入伙入住管理方案

篇2：停车管理方案范本

停车管理方案及地下车库经营管理的说明

(地下车库车位有租有售)

一、停车管理方案

【道路交通管理方案】

小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向;道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志,确保道路车辆行驶畅通、安全。

行车道路两边侧石油漆黄色标志,表示禁止停车::;油漆黑黄相间(30cm间距)标志,表示允许临时停车,确保管理区域内无违规停车现象,道路路面应保持整洁、无损、通畅。

小区支道及会所外场上允许停车的位置,用白色油漆标志停车位及编号,标识应清晰、醒目、完整。

对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车。

小区行车道应油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行。

【停车库(场)管理方案】

在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。

合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放。同时,建立完善的管理制度,确保××广场××号楼项目(--)文明、有序的工作、学习、活动环境。

对驶入车库的车辆,均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生。

完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无控制盲点。

贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度,严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留。

关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小损失。

遇有计划性重大活动安排时,制定活动开::展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释工作。

在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志。

停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。

保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水。

【机动车辆管理方案】

为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。

地下车库只为业户提供长期停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)。

辅助、引导车主安全停车,提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内,勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况,如发现漏油、破损等情况应立即提示车主,同时向管理处报告。

小区地面可提供临时停车服务的地段,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车。

【非机动车辆管理方案】

为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放。

对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放。

二、地下车库经营管理的说明

在执行地下车库管理方案的前提下,经营应注意以下几个方面:

1)制定切实可行的管理制度及运行方案;

2)进行安全有序的服务;

3)实施科技型管理模式;

4)出入登记管理;

5)每月结算一次,停车费收入剔除管理成本。若车库产权属大业主,即结余归大业主;若车库面积已作分摊,即结余归全体业主。

篇3：物业企业开展销售工作可行性方案

开展销售工作的可行性方案

一、经营定位

1.优越的地理位置

××广场××号楼项目(---)位于××市××区,南临路,北临刚建成的滨海广场,东临路,西临路,可以说是××市商业圈的中心位置,交通便利,周边配套齐全,是商家选址办公的上风上水之地。

2.销售的商业化定位

针对××广场××号楼项目(---)自身的物业::特点,及其所在的地理位置周边高圈的环境,应该确定其销售方向为商业性写字楼、大中企业办公,及与金融密切相关的商业型办公,如银行、保险、证券等。

3.选好进驻商家,将名物业加名店的优势发挥出来,以进一步做好销售、招商

为此我公司已先期在××与我公司旗下管理的××等分工司几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以优惠措施(例如免费设计店铺、代办营业执照等),吸引各商家来××××广场××号楼项目(---)开办办事处及经营办公。

二、销售的整体策划

根据××市××广场××号楼项目(---)大厦建设的工程进度和实际情况,年月日实行前期物业管理,我公司接到中标通知书后,按照标书上的承诺立即组建物业管理处。与此同时,配合业主或接受业主的委托,实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作。

1.成立销售工作小组和专用的办公地点

物业管理处在对××市××广场××号楼项目(---)大厦进行前期管理的同时,成立销售工作小组,组长由物业管理处经理担任,组员由具有销售经验的人员、工程技术人员和管理员组成。

办公地点应设立在大厦的醒目的地方,为独立办公室,做出清晰可见的标识,以方便业户。

2.销售策划阶段

销售策划阶段主要是销售前的准备工作,内容包括建立租赁房屋清册、划分等级和价格、制定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划(销售公告)、完成《业户手册》等一系列准备工作。

2.1建立租赁房屋清册

在征得业主同意后,可与业主一起或接受业主的委托,清点租赁房屋的套数,划分等级,从租赁房屋的朝向问题和面积、结构等方面来考虑,将租赁房屋暂时划分为三个不同等级(不同等级单位价格不同)。准确无误地清点后,建立租赁房屋清册,项目包括:面积、面向、室内已安装的装饰、装修家具、卫生洁具等,作为对向出租的基本资料。

2.2确定销售房屋的等级和价格

将租赁房屋暂时划分为三个不同等级,租赁价格一般采取定价的办法。房屋单价根据物价局的规定,经××市工商行政主管部门审批后确定价格。

2.3制定销售办法并报上级主管部门审批

本次销售活动,本着公平、公正、公开、一次性定价的原则。凡符合条件的单位,不分单位注册所在地、按租赁时间的长短和报名先后优先的原则。

(1)负责部门

销售工作由物业管理处负责(或由业主另定)。

(2)报名及投标日期

物业管理处的日常管理时间定为2005年10月1日,销售时间提前二个月,暂定为2005年8月1日,即报名时间为2005年8月1日。

报名截止日期:2005年10月底

投标日期:经过审查合格,随时办理投标手续,在最短的时间内入住。

报名、咨询热线:为销售办公室及销售小组的工作人员。

(3)销售对象

在中华人民共和国注册的商业法人集体、单位或与银行有着密切联系切合作的信誉可靠的单位。

(4)所需证件

1)营业执照;

2)法人代表证明书;

3)组织机构代码证。

(5)使用范围

办公、商业、居住。

(6)投标方式

可到本物业管理公司填写《业户登记表》并提交相应的证件,将有关资料存档,如有房屋出租时将通知其单位负责人;或物业管理公司上门登记相结合的办法。

(7)投标报名费

壹万

元/套(中标者抵顶房租费,未中标者在公布出租信息后五日内退款)。

(8)优惠措施

1)业户可享受政府颁布的有关优惠政策。

2)代办有关证、照。

3)无偿代办信件收发、报纸的增订及收发等。

4)有偿代办大型物品的托收、托运等事宜。

5)租赁期内,允许承租方转租,但必须与物业管理处(或甲方)办理有关变更手续,重新签定租赁合同。

6)物业公司对物业的结构、造型比较了解,可根据物业的特点及限制性条件向经营者提供其在进行二次装修改造方面的专业性意见以及商品设施的陈列布局意见,使有限的经营面积得以充分的、合理的利用从而有助于实现经营者的预期经营目标。不仅如此,物业公司还对经营者的装修中有消防设备安装、消防通道设置方面进行技术把关,提高物业经营的安全性。

(9)注意事项

1)承租单位必须用于办公,不得从事其它项目经营,不准超范围经营。

2)承租期限以一年为最短期限。

3)承租单位必须保证无任何不良记录和债务纠纷。

(10)服务承诺

1)物业管理公司为业户提供的一切资料及信息严格保密。

2)在现场设管理办公室,具体业务可拨打电话进行咨询。对顾客和商户的投诉我们将在三个工作日内予以答复或处理。

(11)安全保障措施

物业管理公司管提供高效周全的专业性管理服务。

1)设有保安24小时巡逻。

2)专人负责设施保养,绿化维护及清洁。

3)设有配套公用停车场。

3.完成宣传策划

本次借销售广泛地对外宣传的机会,旨在树立××广场××号楼项目(---)的社会形象,展示××广场××号楼项目(---)的实力。

按区域对不同的办公物业进行有针对性的组织宣传推介,通过电视、报纸、杂志、户外广告及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功能及其一流的物业管理,扩大影响,吸引业户。

3.1与电视台联系,制作形象宣传片

电视台播映宣传片的时间为每天三次,每次15秒。

3.2与报纸、杂志社联系,刊登广告。

3.3召开新闻恳谈会,邀请市主要媒体及其他主流媒体,通过恳谈形式介绍大厦的良好环境。

3.4在市内主要报纸上刊登销售广告。

3.5在大厦现场举办新闻发布会,邀请主要媒体及有::意向租赁单位或个人,参加开幕式活动及其他采访活动,宣传大厦对外租赁的优惠政策及安全保证措施。

3.6利用网站,发布消息及具体的销售办法。

3.7市区主要公交车站设置灯箱广告。

3.8在相关银行所在的营业网站挂上巨幅广告。

3.9在大厦现场挂出巨幅宣传广告。

3.10印制宣传广告单。经业主同意和有关部门批准后,派物业公司的管理员到指定的地方发放。

4.完成《业户手册》

内容包括:

4.1物业概况;

4.2物业管理公司简介;

4.3物业管理公司性质和简介。包括:物业管理公司的主要负责人的姓名、相关事务负责人的联系方式;

4.4物业管理公司的责任。其中包括:管理服务范围,免费服务,有偿服务等;

4.5业户责任。其中包括:租赁费用的交纳方式和交纳时间,管理服务费交纳方式和交纳时间,房屋本体维修基金的交纳等;

4.6防火须知;

4.7防风、沙尘、防震;

4.8安全防范;

4.9乔迁及办公家具搬运规定;

4.10停车须知;

4.11大厦的出入管理规定;

4.12房屋用途限制;

4.13电梯使用须知;

4.14噪音骚扰规定;

4.15业户的装饰装修规定;

 

;4.16园艺绿化介绍及管理规定;

4.17环境卫生管理办法;

4.18高空抛物的违害;

4.19大厦机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定;

4.20张贴告示海报的有关规定;

4.21投拆和建议;

4.22晾晒衣服等有关规定;

4.23突发事件的自救办法及联系方式。如电梯困人、煤气中毒、触电抢救、溺水抢救等措施;

4.24违约责任及违约解决的主要途径。

三、销售宣传阶段

根据《销售策划方案》的安排,实施宣传。

1.接待业户现场勘察和咨询

物业管理公司的工作重点之一,就是热情接待来自四面八方前来洽谈和咨询的业户,耐心细致地回答业户提出的每一个问题,应用调研掌握的详实情况,真诚为业户出谋献策,提供参考意见。同时也为××市××广场××号楼项目(---)大厦树立良好的公众形象。

2.接待业户现场勘察

对于来到现场的有意向的业户,物业公司有专人负责接待。

(1)察看来访人员的身份证或有效证件;

(2)登记来访人员的姓名、单位及联系方式;

(3)安排保安人员带到现场勘察;

(4)认真、详细回答来访人员所提出的问题,不清楚的地方需请示,不能做出错误的回答;

(5)记录来访人员的意见,所提出的要求及有意向的楼层及具体单元。

3.电话咨询

安排专门接听电话,并做好记录。对于电话咨询的业户,因其没来现场实地考察,或者打来电话后再来现场,更应耐心、细致、周到地做好咨询服务。

4.建立意向业户登记册

由接待人员即物业公司的管理员建立意向业户登记册,详细雨记录各种信息。

四、销售实施阶段

1.确定业户名单

根据《销售办法》上规定的原则,确定业户名单,并及时通知业户。在确定业户名单时,应由业主参加,并对外公布,以使体现公平、公正、公开的原则。

2.签定业户销售(租赁)合同

根据建设部颁发的《城市商品房屋销售管理办法》及有关规定确立合同,双方签字、盖章、备案。

3.办理相关手续

在签定合同后,积极地主动帮助业户办理经营和入住的相关手续。

(1)交纳押金;

(2)签定《业户公约》;

(3)业户验收房屋;

(4)交付钥匙;

(5)将《业户手册》交给业户;

(6)发出业户《迁入通知单》,帮助业户办理入住后办公(开业)所需的事项。

五、完成业户入伙阶段

1.做出入伙方案。主要包括:

(1)做出明显的指引标识;

(2)入伙车辆的引导工作;

(3)保安的安全保卫工作;

(4)入伙期的日常保清工作;

(5)办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作;

(6)协助物品的搬运及摆放工作;

(7)大厦区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作;

(8)水电工的供水、供电的保障工作;

(9)欢迎入伙的准备工作;

(10)确定入伙时间。

2.每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒

在入伙的前一个星期,由工程部主管带领水电维修人员,对供电供水情况进行每个房间的仔细检查,以确定入伙后水电畅通。

在入伙的前一个星期,在水电维修人员检查后的房间,进行最后一次的清洁开荒,然后关闭门窗,锁好房门。

3.挂彩

旗等迎接准备工作

在入伙的前二天,我们根据事先的准备安排,做好入伙欢迎工作。

(1)在大厦现场的主要出入口挂职出横幅标语;

(2)在南北方向的两个门口设置充气拱门;

(3)在大厦的四周设立彩旗;

(4)在建筑物的周围悬挂气球等。

4.现场的保障及配合

按照《入伙方案》中的相关内容,入伙的当天和入伙阶段,切实做好现场的保障和配合工作,以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。

篇4：接管验收方案范本

接管验收整体计划

一、依照业主方──新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:

A、办公层区域(L12~L57)和各设备房[塔楼部分]:7月20日到8月24日

B、商场部分(B3~L3)及车库[裙楼部分]:9月8日到10月28日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;

2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

3.工程项目竣工图;

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;

5.隐蔽工作验收记录;

6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标::的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成:

1.上海新创物业管理有限公司

香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部)

2.其它相关人员

四、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收表格

d.成品保护方案

1.3接管人力与器具准备

1.4接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格,钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。

3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。

物业验收移交程序

根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同,发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府

有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。

一、物业验收条件

物业要验收移交,必须满足以下首要条件:

1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

2.提供被验收的设备、系统::的操作说明、保养手册及其他有关资料;

3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;

4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明;

5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

6.提供必要的专业技术介绍和培训;

7.提供所有测试、检验和分析报告;

8.清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收

对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业:

1.严重违反国家有关法规;

2.未能通过有关政府职能部门的验收;

3.工地与交付物业不能有效隔离;

4.机房不能完全独立封闭;

5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供发展商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向发展商(或大业主)建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商(或大业主)的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商(或大业主)及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。

五、验收通过

被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商(或大业主)应酌情予以补偿。

竣工验收应提供的技术资料

在物业验收接管前,发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业管理公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:

一、土建、装修需要的资料

1.建筑、装修和绿花等设计说明;

2.总平面图、建筑和结构图;

3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);

4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告;

5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料;

6.房屋面积测量报告;

7.物业沉降测试报告;

8.防水工程的盛水试验报告;

9.隐蔽工程验收鉴证。

二、弱电系统需要的资料

1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等);

2.各弱电系统图、平面图;

3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明;

5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。

三、电气系统需要的资料

1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;

2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;

3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.供电局验收报告;

5.各种用电设备调试、测试报告;

6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。

四、给排水需要的资料

1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册;

2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图;

3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文,卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告;

5.消防水系统试压、调试及验测报告;

6.污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文;

7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。

五、空调系统需要的资料

1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册;

2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图;

3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文;

5.空调系统/设备试压、调试报告。

六、动力设备需要的资料

1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册;

2.锅炉房、应急发电机房平面图,煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图;

3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明;

4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书;

5.煤气管道的试压报告。

七、电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,以下为电梯移交时必须提供的资料,但不限于此:

1.市建委质监站批发的“电梯运行证";

2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证";

3.电梯技术规格说明书;

4.电梯出厂合格证及产地来源证;

5.电梯装箱清单;

6.电梯管理与使用手册;

7.电梯一般安装标准;

8.电梯操作说明书;

9.电梯维修保养手册;

10.电梯安装图纸;

11.电梯机械及电气控制图纸;

12.电梯备品备件清单;

13.电梯操作培训手册;

14.电梯承包商竣工调试及自查记录;

15.电梯应急维修电话;

16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

八、其他需要的资料

发展商、承包商认为需要提供的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册"),以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

2.手册内所有内容应以中文编印,文字、插图和表格等效果清晰。

3.每一系统应独立成册,以减少每册的厚度,不同内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚的目录指示,以便操作人员翻查参考。

4.为使手册便于使用,并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损,手册应采用优质的A4标准纸张编印,配上坚硬的封面和书背,并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

5.手册须同时附有本项目的“竣工图"::目录,按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时,则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

C.系统内所有的管道和接线图,并说明主要设备和部件的规格和功能。

D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数,并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。

7.设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料,包括每块电路板的电路图,以及所有电子元件的布置图。如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件的位置。

D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

8.系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.所有系统/设备检查手册。

B.设备更换部件的程序和要求。

C.从整个系统到设备的维修保养说明,调校的操作程序和寻找故障的方法。

D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

E.常见故障处理和解决方法。

F.提出系统/设备保养制度,列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9.安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容):

A.各类设备的保护操作程序。

B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

C.电气事故保护

D.机械事故保护

E.火灾和爆炸事故保护

F.化学事故保护

G.在处理燃料和化学物品出现的事故保护

H.急救和事故报告

10.在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件,需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.软件内容目录表打印本。

B.流程图、数据表和程序说明。

C.特殊的软件和工具的使用说明。

D.程序设计和系统使用手册。

E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料,便于业主进一步修改和发展软件。

11.列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单,并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

12.列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

物业验收管理制度

 

;1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。

3.验收的实施

验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

4.验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负::责人。对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续,会同发展商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。

5.验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查验证,并在《整改报告》中记录结果,整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图,在《交接记录》中记录。

6.设备验收

设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

7.相关记录:

7.1《管理处系统及设备接收报表》

7.2《消防设施验收记录表》

7.3《隐蔽工程验收记录表》

7.4《照明工程验收记录表》

7.5《设备验收交接表》

7.6《机房验收交接表》

7.7《给排水设备验收记录表》

7.8《高低压配电系统检查表》

7.9《单元设备工程验收记录表》

7.10《办公楼公共区域验收交接表》

7.11《办公楼单元验收交接表》

7.12《商铺单元验收交接表》

7.13《空调工程验收记录表》

房屋接管验收标准

一、主题内容与适用范围

1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,特制定本标准。

2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

二、引用标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋鉴定标准

三、新建房屋的接管验收

1.新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件:

(1)建设工程全部施工完毕,并业经竣工验收合格(分期交付使用的工程必须与施工区域隔离);

(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

(3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.接管验收应检索提交的资料:

(1)产权资料:

a、项目批准文件;

b、用地批准文件;

c、建筑执照;

d、建筑分层、分单元面积表;

e、行政主管部门验收合格的证书、批文;

f、拆迁安置资料。

(2)技术资料:

a、竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b、地质勘察报告;

c、工程合同及开、竣工报告;

d、工程预决算;

e、图纸会审记录;

f、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g、隐蔽工程验收签证;

h、沉降观察记录;

i、竣工验收证明书;

j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k、新材料、构配件的鉴定合格证书;

l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

m、机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书;

n、砂浆、混凝土试块试压报告;

o、供水、供暖的试压报告。

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。

(4)对验收中发现的质量问题,按第三条第六款的规定处理。

(5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5.质量与使用功能的检验

(1)主体结构

a、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。

c、砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

d、木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材,必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。

e、凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。

(2)外墙不得渗水。

(3)屋面

a、各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

b、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(4)楼地面

a、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b、卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。

c、木楼地面应平整牢固,接缝密合。

(5)装修

a、钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

b、进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

c、木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

d、门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

e、抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

f、饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

g、油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮

、漏刷现象。

(6)电气

a、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M?/KV。

b、应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

c、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

d、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

e、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

g、除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(7)水、卫生、消防

a、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

b、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c、卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

d、卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活。

e、水泵安装应平稳,运行时无较大震动。

f、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。

(8)采暖

a、采暖工程验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。

b、锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。

c、炉排必须进行12H以上试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。

d、各种仪器、仪表应齐精确,安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。

e、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。

f、各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。

g、管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

h、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

i、锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

j、经过48H连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

(9)冷冻机组/热泵机组

a、冷冻机/热泵应安装平正,配件齐全,由原厂或授权单位检验合格。

b、与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔,风机、水泵等安装适当平正,无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

c、各管道、管件安装符合要求,保温、避雷支架等设置安装合理。

d、各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。

e、机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。

f、各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水,水泵运行平稳,扬程,流量符合要求。

g、经过一段时间连续运行,冷冻机/热泵和附属设备的热工性能,机械性能及空调区室温符合设计要求。

h、新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。

i、冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。

(10)附属工程及其他

a、室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b、化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小

于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

c、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d、房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e、房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。

f、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

g、单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

h、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

6.质量问题的处理

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。

影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。

(2)对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。

7.原有房屋的接管验收

(1)接管验收应具备的条件:

a、房屋所有权、使用权清楚;

b、土地使用范围明确。

(2)接管验收应检索提交的资料

1、产权资料:

a、房屋所有权证;

b、土地使用权证;

c、有关司法、公证文书和协议;

d、房屋分户使用清册;

e、房屋设备及定、附着物清册。

2、技术资料:

a、房地产平面图;

b、房屋分间平面图;

c、房屋及设备技术资料。

(3)接管验收程序

a、移交人书面提请接管单位接管验收。

b、接管单位按第四条第一款、第二款的规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

c、接管单位会同移交人按第四条第四款规定进行检验。

d、对检验中发现的危损问题,按第四条第五款规定进行检验。

e、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。

f、经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

g、移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

(4)质量与使用功能的检验

a、以CJ13和国家有关规定作检验依据。

b、从外观检查建筑物整体的变异状态。

c、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

d、查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

(5)危险和损坏问题的处理

a、属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。

b、属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其他补偿形式。

c、属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。

8.交接双方的责任

(1)为尽快发挥投资效益,建设单位应按第三条第二款、第三款的要求提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管验收时,交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

(3)房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

(4)对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时,双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验

裁决。

5.1新建房屋自验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。

篇5：设施成品保护方案范本

一.总则

1.建立巡查制度,对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录;

2.建立应急预案(包括火警、停电、管道爆裂等),及时处置突发事故;

3.对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭,钥匙有专人保管;

4.建立专门的清洁制度,专人负责已接收区域的清洁工作,发现问题及时报告;

5.严禁在已经验收区域和机房内吸烟;

6.严禁擅自动用已经验收的卫生洁具(特许使用的除外);

7.不得在验收后的区域内用餐;

8.准备必要的运输::工具(四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬运箱等)及保护用品(阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等);

9.建立消防安全制度,遇有动火整改维修必须办理相关手续,按要求规范配置灭火器具。

二.实施细则

1.石料地坪保护:

A.在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡及多层致密的保护蜡;

B.禁止在地坪上拖曳杂物,防止表面受损;

C.经常保持表面清洁以减少磨损;

D.在必经的通道上铺上木板加强保护。

2.木地板保护:

A.进入地板区域建议穿上鞋套;

B.保持木地板区域的通风良好且避免阳光直射;

C.遇有整改维修工作时不得将工具随意放置在地板上;

D.严防水管破裂和下水道堵塞导致地板浸水。

3.墙面、墙角及天花保护

A.搬运大件物品时必须有专人看护其行进路线;

B.开启检修孔时操作人员必须戴上清洁的手套;

C.在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护;

D.在墙边进行整改维修时,必须在墙上贴有保护胶纸。

4.地毯保护:

A.进入地毯现场必须穿鞋套;

B.在地毯区域内有整改维修时,必须铺设保护胶纸;

C.发现有抽丝起壳起皱现象,必须及时修补;

5.管道保护:

A.所有装修必须安照要求进行,不得擅自更改管线走向;

B.所有打洞敲钉安装必须确保不能损坏暗埋的管线;

C.管道的保温层不得损坏;

D.做好地漏的的巡查保护,防止堵塞;

E.消防水喉必须有专人管理巡查,严禁挪作它用;

6.电梯保护:

A.不得随意撕去桥厢内饰的保护贴膜;

B.在桥厢内避设置保护板;

C.禁止装运散装的建筑材料及湿货;

D.准备阻水沙袋,严防电梯井道进水。