项目物业前期介入主要工作内容

编辑:制度大全2019-04-23

项目物业前期介入主要工作内容

前期介入

项目的成败,关键在于各个环节的有效控制,规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。

为集思广益做好规划设计,关注工程质量,同时配合支持销售,做好项目交接、业主入伙等工作,物业的前期参与不可轻视!

下面首先列举物业前期介入主要工作内容:

1.与地产公司项目部沟通,根据项目情况和要求制订、《物业工作计划》、《前期介入方案》,并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》

a.了解工程进度:计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间;

b.了解销售时间、入住时间;

c.编制并确认、《物业工作计划》、《前期介入方案》;

d.签订《前期物业服务合同》.

2.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从物业管理角度,对规划设计提出合理化建议

a.道路交通,应考虑:人车的分流,进出的便利,特殊人群的需要,安全与管理需要;

b.停车场的规划,应考虑:车位数量与未来的发展,进出的便利,消噪音、散废气、安全与管理,设备设施的选用;

c.围栏与岗亭,应考虑:围栏的高度与样式,岗亭的布置、数量、款式;

d.安防设施的配置,应考虑:巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;

e.监控中心的设置,应考虑:位置、面积、设备设施、功能等要求;

f.商铺及便民服务点的规划,应考虑:功能配置与分布,与环境的协调,对有噪音和污染严重的项目进行控制;

g.文娱活动场所的规划,应考虑:使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.

h.管理用房,应考虑:位置、面积、装修

i.生活用房,主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室,地址选择地面层靠围墙偏僻地方,以减少对住户的影响。还要考虑:面积、装修

J.垃圾收集点与中转站的规划,应考虑:

(1)垃圾桶的样式、数量、放置位置,对环境的影响;

(2)垃圾中转站的位置、样式、容量,冲洗、污水排放、通风、封闭的要求,以及对环境住户的影响。

K.绿化,应考虑:

(1)合理选用草皮、乔木、灌木的品种

a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐;

b:植物的生长期与开花期的适宜性;

c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物(媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc).

(2)便于养护,有利于养护成本的降低

L.小区景观,应考虑:与环境的和谐、安全与管理,是否利于维护以及成本控制,对住户的影响

M.建筑的外立面,应考虑:外立面色彩的和谐,材料的使用寿命,是否利于维护及维护成本

N.公共部分的装修,应考虑:大堂电梯间的通风、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,维护及维护成本,电梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电梯井

O.清洁、绿化的用水用电,应考虑:用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识

P.公共用电,应考虑:满足使用功能,多回路控制,节约能源

3.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议

a.水、电、气的容量,抄表方式,应考虑:容量配置的合理性,抄表对住户的影响;

b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置,应考虑:位置是否合理,方便使用;

c.家居的安全性,应考虑:阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标,从外面是否容易爬进阳台、窗;

d.家居私密性,应考虑:户门的位置,开启方向,户与户之间窗户的方向和距离,小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;

e.住户对公共设施、环境的要求,应考虑:使用的便利、舒适、安全,如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.

4.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从小区环保角度对规划设计提出合理化建议,应考虑:

1)、垃圾应分类放置,分为可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施;

2)、噪音的控制,可采用中空玻璃门、窗,窗、门与框之间应有胶垫,另外可采用立体绿化带降噪;

3)、节约资源:楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制,采用节能灯,采用自动感应开关与人工开关结合(既节能又符合消防);水的循环利用等。

5.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对楼宇及小区智能化提出合理化建议

1)停车场,应考虑:

a:用IC智能卡,既节约了人力,降低了成本,又堵住了人为的车场收费漏洞;

2)门禁,应考虑:安全方便,用卡或密码或自家对讲,才能进入楼宇门、单元门,门应考虑减噪;

3)安防,应考虑:

a:围墙的红外线装置不能有死角;

b:闭路电视的安装位置必须合理,建议红外报警系统能与闭路监控系统联动;

c:室内防盗系统:除紧急报警按钮外,其它不实用,建议不要,如业主需要,自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理;

d:保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。

4)自动抄表系统(该项目是否安装自动抄表系统),应考虑:是否可行,由水、电、气供应商决定,系统软件应可以和财务软件接驳;

5)背景音乐系统,应考虑:实际需要和不影响住户,即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。

6.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对设备机房提出合理化建议,应考虑:通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。

7.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对机电设备的设计、安装、选型提出建议

1)电梯,应考虑:

a、采用变频技术既节能且运行平稳;

b、多部电梯可考虑群控;

c、承载应考虑住户数量的多少;

d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器;

e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统;

f、故障自动平层开门;

g、梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电

梯井。

2)消防设施,应考虑:

a、消防按钮必须在适当的高度和位置;

b、喷淋不能有死角;

c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度;

d、消防栓门应采用玻璃门;

3)供配电,应考虑:

a、发电机应与市电相互联动与互锁;

b、发电机应有减震装置,机房、风井应采取吸音、降噪措施,烟管加消音器

4)给排水,应考虑:

给水:

a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施;

b、恒压供水选用变频电机可节能;

c、大型水泵应考虑日后的维修,宜采用卧式;

d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。

排水:

a、屋面必须有足够的坡度;

b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应;

c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应;

d、污水管与雨水管必须分开;

e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。

8.与地产公司项目部、施工单位沟通,对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议

1)施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。

2)隐蔽工程的阶段验收应注意事项:

a、楼栋避雷合格;

b、楼顶防水层;

c、水管试压合格;

d、室内卫生间防水合格;

e、房屋室内电线路接地合格,超载和漏电保护合格,各回路绝缘电阻合格(1000兆欧姆以上)。

3)设备安装调试过程中应注意事项:

a.路接地合格;

b.超载和漏电保护合格;

c.防触电措施(绝缘地胶垫、防护罩网);

d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。

4)施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。

常见工程问题:地下给水管接驳不牢跑水,消火栓、喷淋头跑水,外墙渗水,窗台渗水,卫生间渗漏等。

9.对项目的物业管理费标准提出建议

依据当地相关政策、法规;

调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准;

调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准;

调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力;

根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求;

成本测算。

10.协助地产公司在售楼前编制、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

11.配合销售工作

a.参与买卖合同的评审、修改,特别是物业管理方面和产权范围界定(如停车场、会所、商铺及其它配套设施)、用途方面;

b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;

c.提供物业品牌宣传资料,如展板、荣誉证书;

d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的保洁保安服务;

e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;

f.在物业网站上介绍项目情况.

12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等

13.与地产公司项目部一起,参与竣工验收

14.与地产公司项目部沟通,主持接管验收

15.与地产公司项目部沟通,入伙应交费用的确认(如有线电视初装费、管道燃气开户费等)

16.与地产公司项目部沟通售后服务:保修期内的工程问题处理

17.与地产公司营销部沟通,做好入伙准备。如入伙通知、入伙仪式等

篇2：XX家园物业项目前期介入工作计划

盛世家园项目前期介入工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1、签定物业管理合同

商定物业促销协助计划

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

/与zz地产商定

2、成立盛世家园物业管理处

协商确定管理处办公场所

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

/签订合同后十日内

3、前期介入

收集各类工程资料

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

/20**.5.1至20**.3.20

4、导入zz物业管理公司模式

导入IS09002(2000版)

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

/20**.3.l至20**.9.1

5、物业接管准备

验收物业软硬件

移交资料

问题备忘

/20**.3.20至20**.4.20

篇3：XX家园物业日常管理方案:前期介入

盛世家园日常管理方案:前期介入

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述,此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作:

一、协助做好销售工作,力争物业管理成为楼盘销售的卖点

盛世家园管理处将在前期介入期配合E盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议,并严格按照协议规定密切配合,提供物业管理的优质服务。为此,从楼盘销售开始,管理处人员将做好以下工作:

1.协调配合E盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作:

2.做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作:

3.做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作,做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作:

4.做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

二、开展业主服务需求凋查

在销簋部门的帮助下,协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求,并臧调查结果进行统计、分析,使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时,与E地产集团共同举办准业主联谊活动,集中了解业主反馈的信息。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的墨础上,与E地产篥团携手,做好以下

各项前期准备工作:

(-)协助E地产集团销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;

(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;

(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥:

(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试:

(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

(六)建立与社会专业机构的联系,开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作:

(七)针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着"对业主负责,对E地产集团负责"的宗旨,对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收(详见4EISO9001体系文件)。

五、承担前期介入所需费用

按物业管理行业接管物业的惯例,物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担,但是,考虑到E地产(集团)公司对E物业的一贯支持,我司愿意承担E盛世家园物业管理前期介入费用,金额为人民币19.02万元(详见《E盛世家园前期介入费用测算表》)。

E盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计算式支出金额(元)

员工工资项目经理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

护卫员3人1500元/人,月×3人×12用

人员办证费6人×400元/人2400

办公费用(//b公消耗品、通讯、交通等)2000元/用×12用24000

四员工培训7人×250元/人1750

五材料赍保洁材料费500元/用×12月6000

维修材料费500元/月×12月6000

台计:19015元

篇4：小区前期介入的服务工作

小区项目前期介入的服务工作

1、结合物业管理的需要及业主的需求,利用已有的管理经验和技术,就物业的规划设计、结构、功能、公共配套设施设备、管网、环境、道路等诸多方面,向**公司提出合理化建议;

2、检验设备设施运转质量,跟踪了解工程状况,如设备安装、附属设施施工、隐蔽管网、智能化安防系统、水电安全性、物业管理服务装置、景观、建筑结构、建筑配件等,为随后的物业管理服务打下坚实的基础;

3、根据**公司的开发战略以及物业的设计理念、建筑特色、地理环境、业主群体的共性等制定物业品牌计划,达到创建项目物业管理品牌的目标。

4、全面了解物业的性能、功用及构造,拟定物业管理服务纲要、物业管理服务实施方案及物业管理服务预算案。

5、从物业管理的角度,为楼盘销售工作提供配合与协助,主要内容有物业管理展板、物业管理资料、前期介入期间物业管理人员的配备、培训、签订"前期物业管理服务协议"、现场咨询、现场氛围的营造、协助筹备开盘仪式、收集相关信息、建立业主档案、样板房管理、配合开展相关活动等。

6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则、购房合同有关条款、小区管理公约、完全居家手册、用户守则、小区服务指南、公众资料、入住资料、装修资料、内部管理规章制度、ISO9000体系资料、财务测算资料、员工培训资料、标识系统资料、收费项目和标准及缴款办法等。

7、拟定管理组织架构和人事、行政管理制度并予以实施。包括建立管理组织架构、建立人事行政管理体系、实施现代企业管理制度、建立日常物业管理服务运行机制、理顺财物管道、装修物业用房、购置物品、营造工作氛围、招聘员工、培训员工、实操演练等。

8、建立、完善物业档案系统。如资料收集、资料分类(规划资料、工程技术资料、物业资料、业主资料、装修资料、维修资料、绿化养护资料、清洁保洁资料、消防管理资料、治安交通管理资料、设备管理资料、社区文化活动资料、员工管理资料、服务质量反馈资料、行政文件资料等)、完善资料管理制度、建立资料管理体系和工作规程等。

9、收集信息(如顾客、业主反馈信息、工程建设信息、开发商信息、物业管理公司内部信息、其他信息),研究特别业主、用户提出的特殊要求并提出意见和建议。

10、依据相关条例和工程竣工验收标准,协助**公司与承建商交接建筑工程,全面了解工程状况,提出意见与建议。

11、售楼处、工地的保洁与安全保安工作。

12、施工过渡期管理。如督促贯彻文明施工的要求:材料、辅料、机具设备等需堆放在指定地点,不得侵占绿地、场地、道路等;要求施工现场人员进入已接管区域须佩戴由管理处统一发放的出入卡;物品从已接管区域外出须核准;保持已接管区域的整洁;在已接管区域设置沟、井、坎、穴覆盖物和施工标志;配合采取切实措施控制施工对已接管区域环境的污染和危害;在已接管和尚在施工的组团之间,督促设置隔离墙,面向已接管区域墙面,喷涂色彩或与园区景观相协调的图案;凡非业主、用户自用的车辆一律不得在已接管的区域内经过等。

13、入伙期管理。如主办入伙仪式、办理入住手续、办理装修手续、收集业主资料、举办咨询及亲近活动等、汇总交付后出现的硬件质量方面的问题并交由开发商处置、妥善协调业主搬迁时间、开展日常物业管理服务工作等。

14、其他约定的事宜。

篇5：图书城物业前期介入方案

图书城工程前期介入方案

1、工作内容

工程管理前期介入工作的充分与否,将直接关系到接管以后的服务水准,房屋及其配套设施的验收。

A定期联络沟通

物业管理情况、工程进度、质量情况沟通

前期工程情况沟通

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