XX家园物业项目前期介入工作计划

篇2：饮食街前期介入工作计划

古城饮食街前期介入工作计划

物业前期介入工作主要是从物业管理的角度对项目的开发建设和销售招商等提出建议,另外及早的前期介入工作对了解和掌握项目具体情况,促进后期物业管理工作的更好进行都有非常重要的意义。如我公司获开发商选聘成为本项目的物业管理服务商,我公司将按照以下计划做好项目的前期介入工作。

一、前期介入服务内容

如利嘉物业如能成为古城饮食街的物业管理服务商,将根据项目施工进度,制订科学、成熟的物业管理工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展,打下扎实的基础。主要工作包括:

1、对物业的建筑设计提出意见和建议;

2、对物业的智能系统等配套设施的设计安装提出意见和建议;

3、参与各项工程招标工作;

4、跟进物业建筑施工和设备安装过程;

5、编制年度物业管理收支预算;

6、编制物业管理启动预算;

7、向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准;

8、建立人员架构,调配招聘管理员工;

9、制定及完善各项物业管理制度;

10、按照培训计划展开对各部员工进行培训;

11、安排部分外包项目招投标;

12、挑选和定制员工制服;

13、调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作;

14、协助物业推广,促进物业销售;运用物业管理服务的提早介入,加强购房者对售后优质服务的信心,更有助于贵公司树立品牌形象,同时我们还将协助销售宣传推广活动,如:

?建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员,并身着利嘉物业制服,从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作,务求前期建立物业品牌形象。

?派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

?为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训,商讨在销售中有关的物业管理问题。

?提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

?对管理服务承诺实施计划安排,增加买家信心。

?对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见,并安排好管理措施。

?对买家提供超前服务,定期征询意见,提供物业管理信息等。

15、检讨物业成本,节约物业投资。利嘉物业凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会,对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议,如:

?制订物业管理收费标准,为物业预售创造条件。

?针对智能化采用的程度和深度进行探讨,即可以促进销售宣传,又可满足今后科技及客户发展的需求,以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合,减少今后的管理成本。

?根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议,以节省工程费用及达到最高经济效益。

?根据以往经验,编制保养合同及招标文件规格,并利用利嘉物业的服务网络,以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

16、从物业管理者角度,改善设计缺陷。在以往许多项目中,发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施,事实上,没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷,以致物业公司难以运作,业主怨声载道。为改变这一状况,我们将从物业管理者的角度,对物业及设施进行审视,尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内,如:

?建筑结构及功能设计。

?街区人、车分流。

?围墙和门设置。

?公共区域装饰易于维修和清洁。

?公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

?建立合适的管理用房。

?公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

?垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

?设置必要的公共洗手间。

?配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

?预留空调穿墙孔和室外机位置。

17、跟进施工过程,保证顺利交接。为了保证日后管理工作顺利开展,必须对项目进行全面的了解,如果物业管理人员在项目交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在项目交付前期,我们将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议,如:

?检讨施工进度。

?发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程。

?在交付前先作验收,并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

?对今后不便养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护的重点记录。

?协助检查施工质量。

?参与重大设备的调试和验收。

?提供成品保护措施。

?紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

18、订立规章制度

在对物业实施管理之前,我们将根据物业设计度身定制管理模式,制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作,以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于:

?公众管理制度;

?内部管理制度;

?质量手册及程序文件;

?工作手册;

?质量记录。

19、前期员工培训

?在项目物业入伙前,先行聘用基本管理员工,安排训练课程、以便于最短时间内,参与制订物业之管理制度。

?为各级员工安排短期入职培训课程,令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容:

"项目开发

情况、发展商、物业管理公司的基本情况

"企业文化、主要领导、对员工的期望

"管理制度、职业道德及质量意识

"相关法律法规

"物业管理工作基本知识和物业理念

"各相关岗位应知应会技能培训

"礼仪培训

"必要的军事培训

?于完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内作实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业户及时提供高水准服务。亦可根据贵司需要,安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业,接受及吸纳先进的管理方式及理念。我们还将于物业入伙后每6个月,安排重温培训班,使员工服务素质保持公司规定标准。

二、前期介入具体安排

根据古城饮食街项目实际情况,我们建议对项目物业管理前期介入工作安排如下:

1、前期介入时间从签订物业管理委托服务合同后即可开始。

2、在项目正式交付使用前2个月前,物业管理公司派出以物业工程技术管理人员为主的前期介入工作人员1-2人,每周一个工作日到项目现场进行实地介入,主要内容为物业建筑及设施设备的安装的跟踪、隐蔽工程的资料收集以及其他开发商需要物业管理公司协助的事项。

3、根据开发商需要,物业管理公司派出相关人员参与项目销售统一口径的制定和相关文如业主临时公约、各项管理规定等的制定。

4、根据开发商需要,物业管理公司派出相关岗位人员提供售楼部的安全防范、保洁等服务,同时展示项目物业管理形象。

5、根据开发商需要,随时派出相关人员负责客户咨询解答、客户意见征询等方面的服务。

6、在项目正式交付前2个月开始,着手准备项目接管移交、人力资源招聘与培训、开办物资采购、服务与办公场所的装修等工作。

7、前期介入工作至项目正式接管办理入伙手续之日止结束,项目物业管理工作进入正常实施阶段。

三、前期介入服务费用

如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商,对于前期介入费用的处理我们承诺按照以下原则进行:

1、由于目前尚无法对项目的前期介入服务制定详细的工作计划,相关费用的测算也难以准确进行,项目前期介入相关问题我们承诺按照本方案原则处理。

2、所有前期介入服务开发商只需根据实际参与服务人员的数量和工作量按照我公司现行标准支持相应工资即可,公司不收取任何管理和技术服务等费用。

3、开发商需安排前期介入人员的办公场所和配备办公设施设备。

篇3：饮食文化街前期介入工作计划

古城饮食文化街前期介入工作计划

物业前期介入工作主要是从物业管理的角度对项目的开发建设和销售招商等提出建议,另外及早的前期介入工作对了解和掌握项目具体情况,促进后期物业管理工作的更好进行都有非常重要的意义。如我公司获开发商选聘成为本项目的物业管理服务商,我公司将按照以下计划做好项目的前期介入工作。

一、前期介入服务内容

如**物业如能成为古城饮食街的物业管理服务商,将根据项目施工进度,制订科学、成熟的物业管理工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展,打下扎实的基础。主要工作包括:

1、对物业的建筑设计提出意见和建议;

2、对物业的智能系统等配套设施的设计安装提出意见和建议;

3、参与各项工程招标工作;

4、跟进物业建筑施工和设备安装过程;

5、编制年度物业管理收支预算;

6、编制物业管理启动预算;

7、向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准;

8、建立人员架构,调配招聘管理员工;

9、制定及完善各项物业管理制度;

10、按照培训计划展开对各部员工进行培训;

11、安排部分外包项目招投标;

12、挑选和定制员工制服;

13、调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作;

14、协助物业推广,促进物业销售;运用物业管理服务的提早介入,加强购房者对售后优质服务的信心,更有助于贵公司树立品牌形象,同时我们还将协助销售宣传推广活动,如:

?建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员,并身着**物业制服,从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作,务求前期建立物业品牌形象。

?派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

?为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训,商讨在销售中有关的物业管理问题。

?提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

?对管理服务承诺实施计划安排,增加买家信心。

?对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见,并安排好管理措施。

?对买家提供超前服务,定期征询意见,提供物业管理信息等。

15、检讨物业成本,节约物业投资。**物业凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会,对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议,如:

?制订物业管理收费标准,为物业预售创造条件。

?针对智能化采用的程度和深度进行探讨,即可以促进销售宣传,又可满足今后科技及客户发展的需求,以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合,减少今后的管理成本。

?根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议,以节省工程费用及达到最高经济效益。

?根据以往经验,编制保养合同及招标文件规格,并利用**物业的服务网络,以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

16、从物业管理者角度,改善设计缺陷。在以往许多项目中,发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施,事实上,没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷,以致物业公司难以运作,业主怨声载道。为改变这一状况,我们将从物业管理者的角度,对物业及设施进行审视,尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内,如:

?建筑结构及功能设计。

?街区人、车分流。

?围墙和门设置。

?公共区域装饰易于维修和清洁。

?公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

?建立合适的管理用房。

?公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

?垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

?设置必要的公共洗手间。

?配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

?预留空调穿墙孔和室外机位置。

17、跟进施工过程,保证顺利交接。为了保证日后管理工作顺利开展,必须对项目进行全面的了解,如果物业管理人员在项目交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在项目交付前期,我们将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议,如:

?检讨施工进度。

?发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程。

?在交付前先作验收,并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

?对今后不便养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护的重点记录。

?协助检查施工质量。

?参与重大设备的调试和验收。

?提供成品保护措施。

?紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

18、订立规章制度

在对物业实施管理之前,我们将根据物业设计度身定制管理模式,制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作,以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于:

?公众管理制度;

?内部管理制度;

?质量手册及程序文件;

?工作手册;

?质量记录。

19、前期员工培训

?在项目物业入伙前,先行聘用基本管理员工,安排训练课程、以便于最短时间内,参与制订物业之管理制度。

?为各级员工安排短期入职培训课程,令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容:

"项目开发情况、发展商、物业管理公司的基本情况

"企业文化、主要领导、对员工的期望

"管理制度、职业道德及质量意识

"相关法律法规

"物业管理工作基本知识和物业理念

"各相关岗位应知应会技能培训

"礼仪培训

"必要的军事培训

?于完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内作实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业

户及时提供高水准服务。亦可根据贵司需要,安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业,接受及吸纳先进的管理方式及理念。我们还将于物业入伙后每6个月,安排重温培训班,使员工服务素质保持公司规定标准。

二、前期介入具体安排

根据古城饮食街项目实际情况,我们建议对项目物业管理前期介入工作安排如下:

1、前期介入时间从签订物业管理委托服务合同后即可开始。

2、在项目正式交付使用前2个月前,物业管理公司派出以物业工程技术管理人员为主的前期介入工作人员1-2人,每周一个工作日到项目现场进行实地介入,主要内容为物业建筑及设施设备的安装的跟踪、隐蔽工程的资料收集以及其他开发商需要物业管理公司协助的事项。

3、根据开发商需要,物业管理公司派出相关人员参与项目销售统一口径的制定和相关文如业主临时公约、各项管理规定等的制定。

4、根据开发商需要,物业管理公司派出相关岗位人员提供售楼部的安全防范、保洁等服务,同时展示项目物业管理形象。

5、根据开发商需要,随时派出相关人员负责客户咨询解答、客户意见征询等方面的服务。

6、在项目正式交付前2个月开始,着手准备项目接管移交、人力资源招聘与培训、开办物资采购、服务与办公场所的装修等工作。

7、前期介入工作至项目正式接管办理入伙手续之日止结束,项目物业管理工作进入正常实施阶段。

三、前期介入服务费用

如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商,对于前期介入费用的处理我们承诺按照以下原则进行:

1、由于目前尚无法对项目的前期介入服务制定详细的工作计划,相关费用的测算也难以准确进行,项目前期介入相关问题我们承诺按照本方案原则处理。

2、所有前期介入服务开发商只需根据实际参与服务人员的数量和工作量按照我公司现行标准支持相应工资即可,公司不收取任何管理和技术服务等费用。

3、开发商需安排前期介入人员的办公场所和配备办公设施设备。

篇4：凤凰城物业前期介入工作计划

凤凰城物业前期介入工作计划

为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的。各种物业管理工作是否能顺利落实,主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看,愈早能让物业管理队伍熟识项目现场,就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。

前期介入工作计划

如我公司如能成为***凤凰城物业管理商,将根据项目施工进度,制订科学、成熟的物业管理工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展,打下扎实的基础。主要工作包括:

*对物业的建筑遗留事项提出意见和建议

*对物业的机电设施运行提出意见和建议

*对物业的智能系统提出意见和建议

*参与各项工程招标工作

*跟进物业装修施工和设备安装过程

*编制年度物业管理收支预算

*编制物业管理启动预算

*向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准

*建立人员架构,调配招聘管理员工

*制定及完善各项物业管理制度

*按照培训计划定期对各部员工进行培训

*挑选和定制员工制服

*调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作

*协助物业推广,促进物业销售

*运用物业管理服务的提早介入,加强购房者对售后优质服务的信心,更有助于贵公司树立品牌形象,同时我们还将协助销售宣传推广活动,如:

*建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员,并身着Z物业公司制服,从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作,务求前期建立物业品牌形象。

*派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

*为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训,商讨在销售中有关的物业管理问题。

*提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

*对管理服务承诺实施计划安排,增加买家信心。

*对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见,并安排好管理措施。

*对买家提供超前服务,定期征询意见,提供物业管理信息等。

*检讨物业成本,节约物业投资。我凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会,对***凤凰城环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议,如:

*制订物业管理收费标准,为物业预售创造条件。

*针对智能化采用的程度和深度进行探讨,即可以促进销售宣传,又可满足今后科技及客户发展的需求,以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合,减少今后的管理成本。

*根据***凤凰城情况提出物业改良及增减工程项目之建议,以节省工程费用及达到最高经济效益。

*从物业管理者角度,改善设计缺陷。在以往许多项目中,发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施,事实上,没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷,以致物业公司难以运作,业主怨声载道。为改变这一状况,我们将从物业管理者的角度,对物业及设施进行审视,尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内,如:

*建筑结构及功能设计。

*小区人、车分流。

*围墙和大门设置。

*公共区域装饰易于维修和清洁。

*公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

*建立合适的管理用房。

*公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

*垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

*设置必要的公共洗手间。

*信报箱设立方便使用和管理。

*配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

*预留家用空调穿墙孔和室外机位置。

*爱心援助系统和便民设施的设置。

*智能系统物业管理服务。

我们从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势,建议***凤凰城提供适量实用的智能小区的基本功能配置。

*跟进施工过程,保证顺利交接

为了保证日后管理工作顺利开展,必须对***凤凰城进行全面的了解,如果物业管理人员在***凤凰城交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在***凤凰城交付前期,我们将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议,如:

*检讨施工进度。

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程。

*在交付前先作验收,并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

*对今后不便养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护的重点记录。

*协助检查施工质量。

*参与重大设备的调试和验收。

*提供成品保护措施。

*紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

*订立规章制度

在对物业实施管理之前,我们将根据物业设计度身定制管理模式,制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作,以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于:

*公众管理制度:业主公约、业主委员会章程、客户服务指南或住户手册、精神文明公约、住宅公共设施设备维修基金管理办法、治安管理须知、车辆进出停放管理须知、消防管理须知、环境卫生管理须知、招牌广告及公共场地、墙壁、屋面管理须知、营业场所管理须知、文娱场所管理须知、装饰装修管理须知等。

*内部管理制度:人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。

*质量手册及程序文件:质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核

程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。

*工作手册:各级岗位职责工作手册、社区文化工作手册、公共场地工作手册、营业文娱场所工作手册、房屋整改工作手册、空房管理工作手册、住户入住工作手册、装修管理工作手册、投诉的接待和处理工作手册、住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册、住户档案管理工作手册、便民服务实施工作手册、费用的统计、收取和追收欠款工作手册、环卫工作手册、绿化工作手册、报修工作手册、供配电设施设备工作手册、给排水设施设备工作手册、电梯设施设备工作手册、库房工作手册、突发事件或异常情况处理工作手册、勤务工作手册、安全工作手册、门卫工作手册、巡逻工作手册、争创物业优秀规划等。

*质量记录:因数量达几百份,此处省略

*前期员工培训

*在***凤凰城物业入伙前,先行聘用基本管理员工,安排训练课程、以便于最短时间内,参与制订物业之管理制度。

*为各级员工安排短期入职培训课程,令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容:

*项目开发情况、发展商、物业管理服务商、管理商基本情况

*企业文化、主要领导、对员工的期望

*管理制度、职业道德及质量意识

*相关法律法规

*物业管理工作基本知识和物业理念

*各相关岗位应知应会技能培训

*礼仪培训

*必要的军事培训

*于完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内作实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业户及时提供高水准服务。亦可根椐贵司需要,安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业,接受及吸纳先进的管理方式及理念。

*我们还将于物业入伙后每6个月,安排重温培训班,使员工服务素质保持公司规定标准。

篇5：小区一期物业前期介入工作计划

新城小区一期物业前期介入工作计划

为顺利完成FH新城一期的整体工作,特别是为业主有序办理入住奠定基础,特制定FH新城一期前期介入工作计划。本计划共分五篇内容,其中第二篇、第三篇主要为物业在建期介入和验收介入,其他篇章为前期介入及入伙工作所必须的准备工作。

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师兼项目经理(zz)到现场,20**年9月1日3名技工到现场。视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;

员工薪酬表

姓名起薪点月工资备注

二、工作内容及标准:

(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。

(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;

(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。

(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。

(5)为管理处入伙做好准备。

(6)做好与外部公共关系的联系。

(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇在建期介入具体工作

一、时间:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作内容及标准:

本阶段主要从物业管理的角度对施工、质量进行监控,及早发现和解决问题,向开发商提出合理化建议。

1、全面了解设计图纸,熟悉土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等所有工程在建情况;协助甲方按图纸实施物业施工监理,对与设计不符的情况了解原因、提出整改及改进建议;

2、从环保、节能的角度考虑避免因现代施工造成的环境污染、水污染、噪音污染和能源的浪费,对于一些已建成无法改建的配套提出建议。例如:垃圾处理站离居民楼较近,从硬件上应做到完全封闭,软件上可对垃圾房周围的园林设计特殊化,种植可以除异味、净化空气的树种等。

3、根据物业在建情况的了解,从业主使用角度(特别是底商用房使用的特殊性)、物业管理角度提出合理化建议提交甲方,甲方同意后跟踪建议的落实情况并与甲方保持沟通;

4、建立工程设备档案(包括住宅、底商、公建、配套设施、特殊水电走向等),为业主使用、日后维修提供方便;

5、建议内容包括:建筑、电气、给排水、消防、电梯、煤气、智能化、监控、供热及供热水及物业管理等内容;

A、建筑

a.小区的视觉识别系统:各种标识、指示、警示等。

b.垃圾系统:垃圾分类收集装置、垃圾中转装置、楼内垃圾异味处理等。

c.停车场管理系统:各类停车场设施符合交通管理部门要求,配置减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等。

d.楼内信报箱:设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

e.管理用房要求:包括业主委员会办公室、会议室、物业管理商业用房、管理处办公室、客户服务中心,技工操作间、工程组办公室、仓库、住宿、食堂等。

f.设备房要求:包括配电房、发电机房、水泵房、空调机房、热水机组、电梯机房、中控室等地面应铺设防滑地砖,墙面瓷片贴至1.5M高,以符合优秀小区标准的要求。

g.消防控制室、闭路监控系统、智能化监控室设置要求,物业内安全防范等。

h.公共设施要求:天面避雷系统、天面水箱、电梯厅门口地面、公共洗手间、楼梯踏步扶手、小区路面各种井沟、儿童游乐设施和健康运动场所、客户换季晾晒棉被设施。

i.室内设施要求:卫生间、厨房、门窗、供配电、电话、宽带等线中、空调孔、空调架、煤气管线、给排水管线、供热管线设施等。

B、电气

a.照明系统控制、公共用电最计量装置要求及节约能源方式等的要求。

b.强弱电井、电缆线进出口要求、设备设施的接地电阻测试点。

c.柴油发电机、供配电柜系统专业操作安全防护要求、供配电系统图。

C、给排水

a.室内给排水要求包括:进出水位置、管线位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井内生活管、消防管、喷淋管、热水管及空调冷水、循环水等管道管理要求、节约能源方式的要求、楼层清洁供排水设置、外给水井、雨水井、污水井及油管排气阀等井盖管理要求、绿化用水装置、二次供水设置管理要求。

c.给排水管材使用要求

d.公共用水计量装置(如绿化、清洁水源等)

D、电梯

a.电梯轿厢内监控、电梯轿厢装饰要求。

b.电梯电源切换要求、电梯机房管理、配置要求。

c.控制中心应兼具电梯监控功能要求。

d.电梯安全运行控制要求。

E、煤气管道安装使用安全要求、计量要求

F、智能化

a.安防系统:门禁系统安装位置、性能、选型等的建议;电子巡更系统性能、合理的巡更路线、位置的建议,监控系统性能、安装位置的建议。

b.停车场管理系统:智能化车辆管理系统性能、选型、安装位置的建议。

c.综合布线的设计(包括信息点、电话、有线电视、对讲系统、宽带等)施工的建议。

d.小区内信息化管理的建议。

G、消防管理

消防设施配置位置、数量的建议,消防通道的设置建议等。

H、物业管理、小区设备设施资料、客户资料等要求。

第三篇物业验收期介入具体工作

一、时间:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作内容及标准:

1、拟于20**年10月8日开始"一户一验"工作,公区相关配套的进一步了解、熟悉;

2、根据甲方要求适时配合"四方验收"工作;

3、成立物业接管验收小组,对以下内容进行验收:

A、房屋的质量及使用功能检验。

a.房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面,入伙

前必须全部验收。

b.根据设计要求,必须每栋每层每户逐个房间(包括配套公共设施、设备用房)按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制物业房屋质量验收记录表,记录内容如下:

确定物件数据量是否符合,外观上有无人为损坏。

房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求。

主体结构是否有较明显的裂缝,外墙是否有渗水现象。

屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象。

门窗安装是否牢固缝隙严密,有无变形,是否灵活,门窗玻璃是否安装牢固。

屋内墙面是否平整,是否有明显裂缝,油漆、刷浆是否色泽一致,是否有脱落、漏刷现象。

B、设备及配套设施的质量及使用功能检验。

a.设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、电梯、采暖、空调系统、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。

b.设备及配套设施的验收可分项进行,根据情况编制相关物业的设备设施验收记录表,每项验收均必须有单独验收结果。但入伙前电气、室内外照明、供配电系统、室内外给排水、消防、电梯、防避雷系统必须经过验收。

c.每项验收时根据设计要求逐一进行检查。

户内上下水管线、采暖管线标注清淅齐全。

检验设备设施功能是否符合规定要求(可测试运行现场检验运行情况)。

管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活。

各类配件、支架、管线是否齐全、完好。

相关的仪表、仪器是否齐全、精确,装置是否良好。

所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准,是否有相关的安全防护装置。

对于消防、采暖、电梯等须有政府许可的专业部门的验收合格证。

对于高噪音设备如空调、发电机、电梯机房等须有环保部门的环保验收合格证。

相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。

C、物业环境工程验收

a.物业环境验收包括物业道路、围墙、停车场、园林绿化工程等。

b.环境工程验收可分项进行,根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表,每项验收均须有单独验收结果。

c.每项工程根据设计要求必须逐一进行验收,确定是否符合要求。

物业内道路、围墙是否完整,是否与主干道相通完整。

物业内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕。

停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施。

绿化面积、施工是否符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害,是否有黄土稞露现象、园林小品是否完好等。

D、钥匙接管验收:钥匙是否齐全;

第四篇管理团队组建及入伙准备

一、团队组建时间:20**年10月10日前

二、工作内容及标准:

1、管理架构:结合FH新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划:

(1)物资按适合于FH新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;

(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

(6)培训计划:

序号培训内容培训对象培训方式备注

1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位;2.开发商简介及理念;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

3《FH新城答客问》全体员工内培

4FH新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培

5房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

6开荒保洁及工作标准保洁组内培

7护卫工作重点及标准护卫员内培

8工程工作重点及标准工程组内培

说明:

A、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;

B、其他培训按公司运营体系要求培训;