某医院物业管理建议书
构建“三化四定五制”的管理模式我们的管理模式是一个系统化的管理体系,其核心机制是三化,四定,五制.
一、业化,标准化,制度化“三化”模式
员工队伍的配置和服务工作,坚持“三化”的管理标准,据此形成管理机制。包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施,均按专业化的要求来考虑,保证人员,设备,作业均符合所要求的技术水准;对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化,使每个管理单位的管理服务都有明确,系统,全面的质量指标体系和考核标准;企业各级组织都必须规范管理,从各个层级,各个方面建立健全规章制度,使管理活动制度化。
二、任务
定人员,定成本,定奖罚“四定”目标管理
各级服务机构,凡无特殊的,均应实行“四定”目标管理,由上级组织与下级组织商定其任务和具体目标,配置的岗位和人员数量,成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面,具体,科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各医院的后勤服务管理处主任与部门负责人签定,一经生效,即以此为依据实施管理。三.1+3责任制,限时复命制,服务访查制,考核监督制,责任追究制“五制”’
a)为确保医院后勤服务责任真正到位,各医院的服务机构对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面,每个员工配置AB岗责任,以A岗为主,协助B岗,A或B岗员工离岗时相互自然顶替;同时,还有两个责任区,一是直接责任区,每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内,都有共同协助责任,不仅要协助部门班主的责任落实,而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项,负有相互协助协调和监督,相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区,每个员工服务求助,均有责任立即予以帮助和协助处理,发现院区服务责任的漏项漏控情况和项目,均有责任立即协助处理。b)限时复命制公司和医院后勤服务管理处对服务工作的管理,除建立完善的制度体系外,必须实行限时复命制,即下级对上级交办的任务和工作事项,有时间要求,必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项,承办人必须每隔四个小时向下达任务和事项的交办人复命一次,报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立,用以强化管理和监督机制,有利于上级及时掌握情况,有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。
c)服务访查制
医院后勤服务实行定期访查制度,公司在医院后勤服务管理处除就日常的服务进行检查,征询意见外,一是实行每周一次的服务大巡查,由管理处主任率各服务部门负责人,全方位巡查医院的各个部门和服务区域及各个部位,对安全状况,设备设施状态,工作态度,员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行管理处每二个季度对下属部门的服务满意度,公司对管理处的管理服务满意度书面或面询形式进行一次访查,据此改进服务。
d)考核监督制一是实行严格的员工录用制度,每个新加入医院后勤服务的员工,无论公共招聘还是推荐选职,必须经过公司人事部门按程序考核考试和公司负责人面试,必须达到规定的条件,择优选用,并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外,定期实施员工考评,对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务机构对员工实行每月考核制度,考核成绩逐级上报备案。
e)责任追究制从公司到医院的服务机构,实行责任追究制。通过制定出各个方面实行责任追究的事项和标准,以及追究的方法措施,一旦发生属责任追究范围的事项和情形,必严格追究,按标准处理。
锁定“六个一”服务目标我们公司对担负综合服务的医院,力求通过运用自身积累的经验,按“六个一”的目标,构造一个全方位的优质服务目标体系,使后勤服务从整体获得实用,先进而有效的服务。
一、设计一套无时无处不在的星级服务模式让医院的后勤服务形成全方位,具有星级化水平,这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标,这一目标在模式上展现为三个方面:第一,医院委托的所有服务项目在内容,标准和质量上必须到位,追求最高满意度。第二,以医院后勤服务“管家”的的大概念责任定位和服务意识,延伸服务的义务和施展范围,并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证,使员工对医院的一切责任和义务的事项,凡耳闻眼见即动,不分彼此,自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域,每个场合和时间,无时无处不在。第三,以病人和医院为中心,充分体察病人和医院的需要,以做好服务为出发点,以微利,保本或无偿的方式,增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式,使医院的后勤保障能够全方位,高水准,使医院职工和每个病人,顾客进入医院即得到有效服务。
二、建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构,后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便,运作顺畅快速而高效,这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是我们公司在经营医院后勤服务上设立重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在医院的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决
。这种“一个电话,一声招呼OK”的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,公司在**医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心”,赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办,协调,跟踪,监控,督导及反馈的功能和责任。医院,病人,顾客和院外人员,只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声,就能解决问题,避免了有事不知打哪里,不知找谁,不知能不能放心和不按时间,要求落实交办的事项的现象,既方便了服务对象,又理顺了内部运作和监管,使服务便捷,落实而高效。一个电话一个招呼就OK的便捷服务机构,是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节,也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。
三.入一套人性化,高品位的服务文化使医院后勤服务适应现化医院文化建设和当今人民群众的精神生活品味的追求,这是公司服务管理运营所侧重的另一个目标。要真正履行好救人治病,维护人民群众身心健康的职能,医院不仅要提高医疗技术和业务服务质量,也必须注意人民群众,尤其是病人的心里特点和需求,引入现代化服务意识和文化,改变医院建筑风格单调,色彩贫乏,院内氛围神秘,人面严肃,让人备觉冰冷,使病人走入医院即诱发社会弱势群体心态的医院传统风格。公司在开展医院后勤服务的经营中必须结合医院的特点,用新的理念,考虑医院的文化建设,在医院引入体现人性化和高品味的服务文化,为医院构造多点温雅文化信息,输入多一点人性化服务,使病人有“消费者”的感觉;让医院少一点单调刻板,多一点姿彩;少一点冷漠,多一点热情;少一点疑虑,多一点自信;少一点苍白,多一点轻松微笑的面容,让医院真正成为人们信赖的地方。四、导入一套显示现代医院形象的视觉与标识系统医院的形象,是医院获得社会效益和经济效益的重要因素。医院现代化的标志之一,是对医院自身形象的重视和追求。如果一所医院建筑设施失护残缺,水电和各类供给时好时断,环境和服务不佳,则难以想象可以给人以好的印象和取得良好的经营效益。而与上述相关的医院后勤保障服务体系,无疑是医院的一项重要的形象工程,是医院和后勤服务企业必须重视的重要方面。公司追求为医院创造优质服务,必须把医院的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保医院的机电设施良好运转,生活保障服务到位外,须十分注意并以现代化美感追求来努力造就医院视觉形象,重点是以最大潜力创造建筑外观新颖,室内外环境优雅,并导入一套完整,清晰,视觉效果好的识别系统,使公司所服务的医院具有良好的现代医院形象。
五、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系
医院后勤管理与其他住宅区和机构的物业管理相比,难度更高的一个重要点,是医院作为一个救死扶伤,事关人民安危的高强度运转的公共服务机构和场所,它既对安全保障和应变能力要求高,又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保医院平安,如何最佳配合医院应对好突发事件,这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标,就是在这个方面以最大努力,按照医院的实际和特点,充分研究和把握好医院的各种重要安全隐患和事故发生的源头,规律和因素,以及医院应对社会危难求灾等各种突发事件的运作,制定出横到边,纵到底,全方位的预防,处理各类安全事故和安全管理的措施,以及协助配合医院应对突发事件的运作方案,从而在医院建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。
六、打造一个优秀物业,花园小区和文明社区优秀物业,花园小区,文明社区,是城市综合管理的重要指标项目,对一所医院而言,它则是医院建设和行政后勤管理的综合指标,是反映医院建设,管理水平的重要标志。
公司对医院的后勤服务管理,必须将服务单位打造成优秀物业,花园小区,文明社区为目标,按照优秀物业,花园小区,文明社区的建设标准,制定后勤服务和管理指标和措施,并务求保证目标的实现。
管理人员“五训导”
各级管理人员对后勤服务工作任务的完成起关键作用,必须在实践中不断学习,钻研和总结,励精思想和工作方法,不断提高能够实施有效组织管理的领导水平,在日常工作中,应学会,掌握和运用如下之行之有效的方法:
一、断扩充所需信息
1,深入具体充分了解掌握医院物业和运作全况及特点;
2,充分了解各项后勤服务运作情况
3,掌握员工的个人情况,工作表现和思想动态;
4,关注社会各方面的有关信息和方法;
5,经常了解掌握行业先进经验;
6,经常学习研究有关理论读物和政策。
二、切入管理和追求完美
管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识,时时注意,提出和思考以下问题:
a)进入医院要注意到:在视线内有无值得注意和重视的问题;
b)进入单位要注意到:办公场所是否具有影响企业形象的问题;
c)巡视每个
部位的服务,要注意思量:员工是否处于最佳服务状态,质量是否达到最佳水平,有无潜力可挖;
d)一天工作下来要思想,今天的服务工作有哪些不尽意的地方,明天应如何改进;今天有哪些工作尚未落实和完成,明天应优先处理哪些工作;
e)要经常思量:服务和管理措施上有哪点不妥或不完善,有无必要立即进;
f)要经常注意:在服务和员工队伍中,有哪些现象需要发扬或立即制止;
g)每天都需注意到:今天有哪些信息值得关注,有无运用的价值;
h)每到一个地方,都要问问,这个地方有无值得借鉴和吸取的经验,有无需要以注意防止的问题;
i)经常思考:现行服务和管理哪些方面可以创新?医院后勤服务要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么办?
三、重视团队精神
a)管理人员自身并高度重视引导下骨干树立始终以事业为重,相互间保持正常的沟通,议论问题对事不对人,不相互猜疑;
b)管理人员之间应经常相互通报情况,重要问题共商决定,工作中相互维护和支持,绝不拆台和相贬;
c)管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作,与员工平等交谈,关心员工,通过自己的亲和力,而不是小意气来凝聚骨干和员工的向心力;
d)高度重视企业理论导向和文化建设的作用,把抓服务,抓业务,抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合;
e)经常注意团体性的活动和讲评,激励,促成团体内部的良性竞争,培养和激发团队精神。
四、充分注意公共关系
a)重视公共活动,协调医院服务管理处的内外关系,树立管理处和公司的良好形象;
b)组织员工积极参与社会公益活动,经常组织宣传推广工作,扩大管理处和公司的知名度和社会影响;
c)重视与客户单位的相互沟通,积极,主动地征询各方意见,通过接待,走访,组织联谊等活动,积极宣传管理处服务内容,为管理处经营管理创造友好氛围;
d)重视各种信息的搜集和分析,既善于用最佳时机宣传自己,又能在不良事件发生时妥善处理,将不良后果及影响降至最低;
e)经常指导员工学会处理与顾客的关系和客户单位保持沟通,让服务对象感觉舒适,掌握赢取客户好感的方法技巧,创造良好的人际环境。
五、以我为标杆
a)带头维护企业的风气,形象及企业内部和服务单位之间的团结;
b)带头遵守劳动纪律和各项规章制度;
c)带头维护上级领导的威信;
d)带头维护企业和服务单位的利益;
e)带头处理好各种利益关系
篇2：三级物业管理企业资质核准办事指南厦门市
三级物业管理企业资质核准
一、设定行政许可的法律依据
(一)《物业管理条例》(2003年5月28日国务院第9次常务会议通过,2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布,自2003年9月1日起施行)第三十二条;
(二)《物业管理企业资质管理办法》(2004年3月17日建设部令第125号发布,自2004年5月1日起施行)第三条、第四条。
二、行政许可条件
三级资质等级物业管理企业的条件如下:
(一)注册资本人民币50万元以上;
(二)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(三)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(四)有委托的物业管理项目;
(五)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
根据建设部《物业管理企业资质管理办法》,新设立的物业管理企业,符合上列第(一)、(二)、(三)项条件的,资质等级按照暂定三级资质核定,暂定期1年。暂定期满后符合全部资质条件的,按规定申请核定正式资质等级。
三、申请材料目录及依据
(一)新设立的物业管理企业申请暂定资质应当提交下列申请材料:
(企业物业管理资质已被取消或《资质证书》有效期已过期,需重新申请物业资质的,申请材料按本条规定报送。)
1、《物业管理企业资质申报表》(原件2份)
2、企业营业执照副本(复印件2份,公司名称中必须有“物业管理”或“物业服务”字样,主营中必须有物业管理);
3、企业章程(复印件2份);
4、验资报告(复印件2份,注册资金三级、临时三级实际到位人民币50万元以上);
5、企业法定代表人的身份证明(复印件2份);
6、物业管理专业人员的职业资格证书(岗位证书)和劳动合同(需鉴证机关盖章),管理和技术人员的职称证书和劳动合同(需鉴证机关盖章)具备中级职称的财务和工程负责人任职证明(复印件2份,材料内容包含从厦门市建设与管理信息网的房地产与物业信息网免费下载的《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》);
[注:专职、专业非退休管理人员至少10人,其中取得建设部培训的物管员上岗证不少于5人,中级职称人员不少于5人,初级职称人员不少于5人]
(以上所需提交申请材料均由《物业管理企业资质管理办法》第六条规定。)
上述材料提交复印件的,每张复印件上需加盖单位公章,并携带原件到我局办件窗口核对。
注:当企业法定代表人身份非国内人士时:
①境外的自然人:提供的身份证明材料(护照除外)均需由所在国家的公证机关公证并经外交认证方为有效。
②香港自然人:香港居民身份证,证明材料均应经司法部委托的香港律师公证,并加盖“中国法律服务(香港)有限公司”转递章。
③澳门的自然人:身份证明材料均应通过司法部委托的新华社澳门分社、澳门南光(集团)有限公司、中国银行澳门分行、澳门工商联合会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会出具证明文书。
④台湾的自然人:回乡证、台胞证,证明材料均应在台湾法院办理公证,并经海基会寄送副本。
(二)物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内申请核定资质等级。申请核定资质等级的企业应当提交下列材料:
1、上述第(一)项申请暂定资质应当提交的材料;
2、暂定三级资质证书正、副本复印件;
3、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);
4、企业业绩材料复印件(指“上年度企业财务审计报告”);
5、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况报告。
(以上所需提交申请材料均由《物业管理资质管理办法》第九条规定)
上述材料
提交复印件的,每张复印件上需加盖单位公章,并携带原件到我局办件窗口核对。
四、申请表格
申请人需填写《物业管理企业资质申报表》,《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》可在厦门市建设与管理局行政许可事项办理处免费领取,也可在厦门市建设与管理信息网()免费下载。
五、行政许可程序
(一)申请人向我局提出申请,提交有关材料;
(二)我局进行审核,作出行政许可决定;准予许可的,于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。
六、行政许可的时限:
自收到完整的申请材料之日起,在20个工作日内作出决定;因故经分管局长批准,可延长10个工作日。
七、行政许可证件及有效期限
本许可事项获准后,颁发《暂定资质证书》或《物业管理资质等级证书》。《暂定资质证书》有效期1年。物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向许可机关申请核定资质等级。
八、行政许可的法律效力
物业管理企业取得物业管理资质等级证书后方可从事相应的物业管理服务。
九、行政许可年审或年检
物业管理企业资质实行年检制度。符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,许可机关注销其资质证书。
物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由许可机关责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。
十、申请人办理许可过程中的救济权利
申请人在办理许可过程中享有下列救济权利:
(一)申请人在申请行政许可过程中,依法享有陈述权、申辩权;
(二)申请人的行政许可申请被驳回的,有权要求说明理由;
(三)申请人不服行政许可决定的,有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;
(四)许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止,或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的,或者为了公共利益的需要,依法变更或者撤回已经生效的行政许可时,申请人因此遭受财产损失的,有权依法要求补偿。
(五)申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的,有权依法要求赔偿。
申请人在行使权利的过程中,应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务,维护国家利益和社会公共利益,维护利害关系人的合法权益,维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。
十一、行政许可受理地点、时间及公示网站
(一)办理地址、联系电话
厦门市建设与管理局行政许可事项办理处(厦门市厦禾路362号建设大厦3楼)
联系电话:
(二)时间:
1、审核时间:每周一、三上午(厦禾路362号建设大厦十四楼房地产开发与物业管理处,联系电话:2204279)
2、受理时间:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季)14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公开网站:
厦门市建设与管理信息网:
篇3：物业管理费用测算规范
物业管理服务费用测算
根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:
一、经费测算的原则及说明;
二、经费测算:
1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。
详细测算书内容如下:
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;
(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;
(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
(三)“零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
(四)管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。
(二)有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:
序号职务月薪备注
1中心经理4,000
2品质行政主管(中心经理助理)2,500
3安全主管1,800
4工程维修主管2,000
5清洁绿化主管1,800
6高级管家1,800
7会计&nb
sp;1,400
8出纳1,200
9维修技工1,200
10安全班长1,100
11安全员900
12清洁工600
13绿化工600
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。
3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。
第二节经费测算
经费测算总表(单位:人民币元)
序号项目测算依据月支出备注
1人工成本详见人工费测算明细表122,202.00
2行政办公费详见办公费测算明细表14,406.67
3设备/设施维护费详见维护费测算明细表9,984.00
4公用电费按经验数据测算23,500.00
5公用水费按经验数据测算4,200.00
6清洁费(设施材料)详见清洁费测算明细表10,233.00
7绿化费详见绿化费测算明细表&
nbsp;17,388.00
8保安费详见保安费测算明细表400注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中
9固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.50
10开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.8723,994.13
11小计206,748.03227,705.30
12不可预见费以上各项之和的2%4,134.964,554.11
13管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.3023,225.94
14营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.3614,562.66
15总计245,193.66270,048.01
16每平方米月管理费(不含电梯分摊)69416.16平方米收费面积3.534.05
根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:
房型系数管理费标准(元/平方米.月)备注
A1.1434.0
B1.0573.7
C、D13.5
E0.9143.2按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月
(一)人工成本测算
序号项目人数月薪计算方法月支出备注
1工资
(1)中心经理14,000人数*月薪4,000
(2)品质行政主管12,500人数*月薪2,500
中心经理助理
(3)安全主管11,800人数*月薪1,800
(4)工程维修主管12,000人数*月薪2,000
(5)清洁绿化主管11,800人数*月薪1,800
(6)高级管家31,800
人数*月薪5,400
(7)会计11,400人数*月薪1,400
(8)出纳11,200人数*月薪1,200
(9)维修技工71,200人数*月薪8,400
(10)安全班长31,100人数*月薪3,300
(11)安全员40900人数*月薪36,000
(12)清洁工30600人数*月薪18,000
(13)绿化工3600人数*月薪1,800
(14)小计9487,600
2三费一金
(1)福利待遇工资总额*8%7,008.00
(2)培训费工资总额*8%7,008.00
(3)工会费工资总额*2%1,752.00
(4)社会保险费工资总额*20%17,520.00
(5)教育基金工资总额*1.5%1,314.00
(6)小计34,602.00
3合计122,202.00
(二)行政办公费
序号项目数量单位单价计算方法月支出备注
1办公用品、低值易耗品
(1)管理人员10人20数量*单价200.00
(2)操作人员80人5数量*单价400.00
小计90人&nbs
p;600.00
2通讯费用
(1)固定电话/传真5部150数量*单价750.00
(2)移动电话2部300数量*单价600.00
小计1,350.00
3车辆使用费用2部1500数量*单价3,000.00
4员工宿舍租金4套600数量*单价2,400.00
5社区文化活动费12次1500综合测算1,500.00
6服装费用
(1)管理人员服装13套.00
(2)维修工服装.33
(3)清洁绿化工.00
(4)保安员.33
(5)小计666805556.67
7合计14,406.67
(三)设施设备维护费
序号项目数量单位单价保养期月支出备注
1电梯维保费8台600124,800.00不记入总费用
2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用
3电梯保险费8台
4强电系统维护费2,000.00
(1)高压供电系统屏
(2)低压供电系统屏
(3)备用发电机维护费台
小计2,000.00
5给排水系统维护费800.00
(1)给排水水泵维护费台
(2)给水水管维护费
(3)排水水管维护费
(4)消防水系统
消防箱套
小计800.00
6室外景观绿化水维护费500.00
7游泳池维护费200.00
8消防系统维保费500.00
9弱电系统维护费2,500.00
(1)消防弱电系统维护费
(2)控制中心维护费
(3)保安监控系统维护费
(4)防盗报警系统维护费
(5)巡更系统维护费&nbs
p;
(6)IC卡门禁统维护费
(7)停车场系统维护费
小计2,500.00
10建筑本体维修费
11设备维修零星材料费600.00
小计9,600.00
12不可预见费4%384.00
13合计9,984.00
(四)公用水电费
序号项目数量单位单价保养期月支出备注
1公用电费50000度0.4723,500.00
2公用水费3500吨1.24,200.00
合计27,700.00
(五)清洁费
序号项目计算方法月支出备注
1基本清洁费
(1)清洁人工费//
(2)工具/材料费综合测算2000
2清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具1333
总价80,000元
3垃圾清运费30天×1车/天×150元/车4500
4室外水景清洁费每月清洗1次1000
5化粪池清理费每一年清洗2次400
7消杀费综合测算
;1000
8总计10,233.00
(六)绿化费
项目数量单位单价计算方法月支出备注
绿化费41400M20.42数量*单价17,388.00
(七)保安费
项目计算方法月支出备注
日常耗材、装备保养综合测算400.00
(八)固定资产折旧
序号项目资产总额计算方法月支出备注
1行政办公设备74,000.00分5年摊消1,233.33
2工程设备9,850.00分5年摊消164.17
3合计1,397.50
附表:固定资产清单
(一)行政办公设备
项目数量单位单价金额备注
会议桌1套3,000.003,000.00
大工作台1套2,000.002,000.00
复印机1台15,000.0015,000.00
内联网络电脑终端10台4,000.0040,000.00
数码照相机1部4,000.004,000.00
电视机5台2,000.0010,000.00
小计74,000.00
(二)工程设备
项目数量单位单价金额备注
200型室外疏通机1套2,350.002,350.00
备用发电机1台5,000.005,000.00
台钻1台2,500.002,500.00
小计9,850.00
合计83,850.00
(
九)开办费摊销
序号项目总额计算方法月支出备注
1开盘期间人工成本费1,211,883.00按5年摊销20,198.05摊入营销成本
2除人工费外其它开办费摊销227,765.00按(80%)5年摊销3,036.87摊入物管成本
3总开办费1,439,648.00按5年摊销23,994.13全部摊入物管成本
“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表
项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出
1人工成本
(1)工资
中心经理1124,000.00数量*驻场时间*单价48,000.00
品质行政主管(中心经理助理)1102,500.00数量*驻场时间*单价25,000.00
安全主管1121,800.00数量*驻场时间*单价21,600.00
工程维修主管1122,000.00数量*驻场时间*单价24,000.00
清洁绿化主管1101,800.00数量*驻场时间*单价18,000.00
高级管家661,800.00数量*驻场时间*单价64,800.00
会计121,400.00数量*驻场时间*单价2,800.00
出纳121,200.00数量*驻场时间*单价2,400.00
维修技工2121,200.00数量*驻场时间*单价28,800.00
安管班长3121,100.00数量*驻场时间*单价39,600.00
安管员4012900.00数量*驻场时间*单价432,000.00
清洁工3512600.00数量*驻场时间*单价252,000.00
绿化工212600.00数量*驻场时间*单价14,400.00
小计973,400.00
(2)三费一金
福利费工资总额8%77,872.00
工会经费工资总额2%19,468.00
社会保险费工资总额13%126,542.00
教育基金工资总额1.5%14,601.00
小计238,483.00
合计1,211,883.00
2行政办公费
(1)办公用品、低值易耗品综合测算3,000.00
(2)通讯费综合测算3,000.00
(3)员工宿舍租金及水电费712900.00套数*开办时间*单价75,600.00
合计81,600.00
3入伙资料35060.0021,000.00
4办公设备见开办期办公设备清单18,600.00
5工程工具见开办期工程工具清单14,710.00
6治安消防用品见开办期治安消防用品清单25,315.00
7服装见开办期低值装备清单66,540.00
总计1,439,648.00
1、开办期办公设备清单
序号项目数量单位单价合计(元)备注
1办公家私3套1,500.004,500.00
2工作台10套500.005,000.00
3转椅10把80.00800.00
5打印机2台700.001,400.00
6文件柜5套300.001,500.00
7档案柜2个300.00600.00
8电话5部100.00500.00
9传真机1部1,500.001,500.00
10保险柜1部1,000.001,000.00
12工具柜5套200.001,000.00
13饮水机4台200.00800.00
篇4：物业管理招投标评分细则方案
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准
一、标书(总分100分)
1.企业基本情况(14分)
2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划(20分)
3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况(8分)
4.管理人员的配备、培训、管理(8分)
5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理(8分)
6.经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
7.社区文化活动的设想(4分)
8.经费收支预算(12分)
9.日常管理(8分)
10.物业维修养护计划和实施(8分)
二、现场答辩(总分30分)
由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
提问内容:
1.投标书内容;
2.物业管理政策法规;
3.服务理念及设想;
4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法;
5.在其他物业小区管理的经验及案例;
6.业主关心的其他问题。
三、正在服务的其他物业小区现场调查(20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
四、计分
上述标书分(100分)、答辩分(30分),正在服务的其他小区现场调查(20分),总分(150分)。
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
一、投标书评分细则(总分100分)
(一)企业基本情况(14分)
1.企业所管的普通居住小区规模较大,资质证书等级(3分)
2.企业从业人员知识层次较高(2分)
3.企业有合理的机构设置(2分)
4.企业经营管理运作有特色(3分)
5.历年获奖情况及管理的业绩(2分)
6.企业发展的后劲和发展方向(2分)
(二)物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划(20分)
根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划:
1.管理理念(宗旨)鲜明、突出,有明确可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理体制、管理机制(2分)
3.对该区有充分的市场调查与分析(2分)
4.有高标准、高水平的管理措施3分)
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识(4分)
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想(2分)
7.体现出小区特色的物业管理模式(2分)
8.对观代化科技手段的设想和管理学理论的运用(2分)
(三)拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况(8分)
1.管理模式包括:清晰的业务流程和管理运作机制、明确的管理构想和各部门职责(2分)
2.工作计划包括:有各阶段的工作计划及详细的工作项目、工作内容、完成时间(2分)
3.物质装备包括:管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房),固定资产和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人员的配备、培训、管理(8分)
1.管理人员配备包括:合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素
质要求(2分)
2.管理人员培训包括:对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标(2分)
3.管理人员管理包括:录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(4分)
(五)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理(8分)
1.管理规章制度包括:公众制度、内部岗位责任制。管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准,要求条例规范,体现高标准、高档次,科学合理、详细完备(5分)
2.居住区档案的建立与管理包括:档案的建立、归档,要求分类合理、规范,档案管理制度完善,利用电脑对档案进行管理,档案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
这项内容包括(以下各项指标均有预测依据及采取的措施)
1.房屋及配套设施完好率;
2.房屋零修、急修及时率;
3.保洁率;
4.维修工程质量合格率及回访率;
5.小区内治安案件发生率;
6.住户有效投诉率与处理率;
7.居民对物业管理满意率;
8.绿化完好率;
9.道路、车场完好率;
10.管理费收缴率。
(七)社区文化活动的设想(4分)
1.社区文化活动包括:根据居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划,活动制度的建立和场地的安排(2分)
2.便民服务措施包括:有较完善的便民服务措施;便民服务必须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合上海市的有关规定,价格合理优惠;无偿服务应详细可行(2分)
(八)经费收支预算(12分)
1.有明确的经费收支原则(3分)
2.收支项目合理(2分)
3.经费收支预算准确(2分)
4.对经费预算结果有分析(2分)
5.有维修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有为住户排忧解难的措施(2分)
2.房屋装修的监管方案、方式,措施有效并有创新(2分)
3根据小区特点,采取相应的安全防范措施(2分)
4.有居民投诉及处理的管理机制(1分)
5.有日常主要管理项目的运作措施(1分)
(十)物业维修养护计划和实施(8分)
1.根据房屋本体的使用年限,提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划以及实施效果(4分)
2.根据公用设施的使用年限,提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(4分)
五、现场答辩评分细则(总分30分)
(一)投标企业(1人)介绍情况,包括:企业概况、标书重点、管理理念及设想、承诺等(13分)
(二)投标企业(2人)回答评委提问,包括:标书内容及管理事项、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(15分)
(三)答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)
六、现场调查评分细则(总分20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查评分
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将考察结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
七、分值计算
上述投标书分(100分),答辩分(30分),现场调查分(20分),总分(150分)评分时,评委给各分项评分(保留到小数点后一位),计算各位评委给各物业公司评出的总分,计分时,各物业公司的得分从几名评委所评分中去掉一个最高分和一个最低分后,按平均分数计算(精确到小数点后两位),平均得分即为该投标企业最后得分。如评标结果出现积分相等,将以抽签形式决定名次。
八、按上述评分方法评选出得分最高的前三名物业管理企业进入下一轮业主投票阶段。
锦灏佳园物业选聘工作小组
锦灏佳园业主委员会
锦灏佳园业主大会
2005.7.21
篇5：教学楼物业管理投标书范本
服务模式设计部分
关键词
◆服务理念:用心服务,创过程精品
◆服务模式:书香氛围型物业管理模式
◆服务原则:专业整合、创优恒优、严控成本、
零度干扰、隐形封闭、利润返还、一票否决
◆服务措施:选用一专多能型管理人才、实SERVICE
服务系统、区域主管组织模式创新、
聘请港式清洁服务顾问、导入ISO9000―ISO14000质量环境管理体系、开通服务便利车、加强细节关注、推进个性化增值服务
书香氛围型物业管理模式设计
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