物业管理方案制定控制程序
公司程序文件版号:A
修改号:0
EJ-QP1.2物业管理方案的制定和控制程序页码:1/3
1.目的:
扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。
2.适用范围:
适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.2章
3.2ISO9002标准第4.2章
4.职责:
4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。
4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。
4.3策划小组制订物业管理方案。
5.工作程序:
5.1策划小组的建立。
5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。
5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。
5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。
5.2物业的考察:
5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特别对物业的施工质量重点检查。
5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,附近的配套服务设置等情况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。
5.2.3策划人员拜访产权人(单位),征询他们的要求,建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。
5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。
5.3.2管理方案内容:
a物业概况
b物业管理的机构设置及职责
c物业管理的近远期目标
d物业管理日常服务项目设置及服务程度
e物业管理服务项目收费标准依据
f物业配套设施的管理办法
g物业管理收支预算
h物业管理质量的评定方法
i纠正和预防物业管理发生的问题的措施
5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。
5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。
5.4物业管理方案发放控制
5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。
5.5物业管理方案的修改:
5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。
5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。
5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理方案》无固定格式
6.2《程序文件的控制》EJ-QP6.1
篇2：环境能源职业健康安全管理方案制定实施控制程序
1目的
制定和实施环境、能源、职业健康安全管理方案是对重要环境因素、主要能源使用、高风险性危险源进行有效管理和控制的重要手段,也是确保实现环境、能源、职业健康安全目标和指标的重要措施。
2适用范围
适用于环境、能源、职业健康安全管理方案的制定和实施的控制。
3主要相关过程
a)4.2.3文件控制
b)4.2.4记录控制
c)5.4.1质量、环境、能源、职业健康安全目标
d)5.4.2.3法律法规和其他要求;
e)5.5.3信息交流与协商沟通
f)8.2.3过程的监视和测量
g)8.5.2纠正措施
h)8.5.3预防措施
4支持性文件
a)*F/M004-01-2013《文件控制程序》
b)*F/M004-02-2013《记录控制程序》
c)*F/M004-03-2013《环境因素识别与评价程序》
d)*F/M004-04-2013《危险源辨识、风险评价和风险控制策划程序》
e)*F/M004-28-2013《能源评审控制程序》
f)*F/M004-05-2013《质量、环境、职业健康安全目标、指标控制程序》
g)*F/M004-27-2013《能源基准、参数、能源目标控制程序》
h)*F/M004-07-2013《信息交流与协商沟通程序》
i)*F/M004-26-2013《纠正、预防措施程序》
5适用的法律法规
a)《中华人民共和国环境保护法》
b)《中华人民共和国大气污染环境防治法》
c)《中华人民共和国水污染防治法》
d)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
e)《节约能源管理暂行条例》
f)《中华人民共和国水污染实施细则》
g)GB12348《工业企业厂界噪声标准》
h)GB8929《污水综合排放标准》
i)《中华人民共和国劳动法》
j)《中华人民共和国矿山安全法》
h)《中华人民共和国节约能源法》
6职责
6.1行政人事部负责组织责任部门编制环境、能源、职业健康安全管理方案,并协调、协助有关部门实施环境、能源、职业健康安全管理方案。
6.2管理者代表组织有关人员对每个环境、能源、职业健康安全管理方案进行审核,组织有关部门实施环境、能源、职业健康安全管理方案。
6.3总经理负责批准环境、能源、职业健康安全管理方案,并为环境、能源、职业健康安全管理方案的实施提供所需的资源。
7程序
7.1环境、能源、职业健康安全管理实施方案(以下统称管理方案)的制定
7.1.1管理方案制定的策划
7.1.1.1行政人事部在组织有关部门制定环境、能源、职业健康安全管理方案之前必须按照*F/M004-03-2013《环境因素识别与评价程序》、*F/M004-28-2013《能源评审控制程序》和*F/M004-04-2013《危险源辨识、风险评价和风险控制策划程序》的规定,识别和确定本公司的重要环境因素、主要能源使用、不可接受风险。
7.1.1.2针对所识别的重要环境因素,主要能源使用、不可接受风险和方针、目标的要求,由行政人事部和职责部门对拟要制定的管理方案进行分析,收集所涉及的法律法规及其他要求,相关方的意见,以及有关技术方面的信息和资料。
7.1.1.3职责部门应提出具体的技术方案或方法。方案或方法应包括:
a)职责部门及相关部门;
b)具体的管理措施、技术措施和绩效改进方案、实现目标的时间;
c)所需的资源;
d)验证改进能源绩效的方法和验证结果的方法等。
7.1.1.4管理措施、技术措施的复杂程度,应根据实现目标指标的难易程度,应根据重要环境因素、主要能源使用、风险控制难易程度确定,并与之要达到的目标、指标相适应,要与公司的承受能力相适应。
7.1.1.5较大型或难度较大的技术方案,行政人事部应组织有关部门人员、技术专家对技术方案进行分析论证,并从以下几个方面作出评价:
a)技术的可行性,包括技术的先进性、合理性、成熟性;
b)投资的合理性、投资应与治理的项目相匹配,不能超出公司的能力;
c)管理的复杂性,是否便于管理、易于操作,以及对人员技能素质的要求;
d)运行的风险性及效果,是否能够确保达到预期效果。
7.1.1.6经论证,技术方案、方法可行时,应将包括适用的法律法规及其他要求等信息资料作为管理方案的输入。
7.1.2管理方案的制定
7.1.2.1由管理者代表组织有关人员根据要达到的目标指标、法律法规要求、重要环境、主要能源使用、可行的绩效改进方案等,制定相应的管理实施方案。
7.1.2.2管理实施方案应包括以下方面的内容:
a)将目标、指标纳入管理实施方案中;
b)规定相关职能和层次的职责;
c)实现目标、指标的技术措施、管理措施和绩效改进方案;
d)所需的资源;
e)实施步骤和完成期限;
f)验证绩效改进方法;
g)验证结果的方法。
7.1.2.3管理方案应形成文件,管理方案经管理者代表、主管领导审核后报总经理批准实施。
7.2管理方案的实施
7.2.1行政人事部组织有关部门对方案实施进行策划和准备,包括:
a)按照*F/M004-01-2013《文件控制程序》的规定准备所需的各种文件、资料,包括适用的法律法规,制定或引用管理体系的文件。
b)按照*F/M004-02-2013《记录控制程序》的规定准备管理方案实施过程所需记录的表格。
c)按照手册“6.2人力资源”的规定配备所需的人员,必要时按照*F/M004-11-2013《员工培训程序》对有关人员实施培训。
d)按照*F/M004-12-2013《采购控制程序》的规定评价和选择合格的材料供方,必要时包括对外包方的评价和选择。
e)确定管理方案实施过程有关参数、指标的监测项目、频次、方法等,并确定所需的监视测量装置和控制的要求等。
7.2.2管理者代表应检查方案实施的策划和准备工作,以确保管理方案能够顺利实施。
7.2.3管理方案实施的控制
7.2.3.1各有关部门应按照环境、能源、职业健康安全管理实施方案中所规定的职责权限和策划的结果实施管理方案。并对以下方面实施控制:
a)按规定的程序进行操作或作业;
b)管理方案的实施所需的资源(包括资金)的落实和时间进度进行控制;
c)在适当的阶段对管理方案的实施情况及效果的监测;
d)做好管理方案实施过程适当记录;
7.3管理方案的更改
7.3.1当发生下列情况时,应对管理方案进行更改
a)有关的国家法律法规更改或更换时;
b)本公司的活动、产品和服务发生了变化;
c)重要环境因素、主要能源使用、不可接受风险发生了变化;
d)相关方或其他要求发生变化;
e)对目标、指标作了调整;
f)方案本身存在缺陷或难以实施时。
7.3.2行政人事部负责组织对管理方案的修改,并将修改结果报管理者代表审核和总经理批准。
7.4管理方案实施效果的监测和评价
7.4.1管理方案实施过程或实施后,按照管理方案中的时间安排,由行政人事部或有关部门对管理方案实施结果是否达到规定的目标、指标进行监视和测量,并将监测的结果(必要时应形成报告)报总经理、公司领导和管理者代表,并传递到有关部门。
7.4.2必要时,总经理或管理者代表应组织有关部门或人员,对管理方案实施的结果进行评价,若未能达到或实现规定的目标和指标,应按照*F/M004-26-2013《纠正、预防措施程序》的规定,分析原因进行整改。
8记录和报告
制度专栏
