办公和住宅项目费用收支预算

篇2：物业公司经营成本控制管理处收支核算管理办法

物业公司经营成本控制与管理处收支核算管理办法

为提高企业自身竞争力,保持公司稳定、持久地发展,根据公司实施的目标责任制管理工作的要求,结合《公司财务收支管理制度》与《劳动报酬与经济效益挂钩暂行办法》等项工作规定,特制定本办法,以利提高企业运营效益和管理水平。

一、公司经营成本控制办法

1、按照年度财务预算方案,实施经营成本控制,主要控制项目是管理成本、经营成本包括员工资福利,公共设施维护费、水电费、招待费、固定资产购置费、垃圾处理转运费等日常工作中经常发生的项目开支费用;成本控制的目标是保障工资福利开支占缴收费总额百分比率的相对稳定(既收支比率控制)做到有计划的开支。

2、年度预算目标管理,须明确三项财务收支控制线;一、预期利润线(发展线);、收支平衡线(保本线)三、维持线(生存线);三项控制线具体控制指标应分配到各部门、各管理处,直至各工作岗位,公司财务主管定期提供信息以利各单位参照三项控制线进行成本控制对比。

3、公司各级负责人是成本控制工作的主要责任人,综合部负责及时提供财务控制详细信息,并定期将主要收支项目向业主委员会和广大业主通报。综合部财务室设立费用支出台帐,各管理处须建立相应资金收入台帐和物品领用消耗台帐。凡属办公用品、劳保用品、固定资产等非生产性开支,统一归综合部负责送审、筹备、采购＄物业维修用专业性物品的添置,由请领单位提供采购价格清单报公司经理审批。应急情况下,部门经理有权处置200元以内开支,事前须报告;一般情况下按《财务收支管理制度》执行。

二、管理处收支核算办法

1、管理处设立收入台帐,内容包括:物业管理费、水费、车辆停放占地费、特约服务费、装修垃圾清运费等各项缴收费项目。公司考核工作小组,将对照工作目标管理责任书确定的缴费目标考查台帐记录。

2、管理处须建立非生产性物品的领用、消耗记录,管理处的工资提成、公用水电费、公共维修费、办公用品费和其他应分摊部分均要记入管理处成本,该项支出台帐由公司财务负责分摊核计。

3、实行经济承包的业务和单位,按照承包协议实行完全独立的核算。

篇3：Z园住宅小区物业管理方案

荔园住宅小区物业管理方案

第一章物业管理目的

l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务,以防止使用不当,损坏物业。

2、创造良好环境,统筹安排**园小区各项设施的管理养护,强化宣传,对业主进行依法管理约束,共同维护小区环境。

3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的,加强对业主、住户的行业管理、服务,以达到维护全体业主的整体利益,从而有利于每一位业主。

4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理,不断提高服务管理质量,维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立**园品牌形象,以高附加值回馈业主及开发商,使物业开发、管理处于良性循环。

第二章物业管理原则

根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定,本着"以区养区、略有节余"和"精干高效、优质服务"的管理原则,执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针,实行"管、养、修、服务"为一体的综合管理。

第三章物业管理方式

成立**园项目管理处,全权负责**园小区项目管理,制订年度管理目标,在经济上实行独立核算自负盈亏,实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

第四章物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质/保修期之外)

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)

3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。

4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境的卫生清洁。

6、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。

8、项目物业管理收支和财务管理。

9、建议发展商和业主选择、购买保险。

10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。

11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。

12、开展社区文化活动,建设社区精神文明。

13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标

在管理合同期内将小区管理成"安全、文明、优美、舒适"的高档人文住宅区。

二、分项指标

l、房屋及公共配套设施完好率98%以上。

2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95%。

3、房屋零修、急修及时率99%以上。

4、违章发生率1%以下,处理率100%。

5、管理人员专业培训合格率100%

6、业主对物业管理满意率90%以上,投诉处理率100%。

第六章实现物业管理目标的措施

一、管理体制和人员配备

1、管理架构

我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构,全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作,统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同,管理处按综合一体化管理七大服务项目即:房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务,设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。

2、管理处职责

1).负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。

2)按公司标准要求实施管理。

3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。

7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。

8)负责拟定小区月工作计划。

9)负责周检工作,并做好记录,接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。

10)负责南湖佳园的安全、防火工作。

11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系,有效开展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的准备工作

1)成立**园管理处。提前介入管理,拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位,其他管理人零分步到岗,落实管理用房和员工佰舍,做好各项筹备工作。

2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决。

A、移交接管验收遗留问题统计表:

B、公共配套设施接管验收表:

c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表:

D、机电设备接管验收遗留问题统计表。

2、**园资料的移交接管

1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

A、产权资料项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;

B、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书;市建筑消防验收合格证;市完善配套办公室小区综合验收合格证书;用电许可证;供用电协议书;电视共用天线合格证。

C、工程技术资料

竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;图纸会审记录;工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证;沉降观察记录;竣工验收证明书;水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土块试压报告;供水试压报告。

3、**园接管验收程序

1)开发公司通知

本公司接管验收;

2)本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料,签发验收复函;

3)本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;

4)对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;

5)对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要示的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任;

6)业主(住户)入住时,由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告开发公司,并要求施工队在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;

7)在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发公司查验证实后,大中修由开发公司责令施工队更换或返修,小修、急修可委托本公司维修。

4、房屋接管验收项目及标准

1)验收项目

A、梁、柱、板主体;B、项棚;c、墙面;D、地(楼)面;E、厅房;F、楼梯、扶手;G、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);H、接线盒;I、开关;J、照明灯具;K、供水系统;L、排污管道;M、地漏;N、卫生洁具;0、防盗网(窗):P、室内配电箱;Q、水表、电表和液化气表。

2)验收标准

住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部ZBP3000l~90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

5、**园公共设施接管验收项目及标准

1)验收项目:**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等

A、基础设施;

B、天面;

c、公用天线;

D、消防设施(消防栓、消防箱);

E、小区路灯;

F、绿化;

G、小区道路;

H、垃圾箱(池);

I、垃圾转运站;

J、岗亭;

K、车库;

L、沙井和化粪池:

M、明暗沟;

N、挡土墙、坡;

0、踏步:

P、台阶:

Q、水池、水箱:

R、信箱;

6、工程完善和工程遗留问题处理规定

1)工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2)工程遗留问题

在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3)处理措施

A、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;

B、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报;

c、限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;

D、给进场施工队人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全。

E、增强秩序维护力量,监督施工队的人员管理:

F、施工队离场前,必须到管理公司申请"放行条",经主管管理员以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离小区。

7、业主(住户)入住前筹备工作

1)编制入住工作方案

管理处正式成立后,管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下部分:

A、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况;

B、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准,拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修

C、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案:

D、拟定物品采购计划;

E、制定入主流程。

2)准备入住资料

A、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》;

B、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。

8、业主入住管理

入住流程图:验证发放资料交费锁匙发放验房

1)验证

A、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份;

B、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份;

C、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。

2)资料发放与保管

A、发给业主保存的资料:

住户手册;

业主临时公约:

住宅区室内装修管理规定;

防盗网和防盗窗管理规定;

收费项目一览表:

B、发给业主填写并需回收的资料

业主临时公约:经业主和管理处签约后,业主和管理处双方各保留一份;

业主家庭情况登记表:

装修申请表:住房申请装修时填写,原件留管理处存档。

C、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号,档案中包括:

入住验房表:

业主家庭情况登记表:

装修申请表。

3)交费

A、按入住通知单发出的日期为准收费;

B、搬迁押金

办理入住手续时交纳;

住户搬迁完毕,凭搬迁押金收据办理退款手续;

C、水电押金

办理入住时交纳;

在供电局和自来水公司办理接管托收后,住户凭押金收据办理退款手续。

4)锁匙发放

5)验房:按本公司《房屋保修工作程序规定执行》

三、日常管理运作

1.装修管理

1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理;首先对业主提出的装修申请时进行审批,对施工人员办理相关出入证件,在小区的进出和施工作业时间内,便于管理。

2)对房屋结构的管理

A、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖

等。

B、不得在地面开槽。

C、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝,以免渗水。

D、不得擅自改变房屋的使用用途。

E、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。

3)施工时间:每日上午8时至12时,下午2时至7时

4)装修期间,施工单位应配备手提式灭火器。

2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则,确保南湖佳园随时处于安全状态。

1)加强制度落实。

A、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队,主要出入口24小时全方位检查,明确责任区,划分责任人。

B、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗,并根据查岗情况给予通报,漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

C、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。

D、落实安全责任制,明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书,明确责任和工作标准,并分级跟踪验证、考评。同时,各级领导又是防火责任人,全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。

3、清洁卫生。

质量标准:

A、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。

B、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。

C、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次,每周拖洗一次。

D、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。

4、绿化管理

1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次

2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。

3)每日检查虫害情况,发现虫害及时进行消杀治疗。

4)每月对草坪进行一次修剪。

5)每季度对草坪进行一次施肥。

6)对枯死、病死的草坪及时补种。

7)每日填写绿化巡查记录。

5、社区文化

我公司关于社区文化建设的理念。

对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行,努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化,创造文明的社区生活方式。

通过社区活动,使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。

通过社区活动,增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。

通过社区活动,增强住户的健康意识和自觉运动;

通过社区活动,宣传新的社区消费意识,实现新的生活方式。

第四部分物业管理费用测算

一、管理费用

1、人员编制和工资标准

部门职务人数工资标准合计

综合管理部项目经理13,0003,000

管理员11,5001,500

财务部出纳11,20**,200

工程部维修工41,2004,800

绿化保洁部绿化保洁员56503,250

维护部队长1900900

维护员97506,750

合计2221,400

2、保险费:社会保险总计为工资总额的32.1%,其中:养老保险19

%;失业保险2%;工伤保险0.5%;医保8%,工会经费2%;生育险O.6%

21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月

3、福利费:21,400元/月×14%=2,996元/月

4、办公费用

序号项目常年(元)

1管理人员服装费用(300元/人×3人)÷3年300

2维修、保洁人员工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400

3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667

4办公用品、电话费、水电费(150元/月×12月)1,800

5节日装饰费2000

6经理手机补贴150元/月×12月1800

7社区文化活动费(每年开展四次社区文化活动)1200

8合计12,167

1013.9元/月

二、消防设备(灭火器):

1,000元/年÷12月=83元/月

三、化粪池清掏费:O.1元/

篇4：住宅前期物业管理服务质量规范

住宅项目前期物业管理服务质量规范

1.基本要求

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;移交物业管理所需资料。

物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。

制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);有完善的物业管理方案,对各管理和服务人员进行考核;广泛运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。

管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。

设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录,回访率达100%。

在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织1次以上的社区活动。

按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。

按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时劝阻和报告。

采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于50%;每年至少2次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达98%以上。

获得南宁市组物业管理示范(优秀)项目称号,或制订相应的争创规划。

2.房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完整准确。

每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定组织维修。

每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开闭灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎。每年3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通;雨季前1个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修。

按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;墙面无明显污迹。

物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。

物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识;每月检查1次,保证标识清晰完整。

3.共用设施设备维修养护

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率98%以上,急修及时率达100%。

设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。

设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定,组织维修或者更新改造。

每年保养1次水泵,泵房整洁,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。

保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的,2小时内专业维修人员到现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场做应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人

消防泵每月启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱内各种配件完好;每月检查报警功能是否正常;按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测;每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查;每月检查1次灭火器,临近失效立即更新或充压;消防通道畅通。

设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

不定期巡查路面、井盖、休闲椅等,健身设施随时检查,发现损坏的,一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水;保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

路灯、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在48小时内修复。

对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

4.协助维护公共秩序

公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训,持证上岗;以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好;每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,掌握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的

应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐;当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;会讲普通话;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

物业区域各出入口24小时值班,并有详细交接班记录;对不熟悉人员进入,可通过对讲系统联系业主,决定是否放行;对装修人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记;对进出车辆实行证、卡管理;保持出入口环境整洁、有序,道路畅通;对大型物件搬出进行记录。

根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每2小时巡查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并采取相应措施。

设有监控中心的,应对控制设备做好维护保养,并保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。

有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急预案演习。

物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序;有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。

5.保洁服务

保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过2小时;明沟无杂物,无积水;宣传栏、标识牌每日擦拭1次,目视无灰尘、明亮清洁。

根据物业情况设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,每日清理1次;保持垃圾桶及周围清洁、无异味;垃圾箱、房整洁、干净、无异味;消毒灭害措施完善。

公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。

楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。

楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次,保持干净、光亮、无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具定期除尘,保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次,保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶每月清扫1次,无垃圾堆积。

电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰,不锈钢表面光亮、无污迹。

大理石地面、墙面每年养护2次以上。

6.绿化养护管理

绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。

绿地内植物群落、层次明显。

花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草,无病虫害,每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节及时补栽,无黄土裸露。

绿地植物存活率98%。

绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。

篇5：高档住宅物业管理费用分析

高档住宅项目物业管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业,多种经营收入

珠光集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属,如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目,达到开源节流,最终实现盈利,需要珠光物业认真考虑。

(1)开源部份

以业养业,多种经营:本着"取之小区、用于小区"的原则,严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务,如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时,开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所,最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模,降低管理成本:在现代社会中,物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择,作为房地产业的组成部分,物业管理也是必不可少的配套行业,随着房地产业的逐步发展,物业管理的市场会越来越大,产值也会越来越高。在这种形势下,珠光物业必须努力提高服务质量,参与市场竞争,不断扩大经营规模,增加新的物业管理项目,降低企业负担,壮大实力,最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司,在成都,乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

(2)节流部份

强化内部管理,提高工作效率:通过健全内部管理机制,不断完善服务功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企业成本,减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率,能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源:能源约占管理开支20%以上,因此在节减管理开支中,节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验,安排成立专题研究小组,并按照实际情况制定预算,尽量节省管理开支。

人员精简:按"**御景湾"设备及环境制定节约方案,并充分利用"**御景湾"的智能化系统,使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平,加强工作质量和效率,强调一岗多能、一岗多专,以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划:编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏,以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率:保持系统在其最高运行功率,以减低运作费用及延长设备使用期。