某物业业务巡查标准作业规程
物业管理有限公司作业规程文件
--业务巡查标准作业规程
1.目的
1.1发现各项目目前存在的焦点问题,了解业务开展,情况根据问题的轻重缓急着手进行整改;
1.2根据过程评分便于后期分析出现场阶段性管理弱项,以利于后期整改提高;
1.3对现场人员灌输品质及服务意识;
1.4提供职能部门与业务部门及业务部门之间的互动交流平台,达到管理资源公司内部共享;
1.5磨合巡查标准与实际操作的差异,为标准纳入体系文件进行准备。
2.依据
2.1《国家物业管理优秀(示范)住宅小区(大厦)标准及评分细则》
2.2公司现行各专业规范流程作业指导文件;
2.3相关专业业务国家标准。
3.职能
3.1品质管理部负责组织及安排相关协调工作;
3.2公司其他各职能部门、各管理中心主管以上人员,以及抽调各专业口业务骨干为巡查成员;主要负责根据各专业口及巡查安排,遵照相关标准进行现场巡查、指导。
4.巡查频次
4.1体系建立及试运行过程中
4.1.1每个月进行一次;
4.2体系运行中
4.2.1每季度进行一次;
4.2.2也可按照体系要求,进行随机巡查。
5.巡查工作安排
根据巡查方案的实施要求,分四个阶段进行:
第一阶段:组织阶段
时间:每次巡查月的第一个周(按实际工作日计算)。
内容:由品质管理部品质专员组织成立巡查小组,负责组织检查项目及时间安排。
第二阶段:实施阶段
时间:每次巡查月的第二、三个周(按实际工作日计算)。
内容:由巡查小组,对各部门及管理处进行巡查。
第三阶段:评估阶段
时间:每次巡查月的第四个周(按实际工作日计算)。
内容:由品质管理部对检查结果进行总结及分析,分别回馈各部门、各管理中心,并有效实施巡查的考评办法。
第四阶段:整改阶段
时间:品质管理部下发巡查结果后直至问题关闭。
内容:各管理中心针对巡查结果及现场实际情况,制定问题整改方案,方案需涵盖问题描述,整改措施,完成时间,达成标准,责任人。
6.巡查标准
结合各管理中心的发展现状及评优标准要求,及各管理中心的各项品质管理要求制定本标准。标准业务块分为:《管理类》、《环境管理类》、《设备管理类》、《安全管理类》;内容见附件:
巡查标准、检查表
7.巡查方法
7.1组织阶段
7.1.1各专业口总负责人:品质管理部相关品质代表;
7.1.2实施办法
a)在每次巡查过程的第二个工作日由品质代表向品质管理部负责人汇报本次巡查安排,主要包含人员安排,内容安排,评估安排,品质管理部负责人审核批准后实施。由品质管理部全体人员结合前一次巡查结果对本次巡查安排及内容进行建议,加以完善。
b)在每次巡查过程的第四个工作日由品质代表组织协调成立各项巡查小组,确定巡查内容,其中巡查小组按照巡查的内容分为管理组、安全组、设备组、环境组。同时提出巡查组需要被巡查项目/人员协助的事项。
c)在每次巡查过程的第五个工作日由品质代表组织品质管理部全体对本次巡查小组的内容进行评定,最终由品质管理部负责人对内容进行审核。
7.2实施阶段
7.2.1项目负责人:与对应巡查组对接
7.2.2各类状况:
a)管理类
检查内容:公司年度管理目标、本项目年度工作策划及管理设想、满意度、有效投诉、社区文明建设、组织规范、团队建设、品质管理、文件及资料管理、信息管理、服务策划、目标及责任、业委会成立情况及其运作等。
检查范围:各管理中心经理及管业部部分业务。
检查方式:听取汇报、文件审查和现场取证等形式。
b)环境类
检查内容:人员素质、内务管理、绿化卫生管理、环境消杀、游泳池及会所、样板房及销售大厅的管理、办公环境、食堂管理。
检查范围:各管理中心环境管理状况。
检查方式:同上。
7.2.3样本抽取:为了使核查具有较高的公平性、合理性、科学性,针对各管理中心的管理面积不等,对各管理项目的抽查样本数进行固定;具体数据见附件。
7.2.4检查原则:由各检查小组进行具体实施,各被查项目相关负责人协助。对各管理中心巡查后,针对巡查结果开总结会。
c)设备类
检查内容:内务管理、工具管理、班组沟通、计划方案、合同管理、接管验收标准记录及跟进、返修工作相关记录、仓库管理、固定资产管理、装修管理、设备房、设备资料、设施管理、设备检查。
检查范围:各管理中心工程管理状况。
检查方式:同上。
d)安全类
检查内容:内务管理、工具管理、宿舍、班组沟通外来施工人员或供方人员管理、危险品管理、突发事件、安全巡查记录、安全布控、恶性交通事故发生数、CI标识、停车场管理、配套设施、车库管理、非机动车管理、安全提示、火灾发生数、消防通道、监视摄像、红外线及消防、安全机构和制度、安全管理监控、安全提示、可控事故发生、预案与执行等。
检查范围:各管理中心安全管理状况。
检查方式:同上。
7.3评估阶段
7.3.1评估办法:由品质管理部品质代表汇总此次巡查的记录,协同品质管理部相关人员进行总结。
7.3.2体系建立及试运行阶段,对各项目巡查的问题点给予反馈;
7.3.3体系运行阶段,将数据汇总,严格按照巡查标准逐项进行评分,最后计算出总分。且对本次检查相关项目在全公司内予以公布通报、且给出得分名次。
7.3.4对此次巡查的结果协同以前的结果进行对比,进行分析。
7.3.5品质管理部将对本次巡查中的优秀管理经验和方法进行推广。
8.巡查培训及延续
8.1培训推广主责部门为品质管理部及巡查小组成员;
8.2培训推广方法
8.2.1品质管理部定期组织的评估总结会议中的细化推广;
8.2.2巡查小组成员检查过程中的推广与交流;
8.2.3巡查小组成员在本管理处/部门内部的自行培训;
8.2.4各管理处专业部门专人的自查;
8.3巡查有效性的保证手段
8.3.1品质管理部阶段性召开巡查小组成员的内部总结研讨会;
8.3.2采用以老带新的方法,由专业能力突出、感知敏感度高及具备相应经验的人与小组内各管理处参与人员结对子的方法,提升检查技巧;
8.3.3体系建立及试运行阶段,品质管理部每次对巡查结果进行内部排名,阶段性对各项目的整改情况进行跟进;
8.3.4体系运行阶段,每月对抽查项目的巡查结果、排名及整改情况进行在全公司范围内通报。
9相关文件无
10作业记录
《项目管理现场检查表》**/**-YW-01-01
《环境管理现场检查表》**/**-YW-01-02
《安全管理现场检查表》**/**-YW-01-03
《设备管理现场检查表》**/**-YW-01-04
篇2：S小区管理处主任巡查规程
小区管理处主任巡查规程
为了保证小区各项工作正常有序的运转,管理处主任必须随时掌握小区各项工作的情况,因此,要求管理处主任每周应对以下几项工作进行检查,检查可采取轮流抽查,现场查看、询问等方式。
1.0机电部分
1.1检查项目消防设备、电梯、供电系统、给排水设备、空调设备。
1.2检查依据和标准
依据公司制订的关于消防、电梯、供电、给排水、空调管理程序中的各种规定对机电人员是否对以上设备按有关程序进行操作和按有关规定进行检查、保养、维修,是否对各种检查、保养、维修情况进行记录。
2.0治安部分
2.1检查项目安全管理管理、车辆管理、物品进出管理、安全管理员工作安排。
2.2检查依据和标准
检查安全管理员在工作中是否严格执行公司制订的各项管理制度和按程序办理人员进入、车辆物品进出手续。检查值班人员的巡查、交接班、车辆进出等记录。
3.0清洁部分
3.1检查项目小区的清洁、保洁、沟渠、沙井、化粪池等设施的畅通情况。杀虫、灭鼠的有效性及各种质量检查记录。
3.2检查依据和标准对所辖区域卫生进行抽查,发现问题责成有关人员立即整改。
4.0绿化部分
4.1检查项目
绿化的生长、修剪、除草、杀虫、施肥、浇水、保洁等项目。
4.2检查依据和标准
对所辖区域内的绿化进行检查。
5.0财务部分
5.1检查项目
财务应收款状况、财经纪律执行情况、报表记帐等。
5.2对财务工作进行检查,发现问题立即整改或处理。
篇3：A小区管理处各部门巡查规程
小区管理处各部门巡查规程
1.0目的
规范管理处各部门的巡查工作并及时发现存在的问题,维护小区安全秩序,保障业户正常的居家生活。
2.0适用范围
适用于公司各管理处各部门的巡查工作。
3.0工作职责
3.1管理处主任负责各部门的巡查制度的审核、落实,巡查工作的抽查、监督。
3.2各部门负责巡查制度的制订和巡查工作的组织实施。
3.3管理处主任、管理员、机电班长、安全管理主管/班长和安管员负责各自职责范围的巡查工作的具体实施。
4.0工作程序
4.1管理处每周组织一次全面自查,参加人员应包括主任及各部门主管并将检查结果作记录。
4.2管理处主任每天对各工作岗位检查一次,每周夜间巡岗不少于一次。
4.3客服部管理员每天对小区全面巡查不少于一次。
4.4机电班长每二天对小区全面巡查一次。
4.5安全管理主管每日对各工作岗位的巡查不少于四次,对管理辖区每日不少于两次的巡查。夜间巡查每月不少于六次。并认真填写巡查记录。
4.6安全管理班长每小时对岗位巡查不少于一次。每班对管理辖区巡查不少于两次。并认真填写巡查记录。
4.7交接班时,交接班长到各岗位巡查一遍,检查各岗位运行情况是否正常,交接是否清楚。
5.0巡查的内容
5.1全面巡查所管小区内的安全隐患、消防违章、装修违章、清洁卫生、公共设施设备是否完全,检查各岗位运行状况和员工工作状态。
5.2利用巡查机会与业户进行沟通。
6.0巡查值班岗位要领
6.1值班人员是否按规定和工作程序执勤;值班人员精神状况是否良好;值班人员对业
户的服务是否合格;检查值班岗位卫生状况是否良好。
6.2岗位运行状况:各种记录填写是否详细、周全、及时;岗位设备(如对讲机、灭火器等)是否正常;检查卫生状况是否良好。
7.0辖区检查要领
7.1楼层巡查
7.1.1巡楼人员乘电梯到天台,从天台走楼梯逐层巡查到地下室从上至下认真仔细地巡视一遍。
7.1.2楼层巡查时,应采取"望、闻、听、问、切"。"望"眼睛多看多观察有无异常情况;"闻"鼻子多闻多嗅有无异常气味;"听"耳朵多听有无异常响动;"问"对可疑人员进入小区多问多盘查;"切"对所发现的问题或情况能处理的及时处理,不能独自处理的及时汇报给部门领导。
7.2消防巡查
及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损,若有损坏或异常情况要及时记录在案。情况严重的要立即报告管理处有关领导处理,并填写值班记录。
7.3车库巡查
7.3.1引导车辆停放在指定车位,严禁乱停乱放。若发现行车通道、消防道及非停车位有车辆停放,及时填写违规记录并通知相关车主将车辆停放好。
7.3.2检查车况,发现有未关锁门、窗和漏水、漏油漏气等情况及时报告向上级领导处理,并填写好相应记录。
7.4装修巡查
7.4.1检查施工人员有无出入证,证件是否相符合,有无过期。对已过期的出入证应当场予以没收处理,报有关部门并填写记录。
7.4.2检查施工现场中有无按规定配备灭火器,装修施工过程中有无违反《装修管理规定》及《装修许可证》中所规定的内容。如有违反应及时勒令停工,并报上级领导处理。
7.4.3装修现场动用明火作业时,必须检查操作人员有无上岗证,相关防范措施是否落实到位。禁止装修施工单位在装修现场生火做饭。
7.4.4装修垃圾必须有袋装,并按指定的线路堆放在指定的位置。禁止装修施工单位在清
运垃圾车进场前把垃圾搬出户外。
7.5巡逻时重点注意事项
7.5.1管理处、监控中心、设备房、仓库、电梯等设备为巡逻重点部位,非工作人员未经允许擅自进入该要害部门应予以制止。
7.5.2每班次至少对要害部门巡查2次,当自然灾害发生时,应加大巡逻力度,发现有异常时应立即向部门领导汇报,随时与管理处保持联系。
7.5.3巡逻到有危险标识的要害部门时,应注意自我安全保护,碰到陌生人时应提高警惕同时注意安全防范。
7.6巡查中发现的问题处理要领
7.6.1巡查时发现有上述问题出现时,应详细填写记录。能处理的应立即处理解决;不能及时处理的,报告上级领导和有关部门处理。
7.6.2巡查中发现的重大问题应向管理处主任汇报。
7.6.3客户服务部每天必须对巡查记录进行审查,并归档保存。
制度专栏
