交收楼工作规范
1.0目的
为明确交收楼的工作程序,使相关部门互相配合,保障交收楼工作的顺利进行,特制定本规范。
2.0范围
本规范适用于华盛物业的交收楼工作。
3.0职责
3.1客户中心负责集中交楼的策划、组织、实施;物业部、维修部、安管部、环境卫生部按《交楼方案》的规定协助客户中心的集中交楼工作。
3.2客户中心负责发展商移交的准业主资料的接管。
3.3维修部负责开发商移交的施工图纸、房屋保修卡的接管,以及协同设计单位、施工单位和监理单位一同进行房屋建筑、设备系统的接管验收工作,与施工单位进行房屋钥匙的交接。
3.4客户中心负责零星业主收楼工作,并与维修部共同负责道路、公共照明等公共设施的接管验收工作。
3.5环卫部与维修部共同负责公共绿化的接管验收工作。
3.6安管部与维修部共同负责消防、安防监控系统的接管验收工作,以及接管园区的保卫工作。
4.0工作内容
4.1开发商将楼宇交与物业公司验收
4.1.1物业公司(管理处)负责人在工程竣工15天前负责成立以维修部、物业部为主的接管验收组,协同开发商、施工单位进行分户验收、5天内完成第一次验收,(户内按单元验收,公共设备设施按系统验收),并要求施工单位从验收第一天起8天内整改完毕。在整改过程中,必须边整改边验收。
4.1.2验收接管组在工程竣工前二天安排分户验收组对"六通"(通水、通电、通煤气、通邮、通电视、通宽带),紧急备用电源、电梯、消防、道路、环境配套工程等设备设施进行验收。公共设备设施分系统进行验收,户内相关部分设施分单元进行验收;其中通煤气、通邮等不能检测的通过查看证明文件进行检查,验收组在竣工前一天将验收结果书面报公司领导。
4.1.3接管验收组按照四星级清洁标准设计验收表格,在交楼3天前组织一次验收。移交时卫生已达标的,分户验收组与施工单位交接房屋钥匙。
4.1.4客户中心在接到钥匙后,须抽样核查所交钥匙是否与房号吻合,是否能够打开房门,如有钥匙与房间不符的,须及时通知维修部,维修部及时与施工单位联系处理,确保钥匙的准确性。
4.1.5待销售部将业户的所有资料都收集齐全发出《收楼通知书》时,物业公司便可以正式向业户交楼。
4.2物业公司交楼工作程序
4.2.1交楼前准备工作
4.2.1.1客户中心根据集团公司销售部提供的新楼宇交楼时间,提前20天制定《交楼筹备方案》,主要确定交楼时间、地点、人员配备、各部门相关人员的工作职责和工作要求。
4.2.1.2客户中心须根据《交楼筹备方案》的内容,准备交楼所需的各项资料及物品,主要包括:
a)交楼前20天物业公司负责人将《物业服务协议》、《住户手册》、《装修手册》文本印刷好。
b)制作交楼处标志牌、物业公司(管理处)简介、《收楼流程图》、《装修申报流程》及必要的路线指引牌。
c)根据销售部提供的新收楼的业户资料,编制《业主资料本》(要素包括序号、楼号、业主姓名、联系电话、户型、建筑面积、合同约定交楼日期、实际收楼日期)。
d)接收楼宇资料:在该期楼宇竣工验收30天前接收开发单位移交的一套施工图;在分户验收合格3个月内按照政府有关物业管理规定接收开发单位移交的全套竣工资料及施工合同;在交楼17天前,接收移交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
e)准备业主资料:在业主档案袋封面张贴《档案资料清单》,并把交楼所需相
关资料放入档案袋里,包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,业主需签署资料等。
f)准备物业管理相关的法律、法规文件。
4.2.1.3客户中心负责人组织现场收楼人员进行培训。
4.2.1.4客户中心负责交楼现场的布置工作,落实现场物品的摆放与宣传物品的悬挂位置,交楼现场主要设现场咨询处、交楼处、业主填表处、家政服务。
4.2.1.5客户中心对各项环节应安排专人负责,做到分工明确,责任落实到人。
4.2.2交楼工作程序
4.2.2.1业主办理收楼手续应首先到现场设置的财务和销售处开单交款,凭《收楼通知书》到客户中心办理收楼手续。一般情况下,没有《收楼通知书》的业主不予办理手续,不可验收房屋,如遇特殊情况,经公司领导批准,方可验收。
4.2.2.2客户中心负责为业主办理收楼手续。业主须出示身份证原件,填写《业主档案》,并签署《业主公约》、《物业服务协议》,现场办理管理费委托划帐手续;委托收楼的,还须提供《业主委托书》、委托人及被委托人的身份证复印件。
4.2.2.3收楼资料备齐后,为业主办理房间钥匙的交接手续。业主须签署《房屋钥匙签收确认书》,然后由物业助理或者维修技工陪同业主去验收房屋。
4.2.2.4物业助理或维修技工陪同业户验收房屋时,须认真在《楼宇情况反馈单》上准确记录业主所发现的房屋质量问题,验收完毕,抄录水电表底数,将水电及门窗完全关闭。验收人和业主须在《楼宇情况反馈单》上签字确认,并注明时间,必要时,业主可留下保修钥匙,验楼人员须在《楼宇情况反馈单》上予以注明,《楼宇情况反馈表》第一联存入业主档案中,第二联交维修部,第三联交业户。
4.2.2.5如业户对房屋质量或设计存在不满,拒绝接收房屋,陪同业主验收房屋的工作人员,须将全部钥匙收回,并在《拒收楼房号一览表》上予以注明。拒收楼户经客户中心主管审核确认后,暂时不予收取物业管理费。
4.2.2.6每天收楼工作完成后,应将《楼宇情况反馈单》的第一联与收楼档案装订在一起,作为完整的业主资料存档,并统计交楼的总户数,由客户中心主管负责制作《交楼日统计表》,经部门负责人审核后于次日呈报公司领导。
4.2.2.7客户中心每天统计报修的钥匙房号及条数,整理后交维修部签收,维修部维修完毕后再逐户返还客户中心,由客户中心主管确认接收。
4.2.2.8交楼过程中,物业公司(管理处)工作人员应向业主宣传园区的各项管理规定及物业管理法规政策,保持良好的服务意识,争取与业主交朋友,树立物业公司良好的企业形象。
4.2.3收楼后的工作
4.2.3.1收楼结束,由安管部负责清场工作,客户中心负责保管交楼中的可再使用物品。
4.2.3.2客户中心负责跟进保修工作,避免业主的强烈投诉。
4.2.3.3对于拒收楼户,客户中心设专人负责跟进维修部的保修工作,一旦保修工作完成,应及时通知业主前来进行第二次验收。
4.2.4整改完毕后,业主需在《楼宇情况反馈单》上,对整改项目逐项签名确认。
5.0质量验收标准
5.1接待人员须态度亲切、业务熟练、服务热情周到。
5.2前期资料准备齐全。
5.3收楼手续的各项环节,做到分工明确,责任到人。
5.4收楼现场秩序井然,各项工作环节安排合理,工作人员的业务达到专业水平。
5.5资料归档须整
理有序、清晰、详实。
5.6整改项目须跟进及时,完成率达100%。
6.0相关文件
6.1交楼流程图
7.0记录表格
7.1《楼宇情况反馈表》
7.2《钥匙领(借)用登记表》
7.3《物品出入放行条》
7.4《业户档案表》
7.5《拒收楼房号一览表》
7.6《交楼日报表》
7.7《房屋钥匙签收确认书》
篇2：装修管理规范范本
1.0目的:规范装修管理,维护小区安全,维护业主利益。
2.0范围:****。
3.0职责:客服部负责装修管理工作。
4.0程序:
一、装修申报及审核
1、申报:房屋进行装修须由业主、承建商提前到物业管理处申请,并按流程如实提交房屋装修书及相关资料;
2、审核:申请人应向物业管理处提供承建商的营业执照副本、资质证书、该单位施工图(包括总平面图、电气图、给排水图等,比例1:100)。
二、费用收取
1、装修前须向物业管理处缴纳装修保证金2000元/户;
2、《装修施工人员出入证》工本费10元/张,出入证押金50元/张;
三、装修时间
1、小区每日装修时间为上午8:00-12:00,下午14:00-18:00,节假日9:00之前不得进行有噪音施工。管理处有权根据管理需要调整施工和审批时间;
2、装修期限不超过60天。[[因特殊原因延长工期的,须到物业管理处办理延期手续,无正当原因拖延工期、又未办理延期手续,每超过审批期限一天将按50元/天/户的标准扣除装修违约金。
四、承重结构
1、房屋承重结构(包括承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度、负荷都是经过严格计算得出,任何情况下都不得随意凿打,更不能开洞或开门;
2、在装修过程中,沙石、水泥等材料必须分散堆放,不得超出楼面活荷载设计值1.5KN/
篇3：物业管理案件所引起纠纷处理规范
物业管理案件所引起纠纷的处理规范
在物业管理区内车辆失窃、业主居室内财物失窃及业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范
(一)业主车辆丢失赔偿案件的处理规范
1.如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理,在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任。
2.如果没有约定,但有证据证明物业管理公司疏于管理,未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有过错失的,物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然,如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务,没有过错的,物业管理公司可不承担赔偿责任,因为物业管理公司不是侵权行为人,业主的车辆被盗,是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的,犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系,对业主的车辆没有保管义务。
3.如果物业管理公司设有专门的停车场,并对停放的车辆收取场地使用费,我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业管理公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失时,应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条关于高度盖然性的证明标准,即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性,人民法院即可以对该事实予以确认的规定,并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(二)业主居室内财物被盗赔偿案件的处理规范
物业管理合同没有约定财物保管服务,但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题,我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定,如果有约定则物业管理公司不能免责。如果没有约定,但有证据证明物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的,物业管理公司也不能免责。这里有两个问题需要注意:
1.盗窃案件已被侦破的,则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的,则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。
2.盗窃案件未被侦破的,其业主财物损害的数额难以确认,则应按照公平合理原则,也就是权利义务均衡与对价的原则,确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(三)业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范
业主在小区内被害,其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务,而要求物业管理公司承担民事赔偿责任,物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿,由此引起纠纷。物业管理区域内发生刑事案件,物业管理公司是否应当承担赔偿责任,这是一个颇有争议的问题。我们认为,问题的关键在于对物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解,物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内的治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”,则物业管理公司只要未做到这一点,即为违反合同义务,就应当承担违约赔偿责任。但如此理解,对物业管理公司而一言过于苛刻。无论是从物业管理合同的缔约目的,还是从各地制定的物业管理条例中关于物业管理公司应当提供的服务的规定来看,物业管理中的治安服务,都应理解为对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务,不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件;从权利义务相对等原则而言。
篇4：物业规范地下停车库有序停车强制措施
物业关于规范地下停车库有序停车的强制措施
最近3个月来,地下车位停车秩序比较混乱,有的车辆停在在行车道路上,或是阻碍消防通道和消防设施,经过2个月时间对车辆的抄牌,这些车辆业主已锁定。我物业服务中心已发3次短信通知和规劝他们不要乱停车。自2月25日后不听劝说的我们保留采取强制措施。
这些车辆主要是:
1、一个车位多部车,
2、所租的车位离家远,就近停到楼下通道。
3、把车位卡借给朋友用,自个谎称忘记带卡。
4、谎称车内有东西,临时停下,并慌报房号和联系方式。
希望这些业主能够做到:
1、不要在车库通道乱停放。
2、车位是一卡一位一车的停放原则(大车位除外)
3、请理解和配合我们物业的工作。
建议您租车位或是购车位。
篇5：办公楼共用设施设备使用管理规范
办公楼共用设施设备之使用管理
1、空调供应
『本物业』办公楼采用VRV中央空调独立控制系统,业/租户单元内可随意调节室温,单元内空调费单独计量,按实计算,其费用由业/租户自行承担,空调开启时间由单元内自行控制。楼层内公共区域空调开启时间为AM8:00-PM18:00。公共区域空调温度则根据季节进行设定,12月至2月定为16°C-20°C、7月至9月定为20°C-26°C。
『本物业』展示厅采用中央空调系统,选用热泵机组,单元内空调费单独计量,按实计算,其费用由业/租户自行承担。
2、通讯系统
『本物业』备有完善的通信系统具体包括中国移动、中国网通、中国电信(小灵通)。本物业还提供较多的上网方式,具体包括FTTB、网通、电信,可为业/租户提供服务。
2.1电话
业/租户可以下列方式获得『本物业』的直线电话号线的使用权或租用『本物业』的电话号线,具体费用标准敬请详见本手册《缴费说明》。
2.1.1直线电话号线使用权的获得:指『本物业』发展商留有直线电话号线,由使用人直接至上海市电话局申请,每月电话费由使用人自行缴付至上海市电话局。
2.1.2直线电话号线根据业/租户要求可开通国内/国际长途功能。
2.2传真线路
业/租户如需安装传真机,可直接连接至业/租户已申请的电话直线,相关费用由使用人自行缴付至上海市电话局。物业管理处可协助业/租户安装,并收取合理费用。
2.3业/租户自用集团电话
业/租户如需安装自用集团电话,需得到上海市电话局的批准,并缴纳相关费用。物业管理处可协助业/租户办理自用集团电话的审批安装手续,并收取合理费用(弱电井道占用费:光缆1000元/根,电话500元/对,施工时需先到物业办理相关施工申请手续,并在物业工程专业人员指导下进行施工。)。
说明:业/租户在使用自用集团电话过程中必须遵守政府及物业管理服务公司有关电信设备使用规定,否则业/租户应承担由此对『本物业』所造成的损失及相应的责任与费用。
2.4『本物业』智能信息系统
申请和使用办法另行通知业/租户。
2.5友情提示
为了确保各业/租户的利益,防止由于不可抗力造成的停电/失电现象,特此友情提示各业/租户自行安装电脑不间断电源(UPS)。
3、电梯
3.1『本物业』为业/租户提供电梯服务。业/租户需爱护电梯,保持电梯清洁。
3.2电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮、纸屑等杂物。
3.3业/租户在使用过程中严禁装载超重、超长物品。
3.4在使用电梯的过程中如遇紧急状况,乘客应立即按动有话筒标志的紧急通话键求救;遇到问题或异常故障,应立即将情况通知物业管理服务公司。物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。
3.5电梯处于维修状态时,除工程维修人员外,业/租户不得使用,以防发生意外。
3.6大厦货梯的正常使用时间为周一至周五9:00~18:00。如需申请加班使用货梯,请以书面形式提前一个工作日向物业管理处申请。
3.7凡因违反上述要求,业/租户需承担由此产生的责任和费用。
4、停车设施
4.1汽车
『本物业』在地面、地下一层设立停车场,共计200余个车位,可为业/租户及访客提供停车服务,因该地下车库产权归属上海利国房地产有限公司所有,业/租户如需要办理租车位的申请手续,可通过物业管理处联系,在征得上海利国房地产有限公司书面同意函之后,在物业管理处领取停车证。地下停车场机械车位的限制高度为1.8米。
4.2非机动车辆和摩托车
业/租户及单位访客可使用非机动车辆停车棚,车棚采用立体车架停车方式,可容纳256辆非机动车,车架可停入非机动车的最大轮胎宽度为55毫米,敬请车主与物业管理处联系办理有关停车手续,进入非机动车棚停车。
4.3停车场有关费用敬请详见本手册《缴费事项》。
4.4停车场使用规定(摘要)
为保证停车场安全使用及满足业/租户及访客停车的有序管理,所有进入停车场之停泊车辆应严格遵守交通规则及本管理条例,服从保安人员管理。
4.4.1本停车场仅提供停车场地,不负车辆保管责任。
4.4.2为防止车辆被盗,所有车辆需凭『本物业』物业管理处统一印制的《车辆出入证》和IC卡进、出停车场(收取IC卡成本费30元),《车辆出入证》工本费10元/张。《车辆出入证》需要妥善保管,车辆出入停车场需刷卡开启自动车闸,停车场管理人员根据《车辆出入证》引导车辆入位,车位不予固定。
4.4.3已租车位的业/租户由业主安排统一收费。临时停车收费标准RMB5元/小时,所有进入停车场车辆应严格按停车场设置的交通标志及指示牌上的要求行驶、停泊。
4.4.4车辆限速5公里/小时;机械车位限高为1.8米。
4.4.5停车场内严禁烟火。
4.4.6严禁存放、携带危险品入场。
4.4.7严禁在停车场内修车、洗车、加油及在车位周围堆物、加装围栏等。
4.4.8车辆应按指定车位停泊,严禁占用其他车位或在非停车区域停车。
4.4.9请勿将贵重物品留置车内;离车时请锁好门窗,打开防盗报警系统;在停车场内通行请注意自身安全。在停车场范围内的任何人身伤亡及车辆、物品被盗、受损,责任自负。
4.4.10在停车场内应注意安全,谨慎驾驶。停泊车辆在停车场内行驶或停泊过程中如不慎造成『本物业』设备、设施、其他车辆的损坏或伤及他人,应负责赔偿并承担由此而引致的一切后果。
5、卫生间
『本物业』向业/租户提供卫生间设备、设施、卫生用品,并有专人负责清洁卫生间工作。请勿在卫生间洗头、洗澡、洗涤衣物或存放物品,请勿将杂物和烟蒂等丢入座便器和小便斗,以防排污管堵塞,并请保持其内部清洁。为保证公共区域的适宜温度,请业/租户注意随手关闭卫生间窗户。
6、消防措施
6.1『本物业』单元内、电梯厅、公共区域分别装有烟感器、喷淋头及配备消火栓、灭火器。
6.2各层走道内设有应急广播系统。
6.3业/租户及其雇员应熟悉消防及自救程序,熟悉消防疏散图。物业管理处将不定期举行消防培训,届时欢迎业/租户一同参加。
6.4爱护消防设备及其它控制设备、设施,绝对禁止堵塞一切消防
控制系统、消防通道、紧急出口、消防电梯、窗户、通向房顶的出口及『本物业』大堂,并保证上述部位畅通无阻。物业管理处有权将障碍物搬离和更换受到破坏的设备及设施。由此而产生的一切费用由责任者承担。
6.5消防设备(灭火器、消防水喉、消防水管等)设置在每层固定的位置。非特殊情况,不得擅自移动。如遇火情,业/租户才可以使用以上设备进行灭火自救工作。
6.6业/租户有责任为其单元购置必要消防设备。
6.7防火注意事项
6.7.1『本物业』公共区域禁止吸烟,请不要在禁烟区域吸烟。业/租户在单元内吸烟,应谨慎处理好烟蒂,以防发生火灾。
6.7.2请不要在单元内使用明火、加热器、电烹饪设备、烤箱、熨斗及其他大功率的电器设备,以避免因局部用电过载而影响本单元及其他单元。
6.7.3避免电器超负荷运转。如有异常,应立刻关闭在用设备并及时通知物业管理服务公司。
6.7.4业/租户需定期自行检查,维护电器设备,确保各种电器设备、线路及接口无松动及破损。如发现问题及时解决。
6.7.5业/租户单元内自备的灭火器应经常进行常规性压力检查,确保其处于完好状态。
6.7.6下班或人员离开办公室前,须关闭所有电器。
6.7.7请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品。
6.7.8不得在单元内存放易燃、易爆危险品及液化气体等。
6.7.9不得在单元内煮食。
6.7.10业/租户应选派消防负责人负责消防工作,并参加有关的消防培训课程及参与由物业管理处组织的消防演习。
制度专栏
