物业公司维护服务提供控制程序

篇2：物业公司标识可追溯性控制程序

1.0目的

以适当的方式对维护和服务进行标识,必要时使其具有可追溯性。

2.0适用范围

适用于丽江花园物业管理公司所有活动和过程中物资和服务的标识。

3.0职责

3.1技术部负责对公司各类标识方案的制定和组织实施。

3.2各部门负责管理辖区内标识方案的实施。

4.0定义

可追溯性:追溯所考虑对象的历史、应用情况或所处场所的能力。

注1:当考虑产品时,可追溯性可涉及到:

――原材料和零部件的来源;

――加工过程的历史;

――产品交付后的分布和场所。

5.0工作程序

5.1标识

5.1.1技术部依据《物业管理标识规定》和有关规定与实际情况编制公司标识方案,各部门按照其中涉及物资和服务的内容执行。

5.1.2各部门、机构对公司标识方案中未规定的标识可根据实际情况制定自己区域内的各类建筑物、设施和设备的标识方案,并报技术部审核后予以实施。

5.1.3技术部负责小区,行政部负责物业公司物业、设备、设施等、保安部协助各管理处实施。按《物业管理标识规定》进行标识。

5.1.4各责任部门负责对标识的维护。

5.1.5仓管员按《库存物料编号原则》进行物料标识,并加强危险品及有害废弃物的按法规要求进行特殊标识。

5.1.6公司各级各类人员须按公司《人事管理管理制度》的有关规定统一着装,佩戴工号牌,工号牌号码应清晰。

5.1.7技术部负责对标识进行指导和监督,以保证标识的完善性、规范性和唯一性。

5.1.8发现物品、设施标识不符、破损、遗失或无标识,技术部出具《不合格报告》,责任部门负责整改。

5.2追溯性文件和记录

可追溯性通过相关记录内容实现,各责任部门将标识内容按表一记录在相关巡检记录中。

6.0相关文件

6.1《物业管理标识规定》RGPM

篇3：物业不合格品控制程序

1.0目的

规定了对不合格品/项进行标识、记录、评价、隔离和处置的职责和方法,确保对采购物资和服务与维护和服务过程中形成的不合格品/项得到识别和控制,以防止非预期的使用或交付。

2.0适用范围

适用于对丽江花园物业管理公司采购过程和维护和服务过程中出现的不合格品/项的控制。

3.0职责

3.1行政部负责对采购过程质量不合格品/项控制的资料归口管理,负责组织对不合格品实施效果的验证。

3.2各部门和管理处负责各自不合格品/项评审和处理及检查,并负责维护和服务过程不合格品/项处置的实施。

4.0定义(无)

5.0工作程序

5.1不合格品/项的标识、记录和隔离。

5.1.1技术部和行政部对采购过程发现的不合格品/项立即按《标识和可追溯性控制程序》RGPM-7.5.3-B-01进行标识、清退,并予以隔离(可行时),防止误用。

5.1.2各部门和管理处对维护和服务过程发现的不合格品/项进行处理。

5.2不合格品/项的评审

5.2.1进货检验及材料贮存期间,经行政部质检人员确认的不合格品/项,填写《不合格品/项评审和处理记录》。

5.2.2服务分供方维护和服务,经技术部检验人员确认的不合格品/项,填写《不合格品/项评审和处理记录》。

5.2.3各部门和各管理处的服务质量活动,经配套服务部人员被确认的不合格品/项,填写《不合格品/项评审和处理记录》。

5.2.4当不合格原因简单,处置方式明确时,由相应部门、管理处负责人在评审记录上签具处置意见及时处理。

5.2.5当由于技术、经济、时间、顾客的需要或其它原因,对处置方式无法肯定或存在争议时,应在不合格品/项评审记录上陈述各自的意见,由公司管理者代表将评审记录报总经理做出最后决定。

5.2.6各部门、管理处各自保存不合格品/项评审记录作为对不合品/项进行处置的依据。

5.3不合格品/项的处置

5.3.1不合格品/项的处置方式:

a)进行返工,以达到规定的要求;

b)经返工或不经返工作为让步接收,但采取这种处置方式时应向顾客或其代表提出申请,应有获准的文字记录(包括接收标准方面的内容);

c)降级或改作他用;

d)拒收或报废,(拒收是针对供方提供的产品,报废是针对组织内部的产品而言)。

5.3.2不合格品/项的处置办法

a)各相关部门负责按照《不合格品/项评审和处理记录》中的要求对不合格品/项进行处置,并负责对实施效果进行验证;

b)对以返修、返工方式处置的不合格品/项,应达到已被顾客同意的接收标准,并保存检验和试验记录;

c)各部门、管理处各自对各不合格品/项控制工作经常进行监督、检查和验证;对重大不合格、反复多次出现的不合格,采取纠正与预防措施,具体按《纠正措施控制程序》RGPM-8.5.2-B-01、《预防措施控制程序》RGPM-8.5.3-B-01处理,并由本部门、管理处负责对实施效果进行验证。

6.0相关文件

6.1《纠正措施控制程序》RGPM

篇4：物业服务供方控制程序

1.0目的

对服务采购过程及供方进行控制,确保所采购的服务符合规定要求。

2.0适用范围

适用于丽江花园物业管理公司对物业管理所需承担的服务项目分包合同的服务提供的控制。对服务供方进行选择、评价和控制。

3.0职责

3.1各部门或机构负责按公司的要求组织对相对应的承包合同的供方进行评价,技术部根据各部门或机构的评价意见编制合格供方名录,对服务业绩定期进行评价,建立服务供方档案,负责审批日常服务分包合同。

3.2管理者代表负责审核合格供方名录,并上报总经理批准。

3.3接受服务的相关部门或机构质量检查员负责对供方提供的服务质量进行监督。

4.0定义

公司物业管理日常服务分包项目有:房屋公共部分或公用部分维修、养护;电梯、机电设备、公共照明、弱电系统、给排水、区内道路等公共设施维修、养护;走道、楼梯、大堂、区内道路、公共区域等的清洁、消杀、卫生;区内绿化的养护、改种、景观维护;1万元以下的零星工程和紧急工程除外。

5.0工作程序

5.1服务项目分承包

由公司接受服务的相关部门或机构确定相应分包服务方式,《服务项目分承包合同》应包括服务项目、完成时间、质量标准、应负责任等。

5.2对服务供方的验证方式。

由《服务项目分承包合同》归口管理部门或机构组织,对供方服务质量进行监督管理,验证方法可包括:

5.2.1接受服务部门对供方服务质量进行验收。

5.2.2合同归口管理部门或机构征求业主、住户等最终服务对象对供方服务质量的意见。

5.2.3验证方式应在《服务项目分承包合同》中给予明确规定。

5.3服务项目分承包商的有关信息

5.3.1供方法人资格证明文件主营业执照、税务登记证。

5.3.2尽可能提供服务业绩及其质量保证能力的证明材料。

5.3.3《服务分供方评定记录表》。

5.3.4服务项目分承包合同,应确保规定的服务要求是充分的。

5.3.5服务项目分承包商的有关信息由合同归口管理部门或机构。

5.4服务供方的评价

5.4.1合格服务供方应具备的条件:

a)应有工商部门注册、具有法人资格;

b)有从事过类似服务项目的优良业绩;

c)良好的质量保证能力;

d)有承担相应服务项目的工作条件和实力;

e)服务供方在提供服务之前,应向相关部门提交对分承包项目的服务报告,报告内容必须有分包方责任人、服务标准、分包服务方案、完成时间、质量保证等。

5.4.2对多年已承担服务项目的供方的评价

a)供方应提供充分的证明材料;

b)公司接受服务的部门或管理处负责对其相应服务项目供方每半年进行评价一次,填写《服务分供方评定记录表》,对其服务质量、工作能力等予以评价。

5.4.3对第一次提供服务的供方的评价

a)技术部组织相关部门,根据服务供方的营业执照、人员素质技能证明材料、市场调查业绩及所提供服务的初次试用,进行供方的初步选择;

b)试用期按合同规定,技术部会同接受服务的部门对其服务质量进行检查,由技术部填写《服务分供方评定记录表》。

5.4.4技术部对所有合格的服务供方应列入《合格服务供方名录》,报管理者代表审核,总经理批准。

5.4.5对合格的服务供方在服务过程中出现的严重不合格的,技术部填写《不合格品/项评审和处理记录》RGPM

篇5：物业顾客财产控制程序

1.0目的

对丽江花园物业管理公司物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

2.0适用范围

适用于丽江花园物业管理公司对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品、管理辖区内车辆及业主档案资料、楼宇图纸资料等的控制。

3.0职责

3.1技术部负责组织成立物业验收接管领导小组。

3.2各管理处负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。

3.3技术部和管理处负责对工程维修队当班维修工对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等的管理。

3.4保安部负责各类车辆的综合管理。

3.5技术部负责楼宇图纸等资料的管理,下属各管理处负责业主档案资料的管理。

4.0定义

业主和住户的财产一般包括:

4.1接管的物业,包括各类建筑物及公用设施;

4.2业主和住户提供的用于维修安装用的物品,便民服务中业主和住户关于修理或加工的物品;

4.3管辖区内车辆的管理;

4.4业主档案资料、楼宇图纸资料等的控制;

4.5其他与业主和住户有关的财产。

5.0工作程序

5.1验收接管物业的控制

为加强物业综合验收和交接管理,保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。

5.2物业验收应具备的条件

5.2.1新建物业验收应具备的条件:

a)建设工程施工全部完成,已经竣工验收合格;

b)供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

c)房屋幢、户编号经有关部门确认。

5.2.2原有物业验收应具备的条件:

a)房屋所有权、使用权清楚;

b)土地使用范围明确。

5.2.3在技术部直接领导下,组织各部门成立物业验收接管领导小组,总经理担任组长,组织实施物业接管工作。技术部、各管理处负责日常事务运作。

5.2.4技术部负责接管分工范围内的工作,严格验收、把好工程质量关。

5.2.5各专业人员按国家、省、市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

5.3参与竣工验收的物业

在验收前的资料准备:对于物业公司参与竣工验收的物业,则在竣工验收之前,技术部应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料,适当时应包括物业规划图,竣工总平面图,单体建筑及结构竣工图,地下管网竣工图,建筑施工竣工图,隐蔽工程验收签证,沉降观察记录,竣工验收证明,房地产权属关系的有关资料,机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文,水、电、气表校验报告等图纸资料,并对所有资料进行查验,为物业接管验收提供资料和数字依据。

5.4物业的竣工验收:

验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《房屋接管验收标准》等规定组织的竣工验收工作。

5.5对已竣工、在用物业的验收接管工作:

5.5.1技术部负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,并填写《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》。

5.5.2验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》的副本交委托方,以落实责任部门限期整改,直至达到规定要求。

5.6物业移交

5.6.1各类房屋清单及配套钥匙。

5.6.2单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图。

5.6.3住宅区规划图、竣工总平面图。

5.6.4其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

5.7公共设施及公共场所移交

5.7.1公共设施及公共场地清单;

5.7.2绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

5.7.3机电设备操作、维护说明书;

5.7.4其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

5.8资料移交

移交的资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写《物业交接验收表》,并根据《文件控制程序》规定进行分类编号,列出清单,转交技术部归档保管。

5.9对新竣工的物业,由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商,明确维修责任和保修期限。

5.10根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》,加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到:

5.10.1房屋外观完好、整洁,执行《服务提供控制程序》RGPM

档案管理制度