顾问物业管理公司组织架构

篇2：物业顾问整体状况评价

物业管理有限公司

项目整体状况评价表(附页)

序号:

项目名称:

项目进驻时间:

评价时间:

B:综合评价及建议:

****项目的运作经历了从无到有的过程,在项目的初期主要精力放在搭建架构,理顺流程方面,初步建立了符合实际需求的项目组织架构,即根据发展商已建立物业公司的实际情况,设置了管理处模式的组织架构,同时根据项目相对独立的运作情况,强化了品质、培训和财务职能。为了保证项目运作的系统性和规范性,以提交的各册顾问书为基础,结合现场实际情况编制完成了符合ISO9001质量标准要求的体系文件。项目质量体系文件的建立,使管理处的各项业务运作初步走上了良性发展的轨道。管理处的整体运作在公司领导和全体员工的共同努力下,较好地完成了预期的目标:

一期入伙在时间紧、现场设施不完善的情况下管理处克服困难完成了入伙现场确定、现场布置、流程编制和物质准备等前期工作,使得项目一期的入伙工作圆满完成;

为进一步提高现场的安全管理效果,在公司领导的大力支持下,完成了内部保安队伍的组建,经过管理处的严格招聘、万科物业的专题培训,这支新建的保安队伍在工作中取得了良好的成绩,涌现了大量的好人好事,赢得了业主的好评。

经过在万科的专业培训和日常工作的锻炼,****项目已初步培养了一批能够适应本职岗位的管理者队伍,在经历的数次突发事件中经过管理团队的集体努力保证了项目运作的平稳。

随着项目运作的走向正轨,管理处发展应在现有基础上更上一个台阶:

1、建立目标管理体系,根据上级公司总体发展战略确定项目质量目标,例如内外部顾客满意指标、财务指标、业务流程指标和企业发展指标等,围绕目标建立考核体系,使项目的发展更加科学、更加符合公司总体发展目标。

2、提高项目效益,逐步实现项目收支平衡。在项目规模逐步扩大的同时,完善现场设施,通过增加服务(例如停车场等)来增加收入。同时进一步发掘员工的工作潜力,保证员工素质,逐步降低单位人工成本。通过技术改造和加强管理控制公共水电支出。

3、强化项目的总体协调。物业管理作为房地产开发的后期服务,其管理效果的好坏有赖于开发商的产品保证和支持,****物业管理处应进一步围绕顾客满意这一总体目标协调好产品质量和售后服务、施工管理和物业管理、销售策划和现场效果之间的关系,使所有工作都指向顾客满意这一共同目标,使公司的投入产生最大的总体效益。

4、逐步建立科学合理的信息收集反馈系统。通过意见调查、业务巡查和管理评审等发现问题,通过在员工中开展QC质量小组活动、合理化建议活动等解决工作中发现的问题,创新管理方法,使企业走上自我完善的良性发展轨道。

评价结果:

*具备自我发展的能力。

*现状维持较好,自我完善待加强。

*有待改进。

评价人(组)签名:***200*年**月**日

深圳市万科物业管理有限公司

(项目名称)顾问组

项目经理:***

二○**年**月**日

篇3：花园游泳池经营管理招标方案

花园游泳池经营管理招标方案

E花园*区配套设施游泳池拟准备投入使用,为加强游泳池管理,做好相关专业服务工作,方便业主使用泳池设施,决定以对外公开招标方式确定E花园*区游泳池经营管理企业。

一、项目基本情况

E花园*区位于**区中央生活区**路**号,小区**余户,游泳池位于E花园*区中心花园内,系露天标准游泳池,游泳池长30米,宽13米,儿童池长10米,宽8米。泳池配备室内男女淋浴室各一间,露天淋浴花洒3个,更衣柜24个,洗手间3间。

二、招标内容

经营单位以承包形式取得游泳池的经营权和所有设备设施等财产的使用权、保管权。承包期内,经营单位在泳池经营时间对小区业主提供经营服务,其经营收入归经营单位所有,经营单位自主经营,自负盈亏。经营单位向**市DD物业服务有限公司(招标单位,下称DD物业)支付一定额度的承包费用。

对经营单位所需承担的经营管理要求:

1、游泳池经营管理服务;

2、水质养护、游泳池设施设备保养、维修;

3、游泳池经营范围内秩序、卫生及人员安全保障;

4、游泳池经营时间的人身安全及非营业时间的安全防范工作;

5、购买泳池专项公众责任险,累计保额不得低于100万,人员伤亡不低于50万;

6、小区泳池属服务性设施,非商业性泳池,经营单位票价不得高于15元/人,儿童不得高于10元/人;经营时间为20**年5月1日至20**年9月30日,泳池开放时间为:16:00--21:30(星期一至星期日);

7、经营单位向**市DD物业服务有限公司支付5000元/月泳池承包费用;

8、经营单位日常服务配备:管理人员,救生员(按4个救生员的标准)、水质专员、服务人员、清洁人员、教练等,相关人员持资格证书上岗;

9、经营单位定期向小区业主公告栏张贴由权威机构检测水质的合格报告;

10、经营单位不得对小区业主以外的人员开放。

三、投标单位资格要求

1、持有工商行政部门核发的有效企业法人营业执照及持有税务部门核发的有效税务登记证照及相关的年检标志。

2、具有三年以上及三个项目以上游泳池经营管理经验(投标单位须提供合同复印件)以及良好的商业信誉,经营中无重大违法及安全事故记录。

3、本项目不接受持有个体工商营业执照的个体工商户投标,不接受实际为个人的挂靠单位的投标。

四、投标地址

**市**区**路**号E花园**栋*楼

联系人:Z先生1*******

欢迎有意向并符合投标资格的单位竞标。

篇4：项目物业管理专案流程

项目物业管理专案流程

1、物业管理招投标及方案编制

2、物业管理VI形象策划

3、物业的接管、入住

4、房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维护、消防安全、社区文化

招标

开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作,指定招标文件、以便于通过物业管理的介入,争取设计方案的合理性。

招标文件

一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。

招标须知

1、出具投标保证金,额度为年服务费用的5%,保证期为定标时为止,不中标者予以退回。

2、明确保密要求。

3、必须有"不选择最低标价"的声明。

4、明示投送标书的程序

5、明文规定开标与评标时间标准(量化)

投标保证金

约占投标物业年度管理费用总额的5%,保证期到定标时为止,一般3-6个月,不中标予以退回。

选标方式

有两种:1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书,出售招投标文件,这称为选标方式;

2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审,经审查合格方发给招标文件,这称为公开招标方式。

物业管理的投标过程

按照国家相关政策,今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标,主要的过程为:

1、确定投标意向并成立投标工作机构

2、获取招标文件

3、考察物业现场

4、成本测算

5、编制标书

6、封送标书

物业管理经费的测算方法(小区)

主要由以下几项经费构成:

1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用

2、公共设施、设备的日常运行,维护及保养费

3、绿化管理费

4、清洁卫生费

5、保安费

6、办公费

7、物业单位固定资产折旧费

8、法定税费

多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万

篇5：某某广场商场商铺管理方案

某广场商场(铺)管理方案

**广场的商铺设在六层以下,目前确定的万佳百货将会为带动周边商业的兴旺,人流、物流、车流、和安全,为物业管理工作提出了更高的要求。

物业应为此早作准备,派人深入现场了解商铺的布局和构造,研究消费群体。我们的目标是:用管理为客户增创更大的效益。

第一节商场管理的总体设想

万佳百货的内部管理工作一般由其自行负责(包括其安全管理)。其重点是装修期的管理及如何充分发挥其效应。**广场还有1万平方米左右的商铺,我们应将此部份商铺进行统一的管理、经营策划。尽快盘活和带动这部分商铺的人气。

(一)管理

商铺将被出售或出租给不同的客户,经营不同的项目。如不在商铺的经营上进行统一的管理,将给人予杂乱、无序的感觉,直接影响到商铺今后的经营形象。因此,要对商铺的铺面、招牌进行规范。商场的公共场地(如通道、楼梯等),提供专业化的消防、安全、清洁等物业管理,让顾客在安全、舒适的环境中购物。主动配合工商所,对商铺所经营商品质量的管理,提高整个商场的信誉度。

(二)策划

对商铺进行策划包装,是使商铺获得充分价值的办法。“万佳金翼”总让人将商铺与万佳成熟的经营品牌联系一起。因此要紧扣这个亮点,多做文章:

1、充分利用广场作宣传,推介商铺及商铺经营项目的商品特色;

2、与万佳百货联合起来进行一些公益性的活动;

3、学习、吸取万佳百货在零售业的成功经验,向商户推介学习;

4、引导用户在商铺经营的品种上要与万佳百货形成互动,经营

万佳百货没有的或薄弱的品种,如相片冲印店、女人饰品专卖、窗帘布艺等;

5、在三楼以上商铺的客流量一般较少。为吸引人气,可在五、六楼经营特色的食街或大型的电玩游乐场。适时向顾客进行特色、特价商品的推介宣传也是吸引顾客的一种手段。

6、指示及导引标识要充足、明显,让顾客能及时找到所需要的商品。

第二节商场装修时的物业管理

对一个大型的购物商场来说,如果不注重文明施工,配套设施、装修设计不安全、科学,既会影响商场的声誉,又会影响顾客对商场购物环境的忠诚。我们将从物业管理的角度出发,针对商场的特点,为客户在装修上提供帮助。

一、提供消防管理上的服务

1、按消防规定,50平方米以上的商铺装修必须先申请消防局审批。物业公司将积极指导、配合经营单位科学合理配置装修消防设施,指示标识,并在消防验收上提供资料和人力上的帮助。

2、加强装修动火、用电的安全监管,工程事务主管每天至少对商场装修巡查一次;

3、与商场装修负责人签订防火安全责任书,明确责任。

4、装修代管:按客户的要求监管装修的进度及质量。

二、文明装修施工的管理

1、装修材料在指定的地点堆放

设立专门的地方给商场临时堆放装修材料,通过疏导的办法可避免乱堆乱放的情况出现。

2、噪音、污染的控制

因商场装修的工程量大、复杂,须控制好其工作噪音和污染,所以装修时,须在外围设置隔板将装修现场分开,施工单位派出清洁人员负责清扫洒漏的装修垃圾。

三、安全环境的管理

1、主动介入客户的装修设计中,从物业管理的安保、消防、设施的人性化使用等方面提供专业的意见;

2、在施工现场附近设置警示标志,提醒路人注意施工的安全。

第三节商场正常营运时的管理

商场的繁华将会吸引大量的人流和物流,从而也会提高大厦的知名度,促进商铺及楼宇的销售。但人流和物流的不稳定性也会加大管理的难度,物业相应地对商场的物业管理制定针对性的管理办法。

一、安全管理:

1、在商场里,因为销售的需要,要作临时性的牵拉电线,而这也正是消防的隐患。所以要严加检查,建立严格的用电管理制度;

2、在主要的通道、出口设明显、醒目的标志提醒商场的顾客注意火种,不乱扔烟头。护管员在值勤时要注意可疑物品和火种的控制。

3、加强消防设备的检查,发现问题不能放过;

4、协助商场组建义务消防队,并进行培训;

5、商场购物人员复杂,保安工作采用“明岗”(着制服)、“暗哨”(便衣)结合的办法,

6、紧急疏散演习

商场聚集人较多又不熟悉环境,加上货物的摆放极易造成商场“迷宫”的情况。为避免出现混乱时挤伤、踏死的现象,我们将在商场定期进行紧急疏散学习。

紧急疏散演习以护管员和商场的员工为主。通过其熟练掌握,能在紧急情况下,对人流进行有效的疏导。

我们将商场的紧急疏散措施定为“A计划”,其流程如下图:

主要流程的描述:

a)护管队伍:着制服,分成两组。一组控制各出入口,无关人员不许进入,并作好救扶伤员的工作;二组从主要入口进入商场,控制人群混乱、过激的动作;

b)监控中心:护管班长在监控中心指挥,通过监视器显示的情况,调配人员的应急工作;监控员通过广播要求人群保持冷静,听从指挥,指导疏散的线路;

c)商场员工:在疏散通道作指引,必要时组成人墙来引导;

二、环境的管理:

商场是**广场的主体,其环境管理好坏关系到整体形象。对商场的环境管理主要有视觉环境、清洁环境、休息环境三方面。

1、视觉环境:

商场面积大,商铺不一,人流多,将使商场对广告、促销的要求亦增多,如不加强管理,则会污染大厦的视觉环境。

1)制定广告牌的管理规定

对广告牌使用的材料、安装的位置作出相应的规定并统一规格。

保持与**广场风格的协调统一。

2)促销场所的管理规定

促销使用的横额、标语等不能乱设乱放,要在物业的管理下有序地设置。

3)不能随意改变大厦外观的形式以及外立面的颜色或材料。

2、清洁环境

商场来来往往的人群是清洁环境的主要污染源,加强商场特别是户外广场的清洁力度,是环境清洁的主要措施:

1)专职清洁工在商场及户外广场进行巡逻式保洁,发现垃圾及污染物立即清理;

2)科学地配置垃圾桶,引导人们不乱扔垃圾;

3)保持环境的洁净、舒适、整齐的氛围,引发清洁的自觉性;

4)各部门积极配合,杜绝小摊小贩在大厦范围内摆卖。

3、休息环境

**广场同时也是居住环境,尽量保证住户有个安静的休息环境关系到住户的切身利益。

1)对商场噪声源的管理和控制:商场搞活动时使用影音器材所产生的声音,白天不能超过60分贝,夜晚不能超过50分贝。并划分时间段进行管理;

2)多种植高大的树木及绿化的密植,以植物来作挡噪音的屏障;

3)使用户外广场,在管理上要多考虑是否会影响住户的休息来