花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告
关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申请报告
省建设厅:
首先感谢省建设厅、AA市房产管理局对*花园小区物业工作的支持,在房管局的正确领导下由AA市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成绩,在我公司精心、科学和系统的管理和服务下,*花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号,为AA市物业管理起到了示范的引领作用。在20**年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来,现将小区情况和物业工作汇报如下:
1、*花园小区基本情况
AA市*花园住宅小区由JN市某置业公司有限责任公司建设,某置业公司本着“倡导现代文明,传播居住文化”的开发理念,以高舒适度、高功能配置、高性能标准、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设AA市“*花园”小区。公司力将“*花园”住宅小区打造成AA市标志性高品味居住小区。
同圆?*花园地处AA市东部,东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米,规划建设商住楼18栋,总建筑面积8万余平方米。小区紧临AA市最大的市政绿化广场,周边绿化配套为本地最高标准,环境优美,空气清新,是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳,并采用大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法,使人与自然能够更自由的交流。
整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊,把中国古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥,强调人与自然和谐的生活环境,创造宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。
2、本小区物业公司简介
AA市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20**年8月18日被中国物业管理协会吸收为会员单位,8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书,8月25日正式通过ISO9001:2000国际质量管理体系认证。
公司不断吸收国内先进技术和管理服务理念,经过不断发展,在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化,吸引了众多专业人才的加盟,公司目前拥有员工277人,专业高级职称人员37人,特殊工种人员17人,制定了多种物业管理业务的管理服务作业标准,最大限度地满足各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系,始终秉承“客户的需求满足就是我们的最终目的”的服务理念,始终坚持“以人为本,业主至上”的企业宗旨,竭诚为开发商和各界业主提供全方位的优质服务。
目前,我公司直接管理和顾问管理的主要项目有:AA市第一高中教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校园园区,面积9万余平方米;一中教书公寓,面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦,面积约2万平方米;AA市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅,面积6.2万平方米;*花园小区,面积约8万平方米等,涵盖住宅小区、别墅、商场、学校及政府单位多种物业单位,为我公司的发展奠定了良好的基础。
我们深信,凭借良好的外部形象,超强的服务意识,科学、先进使用的管理体系,不断创新的工作精神,加之总结出的成功经验和模式,势必能够为各方业主提供高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务,从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。
3、小区物业工作情况
我公司自*花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理,今天社区的运行管理和*花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求,我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务,人性化关怀”。从而提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。
3.1基础物业管理工作
小区物业交付使用前,我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建议,减少了好看不好用、浪费不实用的设计和施工的不足,提高了小区及各种设备设施的实用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施认真查验验收手续、资料齐全,这一做法既维护了业主利益,保证了物业建造质量,物业公司与开发公司还成立了接管验收小组,为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。
在小区正式实施接管、服务前,我公司根据小区物业状况制定了物业服务方案,与开发公司签定了《*花园前期物业服务合同》。业主交房时,逐户与业主签定了《前期物业服务合同》,向业主发放《临时管理规约》和《住户手册》。
3.2房屋管理与维修养护
根据《*花园物业管理方案》,对房屋共用部位警醒日常管理和维修养护,做好检修、保养纪录,对超过保修期的大中修问题,及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划。小区无乱搭乱建现象,空调安装规范整齐。按照*花园《临时管理规约》要求,制定了完善的房屋装修管理规定,并与住户签订《*花园装修管理协议书》,物业管理员和保安员轮流检查,确保按要求、按时间的施工,取得良好的效果。
3.3共用设备设施管理
小区内公共设施设备使用运行情况关系着业主日常生活秩序,为此编制了《公共设备设施维修保养计划》,并及时做好维修、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查,巡查中以防、养为主,发现小问题的当场解决,属于大、中修或者需要更新改造的,及时编制维修改建方案和维修资金使用计划。
小区道路平整,设置了必须的各种交通标志,严格限制车速和鸣笛。为小区业主创造安静、安全的环境。对危及人身安全的设备设施挂设明显的标志和必要地防范设施,并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放,车辆停放规范,无乱停乱放现象。
3.3.1道路完好率及使用率95%。严格执行道路管理养护制度,合理使用道路,及时整修损坏的路面。
3.3.2化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发现问题,立即处理进行疏通,化粪池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面检修一次。
3.3.3排水管、明暗沟完好率97%。发现问题立即设计施工方案,处理并进行疏通,每半年进行一次全面检修。
3.3.4照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查情况及时更换检修,每月全面检查检修一次。
3.4保安、消防、车辆管理
小区实现封闭式管理,各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统,设有大门岗、巡逻岗、检查岗,保安员均配有对讲机,还配有保安用电子巡更,同时从管理处内部转好制度建设,建立健全安保规章制度,使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统,一车一卡,外来车辆换证进出,并详细登记进出缘由和去向,保证了
车辆的有序和安全。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡逻一次,发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。
消防安全责任重大,这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵,预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员,他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作,火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位,履行该岗位职责。“预防为主”是天天讲天天抓的日常工作内容,包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面,将依照本公司ISO9001程序文件的规定,包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等,在各项规定中我们都制定了细致严密的条款:
3.4.1宣传教育。开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻“预防为主,防消结合”工作方针的前提,设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。
3.4.2加强监督。加强监督检查可防患于未然,我们将依照本公司ISO9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查,明确规定装修工程队必须配备灭火器材,将事故消灭在萌芽状态。
3.4.3模拟演习。我们每年安排二次大规模消防模拟演习,训练义务消防队员救护能力,提高住户的消防意识,增强自救能力。
3.5保洁绿化管理
为充分展现小区洁净、清幽的环境,体现出净化、绿化、美化的人文环境,使小区真正成为一流的花园式住宅区,为创建国优、省优打下坚实的基础,在保洁绿化工作上狠抓落实,责任到人,实行“三级检查,连带责任”的管理方式:
3.5.1卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处,上至经理,下至操作人员,全员树立保洁意识,人人都是保洁员,人人都是绿化员,保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理,还将承担起小区清洁维护、监督等工作。
3.5.2专业养护、责任分明,以"四有"促进管理。有专业管理,以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组,全面管理;有专业队伍,保洁队和绿化队,层层落实;有明确的奖励措施,若有扣分因素,相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。
3.5.3服务标准。楼梯、公用过道:每日清扫2次以上,生活垃圾日产日清,保持洁净;路面:实行16小时全天候保洁,无杂物,无垃圾,道路洁净,每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次,周围环境洁净;乔木:每周巡查二次,及时修剪枯枝,病虫枝,名贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次,及时修剪,保持旺盛长势,注意灭虫害;花卉:每周巡查二次,勤浇灌,保持正常生长;草坪:及时修剪,夏季不长于15厘米,春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次,定期浇水,关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。彻底达到无"五乱"的效果,即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。
3.5.4监管措施。卫生、绿化离不开监管,在卫生绿化项目小组的组织下,对楼梯、路面、植被等全面质量管理,制定各项考核制度和标准,定时抽查与随机相结合,每季度进行评比检查,对未达标的卫生死角予以清理。
3.6社区文化建设
社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要措施。随着时代的进步、经济的发展,人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务,人们希望生活在一个体现文化色彩、关注个性发展、富有现代生活品味的环境之中,从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化恰能创造这种环境、满足这种心理需求。
我们在社区文化活动的实践中,积累了丰富的经验,在小区物业处的倡导下先后举办了:*花园业主“泉城一日游”、*花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教育讲座等多起大家乐活动,通过小区活动既丰富了业主的生活,也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情,是小区也感觉*花园小区好像是温馨、和谐、充满亲情的大家庭。
我公司认为“创优”,不仅是简单得达标,而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求,更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”,我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新,增强员工的服务意识,优化管理模式,争创知名品牌物业管理企业。
坚持在AA市主管部门的正确领导下,进一步提升我们的物业管理服务水平,使*花园小区物业管理工作有一个更高更好的发展,以先进有效管理模式和优良服务理念来回报业主和社会。
篇2：一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
Z一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
荆州**是由z集团下属企业荆州zz房地产开发有限公司开发,委托天津z物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。其中一期**公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率达到70以上。为更好的促进该小区的物业管理水平的提高,我公司积极创建物业管理示范达标小区,制定了创优工作计划,成立了创优工作领导小组,确定了各项工作安排及责任人和实施方案。创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。
该小区按规划要求建设,住宅及配套设施齐全并都已经投入使用;zz房地产开发公司在20**年7月与我公司签定了《**前期物业管理委托合同》,明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。按照合同约定,经过前期介入及接管验收,我公司于20**年3月16日对该小区进行了正式接管,双方办理了物业移交相关手续。小区在销售时我公司按照与开发商签定的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签定了《前期物业管理服务协议》,明确了业主与物业公司双方的责权利。房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金,房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金,并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和续筹规定。小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。我公司在该小区设管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准,并有具体的落实措施和考核办法;管理中心共有员工55人,其中管理人员5人,全部持有建设部物业管理上岗证;所有员工统一着装及佩带公司工号牌,工作规范,
作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等,大大提高了管理效率;管理中心配有财务人员2名,严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定,至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅方便。管理中心设有24小时值班及服务电话,接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,并做到回访率100%,有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时进行整改,满意率达到98%。管理中心建立并落实便民维修服务15分钟上门的承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%,并都有回访记录。
小区主入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元、户门都有明显的标号标志。小区无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。房屋外观完好、整洁,外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等按照规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一致,不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象。
小区共用设施完好、无随意改变用途。共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地,无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整,井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染,暂时无二次供水设施。水质符合卫生标准,制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行,记录完整,供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好,暂无电梯等设备设施。
小区基本实行封闭式管理。有专业安全管理队伍共26人,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责,在湖边、开关箱等危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。
管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好兴趣组等社区文化活动组,在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动,创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设。
小区物业管理服务费用收缴率100%,并依托小区建立起家政保洁、植物租摆等便民有偿服务体系,开展多种经营。目前管理中心依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本,基本能够持平。
我们认识到,创优是提高我们服务水平、创造一个高水准物业管理小区、带动本市物业管理水平提升的有效手段,公司上下对这项工作十分重视;同时,我们深知创优达标是一项系统工程,尤其是需要长期保持高水平的服务,而不仅仅只是为创优而走过场。对照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,我公司就**一期**公园物业管理情况进行了自检,预评预验总分达到98分,达到省级优秀标准,并正式进行申报请主管部门进行考评。
**物业管理有限公司**分公司
20**年6月**日
篇3：住宅楼创建无渗漏工程管理技术措施
住宅楼项目创建无渗漏工程管理、技术措施
[1创建意义及管理措施
积极开展创建"屋面、墙面、厨卫"无渗漏建筑的活动,是新世纪对提高住宅建设质量水平的必然要求,进入21世纪,苏州作为现代化的大都市,城市面貌日新月异随着市场经济的发展,市民对生活质量、居住质量条件的改善也提出了愈来愈高的要求,住宅产业正面临着一个新的发展机遇,人们购买商品房时,更关心、注重住宅楼盘的质量和品位,人们谁也不愿意出了几十万买来的住房是漏水的,就是住进去了,也会要房产公司赔偿,因此,开展创建"屋面、墙面、厨卫"无渗漏建筑活动,对不断推进本市住宅建设整体质量水平,满足房产市场消费需求,具有十分重要意义。
开展创建"无渗漏"工作,建造一流住宅,创造一流品牌,营造一流环境,符合小业主的根本宗旨,住宅小区施工质量目标是创优工程,开展创建"无渗漏"工程,质量目标是一致的,所以公司在人力、物力上大力支持,克服渗漏质量通病,开展创建"无渗漏"活动,是建设发展形势的需要,也能使建设质量得到进一步保证。质量要求高了,压力也大了,但另一方面对我们的工作也是一次检验,是难得的机会,可以更进一步提高工程质量。作为创优重点工程,我公司将在人力、物力上大力支持,目标就是克服渗漏质量通病,创优质结构工程。为此我们将强化日常施工管理,采取切实可行的施工技术措施,开展正常有序的质量监督,消除质量通病,消灭隐患于萌芽之中,特制定如下管理措施:
1、成立以项目经理为核心的创无渗漏工作领导小组,领导小组组长由具有多年施工经验的一级资质项目经理担任。
领导小组直接参与日常施工管理工作,着重在各工序操作监控点上把好关。
2、建立健全完整的质量保证体制,按IS09002质量控制体系运行标准执行,在质量记录控制、内部质量审核、纠正和预防措施等方面严格控制,消除一切异常因素,确保质量目标的实施。
3、施工中虚心接受质监站等有关专家的技术指导,定期展开由创建无渗漏工程领导小组组织的各项专题活动,对施工中存在的不足之处,及时研究出改进措施,督促落实实施并强化检查实施的效果。
4、工程质量由项目部专职质检员在班组自检的基础上核查,同时请监理验收,积极听从监理工程师在防渗漏方面所提出的合理意见和措施。
5、施工前编制详细的施工方案经公司总工程师审批后严格遵守执行,施工中设计变更,必须提出书面变更方案,经审批同意后方可施工。
6、开展全面质量管理活动,实行工程全过程动态质量管理,针对以往创优工程施工中发现的质量通病,事先选题,执行三级检查制度,通过PDCA循环施工,达到无渗漏的最终目标。
7、本工程实行各工序专业化施工法,督促管理层严格把好施工管理和施工技术关。
8、从材料源头抓好质量控制,原材料特别是防水材料必须提前报样经检验复试合格后方可用于工程中。
9、强化质量管理保证体系运行效率,实行工序控制,积极开展以防渗漏为主题的质量管理活动,并专门做好防渗漏工程施工的记录。
10、工序实行技术交底制度,确立事先控制、中途检查、事后验收制度,采取书面交底、口头交底、操作示范、做样板等形式以确保操作工序的准确进行。
11、严格执行材料验收制度和计量管理制度。
12、实行工作岗位责任制,严格执行奖罚制度,做到分工明确,职责分明。
[2精心施工,加强过程控制,实现无渗漏目标。
项目部将严格按IS09002质量标准体系运行的要求,做好施工管理工作,项目部专门编制了创建"无渗漏"建筑工作计划,主要着重做好以下工作:
1、根据设计和施工规范要求,针对施工中常见的容易产生渗漏的通病,专门编制防渗漏的预控措施,并制订创建"屋面、墙面、厨卫"无渗漏的技术措施。根据防渗漏预控措施要求,编制屋面、墙面、厨卫工程施工的质量控制点明细表,由质检员按控制点跟踪检查,建立质量记录,每一部位每一施TT序质量经检查达到质量规定要求,方允许施工单位进入下道工序施工。
2、收集、整理、储存、分析、处理和反馈各种信息到业主、施工等各有关部门,作为正确判断、完善和保证无渗漏工程实施的科学依据。
[3努力做到屋面"无渗漏"的主要技术措施。
一、防治屋面渗漏的主要技术措施
1、屋面防水工程必须由具有防水施工资质等级证书的专业施工队伍进行施工,操作工人应持培训合格证上岗操作。
2、使用的防水材料应有产品准用证、出厂合格证及使用说明书,检查防伪标志,产品应有耐久性保证10年使用期的说明,防水材料运至现场,应按规定取样送市测试中心复试合格后方能使用。
3、屋面防水设计图纸必须经过会审。施工单位应编制防水工程施工方案,经监理审核批准。
4、屋面防水都是多层作法,每一层均有数道工序,逐层隐蔽,因此必须把好每层次质量,才能确保整个防水工程的质量,穿过屋面板的管道孔四周,用C20细石砼浇灌密实,捣成好50mm左右的馒头状后再做防水层。
5、防水层施工结束后,作全面质量检查,对于有漏胶、脱胶、翘边和粘结不良的部位应及时补胶粘结处理。
6、屋面防水层完工后检查有无渗漏和积水、排水系统是否通畅,可在雨后或持续灌水2h后进行,有可能蓄水试验的应作24h蓄水试验。
二、外墙面渗漏的主要防治措施
1、对砌体材料进行检验和挑选,外观质量和强度等指标应符合要求。砌筑砂浆配合比应符合要求。
2、砌体水平灰缝砂浆饱满度不得低于80%,用方格网按规定抽检,竖向灰缝应采用挤浆法使其砂浆饱满,不得有裂缝现象。
3、填充墙应在梁底或板底留3皮,待结构到顶后自上层而下层用棱形砖侧砌挤紧,砂浆应饱满。
4、外墙粉刷前,对留置的孔洞必须内外两用镶嵌严密,对砂浆不饱满的灰缝、空头缝、瞎眼缝均水泥砂浆嵌实,粉刷前墙面要充分浇水湿润,抹灰与墙体粘结牢靠,防止起壳、裂缝。
5、阳台、挑檐、遮阳板、雨蓬等应作出排水坡度,防止倒泛水或积水,同时做好滴水线槽。
6、塑钢门窗框与墙体间应有10~工5mm缝隙,应用发泡剂填嵌。
三、厨房、卫生间渗漏的主要防治措施
1、厨、浴间楼面结构层四周除门洞外,应设置向上翻的导墙,其高度不小于120mm,宽不小于lOOmm。
2、管道孔在管道安装后应清除四周垃圾,在板底吊模,洒水湿润洞壁和外壁,先铺一层15mm厚的水泥砂浆,再用C20细石砼将管道四周修补好,在补洞砂浆中宜加入防渗剂,待到一定强度
后,做防水层。并按规定做盛水试验。
3、防水层应向上涂抹,超过套管上口,在靠近墙面处防水材料应向上铺涂,应高出面200~300mm。
4、厨房,卫生间地坪应做好泛水坡度,坡向地漏,地漏应比地面落低5~lOmm。
四、管道安装的主要防治措施
1、对管件作外观检查,塑料给水管,高层分区管道应选用不低于1。6Mpa等级塑料给水管,塑料外墙雨水管,其防止外侧老化性能应达到标准要求。
2、给水管道安装后,按规范进行耐压试验,所有接口应无渗漏,排水管道安装后进行通球试验,防止管道堵塞。卫生器具安装后,进行不少于24h盛水试验。
8.9.4防渗漏质量控制点:
本工程在施工过程中,项目部就以下防渗漏施工质量控制点列出,由施工员组织对防渗漏质量控制点交底,要求各施工班组要明确防渗漏控制的目标,以及在操作中应该注意的关键问题,各分项工程完成后应及时由质检员进行检查验收并做好施工记录。同时虚心接受监理在防渗漏工程中所作的技术指导,积极配合监理所做的每一项防渗漏质量控制点的检查。
一、外墙
1、材料(砌筑用多孔砖)外观强度、浇水湿润(隔夜浇水)情况
2、砂浆配合比(试验室配合比)及计量情况(计量磅秤是否准确)
3、基层处理(清理并要求斩毛)
4、接槎(原则上不允许留直槎)
5、拉结筋(数量、间距,不足的要有可靠的补救措施)
6、水平灰缝饱满度(含浆率必须大于90%)
7、垂直灰缝饱满度(决不允许有假接头缝的存在,由质检员逐一检查)
8、墙顶侧砌(应在砖墙墙体砌筑稳定后一定时间补砌),原则上要求大于28天。
9、垂直度(按规范要求检查)
10、平整度(按规范要求检查)
ll、粉刷前孔洞处理(应安排专人进行检查)
12、粉刷前基层清洁、浇水(应安排专人夜间浇水湿润)
13、门窗洞口与窗门框间隙
14、发泡剂填嵌质量
15、阳台、挑檐等倒泛水(泛水坡度必须明显)
16、外墙面砖基层有无起壳、裂缝(小锤检查,并做好标记)
17、饰面砖勾缝处理、有无裂缝
二、屋面
1、20厚1:3水泥砂浆找平层
--坡度符合设计要求
--突出屋面阴阳角圆弧处理(要求半径R必须一致:
--分格缝(采用专用分隔条)
--表面平整度(达到表面顺直、平整)
2、1.5厚聚氯乙烯防水卷材(宽幅)
--找平层清理
--细部构造节点增强措施处理
--1.5厚聚氯乙烯防水卷材(宽幅)
3、30厚挤塑泡沫板保温层
--20厚1:3水泥砂浆找平层
--表面平整度
--排气道设置(必须按设计院提供的图集施工)
4、40厚细石混凝土
--基层清洁
--铺设隔离层
--绑扎钢筋网
--支分格缝模板
--混凝土浇捣
--细部构造收头处理
--分隔缝及凹槽防水处理
--检查防水性能
5、贴地面砖
--阶层清理
--弹线
--面砖浸水晾干
--饰面砖铺贴
--灌缝、擦缝
三、厨房、卫生间
1、混凝土导梁(检查混凝土的配合比、混凝土浇捣前的基层清理及混凝土的密实情况)
2、管道洞修补(应安排专人分层浇捣、浇捣前必须提前湿润)
3、防水材料质量(按公司贯标标准要求进行)
4、防水层施工(防水材料配合比、涂膜厚度)
5、盛水试验
6、找平层坡度
7、地漏安装正确
8、管材质量
9、给水管耐压试验(专人试验并记录)
10、排水管道通球试验
11、卫生器具24小时盛水试验
[5外墙及脚手洞修补方案
1、预留穿墙孔螺栓洞修补方案:
外墙施工前,安排操作人员凿除预留穿墙螺孔内的塑料套管,人工将表面浮浆清理干净,用水提前湿润,采用1:2.5膨胀水泥砂浆修补,在洞口一侧用模板封堵,另一侧采用压浆法注入水泥砂浆,人工将洞口多余砂浆刮除,成一只凹形洞,隔夜用1:2水泥砂浆压实填平至外墙平。
2、施工用脚手洞修补方案:
清除预留洞内的砂浆及垃圾,提前充分撒水湿润,洞口内壁刷1:3水泥砂浆,厚度约3~5m,然后采用膨胀混凝土(C20)分两次浇捣到位。修补的具体方法是:先在内墙将洞口用膨胀细石混凝土填密实至1/3深处,隔夜在外墙用膨胀细石混凝土填补离外墙平进去20mm,待混凝土强度达到一定程度后,用1:2水泥砂浆压实填平至外墙平。
3、剪力墙与多孔砖填充墙处防止裂缝措施:
粉刷前加钢丝网片,沿剪力墙与多孔砖墙或剪力墙与加气混凝土块的接缝处两侧各lOOmm(钢丝网的宽度为200mm)处用保温钉专用胶水固定钢丝网。
4、雨水管、空调冷凝水穿过线脚处的修补方案:
在雨水管安装完成后,人工凿除洞口四周的残浆、垃圾,提前一天用水湿润,支模板后先刷素水泥浆,采用C20混凝土分两层浇捣。
5、卫生间、厨房管道预留洞的修补方案:
穿过楼板处的预留孔洞在安装完毕后,用钢钎仔细凿去管四周50~100mm宽、30~50mm深的环状混凝土,仔细清除碎屑及松动的石子和管壁污物,用清水冲洗干净,在下面采用专用木模支设模板,然后先刷水泥浆,采用C20等级的细石混凝土分两层浇捣。厨房、卫生间主管在四周做成馒头型挡水圈。
6、在门窗框安装前,先用1:3的防水砂浆修整预留的门窗洞口,找平层分两次施工,第二遍砂浆加防水剂(砼表面压力喷浆等措施),使其与门窗框四周的间隙为15mm。在门窗框四周按外墙抹灰方法分别收口,使窗台内外高差不小于lOmm,外窗台做1:6排水坡。在门窗框与外墙面(砖)接缝处,留宽*深=(7~10)n皿*5mm的槽嵌高弹性密封胶。
外墙的修补施工中安排专人负责,由质检员逐条墙检查,同时密切配合监理做好检查记录工作。
篇4：住宅群创建无渗漏工程管理措施
住宅群创建无渗漏工程的管理措施
施工质量是建筑工程最终质量的决定性因素,因此作为创建"无渗漏"工作具体实施者的施工单位,是搞好住宅建设工程质量的基础,施工单位对施工质量全面负责,对施工过程进行严格的"全面"、"全员"、"全过程"管理。
1、严格贯彻ISO9000质量贯标认证要求,根据创建"无渗漏"工作的质量目标建立质量保障体系,认真进行设计图纸的会审和技术交底,在施工组织设计中制定创建工作的技术措施和人员责任制,建立奖惩激励制度,并组织管理和施工人员进行学习、培训。
2、在住宅工程中创建"无渗漏"工作施工中,应以"预防为主",全面落实创建工作措施,加强事前控制和事后检查,把产生渗漏的质量隐患消灭在萌芽状态:
(1)对每道工序的操作质量进行巡视检查,对违章操作,不符合质量要求的及时纠正,防患于未然;
(2)在工序质量的自检、互检的基础上,进行工序质量的交接检查,坚持上道工序不合格不能转入下道工序的施工原则;
(3)隐蔽工程验收检查后,要办理签证手续,列入工程档案,对查出的问题必须认真处理,须经监理工程师复核认证后,方能转入下道工序;
(4)对分项工程在未施工前进行预检,未经预检或预检不合格,不得进行下道工序施工;
(5)对成品采取包裹、覆盖、局部封闭等保护措施,防止后续工序施工对成品的污染和损坏。
3、严格对建筑材料的质量选择和控制,采购前选择好供应商并取得和封存样品,做好材料验收和材料合格证明资料收集工作,材料登帐入库后做好保管工作,以确保住宅工程的内在质量。
4、做好创建"无渗漏"工作的施工资料记录,在工程提请建设单位验收时,提出专项总结报告申请验收,并在住宅工程竣工验收合格后将创建工作的施工资料记录整理成册归入档案。
5、在住宅工程保修期内,配合建设方做好创建"无渗漏"工作的用户回访工作,开展创建工作的质量跟踪,及时处理可能出现的渗漏质量问题。
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