某某小区管理处筹备方案
某小区管理处筹备方案
为确保管理处正式接管小区物业以后,各项工作能够稳妥有序的开展,达到《物业管理合同》约定的服务标准,管理处(筹)根据物业公司与甲方的合作意向,以《物业管理合同》(草稿)和《物业管理方案》(草案)为基础,重点从清洁、保安、设备、绿化等综合服务和日常管理方面做好各项筹备工作,具体从以下几个方面开展:
一、基本筹备工作
基本筹备工作主要指管理处开办计划,通过购买、调配管理处日常运作所需的设备、用具等,使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境。具体包括以下内容:
(1)办公设备的配置(办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等);
(2)日常办公用具的准备(办公用品采购、公章雕刻等);
(3)管理处工作人员的服装制作(含胸卡等);
(4)护卫、清洁等临时工作人员的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,还应考虑以上人员的伙食,如煤气灶、煤气罐等);
(5)维修保养工具的配置。
说明:管理处(筹)应结合甲方及自身的实际情况,对以上计划进行合理调整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作,以公司管理部制定的《物业管理服务标准规范文本》为指导,尽快完善管理处的各项规章制度。在制度未出台之前,管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作,一旦时机成熟,就应形成制度。具体实施包括以下几个方面:
1、管理处各岗位的岗位职责。包括:主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。
2、管理处日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。
3、管理处清洁工作手册。包括:管理处清洁质量监管办法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。
4、管理处保安工作手册。包括:管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训练内容及标准、文明执勤用语等。
5、管理处设备管理工作手册。包括:管理处设备管理规定、设备台帐、各设备的操作规程、各设备的保养维修计划、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施等。
6、管理处绿化管理工作手册。包括:管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。
7、管理处紧急情况应急处理程序。包括:常用电话号码、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。
说明:管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册进行相应调整。
三、员工岗前培训
管理处要针对各岗位的特点,对管理处员工(包括正式工、外聘工、临时工)的工作能力进行评估,有针对性的开展岗前培训,主要有以下几个方面:
1、管理处全体员工:物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、小区内设备(供水、供电、排水、消防、运载、弱电等)情况、甲方基本情况、物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等;
2、清洁工:清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序;
3、保安员:各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等;
4、绿化工:绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等;
说明:岗前培训的具体内容应根据实际情况进行调整。
四、综合服务实施的准备工作
1、清洁准备工作:
(1)外包:如清洁外包,管理处则只需按照《合同》约定的清洁卫生范围和标准,明确各岗位的范围及职责,制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施即可;
(2)自管:如清洁工作由管理处自己负责,除明确各清洁岗位的范围及职责、制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施以外,还需要进行相应的机械设备和清洁物料准备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。
2、保安准备工作(由于物业公司接管小区均自建护卫队,故不列出外包工作内容):
(1)自卫警械、对讲机等装备的购买或调配;
(2)保安岗位设置、排班等;
(3)明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立;
(4)强化队列训练(重点突出岗位形象训练);
(5)岗前培训。
3、绿化准备工作:
(1)建立区内绿化植物台帐;
(2)绿化岗位设置、排班等;
(3)按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任务;
(4)岗前培训。
5、设备准备工作:
(1)根据甲方提供的物业资料(如甲方未能提供资料,则需要工程技术人员进行现场查看了解),对区内的供电、供水(水池)、排水、弱电、运载、新风、消防、避雷、有线电视等系统的机器设备、线路和管渠走向进行实地对照,并建立相应的设备台帐和设备卡片;
(2)根据各设备的运行、使用状况,制定合理的保养、维修及定期检查计划;
(3)根据各设备的情况,做好设备运行、维修、保养记录;
(4)岗前培训。
6、停车场及整改建议:
(1)停车场管理。熟悉区内车辆的号牌、车型、车主姓名及单位,对停车场周边的安全隐患进行重点防范,并及时进行整改;
(2)整改建议。对建筑主体及附属设备存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建议。
五、其他准备工作
1、办公区:
办公区除了要做
好以上四项基本的准备工作以外,还须重点做好与甲方职能部门的沟通工作,对甲方负责后勤工作的重点科室、重点人员进行了解、熟悉,根据甲方的实际情况建立适当的沟通渠道,确保双方能够及时沟通,使信息及时反馈,为双方进一步的合作打下基础。
2、生活区:
生活区除了做好以上四项基本的准备工作之外,还要重点做好住户档案的建立工作,在资料的收集过程中应做到尽可能详细。
篇2：小区管理处物资装备计划
小区管理处物资装备计划
我公司从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发,坚持低成本的原则下,配置管理处的物资装备。
一、物业管理用房
为创造一个良好的居住和生活环境,依据建设部物业管理条例的规定,以及结合***凤凰城项目的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包括:
*管理服务用房:管理处接待、办公用房;划分为客户接待和办公两个区域,场所面积按建设部相关文件执行。
*工程维修作业工作室:需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
*安全护卫、保洁人员休息、更衣室:放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外,其他用房可利用车库等多余房间,以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是,给业主及住户沟通联络物业管理处带来方便,提高我方人员工作效率。详细的物业管理用房配备要求见本投标书商务部分。
二、管理处设施的配置计划
Z物业管理公司从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发,坚持低成本的原则下,配置***凤凰城管理处的物资装备和使用开办费用。以下为我公司拟订的***凤凰城开办物资装备计划与开办费用测算总表。(单位均为人民币元)
序号物质装备项目内容描述备注
三、开办费用测算明细
四、关于开办费用及其他说明
根据以上测算,开发商需承担前期物业管理所需开办物资装备采购所需费用***元,物业公司对所配备的物资享有使用权,如我公司能够承接***凤凰城前期物业管理服务,我们承诺按照人民币**万元对开办费用包干使用,并免收前期物业管理服务中的房屋验收及交房和协助开发商进行的房屋售后返修服务费用,以作回报。有关详情在签定合同前进行洽定。
篇3：写字楼物业管理处简介
写字楼项目物业管理处简介
物业管理处于二0**年*月成立于**SJ物业发展有限公司,公司系外商合资商业企业-长沙SJ堂实业有限公司的子公司,为物业管理行业二级资质和房地产四级资质企业。
物业管理处现有20人,员工平均年龄41岁;本科学历2人,大专以上学历4人;中专学历2人;高中学历11人;党员2人;取得物业企业管理经理资格证1人;物业管理师资格证5人;保安经过严格政审、培训,并取得保安资格证,全体队员兼任义务消防队员。
物业管理处在公司总经理的直接领导下,具体对写字楼关联的租售楼、保安、停车场收费、物业管理等业务管理,对部门工作的全面计划、管理、教育培训、考核等具体工作。其日常工作对总经理负责。始终把物管服务中安全管理摆在重要位置,以为业主客户创造舒适、安全的办公环境为工作的起点和落脚点。
为使企业创造最好的经济效益和社会效益而服务。
篇4：后勤管理处考勤考核管理办法
后勤管理处考勤考核管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强员工的考勤考核管理，改进工作作风，提高工作效率，完善内部管理制度，根据《zz理工学院教职工请假和考勤制度》的规定，结合后勤工作实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于后勤管理处所属各科室。
第三条 本办法考勤考核对象为后勤全体在职在编及非编员工，包含人事代理人员、劳务派遣人员。
第四条 考勤实行逐级负责制，坚持考勤与监督并举，考核与绩效相辅的原则，人力资源科负责后勤全体员工的考勤、考核管理，监督管理科负责考勤、考核监督工作，各科室负责本单位全体员工的具体管理、考勤、考核工作。
第五条 各科室设专职考勤员，负责本科室员工的考勤工作，记录掌握本科室员工出勤及到岗情况，接受办理本科室非编员工请销假手续，定期上报考勤情况，建立和维护本科室全体员工的考勤档案。
第二章 考勤管理
第六条 考勤工作是加强后勤全体员工规范化管理，严肃劳动纪律、改进工作作风，提高工作效率的重要手段，员工应自觉遵守劳动纪律，按时上下班，不迟到，不早退，工作时间不擅自离开工作岗位。
第七条 非编员工考勤实行打卡签到制，在固定时间和地点，每天4次通过刷脸考勤机打卡签到。员工于上班时间开始后10分钟打卡出勤即为迟到，员工于下班前10分钟打卡离岗为早退。
第八条 考勤实行日考勤月上报的办法，重点考核员工的出勤情况。考勤必须做到实事求是、不得弄虚作假，不得拖延、补填、预填。
第九条 各科室专职考勤员每天要及时准确地记录、核实本科室员工的出勤情况，每月月末填写《员工月考勤汇总报表》，并于次月2日前将汇总的结果以书面的形式上报人力资源科。如遇节假日按期顺延。
第十条 人力资源科要根据考勤机记录以及各科室《非编员工月考勤汇总表》，核实各科室人员出勤实际情况，妥善保管各类请销假手续，逐月汇总出、缺勤情况后，报后勤管理处主管领导审批。
第十一条 监督管理科负责对各科室员工的考勤、出勤、在岗情况进行检查和不定期抽查，同时对各科室非编员工的各类请假审批单进行内容核实并签字备案，及时纠正考勤工作中的问题，并于每月月末书面上报后勤管理处非编员工月考勤督查情况汇总表，于次月2日前上报人力资源科。如遇节假日按期顺延。
第十二条 各科室负责人发现本科室非编员工有不当行为时，应及时批评教育，对屡教不改，严重违反规定的，应依据有关规定提出处理意见，经主管处领导同意后，报人力资源科呈后勤管理处党委会研究处理。
第三章 员工请假
第十三条 员工请假主要包括：病假、事假、婚假、产假、工伤假、丧假等。员工申请各类请假，均需事先履行请假手续，凡未经批准而休假者，一律按旷工处理。
第十四条 非编员工请假和考勤参照《zz理工学院教职工请假和考勤制度》的规定执行。
第四章 考核办法
第十五条 考核工作是明确工作职责，引导员工行为，加强自我管理，激发员工积极性和创造性的重要手段，各部门应认真做好考核工作，把绩效考核融入管理的全过程，促进员工人事管理的标准化、规范化。
第十六条 考核坚持“注重实绩，综合评价，严格程序，民主公开”的原则，全面考核员工德、能、勤、绩、廉等五个方面的表现。
第十七条 考核方法：在平时考核的基础上，采取个人总结和述职，民主评议、综合评价、公示、审核的方法进行。
第十八条 考核内容：德，主要考核政治、思想表现、职业道德、遵纪守法等方面的情况;能，主要考核业务水平、管理能力、知识更新等方面的情况;勤，主要考核工作态度、敬业精神、遵守劳动纪律等方面的情况;绩，主要考核履职情况，包括完成任务的数量、质量、效率及社会经济效益等情况，廉，主要考核廉政建设及执行情况。
第十九条 考核等次：年度考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格四个等次。
第二十条 其他事项：对于没有遵守岗位服务履职承诺，发生负面舆情，对单位产生较大负面影响的员工，实行一票否决。
第二十一条 考核结果出来后，各科室要及时召开部门会议，或一对一沟通，将考核情况向被考核的员工进行通报、点评，指导员工进步，并给员工申诉的机会。
被考核者对本人考核结果有异议时，可在接到考核结果通知之日起3日内以书面形式向校教职工年度考核工作领导小组申请复核，校教职工年度考核工作领导小组在收到复核申请后10日内提出复核意见，所在部门以书面形式通知本人。
非编员工应首先与所在科室的负责人进行沟通。仍不能解决时，在考核结果反馈后3日内，向人力资源科及监督管理科提出书面申诉。
第五章 责任追究
第二十二条 各科室经理、科长是保证本科室非编员工遵守本制度和规定的第一责任人，各科室专职考勤员、监督管理科、人力资源科必须严格遵守本考勤考核管理制度及学校相关人事管理制度。各科室主管领导对所辖责任科室的员工考勤考核管理负有领导和管理的责任。
第二十三条 对虚报、瞒报或随意更改员工考勤的部门，一经发现，除追回相关的全部工资、福利费用外，还将视情节轻重扣发考勤员、监督员和单位领导100-500元。各单位未按时报送员工月考勤汇总表、监督管理科未按时报送考勤监督报告的，每迟报1天扣罚50元。
第二十四条 全体员工都有遵守考勤考核管理制度和监督执行考勤制度的权利和义务。员工如发现任何科室和个人有违反本办法的，可随时向监督管理科举报，经核查无误，将对责任人予以双倍处罚，并对举报人予以一定奖励。
第二十五条 因违反劳动用工政策或疏于管理造成员工发生工伤事故的，除追究单位负责人责任外，由员工所辖科室负全责。发生工伤事故不按规定报告、超过报告时限或对事故隐瞒不报者造成不良后果的，由用工单位负责并追究本科室管理责任。因管理不善对后勤处造成名誉损害和经济损失的，除追究员工所在科室负责人和相关人员的责任外，经济损失由用工单位和责任人承担。后勤管理处不再承担任何责任与费用。
第六章 附则
第二十六条 后勤其他文件中有与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十七条 本办法由后勤管理处负责解释。
第二十八条 本办法由二〇一九年五月一日起执行。
篇5：后勤管理处首问负责制度
后勤管理处首问负责制度
第一条 为深化和拓展“13710”工作法，规范管理，全面提升服务质量，办师生满意后勤，制定本制度。
第二条 首问负责制是指后勤管理处各科室、中心工作人员遵循“问谁谁处理，问谁谁协办”及被首问者必须对首问事项负责到底的原则，处理或协调，督促解决师生群众提出的后勤管理服务方面问题的制度。
第三条 首问责任人是指第一个接待后勤管理服务对象来电、来访和来文的工作人员或部门，或是接到监督管理科有关服务质量督导督办的工作人员或部门。
第四条 首问责任人的责任和义务：
1.属于首问责任人职责范围内能够解决的，应该热情耐心地解决有关询问，及时办理首问事务。
2.对来电咨询、来访、办理业务、投诉等涉及的问题，属于本部门管理范围之内的，能立即答复的，必须当场答复;对不属于本部门管理范围或者不清楚或掌握不准的问题，应当解释清楚，说明原因，并及时主动与有关部门联系或请示相关领导，及时给出一个准确、满意的答复。
3.回答问题时，首问责任人既要注意态度和蔼，又要实事求是。
4.对涉及到多部门协调的问题，不能回答清楚或难以解决时，应耐心解释，并就本问题的解决提出最佳方案、建议，必要时主动提供需协调部门的联系电话。
5.在接待和办理过程中如发现涉及重要问题或安全稳定问题的，必须及时向主管处领导或后勤管理处领导报告。
6.首问责任人在接待服务对象时应注意文明礼貌，热情服务，不得敷衍、应付或推诿。
第五条 后勤各科室、中心应坚持做到“四心四所有”即：
(四心：暖心、热心、耐心、诚心;四所有：所有部门都是服务部门、所有岗位都是服务岗位、所有人员都是服务人员、所有工作都是为广大师生服务)，认真执行首问负责制。对因违反上述规定而产生不良后果的首问责任人，视情节轻重，由监督管理科根据《后勤服务质量责任追究管理规定》给予处理，因违反规定对后勤造成名誉损害和经济损失的，除追究员工所在部门负责人和相关人员的责任外，经济损失由用工部门和责任人承担。
第六条 本解释权归后勤管理处党政办公室。
第七条 本办法自发布之日起执行。
制度专栏
