某物业辖区公共设备管理控制程序
物业辖区公共设备管理控制程序
1.0目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用中保证完好状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
3.0职责
3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。
3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。
3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
4.0工作程序
4.1接管设备的验收
4.1.1设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。
4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
4.2设备的标识、建账和资料管理
4.2.1设备的标识
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
4.2.2设备的建账
4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。
4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。
4.2.3设备资料的归档
4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。
4.2.3.2每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。
4.2.4设备资料的管理
4.2.4.1所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。
4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
4.3设备的运行
设备按不同的系统划分责任区域,责任区内确定责任人。对应不同的设备,制定"运行管理规程",由机电人员遵照执行,并做好相应的运行记录。
4.4设备的维修
4.4.1发现设备损坏,机电主管要组织人员进行维修,对于大中修项目可请原保修单位协助指导。
4.4.2解决不了的故障需要外委维修的,机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》,经工程部经理审核,报请公司批后执行,维修结束,机电人员需对设备进行检测,检测合格方予以验收。
4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。
4.5设备的保养
4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排,对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养,并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。
4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要,由机电主管填写《请购单》,经工程部经理审核后报请公司批准。
4.7采购
采购人员按照《请购单》的规格要求,会同购置申请人共同采购,在确认所购产品符合性能、规格要求,且具有产品合格证书,价格合理的情况下方可办理付款提货手续。
4.8验证
对新购置的产品,由机电主管会同机电人员进行验证,对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕,机电主管办理入库建账手续。
4.9设备库存的管理
闲置设备和轶使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.10设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由机电主管组织相关人员确认,提交工程部经理审核,报公司批准后,始得报废并除账。
5.0相关文件
5.1各类设备运行管理规程
5.2各类设备维修保养规程
5.3各类设备操作规程
5.4《机电运行交接班记录》
5.5《请购单》
5.6《设备对外委托维修申请单》
5.7《设备检查保养计划表》
5.8《设备维修保养记录表》
5.9《设备卡》
5.10《机电设备台账》
篇2：物业管理服务质量评价控制程序
物业管理公司服务质量的评价控制程序
1.0目的
通过对服务过程进行的检查和评价,验证所提供的服务质量是否满足规定要求。
2.0适用范围
适用于本公司向用户所提供的各项服务工作。
3.0职责
3.1管理处安排和组织对本管理处各部门或岗位的日检、周检和月检工作。
3.2公司分管领导不定期组织有关部门或人员对管理处的工作进行抽检。
4.0工作程序
4.1公司服务质量的评价分为服务质量内部评价和服务质量外界评价两类。
4.2服务质量内部评价
通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反映。
4.2.1服务过程的日检
管理处各区域负责人每日对所管辖范围内的工作情况进行一次检查,并做记录。
4.2.2服务过程的周检
各工作区域对部门负责人或其委托人每周进行一次检查,并将检查结果进行记录。对发现的问题如需向上级请示的应及时向公司分管领导汇报;对不合格服务要制定纠正措施,并负跟踪和验证。
4.2.3服务过程的月检
公司领导组织相关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查。
4.2.4服务过程的抽检
公司领导不定期组织相关部门人员对各管理处的工作进行每年不少于4次的抽检,抽检工作按《物业管理工作抽检与考核规程》进行,并作为小区管理处考评和奖惩的依据。
4.3外界服务质量的评价
4.3.1通过发放和收集"业主问卷调查表"、"征询意见调查表"等方式,了解用户对服务工作的满意程度和意见,并以此促进服务质量的改进。
4.3.2通过对投诉内容、概率及投诉处理满意率来评定。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《物业管理工作抽检与考核规程》
篇3：物业公司服务检验状态控制程序
物业公司服务检验状态的控制程序
1.0目的
通过对所有影响服务质量的物品和服务过程各个阶段的工作状态进行检验状态的标识,防止不合格品投入使用,明确对服务质量的评价。
2.0适用范围
适用于公司所有用于提供服务的物品及服务活动。
3.0职责
3.1仓管员负责对进货物品的检验状态进行标识。
3.2管理处负责对用于提供服务的设备、设施和各类服务活动质量的检验状态的标识和记录。
4.0工作程序
4.1来料物资的检验状态标识
4.1.1管理处的库房设置合格区、不合格区和待验区等,并悬持相应的标识牌。
来料在未验证之前,均应放在待验区,验证后由仓管员根据合格、不合格状态对应分区放置。
4.2设备、设施的检验状态标识
4.2.1管理处各部门对用于提供服务的设备、设施检验后,对完好状态的不予标识;对故障设备悬挂"维修中"标牌。
4.3服务活动过程的检验状态的记录。
4.3.1管理处定期组织服务质量内部检查,评价状态由管理处自行标识(记录),可采取流动红旗、奖牌、检验记录等方法。
4.3.2外部服务质量评价的标识均以外部授予的奖牌、证书和文字记录等进行确认。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《进货检验程序》
篇4：某物业管理服务不合格品控制程序
物业管理服务不合格品的控制程序
1.0目的
确保服务过程中的不合格产品及体系运作和服务过程中的不合格项(不合格服务)得到及时有效的控制。
2.0适用范围
对公司各部门提供服务过程中的不合格产品和不合格项的控制。
3.0职责
3.1各部门主管或仓管员对不合格产品进行评审、记录、标识和处置。
3.2各部门负责人对本管辖区提供服务活动过程中出现的不合格进行确认、处理。
4.0工作程序
4.1不合格产品的控制
4.1.1部门主管对服务过程中发现的不合格产品评审后,进行记录和处置;仓管员对采购物资验证出的不合格产品评审后,进行记录、标识、隔离,由采购人员确认后进行退货或更换,或按4.1.2进行处理。
4.1.2使用过程中或采购回的不合格产品的处置应先填写《不合格品处理报告》,然后经部门经理批准后作以下处理:
A降级使用于对服务影响无关部位;
B退货;
C报废。
4.2不合格服务的控制
4.2.1对服务过程质量影响不大或用户感觉不明显的不合格服务,各相关部门应在当日内作返工处理并做好记录。
4.2.2因体系运作或因工作失误造成的使用户严重不满的服务,由部门负责人确认后,填写《不合格/纠正、预防措施报告》,并负责组织人员采取有效的纠正措施,在3个工作日内给予处理。
4.2.3因客观环境条件(如天气、交通、市政等)的影响和制约所造成的不能满足用户要求的可事先与用户协调,经用户同意后,再约定时间进行处理。
4.2.4返工或返修后的服务过程应按相应的检验程序文件重新验证并做记录。
4.2.5内部质量审核、管理评审和外部审核提出的不合格由相关部门负责制定纠正措施方案,在规定的期限内予以纠正并保存记录。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《纠正和预防措施控制程序》
5.3《不合格品处理报告》
5.4《不合格/纠正预防措施报告》
篇5：物业管理服务纠正预防措施控制程序
物业管理服务纠正和预防措施控制程序
1.0目的
通过分析不合格产生和潜在的原因,制订并实施纠正和预防措施,以消除造成实际或潜在不合格品的原因。
2.0适用范围
适用于日常服务过程中发生的服务质量不合格、内部质量审核、管理评审和第三方审核机构中提出的不合格和处理。
3.0职责
3.1管理者代表负责组织对重大服务质量问题和管理评审中提出的纠正和预防措施的跟踪和验证。
3.2各部门负责人负责组织对本部门需采取纠正和预防措施的问题制定和监督实施,并对处理结果进行跟踪和验证。
3.3必要进,办公室对各部门制定和实施的纠正和预防措施进行监督和检查。
4.0工作程序
4.1纠正和预防措施的提出
4.1.1针对以下情况应考虑采取纠正和预防措施
A出现重大的服务不合格;
B日常服务过程中重复出现的相似特性和不合格;
C征询、调查、检查中发现的服务过程的不合格;
D用户提出的不合格;
E内部质量审核、管理评审或第三方机构审核中提出的不合格;
F任何不符和质量文件的情况;
G发现的潜在的不合格。
4.1.2各部门人员均可根据上述原则提出应采取纠正和预防措施的问题。
4.2纠正和预防措施
4.2.1对提出的应采取的纠正和预防措施的不合格项,应在《不合格/纠正、预防措施报告》或《不合格报告》中进行描述。
4.2.2《不合格/纠正、预防措施报告》的签发
A管理评审中提出的不合格由管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
B内部质量审核中的不合格由内审员签发《不合格报告》。
C服务过程中的不合格用户提出的不合格属部门行政权限范围以内能解决内,由责任部门经理或分管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》,超越责任部门权限以外或涉及到其他部门的,应提交管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
D第三方机构审核中提出的不合格由该机构审核员签发《不合格报告》。
F征询、调查和检查活动中发现有不合格,由该项活动的负责人签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
4.2.3纠正措施
4.2.3.1实施的责任部门,对报告中提出质量问题进行分析,查明发生不合格的原因后,提出防止问题再发生具体措施和完成期限,填写在《不合格/纠正、预防措施报告》的相关栏目。
4.2.3.2由部门主管提出的纠正措施方案,应经所在部门负责人批准或实施;对重大的质量问题和管理评审中提出的不合格制定的纠正措施方案应经总经理审核后实施。
4.2.4预防措施
4.2.4.1各部门根据公司内部或外部的信息,如对服务过程有影响的信息及反馈信息(如审核结果、服务报告、用户意见调查、投诉记录等)分析潜在不合格的原因,并制定相应的预防措施,组织人员填写《不合格/纠正、预防措施报告》,报公司分管领导批准。
4.2.4.2管理者代表负责组织对预防措施的监督实施和验证,具体监督验证工作由办公室实施。如预防措施实施有效,应纳入质量体系文件。
4.2.5在规定的时间期限内,《不合格/纠正、预防措施报告》签发人负责对纠正和预防措施的实施进行验证,以确定其是否执行和有效。当有客观证据证实纠正或预防措施已经完成并且是有效的,《不合格/纠正、预防措施报告》即予完成;若纠正和预防措施尚未完成或没有实际效果,签发人应组织有关人员进一步深入分析原因,重新制定措施,确定完成日期。
4.3《不合格/纠正、预防措施报告》由管理者代表发出部门和办公室各保存一份。
4.4当纠正和预防措施引起质量体系文件更改时,则由各相关部门将更改内容纳入相应的体系文件中,按《文件和资料控制程序》要求审批后实施。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《不合格品控制程序》
5.3《顾客投诉处理程序》
5.4《不合格/纠正、预防措施报告》
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