X商业城物业管理科工作细则
商业城物业管理科工作细则
一、每天早上,检查上一天工作,安排当天工作。
二、每天上、下午,巡视分管辖区各一遍,巡视内容细则如下:
设备保障组
1、检查辖区是否有违章现象,主要包括:
①有无乱搭建,包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等;
②有无违规装修,包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等;
2、公共设施、设备是否完好,主要包括:
①道路有无损坏,有无下沉、损坏及其他影响安全现象;
②上下水管道是否渗漏;
③公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;
④商户室内有无堆放危险品、有毒物品;
⑤监控设施有无损坏,分包养护是否正常进行;
⑥电梯运行是否正常,合格证是否到期,分包养护是否正常进行,电梯机房清洁状况及检查记录状况;
⑦输电线路是否完好、安全,配电箱、公共照明是否完好,电房分包养护是否正常进行;
⑧消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等;
⑨水电表设备是否完好;
⑩井盖有无损坏,化粪池、下水道有无淤塞等。
保安组
1、检查保安岗位值勤情况,主要包括:
①保安值勤的到岗情况;
②岗位仪容仪表情况;
③对安全事件的处理状况等。
2、辖区是否有不安全隐患,主要包括:
①房屋是否出现破损、漏水;
②消防通道是否乱堆放、被堵;
③输电线路是否完好、有无乱拉乱搭;
④有无可疑人员活动;
⑤装修有无安全防护,木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员,装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露,空中作业有否安全监护措施,容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等;
⑥监控设备、消防报警装置有无损坏。
PA清洁班
1、辖区环境与卫生是否符合标准,主要包括:
①树木花草有无损坏;
②公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾,垃圾桶是否倒清;
③有无乱停放车辆;
④有无乱晾晒衣物;
⑤有无不正常的噪声源、有无不正常气味。
⑦墙壁有无乱涂、乱画,张贴广告;
⑧有无在场内乱派发广告;
⑨有无乱占公共地方。
部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录,巡视发现问题,能处理的应立即处理,重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。
经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查,如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的,每漏检或无落实一项?次,对责任处以10元罚款,情节严重双倍罚款;
三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用,缴纳给公司财务。
四、受理客户维修修申请,及时解决问题。
五、接待客户来信、来访,处理客户投诉并做好记录。
六、解答客户提出的业务咨询。
七、安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量。
八、做好工作日志、投诉处理等记录(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,突发事件,客户投诉等)。
九、整理内务(包括整理文件与资料档案、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。
十、处理辖区突发事件。
十一、部门文员协助经理工作,经理外出时,文员代行经理日常工作职权。
●每周工作:
一、物管部每周一早上召开周会,跟进上周事务,安排当周工作。
二、每周至少走访一次分管辖区客户,与客户交换管理意见,征询客户服务需求。
三、对投诉进行一次回访。
四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。
●每月工作:
一、管理组总结月度工作,写出书面报告。编制下月工作计划。
二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况,清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。
三、对月维修项目进行一次回访,听取客户意见。
四、管理组会同清洁组、保安组,对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查,汇总问题、组织解决。
五、整理资料、档案,对发生变动的(包括:承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。
六、与有关单位联系,交换情况一次(包括:工商、派出所等),如有重要情况,报告公司领导。
七、向内部宣传栏投稿,宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增强员工管理服务意识。
八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。
九、公司全体人员考勤汇总
●季度工作:
一、物管部进行季度总结,细化下季度工作计划。
二、组织全面检查辖区的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等)是否完好无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理。
三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理。
●半年、一年工作:
一、半年组织一次客户意见书面征询,进行统计分析,提出改善措施。
二、一年组织清理一次化粪池。
三、一年组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的意见和建议,提高客户参与管理的积极性。
四、总结年度工作,写出书面报告,制定下年度工作计划。
篇2：写字楼装修管理细则9
写字楼装修管理细则(九)
一、装修程序
1、物业使用人聘请装修公司,应选择经过资质许可的装修公司,装修公司必须向管理公司提交“三证”复印件备查,即装修公司《营业执照》、《装修消防许可证》、《装修资质证书》,而涉及空调、消防、给排水和机电之改造工程,则必须由管理公司或管理公司指定之专业公司来完成。
2、物业使用人提供装修设计图纸(附说明)、装修公司的有效法律证件、资质证明及消防许可证等,前往管理公司客户服务部办理登记和监察手续。
3、物业使用人办理登记手续同时,必须缴纳装修保证金及相关费用(详见装修费用)。
4、物业使用人装修登记监察手续完成后,由管理公司办理施工通知单及施工人员出入证,装修商方可按规定时间开始装修工程。
5、物业使用人装修房间在施工期间,管理公司必须随时进行装修现场监督。
6、装修竣工后,物业使用人、装修商及管理公司一起到装修现场进行跟进。若无任何违规行为或整改项目,管理公司办理装修保证金退还手续。若出现需要整改项目,请物业使用人及装修商及时整改到位,方可办理装修退场及装修保证金退还手续。
二、装修费用
收费项目
物业使用人装修
还原工程保证金
人民币30.00/M2(业主收取)
装修工程保证金
人民币20.00/M2
装修管理服务费
人民币5.00/M2
装修施工证押金
人民币20.00/人
商务服务费
人民币2.00/证
1、装修工程保证金――为保证物业使用人所聘请装修商在工程进行中严格执行装修之规定,同时也便于赔偿装修过程中造成大厦损坏修补之费用或拖欠款等,如果保证金不足以补偿所受损失之费用,管理公司有权增收附加费用。装修竣工后,经管理公司确认合格后15日内返还。
2、还原工程保证金――此费用将由业主收取,为保证租户在租赁期满将房间还原成业主交楼时之标准状况。
3、装修管理服务费――用于支付管理公司监察物业使用人图纸及设计、办理装修登记手续及协调装修商工程之行政费用。
4、装修施工证押金及商务服务费――装修商进场施工前,须向管理公司领取施工证,每证押金20元,商务服务费2元,施工人员凭证进出本大厦。装修竣工后,装修商办理退场手续时,应如数退还已领取的施工证,如有遗失押金将不予退还。
5、物业使用人单元面积按建筑面积计算。
三、装修申请和登记
1、高层建筑大厦内物业使用人的装修审批部门直接由武汉市公安局消防处建审科负责。
2、物业使用人单元内进行装修前,可事先向管理公司客户服务部至电咨询。
3、物业使用人单元内进行装修,必须到管理公司办理相关登记及监察手续。其中需要呈交有关装修设计图纸及说明(包括详细的平面图及立视图并详述装修所用的材料);天花图并说明所用天花种类及灯饰的分布;机电和水电设计图及需详细展示电器、冷气、消防或其他装设之设计。
4、装修登记及监察手续完成后,由管理公司办理施工通知单和施工人员出入证,装修商可按规定时间进行装修工程。
5、管理公司承诺在接到装修方案后的三个工作日内给予监察答复及施工现场管理意见。
四装修条例及限制
1、物业使用人单位装修只限于物业使用人房屋的室内,切勿越出该单位室内或房门外,不可将楼面公共走道纳入自己的装修范围。
2、所有施工须按照在管理公司登记中的方案进行,如确需更改,必须事先征得管理公司书面同意。
3、为保证**的质量标准,所有广场机电系统(强电、弱电、空调、消防、给排水管道、煤气管道、预埋线路、各类面板插座),在室内的位置不得随意变动。若确需变动,经管理公司书面同意后,并由管理公司工程部监督进行。
4、装修所用材料须符合国家有关高层建筑的防火要求,即不燃或难燃装修材料;装修过程中严禁在施工现场过夜存放易燃易爆物品;材料还必须满足国家相关法律法规要求,如环保规定等。
5、物业使用人须于装修开始前,向管理公司填报有关的承建商之名称及联络电话,并委派一位代表负责装修日常管理工作,遇有任何事故发生时,易于联络。
6、室内电器装置必须聘用有资格电工安装,必须符合安全措施及电力负荷要求。
7、装修时产生的建筑垃圾自行由业主或其委托人处理,不得倒在大厦内或大厦外围。
8、室内装修的限制
1)为保持楼宇外瞻美观,禁止一切屋外改建或加建,包括加设檐篷,附加建筑或伸展出屋外之广告及标志等。
2)**写字楼属于超高层建筑,大厦拥有中央空调设备,各物业使用人不能再安装任何独立式的空调机。
3)**写字楼和公寓楼阳台已统一用铝合金玻璃窗封闭,物业使用人不得加防盗网。
4)切勿破坏大楼原有的承重结构(剪力墙、梁、柱、楼板等),否则将损坏整座楼宇的结构和房屋安全,允许物业使用人对房屋内加轻质填充墙。但是写字楼物业使用人单元内装修隔断应保留与天花300mm的空间,并且花隔栏不能挡住空调回风口及灯盘。
5)各楼宇内走廊、楼梯及公共区域均有足够的照明设施,为保持观瞻,请勿在房外加设任何灯饰。
6)物业使用人在装修中如欲电焊或加设开关插座或更改线路,须先到管理公司申报,经批准后须雇用有资格证电焊工或电工,以免发生意外。施工中特别应注意防止电焊渣掉落楼下,以免发生火灾、灼伤他人及烧坏楼下地面、外墙、物品等。
7)**大厦内严禁吸烟,尤其是物业使用人及装修商切勿在装修现场吸烟或向窗外抛掷物品,否则由此而造成的一切责任由其承担,管理公司有权在保证金中扣除或直接收取200元―500元的违约金。
8)**公寓楼不能安装窗式空调器,其他形式的空调外机要安装在管理公司统一指定的位置,应充分利用预留好的空调洞和机架,以保证楼宇外观统一。若物业使用人在安装空调时,将外墙破损有碍观瞻时,物业使用人必须对此作出整改,并承担相关费用。
9)公寓楼物业使用人的室外空调机冷凝水或化霜水应妥善处理,以免滴水扰人及污浊墙面。
10)公寓楼内,允许适当改换厨房的灶台、洗涤池和卫生间的坐便器、洗脸盆等,但不得改变厨房、卫生间的结构和功能。未经管理公司同意,不得随意改动地面或拆除墙面;不得破坏管井;不得随意私自移接煤气管线和拆除原装的通风百叶;不得将生活用水排入雨水
管道,以免造成阻塞,污染环境。
11)公寓楼厨房卫生间施工前应通知管理公司派人配合试水,确保不漏水方可施工。施工过程中,不得有水渗漏到楼下;不得在楼板上任意开孔;若有改动意向请事先与管理公司联系,得到许可后,必须做好防水处理。施工完成后,对楼板、管道、卫生器具等重新试水,若有渗水现象应立即整改。
12)公寓楼物业使用人在装修过程中,不得擅自拆装对讲电话及其线路;不得擅自更改电话、有线电视信号的接口位置。超过标准和有线电视信号的使用,装修前应向管理公司客户服务部咨询。
9、装修商的要求及纪律
1)装修商的施工人员必须遵守《**服务指南》中的相关规定,以及管理服务人员或安保员的管理。在进入**进行装修工作前,须先向管理公司领取出入证,对于无证或不愿示证者,安保人员有权拒绝其进入大厦。
2)在**大厦范围内,施工人员不准赌博、留宿、煮食或喧哗吵闹,更不能衣冠不整或在公共卫生间淋浴。
3)不可将工具、废料或杂物堆放在公共区域、通道、楼梯,亦不准在上述地方施工或搅拌水泥、涂料等。
4)施工断电和接电:装修施工电源可用室内插座,但必须使用插头。所用电动工具(单体)不能超过2KW,如必须大于此容量时,则须由管理公司安排人员断电并接上临时电源。
5)所有重噪音或有强烈刺激性气味的工程,如钻凿地或油漆等须安排在写字楼办公时间外动工,管理公司在接获投诉时,有权制止进行中的有关工程。
6)施工中的易燃易爆物品(如:油漆、香焦水、稀释剂)要当天进,要当天用完;否则,当天要带出大厦。
7)施工现场应配备足够的灭火器材,所有人员禁止在现场抽烟。有焊接、切割等需动用明火的工作,须提前填写《动用明火申请单》,并经过批准,动火时各种安全措施必须到位。
8各装修商须自行妥善保管其财物及工具,任何毁损或损失由装修商自行承担责任。
9)装修商应处理好与相邻物业使用人的关系,如因装修而引起相邻物业使用人的投诉,管理公司将立即派人到现场,装修商应采取措施改进施工。
10)在装修期间,管理公司人员有权随时进入各单位巡察各项工程是否符合装修登记表的图则。
11)装修商应教育施工人员认真遵守以上各条和**大厦其它有关规章制度,禁止违章施工,管理公司有权对违章人员作出违约处罚、停工等各种处罚。
10、电梯使
所有施工人员、装修材料、工具或杂物等均不能使用客梯,只可由货梯运载。(写字楼不得从一楼大堂出入,必须从负一楼进出)。超长物品不得强行放入货梯,须从消防通道的楼梯运输。遇有大量材料搬运时,物业使用人或装修商须提前向管理公司提出申请。
装修废料清理
为免构成火警危险,物业使用人及其装修商必须经常清理楼宇内之装修废料及泥头垃圾等。为保证此等废料之清理,写字楼物业使用人及其装修商请于每天晚上21:00后,将装修垃圾统一用麻袋装好后自行运走;公寓楼物业使用人及其装修商请于每天晚上19:00后,将装修垃圾同意用麻袋装好后自行运作;违者管理公司有权作出停止施工或暂停水电处理,直至整改到位。
六、装修保险
在装修工程进行时,万一施工不慎,引致他人伤亡或他人财产损失,皆由物业使用人负责赔偿。故物业使用人及其装修商应在装修期内购买意外保险、劳工保险及第三者责任险。
七、装修时间
1、写字楼:工作日周一至周五(不含国家法定节假日)的每天18:00―次日凌晨2:00;周六、周日的每天9:00―次日凌晨2:00。装修材料的转运时间安排在每天晚上19:00后进行。
2、公寓楼:工作日周一至周五(不含国家法定节假日)的每天9:00―12:00,14:00―17:00。周六、周日不能进行施工。装修材料的转运时间安排在每天晚上19:00后进行。
八.、装修保证金的发还
1、装修消防申请交到武汉市公安局消防处建审科审批的物业使用人,装修竣工后,必须向管理公司提交武汉市公安局消防处出具的验收报告。
2、装修完毕后,由物业使用人通知管理公司,并交一份完整的装修竣工图。如果涉及隐蔽工程还需要提供一份完整的隐蔽工程装修图。管理公司会同装修商、物业使用人联合对装修结果跟进监察。如一切妥当,在物业使用人或装修商退还所有出入证后,物业使用人持该装修登记表到财务部办理保证金发还手续。
3、在完工后的跟进监察过程中,若发现有遗漏装修废料或装修工程不符合有关条例和设计图纸的项目,物业使用人和装修商须在指定期限内清理、修复或整改,装修保证金暂时扣存,直至有关事项改善达到满意才会发还。
4、若有损坏公共设备及设施,需确认损坏程度,该损坏将会以装修保证金折抵,不足部分由物业使用人或装修商负责赔偿。
5、写字楼物业使用人装修用电在专属计量表内的,按实际使用的电费收取;水费含在管理费中。公寓楼物业使用人装修用水、电在专属计量表内,按实际用水和用电费用收取。
九、违约处罚
物业使用人有责任督促装修商遵守《**服务指南》及其他管理规定,对有以下行为者,管理公司有权从装修保证金中扣除一定款项作为违约金(不足部分可直接收取或从综合保证金中扣除):
1、未经管理公司同意私自动工装修者,扣除或直接收取1500-5000元违约金,并责成立即补办有关手续。
2、凡因装修改造而造成楼层渗水、漏水、管道堵塞者,或对大厦公共设施和物品造成破坏者,或对大厦公共安全造成危险者,根据损坏程度,扣除或直接收取500-5000元违约金并负责承担维修费用。
3、在公共区域堆积建筑垃圾者,扣除或直接收取500-2000元违约金,并责成立即清理干净。
4、破坏公共区域卫生,根据情节轻重,扣除或直接收取100―1000元违约金。
5、对装修人员、物品使用客梯或对大厦造成破坏者,扣除或直接收取100―1000元/次违约金,若有损坏,物业使用人或装修商应承担维修费用。
十、管理公司对上述条款具有解释及修订权。
篇3：物业主管工作细则
物业主管的工作细则
●技其职权所属,紧密监管其辖下各员工的日常工作;
●编制员工轮值表,作出精细安排,需要时调派适量员工当值,避免出现人手不足,或冗员过多的情况;
●每日呈交工作报告给公司物业管理部;
●主持每周工作会议,检讨工作表现,并籍此沟通各阶层工作人员;
●巡检其职责范围内的运作,以确保完成下列各项工作:
*清洁情况满意
*保安系统操作正常
*排水系统正常
*空调供应正常
*园艺摆设满意
*走火通路无障碍物阻塞
*后备系统正常
●第一时间处理投诉,并确保事件已圆满解决为止;
●协助安排物业管理部负责人员探访广场承租户;
●遇有事件发生时,第一时间赶赴现场,指挥员工并控制场面;
●熟悉所有紧急情况处理步骤,台风预防措施、放火设施、紧急出路位置等。
篇4：学生公寓物业管理奖惩细则3
学生公寓物业管理奖惩细则(三)
为加强学生公寓公共区域卫生、设施等的管理,进一步提高公寓综合管理水平,特制定本细则。
一、检查范围:
(1)公寓楼单体除学生宿舍内部的所有内容。
(2)公寓楼周围所划定的责任区域。
(3)公寓楼的人员管理。
二、管理措施:
(1)楼长对本楼公共区域负全部责任。
(2)公共区域由中心主任、中心办公室、公寓检查组负责检查。
(3)检查不合格部分,从本楼临时工工资及本楼职工津贴中直接扣除。
三、检查内容及扣款数额
1、纪律:
(1)值班人员应24小时在岗,发现脱岗一次扣20元,本班未有值班人员按时到岗,扣100元。发现三次,临时员工予以辞退;
(2)保洁人员迟到、早退一次扣10元,无故脱岗扣50元;
(3)领取工装、工号后,在岗期间不穿工装、不佩带工号发现一次扣10元;
(4)在岗期间,捡拾垃圾发现一次扣50元,发现两次予以辞退。
2、卫生:
(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按时保质完成保洁区域卫生的,发现一次扣20元;
(1)楼道、楼梯下有车辆、杂物等摆放的,发现一次扣20元,特别严重的扣50-100元;
(2)有垃圾一处(不分大小)扣10元,有烟头、有痰迹,一处扣5元;
(3)公共洗刷间有积水或地面较滑,扣20元;
(4)公共厕所有异味,扣10元,有大便积存,一处扣20元;
(5)卫生工具摆放不整齐,一次扣20元;
(6)墙上有脚印、手印、球印等,每处扣5元;
(7)玻璃有擦涮痕迹各污染,每块扣10元;
(8)长明灯,一个扣10元;
(9)楼梯扶手不擦,一次扣10-50元;
(10)垃圾车两面有污染,一车扣20元。
3、设施:
(1)楼道照明灯、防火门发现已损坏但未报修,若楼长已报修而维修人员未及时修理(以维修报修记录为准),发现一处,扣10-50元;
(2)楼道内公共设施表面有灰尘,每发现一处扣5元;
(3)消防设施及玻璃损坏一块,扣10元;
(4)公共场所玻璃损坏一块每平方扣10元;
(5)公共楼道墙面破损一处未及时报修,发现一处扣10元;
(6)宣传栏摆放不整齐,有乱张贴现象一次扣10元;
(7)垃圾车摆放不整齐,一车扣10元;
(8)垃圾车带伤工作,一车扣10元;
(9)值班室物品摆放不整齐,发现一次扣20元;
(10)公共洗刷间有长流水,一个水龙头扣10元。
4、安全:
(1)公寓楼违规放入异性一人,扣20元;
(2)发现推销人员一人,扣20元;
(3)出现被盗事件,一次扣50元;
(4)出现打架事件,一次扣100元;
(5)丢失应急灯一个,扣180元;
(6)找不到钥匙,打不开公共大门、厕所门,一次扣50-100元
5、其他未尽事宜,经公寓中心办公室协商后予以处理。
篇5：翠园停车管理细则实施说明
翠竹园关于停车管理细则实施的几点说明
一、翠竹园交付至今,对于地产所拥有的车位,均按照政府相关规定实行可租可买的政策。即将实行的停车管理细则是为了解决翠竹园停车无序的现状,以维护和提升小区的物业品质。
二、停车管理规定对已经有10年历史的本小区是一个新鲜事物,为了执行好业主大会通过的停车管理规定,尽量不影响小区业主的生活习惯,同时使停车管理规定更符合实际,更能满足绝大多数业主的需求,目前请允许物业先行先试,通过一段试行,会同广大业主和业委会,对共性的问题提出完善解决的方案,按照业主大会议事规则的约定,通过正常的途径解决各类诉求。
三、目前小区存在自有车位、包月车位、预付费停车、临时停车四种情况,管理方式多样。为使新的门禁停车系统能逐步适应本小区既有的各类停车要求,试行细则对包月车位、预付费停车做了具体规定,这些规定也是试行细则中的内容。
物业制订的实施细则中,对于之前已经实施的按月付费车位,可以延续到2013年12月31日。剩余的地产未售车位,截止到今年底,暂不办理包月出租。鉴于近期较多有车无车位业主提出包月使用的诉求,经与小区业委会沟通后,决定从3月18日起继续办理包月出租,期限到2013年12月31日,物业将与包月车位的业主签订协议。协议条款中将明确如该车位已销售,包月车主车辆将自动转为住户临时停放车辆。为保证公平性,物业将从3月18日至3月24日期间,对于有包月需求的业主进行登记,3月25日公布登记数据和所剩包月车位的数据(因在售)。如登记数据小于所剩车位数,将直接安排落实办理;如登记数据大于所剩车位数,物业将通过公开摇号方式确定包月的住户。上述未包月车位在未确定前,将与254个公用车位一起作为临时停放车位使用。明年1月1日起,地产未售出的车位以及部分公用车位,如何出租,物业公司将在试行阶段拿出建议方案,与修订完善的停车管理规定及细则,一并提交业委会,供业主大会表决。
四、对于试行期间临时停车的进出问题,将调整为可从各门进入,但涉及收费需要从西门出,请广大业主理解。
五、对于业主们所关心的预付费问题,物业经与设备厂家联系,已得到明确肯定答复。现处于前期的准备阶段,近期将把实施方案以通知方式告知全体业主,方便业主们的出入交费。
六、关于业主们提出的12小时内多次进出收费问题,物业也积极地考虑应对措施。待方案明确后,也将以通知方式告知全体业主。
七、为了保证停车管理的顺利推进,更好地为业主服务,物业公司将加强对员工的教育,提高服务水平和对实施细则的理解水平,提高操作技能,热心耐心解答业主的疑问,以优质贴心的服务回报广大业主的理解和支持!
**物业翠竹园管理处
2013年3月17日
制度专栏
