纠正和预防措施控制质量管理程序

篇2：物业服务纠正措施实施工作程序

深圳市万科物业管理有限公司程序文件

名称:纠正措施实施程序

1.目的

及时纠正在服务过程中产生的不合格,并对不合格产生的原因进行分析,防止不合格服务的再发生。

2.范围

适用于公司各部门。

3.职责

3.1各部门主办级以上人员负责对本部门产生的不合格的原因进行调查分析,并制定、落实纠正措施。

3.2各部门经理负责指导、监督本部门纠正措施的制定与落实。

3.2品质管理部负责监督各部门纠正措施的制定和落实。

3.3品质管理部的不合格,由管理者代表负责监督纠正措施的制定、落实。

4.方法和过程控制

4.1当在下述情况产生不合格时,应采取纠正措施:

4.1.1内外审中发现的不合格

4.1.2各类检查发现的严重问题

4.1.3现场发现的严重不符合公司各类要求的服务行为

4.1.4顾客有效投诉

4.1.5发生各种有管理责任的突发事件、质量事故

4.1.6外购物资或服务供方不能满足要求

4.1.7检测仪器失效、失准

4.2内外审中发现的不合格

4.2.1内审中发现的不合格,按《内部质量审核程序》采取纠正措施。

4.2.2外审中发现的不合格,由发生部门制定纠正措施报品质管理部审核,管理者代表审批后送外审机构。品质管理部负责跟进纠正措施的落实。

4.3各类检查中发现的严重问题

4.3.1检查人应对检查出现的问题如实记录在相应的表格中,并召开现场会知会被检查方相关负责人,检查记录须双方签字确认。

4.3.2被检查方须及时采取纠正措施,落实责任人,限期整改完毕后及时通知检查人予以验证。

4.4现场不符合公司各类要求的服务行为

4.4.1部门发现的现场不合格服务和行为,由识别出不合格服务的人填写相应的检查记录表格,必要时向上级报告,相关责任人制定并落实纠正措施。

4.4.2各部门经理或授权人需对采取纠正措施予以验证。对顾客产生影响的不合格服务行为,在纠正措施完成后,部门经理或授权人应对顾客进行回访,如顾客不满意,应再次处理。

4.5顾客有效投诉

4.5.1因管理服务原因造成的顾客投诉,投诉到管理处的,由管理处制定实施纠正措施,并验证。

4.5.2对管理处处理不满意而投诉到公司的,由品质管理部根据管理处实际情况,制定纠正措施,并跟进处理验证。

4.5.3直接投诉到公司的,由品质管理部将投诉信息反馈到部门,由部门制定并落实纠正措施,品质管理部负责跟进、验证。

4.6突发事件、质量事故

4.6.1突发事件、质量事故按《突发事件处理程序》采取相应的纠正措施。

4.6.2发生重大质量事故时,由管理者代表负责组织相关部门召开事故评审会,对质量事故产生的原因进行综合分析,制定纠正措施,并监督落实。

4.6.3纠正措施实施后,由品质管理部予以验证。

4.7服务供方提供的不能满足要求的物资或服务。

4.7.1当发现供方提供的物资或服务不能满足要求时,按《采购管理程序》、《服务项目外包控制程序》督促供方采取纠正措施,必要时更换供方。

4.7.2A类物资供方的纠正措施,由品质管理部负责验证;服务供方的纠正措施,由外包部门负责验证。

4.8失效失准的检测仪器

4.8.1对失效失准的检测仪器按《检测仪器设备管理程序》采取相应的纠正措施,以防止失效、失准情况再次发生。

4.8.2工程技术部负责纠正措施验证。

4.9各种纠正措施实施后,验证人需对其效果予以评价,对于效果不明显的纠正措施应进一步分析和采取纠正措施,直到满足要求。

4.10纠正措施实施中涉及到体系文件与实际情况不相符的,品质管理部组织有关人员进行论证,确定是否需要动议修改或增加体系文件。

5.支持性文件

VKWY7.4-Z01《采购管理程序》

VKWY7.4-Z02《服务项目外包控制程序》

VKWY7.6-S01《检测仪器设备管理程序》

VKWY8.2.2-Z01《内部质量审核程序》

VKWY8.3-G01《顾客投诉处理程序》

VKWY8.3-Z02《突发事件处理程序》

篇3：物业公司各人员质量管理职责权限

物业公司各人员质量管理职责和权限

1总经理

a.全面领导公司的日常工作,向公司全体成员传达满足业主和住户及法律、法规要求的重要性

b.以顾客为中心,制定质量方针和质量目标,批准公司质量手册和程序文件;

c.主持管理评审;

d.确保质量管理体系运行所必要的资源配备;

e.负责拟订公司年度工作计划和工作总结;

f.负责召集和主持总经理办公会议;

e.负责公司各部门经理职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作;

h.负责公司重要的投标书和公司特殊合同的审批;

i.负责公司各类费用收支的审批;

j.履行公司安全,消防第一责任人的所有职责;

k.完成上级董事会,董事长授权或交办的其他任务。

2副总经理兼管理者代表

a.协助总经理抓好各项工作,对总经理负责。按总经理指示和授权,在分管范围内负责;

b.确保质量管理体系的过程得到建立、实施和保持;

c.领导公司的内部审核,向最高管理者报告质量管理体系的业绩,包括改进的需求;

d.确保在整个公司内提高满足业主和住户要求的意识,负责监督考核各部门物业管理服务质量,确保业主和住户满意;

e.代表公司就与质量管理体系有关的事宜负责对外联络;

f.对公司的服务质量负责,针对存在的问题采取改进措施并实行监督检查;

e.负责公司员工的思想教育和队伍建设以及员工的招聘,奖惩,辞退等管理工作;

h.负责组织制定,修改公司各项管理制度并监督实施。

3办公室主任

a.协助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作;组织对严重不合格服务的评审;组织质量管理体系的内部审核;

b.负责公司人力资源的管理,负责《年度培训计划》的制定并组织实施;

c.负责组织采用适用的统计技术进行数据分析,为提高服务质量提供依据;

d.负责公司质量管理体系文件和质量记录的管理;跟踪了解国家有关法律法规的最新动态,向公司领导及时汇报并组织落实工作;

e.负责组织相关部门对新服务项目的设计开发及服务实现的策划工作;

f.负责办公用品、办公设施和服务标识的采购与管理。

4管理处主任

a.确保质量管理体系在本部门的正常运行,管理和监督部门员工按工作程序为业主住户提供服务,达到公司要求、使业主和住户满意;

b.与客户沟通,识别服务需求,及时把他们的需求和期望转达给相关部门处理,并监督落实,有效地处理客户投诉,建立良好的客户关系;

c.负责常规合同的签订和管理;

d.定期组织召开业主大会;

e.组织新服务项目的设计开发及服务实现的策划,搞好社区文化建设;

f.对本管理处的服务质量进行监督考核;

g.代表业主、住户就物业管理事务与政府相关部门协调处理;

h.对本管理处质量管理体系改进措施的实施效果负责;

i.对本管理处员工的奖惩提出处理意见。

5财务室主管

a.编制财务计划,作好预决算工作,监督检查公司的财务收支情况,监督资金和资产的安全运行。定期向总经理汇报财务收支情况,对总经理负责;

b.统一管理全公司物管服务的收费活动;

c.审查公司经营管理和投资方案的效益;

d.负责公司内部财务工作的控制和协调,对各部门的财务收支、成本核算、资金使用和财产管理等进行监督检查;

e.定期检查固定资产和流动资金,协助搞好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月结;

f.管好各项基金,提高基金利用率,及时督促交纳税和其他上交款项,定期向业主和住户公布各项基金的使用情况。

6保安(大)队长

a.保安大队长隶属公司办公室,配合物管处主任对各小区的保安部进行业务上的管理,保安队长全面主持保安部工作,确保质量管理体系在本部门的有效运行;

b.负责指导监督辖区内物业的安全防范工作,协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故;

c.负责对保安服务质量的监督;

d.负责组织实施对保安员的培训及考察,对不合格保安员提出处理意见;

e.负责会同相关部门对各部门实施消防安全检查;

f.负责做好保安,消防用品和设施的采购、验证、维护和监督管理,并对需要维修品提出申请。

7维修部主管

a.负责所辖房屋建筑,公共设施,机电设备等维护和技术管理工作;

b.负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行;

c.负责对本部门各班组的工作进行检查、指导;

d.负责业主维修申请的派工安排及适当的回访工作;

e.负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作;

f.负责对本部门发生的重大事故组织调查分析及处理工作;

s.参与对采购物资和提供服务的供方进行评价;

h.负责本提交部门的物品申购报告,并报管理处主任审核;

i.负责本部门水、电、供暖等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定并配合管理处组织实施;

j.监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。

8保洁部主管

a.对楼宇和小区的环境卫生实施全面指导和监督管理,为住户创造最佳的生活环境。确保质量管理体系在本部门的有效运行;

b.负责组织实施《保洁工作手册》等服务规范;

c.对保洁员组织文化和岗位技术培训;

d.负责定期检查卫生、消毒等工作,评定工作情况;

e.负责定期巡视物业管辖区,检查各项卫生指标完成情况,消除脏乱差等不良现象,现场督导保洁员的工作;

f.负责按要求纠正不合格项,实施纠正和预防措施;

g.按规定作好各种记录并及时上交管理处主任。

9绿化主管

a.全面负责管辖的绿化工作,创造优美环境,确保质量管理体系在本部门的有效运行;

b.根据外包合同及《绿化工作手册》对绿化服务质量进行监督考核,做

到"四季常绿、三季花香";

c.按计划对员工进行岗位培训。

10综合管理部主管

a.全面负责开展公司的多种经营,确保质量管理体系在本部门的有效运行,开展各种有偿便民服务;

b.负责楼宇入住与装修的归口管理;

c.负责物业租赁的归口管理;

d.负责社区文化的归口管理

e.负责物业管理费的代受代缴管理;

f.负责接受和处理业主来访和投诉;

g.配合管理处主任对新物业服务项目进行设计开发和服务实现的策划。

11质量检查员

a.负责按标准对服务质量进行检查,填写各种检查记录;

b.对检查中发现的不合格提出处置要求,对严重不合格应及时报告管理处主任,采取纠正措施;

c.对返工、纠正和预防措施的实施情况进行跟踪检查并报告结果。

12内审员

a.认真学习ISO9000系列国际标准和我国有关质量认证的法律法规,熟悉公司各项业务,掌握审核知识;

b.服从审核组长的安排,编写审核检查表,进行现场审核并做好审核记录;

c.坚持客观、公正的原则,对审核中发现的不符合出具不符合报告,做到实事求是,不抱任何个人偏见;

d.对纠正措施实施的有效性进行跟踪验证并报告结果。

篇4：小区物业质量管理方针目标管理方式

小区物业质量管理方针、目标及管理方式

(一)、质量管理方针、目标

本公司质量管理的方针:

以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。

质量管理的总体目标:

物业服务项目做到"家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。

按照量化管理的要求,对照"国家级示范小区"项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:

1.全年不发生重大安全责任事故

注:"重大安全事故"是指

--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;

--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;

--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;

2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;

3.员工培训合格再上岗率达到100%;

4.员工对企业的满意率达到90%以上;

5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;

6.全年支出控制在预算范围内;

7.业主违章有效处理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住户维修及时率,合格率100%;

10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;

11.住户求助处理率,满意率100%;

12.有效回访率达到100%;

13.培训计划完成率100%;

14.员工绩效考评有效率98%;

15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;

16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;

17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;

18.社区文化活动有效完成率100%;

19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;

20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;

21.消防设施、设备的使用完好率100%;

22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;

23.其他各类突发事件的有效处理率100%;

24.灭火预案演习达标率100%;

25.治安预案演习达标率100%;

26.训练考核达标率100%;

27.车辆违章停放率5%;

28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;

29.设备计划保养完好率100%;

30.设备开机完好率100%;

31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;

32.设备运行成本降到行业标准最低;

33.设备临时故障排除的及时率95%;

34.员工工伤事故发生率0;

35.值班记录准确合格率98%;

36.机房卫生达标率100%;

37.住户对维修保养工作的满意率100%;

38.住户对保洁工作的满意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在总体管理方式上拟采取"标准化"管理模式。

该管理模式特点有三:一是强调工作的"一次成功率"。物业管理行业是一个"100-1=0"的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的"稳定性"。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中"雷声大,雨点小",建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调"时效性",对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。

正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作"量具模块"来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变"人治"为"法制",本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。

2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。

由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用"记忆+规范"的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如"交叉巡逻出入法"、"循环式巡逻法"、"往返式巡逻法"等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。

3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。

(1)"时效工作制":

本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。

(2)"不均衡管理制"

该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施"静音管理"、"无人化管理"和"零干扰服务"。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以

免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。

(3)"唱喏制":

"唱"是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为"知情人",避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;"诺"是指服务工作要"一诺千金",答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是"温馨";管理人员在进行收费的时候,要"唱":您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是"认真"。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主"明明白白的消费。

(4)"三米微笑制":

为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。

(5)"首问责任制":

是指面对业主的问题,第一个接触业主的工作人员应负责将问题向公司进行反馈,不能以任何理由推诿,"踢皮球"。严禁说"这事不归我管"、"你应该去那个部门解决"等等。对于业主的问题必须有答复,不能久拖不决。

篇5：物业公司质量管理体系评审控制工作程序

物业公司质量管理体系评审控制程序

1目的

按计划的时间间隔评审质量管理体系,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。

2范围

适用于对公司质量管理体系的评审。

管理评审控制程序是由最高管理者就质量方针和目标,对质量体系的现状和适应性进行的正式评价。

3职责

3.1总经理主持管理评审会议。

3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,提出改进建议,编写相应的管理评审报告。

3.3物业部部负责评审计划的制定、收集并提供管理评审所需的资料,同时按策划的计划时间对各相关部门进行评审,负责对评审后的纠正、预防措施进行跟踪和验证。

3.4各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料,并负责实施管理评审中提出的相关的纠正、预防措施,并提前三个工作日将有关内容书面报物业部。

4程序

4.1管理评审计划

4.4.1每年组织一次管理评审,时间间隔不超过12个月,可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。

4.1.2物业部于每次管理评审前一个月编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,经总经理批准。计划主要内容包括:

a)评审日期;

b)评审目的;

c)评审范围及评审重点;

d)参加评审组成员;

e)评审依据;

f)评审内容;

g)评审工作文件;

h)评审综述。

4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次。

a)公司组织机构、运行机制、服务范围、资源配置发生重大变化时;

b)发生重大质量事故或用户关于质量有严重投诉或投诉连续发生时;

c)当法律、法规、标准及其他要求有变化时;

d)市场需求发生重大变化时;

e)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时;

f)质量审核中发现严重不合格时。

4.2管理评审输入

管理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会:

a)审核结果,包括第一方、第二方、第三方质量管理体系审核、服务质量审核等的结果;

b)顾客的反馈,包括满意程度的测量结果及与顾客沟通的结果;

c)过程的业绩和服务的符合性,包括过程、服务测量和监控的结果与产品有关的要求;

d)改进、预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果;

e)以往管理评审跟踪措施的实施及有效性;

f)可能影响质量管理体系的各种变化而引起的体系的变更,包括内外环境的变化,如法律法规的变化等。

g)质量管理体系运行状况,包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性。

h)由于各种原因而引起的有关组织的产品过程和体系改进的建议。

4.3评审准备

4.3.1预定评审前十天,物业部以书面形式向管理者代表汇报现阶段质量管理体系运行情况并提交本次评审计划,由管理者代表审核,总经理批准。

4.3.2物业部负责根据评审输入的要求,组织评审资料的收集,准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。

4.3.3物业部向参加评审的人员发放《管理评审通知单》,及本次评审计划和有关资料。

4.4管理评审会议

a)总经理主持评审会议,各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价,对于存在或潜在的不合格项提出纠正和预防措施,确定责任人和整改时间;

b)总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。

c)物业部对责任部门的整改项目进行跟踪和再次验证,并向总经理作汇报。

4.5管理评审输出

4.5.1管理评审的输出应包括以下方面有关的措施:

a)质量管理体系及其过程的改进,包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;

b)与顾客要求有关的服务的改进,对现有服务符合要求的评价,包括是否需要进行服务、过程审核等与评审内容相关的要求;

c)资源需求等;

d)对质量管理体系及其过程运行情况的说明。

4.5.2会议结束后,由物业部根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》,经管理者代表审核,交总经理批准,并发至相应部门并监控执行。本次管理评审的输出可以作为下次管理评审的输入。

4.6改进、纠正、预防措施的实施和验证

物业部根据《改进控制程序》的规定,对改进、纠正和预防措施的实施效果进行跟踪验证。

4.7如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。

4.8管理评审产生的相关的质量记录应由物业部按《质量记录的控制程序》保管,包括管理评审计划、评审前各部门准备的评审资料、评审会议记录及管理评审报告等。

5相关文件

5.1《内部审核程序》。

5.2《改进控制程序》。

5.3《文件控制程序》。

5.4《质量记录控制程序》。

6质量记录

6.1《管理评审计划》。

6.2《管理评审会议签到》。

6.3《纠正和预防措施记录表》。

6.4《管理评审报告》

6.5《文件发放登记表》