写字楼非办公时间管理服务

篇2：商场酒店营业时间管理服务

商场、酒店营业时间的管理服务

1能源管理

管理处将保证24小时不间断为商业场所提供水电供应,以保障商户的正常营业。

2电梯管理(扶梯)

管理处将保证商业场所在营业时间内,电梯(扶梯)将进行开放式管理。电梯(扶梯)的开启时间应符合双方合同的有关事项。

3中央空调

管理处将保证商业场所在营业时间内,开启中央空调,给顾客一个舒适的消费场所,空调的开启时间应符合双方合同的有关事项。

4广场客流车流的合理调配

**地面广场客车流集中,合理的调配客流车流,不但能够整肃广场的混乱环境,而且减少可能的危险隐患。CPM在进驻后,将结合写字楼、商场的使用要求,制定广场管理措施,进行人车分流,并通过加强管理和巡视使措施得到落实。

节假日高峰时期,为方便顾客到**的商业场所进行消费,**为顾客提供专用车位,车辆的进出与放置将有专人疏导与管理。

5清洁管理

**广场及营业场所人流量大,垃圾多,因此广场及公共部分将由专人进行清洁,随时清理、保洁,给顾客提供一个清洁、美观的消费环境。

篇3：写字楼经营管理服务

写字楼项目经营管理服务

1物业经营之意义

在物业管理各项环节中,经营的份量不容忽视。**地处长沙市繁华地段,大厦使用功能齐全,配套合理,是长沙市最具现代水准的高档次写字楼。因此,该项经营是否得力,直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果,关系到物业投资人能否得到良好的回报,物业经营关系到能否满足使用者的需要,从而达到整体物业保值、增值的目的。

良好的物业经营,期效力非常明显

?获得长期稳定的租金收入;

?带旺人气、促进物业租赁;

?形成卖点,促进物业销售;

?满足客户的多种需要;

?对客户形成吸引力;

?扩大物业的知名度,形成品牌物业;

?提供更多的附加利益。

2CPM的经营优势

CPM的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的经营潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了CPM在经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

通常商服型物业的经营分为四种形式,一是发展商自营,二是以招商形式推向市场,三是发展商与物业管理公司合作经营,优势互补,相得益彰,四是以上三种方式并存混合经营方式。

CPM的经营管理优势体现在

2.1经营策划优势

CPM在经营策划方面成功的实例首先体现在配合开发商全面加快楼盘市场的推广。诸如二十一世纪演艺中心、中航健身会、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航职工餐厅、中航汽车美容中心等,去年CPM公司成功地策划实施了中航苑"八大帮食街"商业配套项目,吸引了大量的消费者,为中航苑又增添一处特色服务。

除深圳本部的大量成功实例外,CPM在武汉信合大厦、北京艾维克大厦等分另经营策划了商务中心、咖啡厅、餐厅、美容中心、会议中心、洗衣店等配套经营项目,既增加了经营收入,又为客户提高了便捷的服务

2.2租赁服务优势

CPM的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了CPM在租赁经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

近年来,CPM公司年租赁经营规模已达60万平方米以上,代理租赁的物业涉及商业、写字楼、公寓、工业厂房、住宅等各方面。

在深圳市物业任凭市场大幅起落的过程中,CPM公司准确地把握市场脉搏,适时调整租赁导向,使代理的公寓、住宅出租率始终保持在95%以上,写字楼和商业面积出租率保持在90%以上;仅中航苑25万平方米物业的租金,年收入已突破人民币8000万元。

几年来的市场实践,CPM公司积累了丰富的租赁代理实践经验,培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍,拓展了物业管理服务的范围,公司的综合实力得到显著提高。对公司物业租赁经营方面有了深刻的体会,归纳起来有以下几个特点:

a.着眼当前,更注重三至十年的中长期市场;

b.奉行淡市扩张策略;在物业租赁市场冷淡时,抓住淡市中有利因素,精心策划,瞄准市场缝隙果断切入,全力扩张;

c.随时掌握物业租售市场动态信息,准确把握当前和潜在的目标客户;

d.选择客户时,更加注重品质和潜能,租金因素放在其后,全力捕捉国内外名牌企业入驻,以点带面;

e.策略灵活,善于应变,及时调整,适应市场;

f.树立物业任凭全过程服务理念,强调合同签定后规范而周到的物业管理服务,使业主有一个舒适协调的经营环境;

g.选择大众化宣传媒体,单位小规模,小板块,以小胜大,以少胜多,有针对性、有目的性,有实效性;

h.全面跟踪合同租赁合同履行过程,确保租金收入;

i.最大限度地争取政府支持,以社会效益带动经济效益。

2.3集团优势

深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳设立的大型企业集团。自1980年成立以来,集团依托航空工业的人才、技术实力,发挥深圳特区的地理、政策优势,积极进取,锐意开拓,经过20余年的努力,现已发展成为集高科技产业、房地产业、金融证券业、商贸业、酒店服务业等产业于一体的综合性企业集团,旗下聚合着包括飞亚达、深天马、深南光、中航实业四家深、港两地上市公司的几十家企业。

中航技酒店集团的龙头是四星级的格兰云天大酒店内设商务洽淡、会客、健身、商务中心、西餐厅、卡拉OK厅、大型免税商场、芬兰浴等,酒店连续历年被评为深圳十佳酒店,另有上海宾馆、中航宾馆以及天虹商场等大型商服企业。

3规划定位及周边环境分析

**座落在长沙市闹市区,新华书店、华联商厦等大型商场汇集于此,形成了一定的商贸圈。

WTO为长沙市的发展带来了巨大的想象空间,同时也为**的定位和发展带来了历史性机遇。

经历数年的宏观经济调控,中国经济虽然实现了软着陆,但是房地产的调整仍需一段时间,房地产的销售与租赁价格仍呈下滑趋势。

由于人们对目前通货紧缩的预期和担扰,房地产市场不再会象前几年经济启动那样大起大落。近期经济启动与以往相比完全不同,过去只要政策有所松动,经济立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升缓慢。主要原因在于随着经济的发展与改革的深入,当前中国已进入需求导向的时代,决定总产量的最终因素是消费需求,当前根本问题还是消费需求不足。

3.1商贸区潜在客户分析(目标客户的确定与分析)

3.1.1潜在目标客户分析

与中国市场密切相关的国内外著名企业

?已进驻企业

?尚未进驻企业

?规模迅速扩张企业

3.1.2WTO为中国市场带来的新行业分析

?以前未开发行业

?以前受限制行业

?全新行业的诞生

3.1.3国际性商贸中心区的配套行业分析

?商务服务行业

?生活服务行业

?娱乐服务行业

3.2**项目市场定位

3.2.1市场定位

CPM公司将**项目市场定位表述为:融合长沙商贸中心区整体环境,集写字楼、商场、酒店、康体中心为一体,具备国

际水准设施配备和优质物业管理服务的智能商务大厦。

3.2.2客户群体分析

写字楼的目标客户:

?主体目标客户

?相关目标客户

?辅助客户

商业项目目标客户:

?必备的商业配套项目,如商务中心、银行、证券、会计师楼、律师楼、相宜的中、高档餐饮服务项目

?配套项目如健身、娱乐等

4营销策略

4.1总体经营方向及目标客户定位分析

4.1.1目标客户的行业分析

?目标客户主体经营行业的分析确定

?目标客户配套行业的分析

?目标客户辅助行业的分析

4.1.2目标客户的规模分析

?大客户

?中、小客户

4.1.3目标客户的稳定性分析

?长期客户

?短期客户

4.2目标客户的优先原则

4.2.1主体行业(大规模)目标客户优先、优惠原则

4.2.2区域内功能互补型优先原则

4.2.3潜在的目标一致性优先原则

4.3营销组合

4.3.1针对主体目标客户的营销

?定位是营销成功与否的决定因素

?营销方式包括直销、委托适宜中介、选择适宜媒体、测算优惠价等。

4.3.2常规的营销组合

?利用集中的宣传广告攻势营销

?建立一套行之有效的联销网络体系

?业务员直销网络

?中介合作网络体系

?网上营销体系

?完善的现场营销体系

?专业的楼体广告宣传

?严格的价格管理体系及完善的奖励、提成办法

?配合营销的形象工程的完善

?大厦环境形象的完善到位

?物业管理的形象确立

4.3.3灵活机动的营销价格确定

a.针对主体目标客户的特殊优惠办法:

?确定最优惠的价格底线以提高成功率并规避风险

?结合租赁期限来调整价格底线

b.价格制定策略

?内部预定期的优惠价格

?推广期的优惠方式

?稳定期的价格标准

4.3.4进行合理的分割,以提高出租规模的灵活性。

a.经营目标

b.根据配套项目和不同的楼层制定了不同的出租率目标。

c.租金递增目标

?根据市场情况确定起步租金定位

d.价格策略

?采取灵活多变的方式

5经营合作方式

良好的经营策划和租赁服务,使CPM在市场更广泛地接触客户群体,通过与**发展商的合作,CPM将借助于**周边商贸优势的延伸,以及强有效的经营策略,迅速获得消费者的认可。全面启动广场的商业市场,提高业主的投资回报率。

5.1配套项目的经营

大厦配套项目包括商场、酒店、餐饮、康体中心、银行、证券等,CPM将通过委派专业经营人才对大厦周边商贸圈、大厦业主、客户等进行调研和市场细分、定位,提供整体经营策划方案供发展商参考,为发展商提供配套经营服务。

5.1.1招商引资,进行品牌经营。可采取的方式包括联系中航技酒店集团及深圳、香港等地著名酒店,商场的经营者,投资经营大厦酒店及商场,以获得品牌效益;

5.1.2与大厦发展商合作,依托中航技酒店集团的龙头格兰云大酒店经营优势,引进品牌管理模式,共同经营酒店配套项目,使其成为具备当地特色的星级酒店;

5.1.3由CPM投资,经营大厦内员工食堂配套项目,为大厦客户提供工作餐服务,以优质低价,保本经营的服务原则,为大厦客户提供周到的服务,提高物业投资、租赁的附加值;

5.1.4具体细节另行商议。

5.2租赁服务方式

5.2.1服务方式

CPM将凭借自身在深圳租赁市场中的经营优势,以委托代理租赁的方式,为发展商提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下,通过提供经营策划建议与租赁服务体系,使管理与经营双向推动。

CPM公司积累了15年的综合物业管理经验,在代理租赁业务方面不乏成功范例。1995年CPM代理中航苑大厦裙楼8000平方米全新商业面积租赁,一年间将出租率提升到80%,当时成了深圳冷淡的租赁市场热门话题。另外,1992年来代理1000余套公寓租赁,我们面对租赁市场千变万化,适时采取应变措施,几年来一直将出租率保持在95%以上,受到业主和客户的一致好评。

5.3代理出租方式要点

5.3.1CPM公司组建市场推广小组。

5.3.2CPM公司负责制定组合经营计划,包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体营销策略及规范的租后服务等。

5.3.3营销计划经业主和管委会认可后,由市场推广小组具体实施。

5.3.4CPM公司负责办理租后手续,包括计费、收费、催缴费、税收等。

5.3.5确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标(一年期)及完成目标后的奖惩制度。

5.3.6CPM公司按租金总客的7%左右(具体另协商)收取代理佣金。

5.3.7提供信息和咨询服务,在地方政策法规、公共关系等方面,为港澳台、外商疏通关系,代办申报审批手续等,延伸租后服务,为客户创造良好的经营环境。

5.3.8加强与政府沟通,多渠道帮助客户降低经营成本。

在与业主合作租赁经营模式下,CPM公司愿与业主共同努力,共享利益。代理经营租赁的具体细节本着上述精神另行协商。CPM公司经营人员具有高度的市场把握能力和实际操作经验,我们相信只要正确把握目标和价位,做好市场宣传策划,完全可以把**的租赁经营项目做活做好,达到预期的效果。

篇4：别墅项目日常管理服务指标

别墅项目日常管理服务指标

指标名称标准管理服务标准具体内容

治安案件发生率低于1%杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件

环境卫生满意率100%住宅内清洁美观,垃圾日产日清,24小时保洁制

消防设备完好率100%消防系统设备完好无损,无埋压、占用,对消防水系统定期检测压力

房屋及配套设施完好率100%外观政界、无破损、无改变使用功能

设备完好率100%完好无损,正常使用,定期检查,保持洁净

房屋零修、急修及时率99%,返修率≤2%接单20分钟到场、急修不过夜,回访有记录

门禁等智能化系统运行正常率100%

维修工程质量合格率及回访率100%分项检查,返修率≤1%

服务有效投诉率≤1%,处理率100%提高管理水平,加强服务机制,为业主排忧解难

业主对物业管理满意率95%管理服务达到三满意:业主、租户满意,主管单位满意,社会各界满意

文化设施完好率95%确保娱乐设施使用功能完好无损,定期维护、保养

外来人员满意率95%

篇5：凤凰城小区物业管理服务措施

凤凰城小区项目物业管理服务措施

结合***凤凰城物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给:

一、导入适用和完善的质量管理体系

我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系,通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在***凤凰城物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行全员质量管理,并根据***凤凰城项目的实际情况和特色制定适用的品质控制方案,在日常管理服务中加以完善,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

二、实施“质量、成本双否决”的运作机制

物业管理是市场活动,物业管理公司受业主委托提供业主所需要的管理服务,作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的,没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是业主来说都肯定不是好事情。从物业管理行业的特点来看,节约和控制成本对企业来说是必然的,低廉的服务价格对业主来说也是有利的;但是,我们清楚的看到,控制成本与保证质量不应该是矛盾的,以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法,惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性,全面推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两顶最重要的指标,且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、成本双否决”的运作,我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合***凤凰城的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该项目的管理实践中,力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点,以提供“质优价廉”的高性价比服务。

三、建立“加油站式”的员工培训制度

由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种“准则”,而是应该依据服务需求的变化而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了“加油站式”的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。

四、实现与周边社区的资源共享

***凤凰城周边紧邻多个新近开发的住宅小区,其中荆州花园、城南春天等多个大型住宅小区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享,以便更好地满足业主的服务需求。***凤凰城与周边项目虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面存在一些差异,但为业主提供优质服务的目标是一致的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。

五、建立“物业管理信息岛”

伴随IT产业的迅速发展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来,利用住宅小区的信息宽带网络资源更好的为业主提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值服务在沿海和其他发达的地区已经是非常成熟的。我们冀望在***凤凰城的管理服务中占领先机,配合公司的局域网及***凤凰城的宽带信息网络计划,我们拟逐步建立***凤凰城社区网站,将各类管理服务信息定期输入并及时更新,并拟以社区宽带网络和网站为基础逐步为业主提供更多的便利信息服务,着力实现管理手段的现代化和信息的网络化,构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”,从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆网站,高速浏览物业管理处的管理情况,并获取服务资料,同时对管理处的工作业绩进行监督和指导,实现管理服务信息的多层面传递。

六、倡导开放式的管理服务

物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好,必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此,在***凤凰城我们倡导和强调开放式的管理服务,明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即:物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。

我们通过按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施,自觉接受业主的监督,对于业主大会、业主委员会,我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发,不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力,使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会,我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作,同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信:只要从服务业主、住户的根本目标出发,三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。

七、提供个性化的装修套餐服务

随着生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是,现阶段荆州市家居装修市场的不规范因素却让大部分业主和住户深感困惑。一方面,普通的业主、住户因为专业的限制,对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足;另一方面,因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润,导致目前装修单位鱼目混珠,“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中,我们认为:物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此,在***凤凰城的装修管理上,我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入3~4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,最大限度的方便业主,以解业主的后顾之忧。

八、采用“客户服务前向化”的服务模式

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提,“客户服务前向化”要求物业管理处的所有员工以客户为中心,在对待客户服务需求上每个人都是服务终端,打破层级管理上的壁垒,从而能够灵活高效的为业主提供优质服务。以我们在以往项目的成熟经验,我们将一如既往的在***凤凰城推行以设立客户服务中心的操作方式为基础的“客户服务前向化”服务模式,并以“首问负责”、“分片包干”、“全员联动”、“快速行动”等制度的实施作为保障。

在***凤凰城的服务形式上,我们将建立客户服务中心的运作体系。即将项目的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,所有的对外服务统一由客户服务中心指挥调度,所有的客户服务信息也统一汇总到客户服务中心后进行处理,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理,而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户,从而保证管理处对外形象的统一化。通过服务中心的有效运作,365×24小时的响应时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足,为***凤凰城的业主提供“一站式无忧”式物业管理服务。

九、致力于公共设施设备的循环改进

住宅管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对住宅小区楼宇的管理经验,我们将***凤凰城共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即:以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修;以消除各种运行隐患,保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修);以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。

在***凤凰城共用设施、设备的管理和维护上,我们致力于凭借自身经验和专业的分包方,对其进行持续的循环改进和功能扩展,逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理,最终实现物业的保值和增值。

十、管理体系的全面整合和提升

社会的环境时时在变,业主的需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。我管理公司非常注重“创新再造”,我们称变化为常态,定期实施管理体系的全面整合提升。其精髓将在于持续地不间断地进行流程再造,对日常一些已经相对固定化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造,使真能够更加符合业主、住户的真实需求,从而为业主、住户提供真正实用的服务产品。经过在目前管理项目的推行,流程再造最大限度的利用既有资源提升服务品质和管理水平,取得了较好的效果。在***凤凰城的物业管理中,我们仍将继续推进此项工作,组建流程小组,并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作,实现物业管理水平的持续提升。