养质量的好坏决定其使用寿命的长短,不保养和错误的保养都会缩短地板的使用寿命。

三、最让人头疼的就是玻璃的清洗,清洗不好,影响整个居室的美观。但深居高层又不是专业人员其难度和危险可想而知。

3.打蜡---地板的保护神

在地板表面形成强力保护膜,使之与外界空气隔绝,防止自然因素腐蚀。

修复遮盖地板原有划痕,最大限度减少外界对其划伤磨损。

4.家庭用蜡能替代专业地板蜡吗

家用地板蜡属于地板保养剂,只起清洁上光作用,油性大、易粘灰,无法在地板表面形成有效保护膜。故仅靠家用地板蜡来养护地板是不够的。

5.专业打蜡---您正确的选择

A.洗地:用洗地机彻底清除地板表面及接缝尘圬。

B.汲水:用汲水机汲去地板上的清洁液

C.打蜡:用蜡拖将专业地板蜡液均匀涂

篇4：物业的装修管理规范

物业的装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。

一、业主装修申请表

业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

二、装修管理规定

根据政府有关法规,为加强物业辖区管理,保证物业的完好和安全,保持物业辖区的整洁美观,维护全体业主的合法权益,一般物业管理企业均对装修制定如下规定:

(一)报批程序

(1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。

(2)详细、如实地填写《装修申请表》。

(3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。

(4)装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。

(二)装修管理要求

(1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。

(2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。

(3)不得封闭前阳台,不得改动外门窗,保持房屋外观的美观、统一。

(4)装修垃圾必须及时清运,倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。

(5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

(6)按照管理处的要求,空调器安装在指定的位置,以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。

(7)装修施工应安排在上午7:00-12:00,下午14:00-20:00时间内进行,以免影响他人休息。

(8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

(9)需封闭后阳台的,须申报管理处同意方能施工。

(10)施工队人员应到管理处办理临时出入证,将临时出入证佩戴在前胸,并在指定的区域内活动。

(11)未经管理处同意,不得随意改动水、电管线走向。

(12)底层住户装修,不得在前阳台违章搭建。

(13)临平台的阳台、窗户不能改装门。

(三)押金及保证金

(1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。

(2)装修施工队在办理临时出入证时,须向管理处交付一定的押金。

(3)装修施工结束后,由管理处派人对装修工程进行检查,如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为,没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的,管理处将如数退还押金和保证金。

(四)违规责任

(1)在装修施工中有违反上述规定行为的,管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。

(2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的,必须照价赔偿。

(3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的,装修户应负责修复(或承担修复费用),并视情况给予受损害者必要的赔偿。

(4)因装修施工造成外墙破坏、污染的,由装修户负责修补。

(五)管理权限

(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。

(2)住户要求改动房内水、电管线走向的,须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。

(3)住户要求封闭后阳台,须经管理处同意方能进行施工。

(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的,需经物业管理企业工程部经理批准。

(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。

(6)如施工队违反本规定后,不听从物业管理企业的劝阻和安排,物业管理企业有权责令其停止装修行为。

篇5：业主入住管理工作内容

业主入住的管理工作内容

一、业主(住户)入住前筹备工作

竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的,接着是住户入往时间。

(一)附典型的业主入住筹备时间表

1.竣工验收前三个月,公司任命管理处主任,房管员2人(收款1人)到位,组成管理处新的筹建班子;其他人员根据工作进展需要,采取分步到位的办法,业主(住户)入住时,管理处各类人员必须全部到位。

2.管理处各类人员可按以下程序和时间到位,但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定):

A.入住前三个月,任命管理处主任,房管员2人(收款1人)到位,投入入住前的各项准备工作;

B.竣工验收前二个月,大厦消防中心值班人员3人(机电1人,给排水1人,电梯1人)进入现场,与机电维修工程部人员一起,参与机电设备安装调试的监理工作,掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程;

C.竣工验收前半个月,电工2人,给排水1人,进入现场,熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等,参加竣工验收,配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。

D.竣工验收前半个月,部分保安人员到位,上岗培训后,负责对所接受的物业守卫工作;

E.入住前一个月,管理处管理层人员到位,管理处挂牌办公;

F.入住前一个月,炊事员到位,食堂开餐;

G.入住前半个月,卫生人员到位,开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作;

H.入住前半个月,全部保安人员配齐上岗

I.入住前半个月,维修班组成立,人员配齐到位;

(二)入住工作方案制订

管理处成立后,管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》,编写管理处入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下内容:

1.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况;

2.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准,拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施,如下所示:

(1)治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;

(2)车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等;增设自行车棚;加固架空层车库;

(3)垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

(4)楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)

3.拟定管理办公用房和员工宿舍的装修方案;

4.根据《物业管理方案》的开办采购计划,拟定分步购置计划;5.制定入住流程;

6.印刷入住表格;

(三)协调工作

1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。

2.代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。

3.与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。

二、业主、使用权人入住

业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后,物业公司面临的又一项具体工作。物业公司应根据自己对物业的了解和熟悉的情况,拟定合理的入住程序,使业主、使用权人方便入住。并配合业主及使用权人对物业状况进行验收。此外,为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务,使业主、使用权人更好地遵守物业管理的规范,还须认真推敲和制定物业管理合同与物业管理公约。从而建立物业公司与业主、使用权人的新型关系,使各方面形成"合力",推动小区或楼宇的物业管理水平。

(一)业主、使用权人入住的程序

业主及使用权人的入住,有些房地产公司习惯地称之为"入伙"。它是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定,在交付各项费用和款项后,领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。它是业主产权或使用权人使用权的行使与体现。作为物业管理公司应创造条件,为业主及使用权人的顺利入住提供方便。业主及使用权人入住的程序包括以下几个环节。

1.向业主或使用权人发放"入伙通知书"及"入伙手续书"

"入伙通知"应包括:入伙时间、入伙须知、收楼须知等,并分别约定日期,分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用,到指定地点办理入住手续。"入伙手续"包括进驻之前需要提供的资格审查文件;需缴纳的费用和相关款项;需要签署的相关文件领取钥匙等。

2.业主、使用权人验楼,并最终取得认可

验楼是业主或使用权人的一项基本权利,也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可,才补交购置物业或承租物业的余(欠)款,再进行下一步程序。

3.签定"物业管理合同"和"物业管理公约"

签约之前应给业主或使用权人一定的时间,让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的各项条款。经充分考虑在不存在疑义的情况下缴纳各项管理费用。

4.组织搬迁入住

在业主或使用权人办理完各项入住手续后,物业管理公司帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮助业主及使用权人搬迁入住,为其尽可能提供各种方便。5.进行装修管理

由业主或使用权人提出书面申请,按照报批程序进行申报,物业公司经审核同意后,业主或使用权人方可进行物业的装修或二次装修。但装修过程中仍需执行建设部统一的装修管理要求及业主或使用权人与物业管理签定的"物业管理合同"及"物业管理公约"中的约定。

(二)业主、使用权人入住的有关手续、文件

1.入伙通知书

入伙通知书应直接寄往业主或使用权人处,须载明下列事项:①入伙时间;②前来办理入伙手续的时间和地点;③办理入伙时应携带的证件和款项等。入伙通知书示例

入伙通知书

女士/先生:

您好!我们热忱欢迎您入住××公寓!

您所认购的××公寓区栋单元室,经建设单位,施工单位及市有关部门的联合验收合格,现已交付使用准予入住。现将有关情况通知如下:

(一)请您按入伙通知书、收楼须知

等办理入住手续,办理地点在楼室。届时房地产开发公司地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。

(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办好入伙手续,请您按规定时间前来办理各项手续。各楼各层次办理入伙手续的时间表(略)。阁下如届时不能前来办理入伙手续,请您及时与我公司联系,落实补办的办法。

联系电话:

特此通知

××房地产工发公司

××物业管理公司

年月日

2.入伙手续书

应与"入伙通知书"一并寄往业主或使用权人处,讲明入住本物业段办理的手续及先后顺序,使业主或使用权人清晰、明了,有所准备。

入伙手续示例:

入伙手续书

女士/先生:

您认购的区栋单元室楼宇,现已交付使用具备入住条件。请仔细阅读收楼须知,按下列顺序办理入住手续:1.在房地产公司财务部付清楼款,与销售部验楼,签署验楼文件。

盖章:签字

2.在房地产公司地产部进行入伙资格审查,审查合格出具证明。

盖章:签字

3.在物业管理公司财务部交付各项入伙费用,结清手续、出具证明。

盖章:签字

4.在物业管理公司管理处签定物业管理公约,领取和查验钥匙,办理完毕,签具证明。盖章:签字

××房地产开发公司

××物业管理公司

年月日

3.收楼须知

收楼是业主或使用权人经对物业的验收、认可,并缴纳各项购楼余(欠)款、租金和管理费之后,接收楼房(单元、楼盘)的活动。它是物业出售和出租环节的结束和物业管理环节的正式开始。作为物业管理公司,应在收楼须知中载明业主或使用权人在办理入住手续过程中须注意的事项及应携带的各种有效证件、合同文书及款项,避免客户的遗漏和往返及由此造成的不便。

作为业主或使用权人,应仔细阅读收楼须知,遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。收楼须知示例:

收楼须知

欢迎阁下成为××公寓的新业主:

我公司愿为您提供良好的管理服务,现介绍有关收楼事项和程序,避免您在收楼时发生遗漏而引致不便。

1.业主在接到入伙通知书起1个月内,到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者每逾期一天应缴纳人民币元;超过半年不办理登记手续的房产,由房产管理单位代管;超过三年不办理登记手续,视为无主房产,交由有关部门依法处理。

2.收楼时请认真查验室内设备、土建、装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉,请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与发展商及施工单位进行交涉、协商解决。

3.根据本公寓的承建合同,保修期为1年,保修期间,如因工程质量所致故障,施工单位将为业主免费维修。如因业主使用不当,则由业主自行支付费用。

4.业主有权对您的住宅进行装修和维修,但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前,业主须向管理处提出书面申请,获准后方可进行,并按规定由装修、承修者向管理处缴纳一定的装修管理费。

5.办理各项入伙手续的程序详见"入伙手续书"。

××房动产开发公司

××物业管理公司

年月日

(三)物业公司迎接业主、使用权人入住要进行的工作

1.物业公司自身应先期进驻,熟悉物业,了解情况

具备条件的物业公司可通过物业的前期介入,来熟悉物业的各方面情况;而没能在前期开发阶段介入的物业管理公司则必须在业主、使用权人入住之前的一段时间进驻物业内,唯此才能熟悉本物业、了解相关的情况,为工作的衔接和协调做好准备。在这方面切忌物业公司与业主同时进驻物业,业主不清楚的物业公司也不清楚,业主不熟悉的物业公司也不熟悉。必须有个"提前量",才能在熟悉情况的基础上做好服务,使业主及使用权人满意。

2.准备、推敲和制定相应的入住手续

入住的手续既关系到业主、使用权人的入住是否便捷、顺利,又关系到物业公司、发展商及业主或使用权人的权利、责任与义务。因此,物业公司要仔细地推敲,作出明确的规定。对某些问题不准时可向有关法律及财务方面的专家进行咨询,尽量避免各种手续、文件的含混和歧义。

3.做好相应的组织协调工作,体现效率、规范和周到热情

一般地说,接纳业主、使用权人入住的整个过程,最能体现物业管理公司的组织水平、管理效率和服务质量。因这一过程要面对多户。有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关文件、缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作,哪个环节工作不力或缺乏协调都会给业主或使用权人带来不便,哪个环节上出现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或使用权人带来不快。因此,物业公司应在此之前进行充分的动员,在过程中不断进行协调减少差错和脱节,并有专门的人员巡查各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己,把更多的方便留给业主和使用权人。

(四)搬迁入伙

在完成以上程序之后,住户才能签领钥匙,准备搬迁。在用户搬迁过程中,物业管理公司应做如下的工作:

1.协助用户搬迁

物业管理公司一般可以通过两种方式协助用户搬迁。

(1)代请搬迁公司。

(2)提供搬迁服务。

2.维持搬迁秩序

在用户搬迁过程中,应尽量避免由于时间集中而造成的混乱,对搬运车辆应有专人指挥出入停放,以避免交通事故及损坏花草公物的事件发生。

3.收取搬迁押金

在发放入住通知时,物业管理公司一般都会向用户收取搬迁押金。如果搬迁过程中发生损害公物的事件,则视情况扣除部分或全部押金,如果未发生事故、押金应如数退还。

三、业主、使用权人对物业的验收

(一)对物业的验收是业主、使用权人的权利

对任何一位业主,置下一处房产往往是一生中重要的"长期投资",要倾大半生的积蓄、甚至还要向银行机构或亲朋借贷部分资金才能凑齐。因而,业主一旦置下物业,便具有受法律保护的种种权益。为了使自己的权益不受欺诈与损害,业主在入住前甚至在办理最后一笔购房款缴纳事

宜之前,就有权要求房地产开发公司(销售部)或物业管理公司的人员带其到现场,查验所购物业的状况。这是业主的一项基本权力,也是业主或使用权人进入物业前的一项程序。这个程序对业主是不可少的。有了这个程序,便可在很大程度上减少甚至避免房地产开发公司及物业管理公司在销售或租赁环节上实行"黑箱操作",及对业主的欺诈以及对业主其它方面权益的损害和践踏。

通过现场查验,业主可直接了解所购置的物业的状况,发现问题或瑕疵,请销售人员或有关人员当场作出解释或说明,不能得到清楚和满意答复的,业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。要求开发商或施工单位根据购房合同及施工图纸规定的技术指标,重新进行局部返修,直至达到图纸、合同的要求为止。因此,有经验的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时,往往请一些房地产或建筑、装饰方面的专业人员来一道查验,帮自己把关。

而作为物业公司,在接待业主现场查验物业时,要仔细地和业主介绍物业的全部情况,及物业与合同条款、与施工图的对照之处,解释业主提出的问题。对不能说清或即刻答复的问题做好记录,请公司的相关业务人员对业主进行答复。对物业确实存在问题的,要及时向发展商及施工单位反馈,并组织必要的返修直至业主满意。

(二)业主、使用权人对物业进行验收的参照系

1.对比图纸和技术规范进行验收

如图纸标明的使用面积、墙体厚度、建筑材料;室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料;各种管线的分布、走向;各设备、设施的落位情况;各面积、结构及设备设施的几何误差等。通常上述内容有较强的专业色彩,业主如不清楚图纸的情况,可请有关专业人员帮自己把关。

2.对比销售(承租)合同及物业管理合同来进行验收

如物业坐落的位置(要有相对固定的坐标,不能用10分钟车程等含混概念);物业开发、出售、(出租)的手续即"五证"是否俱全;物业的面积(房屋面积与分摊面积,分摊面积是否按建设部统一规定)及误差(小于合同面积的误差应控制在一定的范围内,否则是对业主经济权益的侵犯;大于合同面积的误差在一定范围内业主不须再缴房款,而应由发展商承担;超过合同面积一定范围内,则发展商有"强卖"之嫌,业主也有权拒付或双方协商按较低的价格水准补齐多出的差价);此外,还包括物业的结构与内部分隔,物业设备、设施的产地(如卫生洁具是进口的还是国产的,是"美标"还是"TOTO")、规格(型号)、档次;装修的用料与施工等。

(三)住户对物业的验收

住户在迁入所选择的物业之前,应对其房屋质量进行验收。此时,物业管理公司应有专人受理住户对房屋质量提出的问题,如确属物业管理公司接管验收时的疏漏,则应立即通知施工单位予以解决。住户对物业的检验应特别仔细,尽量把问题都解决在入住之前。一般从以下几个方面检查:

1.给排水系列。包括水管、水龙头是否完好,没有漏水和锈蚀的情况,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水马桶、地漏、浴缸的排水是否通畅、有无泛水现象等。

2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;门窗是否密实、贴合,开闭是否灵活;门锁是否启闭灵活、合用,门的开关能否自如;玻璃是否有防水密封等。

3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题,开关所控是否是火线,电表的流量大小是否能满足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求(北京市已将住户电表的容量由原来的5A增至20A,应检查本楼宇是否执行新的标准)。

4.地面、屋顶及地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落,是否裂缝、渗水;次砖、地砖和墙砖贴面的平整、间隙、虚实(听敲击声)等。

5.公共设施及其它。查验水表、电表、煤气表(天然气表)是否都是从"0"开始或仅有少量试电、试水、试气所经过流量和数值(一般为0.*或0.0*),对超出数值过大的用户有权要求物业公司重新换表。此外,还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。对高层建筑除检查电梯的运行外,还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是否能正常使用等。

此外,验收实践中还发现有的施工单位人员素质较低,在施工中即在住户的卫生间如厕等。此种情况,物业公司应通过接管和提前进入,将这类缺憾"找补"回来,不要让业主或使用权人留下遗憾。太原搜房文/