X庄园物业服务质量标准

赢海庄园物业服务质量标准

一、综合服务

1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同,各方权利义务明确。

2、从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。

3、物业服务方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,主要内容备份,供业主查询。

4、服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌,行为规范,服务主动、细致、周到,用语文明。

5、在物业服务中心悬挂(或张贴)资质证书(复印件)、项目负责人及主要服务人员照片,公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

6、在公共区域显着位置公示24小时报修电话,设立专门接待业主的固定场所,24小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发事件。水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修40分钟内到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构。建立报修、投诉台帐,报修服务24小时内回访,投诉3个工作日内回复。

7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项,应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知,履行告知义务。

8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查,根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划,并按规定组织实施。

9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为,应及时劝阻,报告主管部门,告知产权人或业主委员会,也可依据管理规约等约定协助业主委员会及相关部门提起诉讼。

10、建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能立即实施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

12、每年集中进行1次公开的物业服务满意度调查,问卷发放率85%以上。

13、每年向业主公布或报告一次年度公共服务收支情况,试用酬金制服务。

14、每单元设置规范统一的通告栏。小区显着位置设置公共信息栏。配合街(乡)、社区进行公益性宣传。

15、每年组织3到4次便民服务活动。

16、建立项目月服务质量检查制度,每月对项目服务质量进行1次检查讲评(以月评报告形式进行公示)。

17、使用专业物业服务软件系统对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。

18、投保物业共用部位、共用设施设备财产险和公众责任险。

19、重要节日对小区进行节日美化装饰。

二、房屋维修养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。

3、每日对楼内公共区域巡查1次,做好巡查记录,并及时维修养护。

4公共部位玻璃、门窗等出现问题需要维修的,3个工作日内完成。照明设施的一般故障(损坏的灯座、灯泡、开关等)12小时内修复,其他故障3个工作日内完成。保持楼道照明灯具能够正常使用。内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损,应每季度集中安排1次修补、除污。步行梯、散水、地面、屋面等需要维修的,每季度集中1次进行修补维修。门禁和楼宇对讲系统出现一般性故障及时修复,不能及时修复的应有相应解决措施。

5按照有关规定,对避雷进行管理,符合避雷规范要求。

6保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

7对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知产权人或业主委员会。

8按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用设施设备运行及维修养护

1对共用设施设备进行日常管理和维修养护,共用设施设备保持正常运行和使用。

2建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

5属于特种设备的,按照有关规定,进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。操作规程、保养规范、管理制度在显着位置张贴公示;各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本(运行、保养、维修、交接班等)齐全,记录完整。监控记录可保存两周,并能正常回放。

7每日对小区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视1次。发现故障和损坏及时修复,不能及时修复的,要有提示标志或防范措施。

8公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。雨水、污水井每半年检查、清掏1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1次,每季度检查1次,防止外溢(由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门)。

9有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

10建立设备设施巡视制度,有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视,有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守。

11设立日常消耗物料、备件仓库,仓库有管理制度,专人管理,物品分类码放。

四、电梯服务

1电梯24小时运行,有2名住场电梯维修工。

2有专人对电梯保养进行监督,每周检查1次并作记录。

3每日巡查一次,并有记录。

4电梯出现故障,报修后维修人员应在20分钟内到达现场。

5有应急处置预案,电梯出现事故,应迅速启动应急预案。发生电梯停电关人、夹人等危险情况,迅速组织救助,同时实施电话安慰、指导自我保护等措施,并报告有关部门。

五、消防服务

1有消防管理制度,建立消防责任

制。成立义务消防队,每年组织1次消防演习。

2消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,并有记录,消防通道畅通。

3每年进行2次消防训练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

4发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

5设有消防箱,备存紧急消防物资。设有消防监控中心的,24小时有专人值守。

6公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定,专人负责,每月集中检查1次,发现问题及时维修。

7消防泵每月攀车、每季点动试泵1次并有记录,每季度保养1次,每年检修1次。对探测装置(烟感、温感等)分批每年检查检验1次,每3年清洗1次。消防栓箱封闭管理,每周循环检查一次,其各种配件完好,可正常使用,无渗漏,无积尘。每半年开箱检查1次消防栓,阀杆处加注润滑油,消防水池、水箱定期检查,水位达到规定标准。

8对物业管理区域每年进行2次消防安全宣传教育。

六、二次供水管理

1二次供水设施设备正常运行,有跑水、停水处置预案。

2水箱按要求使用紫外线消毒灯(器),并按规定清洗消毒、水质化验,取得卫生许可证,水质符合国家生活饮用水卫生标准。水箱盖上锁,钥匙有专人保管。

3因设施设备维修改造需要停水的,应事前告知相关业主或物业使用人。必要时,组织、联系提供水源。

七、协助维护秩序

1看护小区共用部位和共用设施设备。

2有可能危及人身安全处设有警示标志。

3出入口有专人24小时值守,外来人员进入小区联系业主核实。

4小区巡查白天2次、夜间2次,楼内巡查每天1次,夜间巡查需2人同行。有巡查路线图、内容和要求,做好记录。

5岗上值守和巡查人员配备通讯工具,收到报警后在10分钟内赶到现场。

6门岗值守及巡查人员,形象端正,着装整齐干净,举止规范,语言文明礼貌。门岗服务设施完好、标识清楚。有服务操作细则。

7监视控制中心设专人24小时值守,处理各类报警和异常信息。管理制度张贴在显着位置。

8遇突发事件及时报告有关部门,并设专人保护现场,配合处理。

八、清洁服务

1垃圾袋装分类管理,设置封闭垃圾桶收集垃圾。垃圾桶标识清晰、外观整洁。桶内套用垃圾袋,垃圾不外露。

2使用专用保洁车清运垃圾。每日集中清运垃圾1次,保洁车外观整洁,清运垃圾不遗洒。

3小区公共清洁区域(地面)每日清扫1次、巡查2次,发现堆积物和遗洒物及时清理。小区无明显垃圾,无卫生死角。

4楼内地面每日清扫1次、巡视2次,每日清拖1次,楼内无堆积物,发现堆积物和遗洒物及时清理,无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦拭1次。窗户沟槽、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每周擦拭1次,无积尘。灯具每日除尘1次,玻璃内面、闭门器每月擦拭1次。

5电梯轿厢每日擦拭2次,巡查2次,有污迹及时清理。

6小区公共照明设施每季清洁1次,灯具底座有宠物尿渍等污渍应及时清洁。宣传栏每天清洁1次。

7按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告,投药点有明显标识。

8在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内,主路、干路无积水、积雪、积冰。(北京市气象局预报的特殊等级天气情况,以最短时间清扫完毕)

9发生突发公共卫生事件时,迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传。

九、绿化养护

1绿化充分,无裸露土地。

2树木生长健壮,生长超过该树种该规格的平均生长量。树冠完整、美观,修剪适当,主侧枝分布匀称,内膛不乱,通风透光,无死树和枯枝死杈。在正常条件下,不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶。被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下。无蛀干害虫的活卵、活虫。介壳虫为害不明显。树木缺株在2%以下,树木无钉栓、捆绑现象。

3绿篱生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,基本无死株和干枯枝,有虫株率在2%以下。草坪覆盖率达到95%以上,修剪及时整齐美观,叶色正常,无杂草。宿根花卉管理及时,花期长,花色正,无明显缺株。

4绿地整洁,无杂树,无堆物堆料、等现象。设施完好,无人为损坏。绿化生产垃圾及时清运。

十、停车服务

1有机动车停车管理制度和方案。

2引导进出小区车辆有序通行。

3小区主要道路及停车场有交通标志。

4小区内机动车辆凭证出入,对临时进入小区的机动车辆进行登记,同时发放临时出入卡。

5机动车停放有序,24小时有专人巡查,同时签订停车服务协议,明确双方的权利义务。

6地下停车库照明、给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。

7交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。

8停车场地面每日清扫1次。地下停车场地面(含车位地面)每周清拖1次。挡车器、标识线每天清拖1次。

十一、装饰装修服务

1按照有关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修服务制度。

2受理业主或物业使用人的装修申报登记,与业主或物业使用人、施工单位签订装修服务协议,告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3对进出小区的装修车辆进行登记。

4装修期间,每天巡查1次装修施工现场,有巡查记录。发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为,及时劝阻,情况严重的要发书面通知,拒不整改的,应报告相关主管部门。同时告知产权人或业主委员会。

5装修巡查应专人负责,明确巡查项目、装修禁止行为和注意事项,了解物业的基本情况,有巡查记录。

6装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。同时,告知产权人或业主委员会。

7指定装修垃圾存放点,装修垃圾及时集中清运、不外溢。装修垃圾存放点集中设置。

十二、水景观管理

1水景观开启时间明确公示。

2喷水季每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,需要维修的在3日内修复。

3喷水季每日清洁1次水面,每年定期清洁池底2次

,有防止滋生蚊蝇的管理措施。

4水景观设有安全警示标志。

5水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措施。