金地花园物业管理方式
金地国际花园物业管理方式
借金地物业"以物业管理为依托,以业户服务为中心"的管理理念和"基本职能标准化、业户服务个性化"的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求,使金地国际花园物业管理专业化、规范化,树立北京市物业管理新典范。
(一)金地国际花园内部管理架构
(二)、运作机制
1.金地国际花园管理运作机制图
2.全面质量管理
根据ISO9001质量保证国际标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
3.计划目标管理
按金地物业制定的各项管理指标,金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实施过程中加强检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
4.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
--以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过岗位竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
5.督导管理
管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式,对各能职部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工考评和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督
--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系
--过信息反馈监督,通过各种手段及实现监督管理的闭环机制,保证小区物业管理监督机制的有效实现
(四)、信息反馈控制方式:
(1)中央控制室,通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区内发生的情况。
(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环的,一环监督一环。
(4)管理处经理、主管的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(五)量化管理及标准化运作
1、量化管理
每年根据ISO9001质量方针,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。
1)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
2)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
3)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
1)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系,导入ISO14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。
2)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
3)发挥计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
4)实施公司企业形象系统。
5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。
篇2：金地花园物业管理内容
金地国际花园物业管理内容
金地国际花园管理处将就下列事项进行管理。
1.房屋的使用、维修、养护;
2.区内公用设施、设备场所(场地)的使用、维修、养护和管理,包括:消防设施、电梯及机电设备、道路、照相、连廊,单车(摩托车)房、园林绿化带、沟、渠、井、池、管道、停车场等;
3.公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运;
4.公共生活、治安秩序;
5.住宅内所有文化娱乐场所、体育活动场所等公共场地进行管理、维护养护;
6.区内车辆行驶及消防安全管理;
7.社区文化活动;
8.住宅区档案资料的管理;
9、法律政策及合同规定的其事他项。
(一)、安全管理
安全工作是物业管理的一个重要方面。只有物业的安全有了切实有效的保证,业户才能放心地工作生活。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。
1、治安管理
治安管理运作流程:
(1)、治安工作的特点及主要任务
特点:
A、以预防为主。无论是治安也好,消防也好,都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。
B、金地国际花园保安与社会治安紧密联系。一个小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门,这是保安工作最明显的一个特点。
C、服务性强。从本质上看,保安就是服务,即提供保安服务。作为保安人员,要树立"服务第一、用户至上"的思想,既要保持公安人员的警惕性,又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则,按制度办事,又要文明礼貌,乐于助人。
D、软件与硬件同时抓。金地国际花园保安工作的好坏,既要靠软件也要靠硬件,我们一方面要不断提高保安队伍的素质,另一方面要抓好安全设施的管理,建立完善的保安系统和消防报警系统维护保养体系。
主要任务:
A、维持大门口区域内的秩序,疏导交通车辆,同时应注意防范进出人员中的人员,发现闲散人员及时告知巡逻岗保安员,防止事件的发生。
B、安全巡检。定时和不定时地对金地国际花园内外各个部位进行巡视检查,发现不安全的因素及时报告或处理;并随时为小区业户提供帮助,如提送行李等。
C、停车场管理。疏导车辆进出,检查停车证件,收取临时停车费,进行停车场消防和安全管理。
D、案件处理。对金地国际花园内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行现场保护及相关记录,按有关规定上报公安机关处理。
E、消防工作。消防控制室值班人员定期检查,消防设备设施,配备专职消防人员,建立义务消防组织,进行消防训练。
F、与其他部门搞好配合工作。
2、相应的治安防范措施
(1)保安部的组织结构
1、保安部一般的班组设置如下:
(2)岗位设置安排
a、智能监控中心三班倒24小时值班
b、地下车库三班倒24小时值班
c、金地国际花园巡逻岗三班倒24小时值班
d、金地国际花园入口大门岗三班倒24小时值班
e、保安部长总体协调管理。
(3)加强门岗的监控力度
A.人流入区控制
门岗值勤
业户
所带危险物品须经业户确认并记录
在登记本签字
检查证件(出入证)无异常放行
来访客户
放行
其他人员
放行
A.物流出区控制图
门岗值勤
用户所带物品
询问
执用户证明
执管理处开的放行条放行
来访客户
收回放行
其他人员
确认无误,收回放行条放行
(4)组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理,负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活,基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣巡察、机动。
(二)车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失,要做好这项工作,必须要加强停车场的制度建设。
1、位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类,机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放,既不利于车主,也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态,管理处把停车场库的区位作适当划分,以下是停车场库划分的一个构想:
2、内部要求
对于机动车,我们将根据金地国际花园的整体规划,实施以下管理措施:
(1)了解用户车辆情况,实行便捷停放
(2)区域道路设减速坡,限制车辆速度
(3)严禁无牌车进入停车场
(4)做好宣传工作,除在标识牌上标明车辆停放标志外,平时也做好相应宣传,发动大家自觉遵守停放规定
(三)消防管理
消防安全责任重大,这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会,消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育,贯彻"预防为主,防消结合"的工作方针,我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员,将采取多样化的宣传形式如一年一度的"119"消防日,设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。对于金地国际花园的全体人员来说,必须了解并掌握如下几个方面:
(1)金地国际花园防火工作的各项有关规定;
(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法;
管理处员工还应懂得以下两点:
(1)遇到紧急情况时自己的职责任务;
(2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。
2、日常检查
(1)防火门:是否关闭状态,铰链是否灵活,整体有否损坏。
(2)应急照明灯及指示灯:电源是否正常,整体有无损坏;
(3)各种消防标识:安装是否牢固,定位是否准确,整体有无损坏;
(4)各种灭火器:瓶体是否完好,固定是否牢靠,保险栓是否完好,气体压力是否在规定的范围内等。
(5)消防栓是否完好,水压是否符合要求。
3、让业户参与金地国际花园的消防管理
(1)组织金地国际花园管理处人员和业户开展消防演习。
(2)组织专题消防知识讲座。
(3)成立义务消防检查队,邀请业户对金地国际花园消防设施进行检查。
4、消防报警特殊处理程序
通知往现场
报警往现场
往现场
报告
掌握现场情况
报告
往现场
通知
(四)环境卫生管理
清洁保养是物业管理的重要组成部分之一,是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且,通过清洁保养,可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损,延长物业再装修翻新的周期,既经济又能保持物业美观。
在金地国际花园,我们将对金地国际花园的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务,努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境,我们将切实做好以下几项工作:
1、全面实施ISO9001:2000质量保证体系和导入ISO14000环境管理体系
实施ISO9001:2000质量保证体系是进行金地国际花园规范化管理的保证,建立和实施ISO14000环境管理体系则保证金地国际花园成为"三无"的生态绿色环保花园。
2、环境部主要任务和组织结构
(1)环境部主要任务:
负责金地国际花园各个楼面和各部位公用用具,使其达到标准的清洁要求;
负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见,合理掌握清洁费用的支出;
负责对清洁员工的业务培训,使他们不断提高业务素质;
负责
接受客户的委托清洁业务。
(2)组织结构
保洁管理流程:
(3)16小时保洁制度
金地国际花园实行16小时两班组保洁制度,早晨7:00上班直至晚上11:00时下班。以保证金地国际花园的卫生达到要求,每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行,尽量减少对业户的影响。
(1)建议进一步加强金地国际花园周围绿化,种植速生树木,形成绿色隔离带,减少噪音。
(2)进入金地国际花园区域车辆一律不能鸣喇叭,并限速15公里/小时内行驶。
3、垃圾管理
在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上,我们将对垃圾实施"三化"管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化,从而实现有效的垃圾分流。
(1)将在每层设置环保垃圾箱,便于业户倾倒垃圾。
(2)垃圾收集袋装化:垃圾的收集,统一采用垃圾袋进行袋装。
(3)设置生活垃圾清运处理站。
(4)垃圾回收资源化:通过垃圾箱,从中分捡出可回收物品进行回收利用,避免资源浪费。
4、环境消杀
(1)根据季节定期对老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子进行消杀。
(2)可聘请专业队伍进行消杀工作。
(3)双方签订合同,明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。
(4)花园区域内定期进行喷洒虫药、投放灭鼠药的工作。
(6)实行重点防治,配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位(含餐厅厨房)以防鼠为主,其他公共设施和场所以杀虫为主。
篇3：金碧花园物业管理总体目标分项指标
第三金碧花园物业管理总体目标和分项指标
(一)总体目标
根据第三金碧花园集高层住宅、公馆别墅、商场(铺)和综合服务楼为一体及规划路交叉贯穿小区的住宅区特点,公司突破传统的物业管理模式,以满足业主的居住生活要求,在管理上实行相对封闭的区域分区管理,实现"园中园"的分组管理模式;在功能上分生活区(各标准层区、别墅区)、陶冶休闲区(花世界、森林世界、水世界)、健康区(会所、网球场、游泳池)、教育区(幼儿园、市五中);在服务上实行分质、分级的服务方式,采用别墅、公寓物业管理的服务优点,突出别墅个性化服务,以此整合和提升物业公司的整体服务质量和鲜明的分区(组团)管理特点。
在管理期内把第三金碧花园建设成为"安全文明,和谐进步"的全国一流文化小区。根据考核标准,在第三金碧花园小区物业基本交付使用后,达到广州市物业管理优秀小区的管理考核标准,并获得有效证书;二年后达到省级或"全国优秀住宅示范小区"管理考评标准,并获得有效证书。
(二)分项指标
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及时率100%
3、维修质量合格率100%
4、设施、设备完好率100%
5、消防设备完好率,消防水泵供水率达100%;
6、清洁保洁率95%以上
7、绿化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共区域的照明完好率100%
10、业主(住户)对物业管理满意率98%以上,业户投诉处理率100%
11、有效投诉低于1%
12、回访、跟踪率100%
13、物业管理费的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件发案率为0
15、停车场完好率100%
16、重大火灾发生率为0
17、物业资料管理完好率100%
18、管理人员专业培训合格率:100%
篇4：金碧花园提高物业管理服务水平设想
第三金碧花园提高物业管理服务水平的设想
根据第三金碧花园的实际情况,结合公司的管理模式及经验,利用管理公司的特点和优点,本公司主要从以下几个方面着手,逐步完善和提高第三金碧花园的管理服务水平。
1、配合精干有效的管理班子和业务熟练、服务意识强的员工队伍,为改善和提高小区综合管理水平提供组织保证。
2、参照ISO9001标准建立的质量管理和质量保证体系对该小区进行管理运作,逐步实现管理服务工作的规范化、程序化、标准化。
3、加强与业主的沟通工作,发挥业主在小区管理服务工作的监督,协调作用。
4、建立与用户的信息沟通和反馈网络:
(1)推出"总经理信箱"服务措施,形成管理制度,认真对待每位业主的每一封来信,做到件件有回音,件件有落实。
(2)、推出"总经理接待日"服务措施,每季度接待一次,做到"沟通无限,理解万岁,总经理真诚服务面对面"。
(3)推出特色诚信服务,向业主提供"菜单式个性化服务",业主根据所需,通过菜单上所提供的服务项目,自主选择服务内容以及服务方式。
(4)向第三金碧花园用户公布公司值班电话号码,以方便用户有事联系,接受咨询、报修、投诉。
(5)每年进行一次业主全面回访,书面征询业主意见,根据用户意见对公司的工作进行整改,并将公布整改结果。
5、推进"车辆入库"服务举措,完善小区机动车辆的停放制度,确保车辆有序、安全停放。
6、公司每月进行一次综合考评,不足之处及时进行整改。
7、增设卫生设施,实行卫生责任区包干到人,全天保洁制。对第三金碧花园环境、道路、绿化等全面进行修补整治,区内保持道路平整,绿化达标,配套设施完好,环境优美。
8、积极组织开展社区文化活动,丰富用户精神生活,促进第三金碧小区精神文明建设。
9、坚持一业为主,重视各种经营,适应用户需要,开展便民服务,提高经济效益、社会效益、环保效益,增强发展后劲。
10、在员工中树立"用户至上,服务第一"的服务宗旨,寓管理于服务中,大力开展有偿服务和推广义务服务,为用户排忧解难。
12、建立健全专项维修资金制度,做到专款专用,财务帐目公开。
篇5：花园小区日常管理服务工作承诺
花园(小区)日常管理服务工作的承诺
1、房屋管理:房屋外观完好、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、共用设备及共用部位无随意占用,房屋完好率达100%。
2、房屋零修、急修:接到维修10分钟内到现场,急修及时完成,零修不过夜,建立回访制度和回访记录。维修及时率100%。
3、维修工程质量:合格率100%,分项检查结合部位,严格把关。按照工序,杜绝二次返工。
4、设施、设备管理:确保小区设备的使用功能,设备良好、运行正常。保养、检修制度完备,定期维修养护,完好无损。
5、消防管理:消防系统设备完好无损,定期与抽查结合检查、维修保养,对消防供水系统定期检修、试压。保证消防系统的随时启用。加强防患意识,勤检查及时消除隐患,常教育,多宣传,发现问题及时处理。
6、清洁管理:保证小区内整洁、干净,垃圾日产日清,楼梯每天打扫两次,每周清洗一次,垃圾桶每周清洗三次。个设施设备干净整洁,12小时的卫生保洁制度。
7、绿化管理:采取外聘专业公司管理,要求小区内绿化布局合理优美。绿地管理及养护措施落实到位。无破坏、践踏及随意占用现象。
8、道路管理:道路通畅无损坏,路面平坦整洁,排水通畅。无随意占用、无改变使用功能。
9、共区域照明管理:照明设施、设备完好无损,夜间正常使用。定期检查维修养护。
10、投诉处理:按政策规定做好各项管理工作,提高管理人员的个人自身素质、业务水平、协调关系、服务意识,及时给业户排忧解难,建立完善的回访跟踪记录制度,处理结果有登记,并整理归档。
11、管理费的收缴:按物价局审核的收费标准收取物业管理费,不擅自提高收费标准,地定期向业主公布管理费的收支情况,取之于业主,用之于业主。
12、治安管理:实行24小时的保安值班制度,保安人员有明显的标志,工作规范、作风严谨,维护好小区正常的治安秩序,小区内无重大治安事故、刑事案件、火灾事故发生。
13、停车场管理:确保停车场的使用功能,设施设备完好无损,各指示标志明显。
14、档案管理:要求房屋资料档案齐全,管理完善,有严格的档案管理查阅制度。建立完善的住户资料。
15、综合服务:在加强我们的服务意识,完善我们的管理制度。我们的服务工作以三满意为标准即:业户满意、自己满意、社会各界满意。力争在两年内争创省优住宅小区。
制度专栏
