项目管理处物资采购控制程序

篇2：项目管理处分供方选择评审程序

项目管理处分供方的选择和评审程序

1.0目的

确保所选定的分供方能提供满足合同要求物物资和服务。

2.0适用范围

适用于管理处物资供应商(即分供方)和物业管理服务项目分承包方的选择。

3.0职责

3.1各部门组织对分供方进行资格审查、质量审查和档案的建立及管理。

3.2管理者代表组织对物业管理服务项目分承包方进行质量评审。

3.3总经理负责确定合格分供方名单,并与物业管理服务项目分承包方签署分包合同。

4.0工作程序

4.1物资供应商的选择和评审

4.1.1供应商的资格要求

A必须有合格的营业执照

B供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等;

C本公司与其在以往的采购活动中未发现过质量问题纠纷。

4.1.2各部门或管理处拟出能符合上述要求的若干家供应高,对其评审等从以下几方面进行:

A供应商的资质,以往与其交往的信誉情况;

B供应高的质量保证能力或质量体系的现场评价;

C供应商的品牌;

D产品样品的评价;

E对比类似产品使用的历史情况;

F对比类似产品的试验结果;

G供应商售后服务状况等。

各部门或管理处对评审结果进行记录,并将两家以上人选的供应商评审记录报管理代表审核和部经理确认批准。

4.2物业管理服务项目分承包方的选择和评审

4.2.1分承包方的资格要求

A有合格的营业执照、行为资格证书及相当的工作经验;

B提供的服务能满足本公司管理和质量的要求;

C在在到质量要求的情况下,价格适宜。

4.2.2各部门或管理处拟出符合上述要求的若干家分承包方,由管理者代表组织相关部门或人员对其进行初审,内容包括:

A分承包方的资质,以往与其业务往来的信誉情况;

B分承包方的质量保证体系资料;

C分承包方的技术力量、人员素质;

D服务价格;

E有无服务质量方面的承诺等。

各部门或管理处对评审结果进行记录,入选的分承包方评审记录由管理者代表确认后,报总经理批准。

4.3合格分供方的年度复审

4.3.1管理者代表每年12月组织对合格供应商和合同期在1年以上的合格分承包方进行一次年度复审,审核内容包括:

A过去一年分供方的业绩;

B过去一年供应的物资质量状况/分承包服务的质量管理状况;

C各部门对相关分供方工作的检查和评定记录;

(注:提供一次性服务的分供方无需进行该项复审。)

4.3.2凡在评审中确定没有达到合同要求的分承包方,经总经理批准,以下列方式处理:

A取消其合格分供方资格;

B要求其限期作出整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分承包方资格。

4.3.3各部门或管理处建立合格分供档案,并将《合格分供方一览表》按受控文件的方式发放到管理者代表和相关部门。合格分供方档案主要包括以下内容:

A分供方提供初审时的资料;

B供应商的产品介绍或说明/分承包方年度复审记录;

C分供方提供的其他资料。

5.0相关文件和资料

5.1《质量手册》

5.2《分供方评审表》

5.3《合格分供方一览表》

篇3：物业公司产品标识和可追溯性控制程序（8）

物业公司产品的标识和可追溯性控制程序(八)

1.0目的

通过对不同类型的产品或服务进行正确标识,以防止混淆。必要时使其具有可追溯性。

2.0适用范围

适用于本公司物业管理活动中产品和服务的标识。

3.0职责

各管理处负责所辖区标识的制定和管理。

4.0工作程序

4.1物品的标识

仓管员依据《库房管理规程》做好物品的分类标识。

4.2服务标识

A管理处及部门根据需要,在服务场所适当的地方做好标牌标识,要求清楚易懂。例如楼层标识,信箱标识等;

B管理处各级各类人员须着规定的工作服、佩戴工作证;

C各岗位员工工作中应做好相应的工作及检查记录。

4.3消防、安全的标识

4.4区域、道路指示标识

在公共场地,如游乐园,休闲场所做介绍、标识、在主干道和车场做泊车、限速进出和标识管理处在服务区域内适当的位置设立加强有关消防、安全的标识,如出口指示、火警电话、楼层消防疏散图、危险区勿近等,要求有关人员经常检查,保证标牌标识正确的存在位置及标识的清楚易懂。

4.5为实现服务和有效追溯性,各级各类员工须认真、仔细地填写好各类工作记录。

4.6各单位负责人定期或不定期地组织相关人员对各项标识活动进行检查,发现不合格项,应及时采取纠正、预防措施。

5.0相关文件

5.1《质量手册》

5.2《库房管理规程》

篇4：物业管理服务过程控制程序（7）

物业管理服务过程控制程序(七)

1.0目的

对物业管理服务过程进行有效的控制,以确保服务质量。

2.0适用范围

适用于本公司物业管理的服务过程。

3.0职责

管理处负责制订服务范围内各项服务标准并对服务提供的全过程进行质量控制。

4.0工作程序

4.1过程识别

为了确保物业管理服务全过程得到有效控制,各部门根据公司质量方针和有关法规标准制定出本部门各岗位工作手册。

管理处工作规程包括

A管理处内部动作管理规程

B房屋及公共场地管理工作手册

C供配电管理工作手册

D给排水设备(设施)管理工作手册

E电梯管理工作手册

F消防管理工作手册

G房屋(设施)养护和修缮工作手册

H保安工作手册

I清洁管理工作手册

J绿化

K特约服务"管理工作"手册

4.2提供服务所需各种设备、设施及适宜的环境在相应的工作手册中明确规定。

4.3各部门依培训计划和实际需求,对员工进行培训,要求员工除掌握山岗位操作技术外,必须明确知道程序文件和工作规程的要求,在工作中,严格按文件要求执行,并做好记录。

4.4对服务过程质量的认可

4.4.1各部门根据本部门的实际情况结合公司《年度质量目标》制定出适合本部门的工作计划,总经理、管理者代表、各部门负责人对计划的执行情况进行监督和检查。

4.4.2通过公司每半年组织一次的用户意见调查活动以及社会各界的评价,以真实地反映出全公司的服务质量水平。

4.5设备管理的控制

为保证小区设备及公共设施正常使用,对小区所有设备的维护、使用(包括新采购的各种设备)严格执行《设备管理控制程序》。

4.6收费标准要求参照国家和政府有关规定进行合理收费,并实行公开、公平、公正合理的原则。

4.7对各类意外和突发事件的处理办法详见《保安工作手册》

5.0相关文件

5.1《质量手册》

5.2《设备管理控制程序》

5.3各类工作手册

篇5：某物业辖区公共设备管理控制程序

物业辖区公共设备管理控制程序

1.0目的

通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用中保证完好状态,满足服务的要求。

2.0适用范围

适用于公司物业管理权限内的公共设备。

3.0职责

3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。

3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。

3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。

4.0工作程序

4.1接管设备的验收

4.1.1设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。

4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。

4.2设备的标识、建账和资料管理

4.2.1设备的标识

所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。

4.2.2设备的建账

4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。

4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。

4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。

4.2.3设备资料的归档

4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。

4.2.3.2每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。

4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。

4.2.4设备资料的管理

4.2.4.1所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。

4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。

4.3设备的运行

设备按不同的系统划分责任区域,责任区内确定责任人。对应不同的设备,制定"运行管理规程",由机电人员遵照执行,并做好相应的运行记录。

4.4设备的维修

4.4.1发现设备损坏,机电主管要组织人员进行维修,对于大中修项目可请原保修单位协助指导。

4.4.2解决不了的故障需要外委维修的,机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》,经工程部经理审核,报请公司批后执行,维修结束,机电人员需对设备进行检测,检测合格方予以验收。

4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。

4.5设备的保养

4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排,对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养,并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。

4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要,由机电主管填写《请购单》,经工程部经理审核后报请公司批准。

4.7采购

采购人员按照《请购单》的规格要求,会同购置申请人共同采购,在确认所购产品符合性能、规格要求,且具有产品合格证书,价格合理的情况下方可办理付款提货手续。

4.8验证

对新购置的产品,由机电主管会同机电人员进行验证,对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕,机电主管办理入库建账手续。

4.9设备库存的管理

闲置设备和轶使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。

4.10设备的报废

因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由机电主管组织相关人员确认,提交工程部经理审核,报公司批准后,始得报废并除账。

5.0相关文件

5.1各类设备运行管理规程

5.2各类设备维修保养规程

5.3各类设备操作规程

5.4《机电运行交接班记录》

5.5《请购单》

5.6《设备对外委托维修申请单》

5.7《设备检查保养计划表》

5.8《设备维修保养记录表》

5.9《设备卡》

5.10《机电设备台账》