某某写字楼物业管理前期介入

篇2：新城前期介入方案

新城国际前期介入方案

(一)前期介入的服务内容

?建筑设计方面

从物业管理角度,通过审视建筑扩初及施工图纸,对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。

?水电设计方面

从物业管理角度,通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸,就给排水的供水方式、管路设置,以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。

?设施设备方面

结合项目的整体定位及档次,从物业管理角度,对部分设施(信报箱、标识系统等)、大型设备(电梯、水泵、智能化等)的功能和定位提出专业意见和建议。

?公建配套方面

从物业管理角度,结合项目实际情况,就公建配套用房(物业管理用房、社区用房、会所)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出专业意见和建议。

?环境景观方面

从物业管理角度,通过审视环境景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。

?配合销售方面

从物业管理角度,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于物业管理的专业意见及建议,并组织营销人员进行物业管理知识培训。

?物业管理成本测算

在建筑基础资料和主要设备确定后,结合我公司以往经验,利用数学模型,提供日后物业管理成本测算,为确定物业管理服务收费标准提供依据。

?工程现场方面

从物业管理的角度,通过跟进不同阶段的现场施工进度,提出有利于物业管理的意见和建议。

?冠名授权

授权客户冠名"浙江DD物业咨询有限公司"或"浙江DD物业管理有限公司"提供前期物业管理顾问咨询服务。

(二)前期介入的服务形式

组建【**新城国际】前期介入小组,通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。

(三)前期介入的服务期限和费用

【**新城国际】的前期介入服务期限从20--年9月1日至20**年5月31日止,根据物业的实际交付时间,届时前期介入服务期限可延后三个月,即至20**年8月31日止;服务费用为人民币--万元整。

篇3：住宅小区项目前期介入服务方案

住宅小区项目的前期介入服务方案

要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对”***凤凰城”住宅小区项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

*监控和消控中心的设置;

*小区人车分流的设计;

*公共照明开关设置位置;

*公共照明开关开闭形式;

*物业管理用房的位置设计;

*小区垃圾房的设置;

*公共洗手间的设置;

*信报箱的设立;

*公共告示栏的配置;

*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

*……。

二、建设施工阶段

建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

*分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

*审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

*提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

*检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

*检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

*配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

*提出遗漏工程项目的建议;

*对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和创优需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

*参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

*参与重大设备的调试和验收;

*制订物业验收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。

*制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

*售楼处及样板房的安全护卫、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

篇4：凤凰城物业前期介入工作计划

凤凰城物业前期介入工作计划

为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的。各种物业管理工作是否能顺利落实,主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看,愈早能让物业管理队伍熟识项目现场,就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。

前期介入工作计划

如我公司如能成为***凤凰城物业管理商,将根据项目施工进度,制订科学、成熟的物业管理工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展,打下扎实的基础。主要工作包括:

*对物业的建筑遗留事项提出意见和建议

*对物业的机电设施运行提出意见和建议

*对物业的智能系统提出意见和建议

*参与各项工程招标工作

*跟进物业装修施工和设备安装过程

*编制年度物业管理收支预算

*编制物业管理启动预算

*向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准

*建立人员架构,调配招聘管理员工

*制定及完善各项物业管理制度

*按照培训计划定期对各部员工进行培训

*挑选和定制员工制服

*调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作

*协助物业推广,促进物业销售

*运用物业管理服务的提早介入,加强购房者对售后优质服务的信心,更有助于贵公司树立品牌形象,同时我们还将协助销售宣传推广活动,如:

*建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员,并身着Z物业公司制服,从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作,务求前期建立物业品牌形象。

*派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

*为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训,商讨在销售中有关的物业管理问题。

*提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

*对管理服务承诺实施计划安排,增加买家信心。

*对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见,并安排好管理措施。

*对买家提供超前服务,定期征询意见,提供物业管理信息等。

*检讨物业成本,节约物业投资。我凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会,对***凤凰城环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议,如:

*制订物业管理收费标准,为物业预售创造条件。

*针对智能化采用的程度和深度进行探讨,即可以促进销售宣传,又可满足今后科技及客户发展的需求,以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合,减少今后的管理成本。

*根据***凤凰城情况提出物业改良及增减工程项目之建议,以节省工程费用及达到最高经济效益。

*从物业管理者角度,改善设计缺陷。在以往许多项目中,发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施,事实上,没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷,以致物业公司难以运作,业主怨声载道。为改变这一状况,我们将从物业管理者的角度,对物业及设施进行审视,尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内,如:

*建筑结构及功能设计。

*小区人、车分流。

*围墙和大门设置。

*公共区域装饰易于维修和清洁。

*公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

*建立合适的管理用房。

*公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

*垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

*设置必要的公共洗手间。

*信报箱设立方便使用和管理。

*配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

*预留家用空调穿墙孔和室外机位置。

*爱心援助系统和便民设施的设置。

*智能系统物业管理服务。

我们从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势,建议***凤凰城提供适量实用的智能小区的基本功能配置。

*跟进施工过程,保证顺利交接

为了保证日后管理工作顺利开展,必须对***凤凰城进行全面的了解,如果物业管理人员在***凤凰城交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在***凤凰城交付前期,我们将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议,如:

*检讨施工进度。

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程。

*在交付前先作验收,并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

*对今后不便养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护的重点记录。

*协助检查施工质量。

*参与重大设备的调试和验收。

*提供成品保护措施。

*紧随竣工验收同步开展物业验收工作。

*订立规章制度

在对物业实施管理之前,我们将根据物业设计度身定制管理模式,制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作,以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于:

*公众管理制度:业主公约、业主委员会章程、客户服务指南或住户手册、精神文明公约、住宅公共设施设备维修基金管理办法、治安管理须知、车辆进出停放管理须知、消防管理须知、环境卫生管理须知、招牌广告及公共场地、墙壁、屋面管理须知、营业场所管理须知、文娱场所管理须知、装饰装修管理须知等。

*内部管理制度:人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。

*质量手册及程序文件:质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核

程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。

*工作手册:各级岗位职责工作手册、社区文化工作手册、公共场地工作手册、营业文娱场所工作手册、房屋整改工作手册、空房管理工作手册、住户入住工作手册、装修管理工作手册、投诉的接待和处理工作手册、住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册、住户档案管理工作手册、便民服务实施工作手册、费用的统计、收取和追收欠款工作手册、环卫工作手册、绿化工作手册、报修工作手册、供配电设施设备工作手册、给排水设施设备工作手册、电梯设施设备工作手册、库房工作手册、突发事件或异常情况处理工作手册、勤务工作手册、安全工作手册、门卫工作手册、巡逻工作手册、争创物业优秀规划等。

*质量记录:因数量达几百份,此处省略

*前期员工培训

*在***凤凰城物业入伙前,先行聘用基本管理员工,安排训练课程、以便于最短时间内,参与制订物业之管理制度。

*为各级员工安排短期入职培训课程,令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容:

*项目开发情况、发展商、物业管理服务商、管理商基本情况

*企业文化、主要领导、对员工的期望

*管理制度、职业道德及质量意识

*相关法律法规

*物业管理工作基本知识和物业理念

*各相关岗位应知应会技能培训

*礼仪培训

*必要的军事培训

*于完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内作实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业户及时提供高水准服务。亦可根椐贵司需要,安排高级管理层人员赴沿海参观及考察同等类型的物业,接受及吸纳先进的管理方式及理念。

*我们还将于物业入伙后每6个月,安排重温培训班,使员工服务素质保持公司规定标准。

篇5：商业大厦物业管理前期介入工作

商业大厦项目物业管理前期介入工作

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。

总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

?施工期物业管理

?设施设备调试期物业管理

?竣工验收及物业接管验收期间物业管理

?其他前期准备工作

?前期物业管理人员安排与工作进度

1施工期物业管理工作

1.1尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

1.2了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;

1.3根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;

1.4对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。

2设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期,**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:

2.1对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

2.2出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

2.3及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。

2.4参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

3大厦竣工验收及接管验收期物业管理

3.1大厦工程竣工验收

**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。

3.2物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.3现场验收主要项目

a.土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

b.装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c.供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

d.给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

e.电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

f.空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

g.弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。

3.4资料交接

a.产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b.技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c.验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

3.5其他交接

a.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b.具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

c.公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

3.6接管验收注意事项

a.在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。

b.接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等

类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c.针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。

4其它前期准备工作

4.1室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。

4.2清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

4.3消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。

4.4外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。

4.5客户全面进驻准备

在**大厦客户全面进驻之前,**将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。

5前期物业管理人员安排计划与工作进度

5.1人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。

a.施工期人员安排及职责

?成立前期物业管理小组,组长1人,由**副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

?派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。

b.设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

c.接管验收前3个月人员安排与职责

?接管验收前3个月,**派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。

?此阶段**将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。

?接管验收前1个月,管理处全部人员到位。

5.1工作进度

根据**实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。

**大厦前期介入工作进度表表1

月份项目

5月底6~9月10月初11月底12月底

签定《物业管理委托合同》

施工管理方的初次会晤

熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试

盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案

竣工验收

物业接管现场验收(包括备品备件)

物业各种资料交接

返修、复验及试运行

清洁开荒

公众文件送审并发布

准备迎接全面进驻

物资装备的准备

外部公共关系的建立

全面进驻并开始正式运行

注:筹备期具体工作时间视施工进度调整。