《房地产开发建设两大制度》实施细则

《房地产开发建设两大制度》物业集团实施细则

物业集团公司作业文件

《房地产开发建设管理制度》及《房地产开发建设管理、两周计划及会议决议的考核制度》物业集团实施细则

第一章工程建设计划管理与考核

第十二条工程部在竣工时间15天前召集物业集团及施工单位进行分户验收、5天内完成第一次验收,并要求从验收第一天起8天内整改完毕。在整改过程中,物业集团及相关单位必须边整改边验收。每延迟一天召集,扣工程部经理15元;超过8天未整改完毕,每户每延迟一天,扣工程部经理5元,物业集团全质办考核,综合计划部负责监督。

实施细则物业公司负责人在工程竣工15天前负责成立有物业集团全质办参加的分户验收组,并设计好验收表格,表格中列出具体检验项目。设备设施分系统进行验收、户内分单元进行验收。各设备设施系统分成两大类,一类是资料、一类是投入使用情况;设备设施使用情况根据表格列出的项目分别进行检测,各单元使用情况每户每项进行检测。交楼10天前物业集团全质办进行一次考核并在当天17:00前将考核表报物业集团总经理;交楼7天前物业集团全质办再进行一次考核并在当天17:00前将考核表报物业集团总经理;从验收第一天起超过8天未整改完毕的每天统计考核结果并于当天17:00前上报物业集团总经理。每月1日物业集团全质办编制上月考核统计表时再报1次。

验收合格且卫生达到四星级标准的单元可接收房屋钥匙。

第十九条每期工程竣工当天工程部必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源,完成相关道路、环境配套工程,并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位(子单位)工程质量验收记录。每项每延迟一天扣工程部经理15元。工程竣工当天开发五部必须保证通邮,每延迟一天扣开发工程五部经理15元。物业集团全质办考核,综合计划部负责监督。

实施细则物业公司负责人在工程竣工前一天安排分户验收组对上述设备设施进行验收。公共设备设施分系统进行验收,户内相关部分设施分单元进行验收;其中通煤气、通邮等不能检测的通过查看证明文件进行检查。验收组在竣工前一天将验收结果书面报督导主管,督导主管在工程竣工的当天8:30前将分户验收组报送的验收情况书面报物业集团全质办,物业集团全质办当天将考核统计表报物业集团总经理;每月1日上报上月考核统计表时再报1次。

本条所指竣工时间以该工程施工合同中的竣工时间为准。工程竣工之日经验收组验收为不合格或未完成的项目,每隔10天再验收一次;到下月仍未完成的下月再次进行考核。

第二十条工程部在交楼时间7天前,组织专业清洁公司完成对室内、外立面及门窗等清洁,达到四星级标准交物业集团验收,交楼时间3天前移交物业集团。移交时卫生已达标的,对工程部不予考核,否则每套扣工程部经理5元,物业集团全质办考核综合计划部监督。

实施细则物业公司负责人组织分户验收组按照四星级清洁标准设计验收表格,在交楼3天前按四星级清洁标准组织一次验收。验收组在交楼前一天将验收结果书面报督导主管,督导主管在验收的当天8:30前将分户验收组报送的验收情况书面报物业集团全质办,物业集团全质办当天将考核表报物业集团总经理;物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

第二章工程建设质量管理与考核

第五十六条工程交楼后2个月内,由于施工原因造成的质量问题均由工程部负责。

1、楼板出现穿透性裂缝;

2、天面、卫生间、阳台楼板出现渗漏水;

3、给水管道出现爆管;

4、外墙出现开裂、脱落、渗漏;

5、阳台栏杆生锈;

6、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落;

7、房门开裂;

8、木地板翘起、接缝不满足规范要求;

9、铝合金门窗边渗水。

出现上述情况的,每户扣工程部经理5元。

第五十七条由于砖墙砌筑位置误差导致业主索赔的,每发现一户予以工程部经理行政处分。

第五十八条第五十六条至第五十七条由物业集团全质办负责考核,全质办为考核监督部门。

实施细则物业公司负责人对照制度第五十六条至第五十七条统计当月"交楼期间维修服务中心维修大队"和客户服务部受理报修情况,未达本条要求的形成统计表于下月1日8:30时前报物业集团全质办;物业集团全质办将物业公司报送的应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17:00前将报物业集团总经理。

第五章商品房交付使用管理与考核

第九十四条销售部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组,并在成立当天召开综合协调会。会议由主管副总裁主持,讨论确定交楼方案(含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容),明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管副总裁任组长,销售中心总经理、物业集团总经理任副组长,销售中心、开发中心、研发中心、物业公司、工程部、财务部、合同管理部、招标中心、全质办各派一名负责人为组员。销售部未按规定牵头组织成立交楼领导小组的,每迟一天,扣罚销售部经理15元。本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则交楼前30天物业集团全质办直接与该楼盘物业公司负责人联系,了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作的完成情况,物业集团全质办根据物业公司负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17:00前报物业集团总经理。

第九十五条销售中心客户服务中心必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心,由销售中心客户服务中心负责人任主任,物业集团全质办一名领导,物业公司一名领导,全质办一名领导,工程部经理任副主任,工程部组织各相关施工单位各

派一名负责人为成员。

机构下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建,维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成,各分队按照已售户数每50户不少于一人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长,各相关施工单位派人组成;慰问小组由销售中心客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。

交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16至第60天,其职权由物业公司接管。60天后,交楼期间维修服务中心撤消其职能纳入物业公司的日常管理工作。

销售中心客户服务中心未按规定组织成立交楼期间维修服务中心的,每迟一天,扣罚销售中心客户服务中心主任15元。工程部未按规定要求组建维修大队的,每迟一天,扣罚工程项目经理15元。维修大队配备维修

人员每少一人,扣罚工程项目经理15元;施工单位配备维修人员每少一人,扣罚招标中心合约部责任经理5元。销售中心客户服务中心、销售部、物业公司未按要求组成慰问小组的,每迟一天,扣罚销售中心客户服务中心主任、销售部经理、物业公司负责人各15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则交楼前2天物业集团全质办向销售中心客户服务中心负责人了解交楼期间维修服务中心成立情况;向工程部了解维修大队成立情况并通过检查维修大队成员每天的出勤记录检查维修大队的人员配备情况;向物业公司负责人了解慰问小组成

立情况。物业集团全质办根据各单位负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17:00前报物业集团总经理。

第九十六条销售中心客户服务中心必须在召开交楼综合协调会当天与物业公司确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话。物业公司必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线安排。

销售中心客户服务中心与物业公司未及时确定办公、待命地点与24小时服务热线电话的,每迟一天,扣罚销售中心客户服务中心主任与物业公司负责人各15元。未按时完成现场布置的,每迟一小时,扣罚物业公司总经理15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则交楼综合协调会召开当天物业集团全质办直接与该楼盘物业公司负责人联系,了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作的情况;交楼前一天物业集团全质办与该楼盘物业公司负责人联系,了解交楼当天维修服务中心办公、待命地点与交楼期间24小时热线服务电话的布置情况。物业集团全质办根据物业公司负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17:00前报物业集团总经理。

第九十七条维修大队必须适当备足材料,按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作,并提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内,维修大队必须派人到达现场,并在30分钟内开始施工。维修工程结束前,维修人员不得撤离现场。客户服务中心须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。

交楼期间维修人员未按时到达现场,每迟到一分钟,扣罚工程部经理15元;维修人员在维修结束前撤离现场的,每提前撤离一小时,扣罚工程部经理15元。经业主书面申请维修人员提前撤离的除外,并将其申请附

于维修单背面,作为免于考核的证明。客户服务中心未完成回访的,每查实一户,扣罚客户服务中心主任15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部监督。

实施细则物业公司负责人负责统计当月未达本条要求的不合格项,形成统计表于下月1日8:30时前报物业集团全质办;物业集团全质办将物业公司报送的应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17:00前将报物业集团总经理。

第九十八条交楼之日起15天内,交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的客户上门慰问。慰问的内容包括送贺卡,并请客户填写《客户意见征询表》。

交楼期间维修服务中心不按本条要求组织交楼后慰问工作的,每发现一户,扣罚交楼期间维修服务中心主任15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则维修服务中心设计的《客户意见征询表》的表中应包含是否收到贺卡,楼盘督导主管通过检查业主反馈的《客户意见征询表》检查本条落实情况,于交楼之日起第16天上午8:30前将检查结果书面报物业集团全质办,全质办根据被考核情况当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日上报上月考核统计表时再报1次。

第一百条工程部必须在交楼3天前,将经物业公司分户验收合格的全部物业移交销售部,销售部同时将应售已售物业移交物业公司,并委托物业公司与买受人办理验楼手续(销售部负责与物业公司签定前期物业管理服务合同)。工程部必须在交楼3天前,将应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业移交销售中心经营部,由销售中心经营部按《未售物业管理制度》进行管理。

工程部、销售部、销售中心经营部、物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的,每迟一天,扣罚工程部经理、销售部经理、销售中心经营部

经理、物业公司负责人15元。如出现特殊情况应及时向集团公司总裁汇报。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则工作任务到期当天由物业集团全质办负责客户服务的主管查看相关移交记录,如到期未按时移交的则继续跟进直至按要求移交为止,全质办根据移交情况按制度进行考核,每月1日编制上月考核统计表时统计上报。

第一百零一条研发中心综合管理部必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图,工程部在分户验收合格3个月内按照政府有关物业管理规定将应移交的全套竣工资料及施工合同直接移交物业公司。

研发中心综合管理部、工程部未按本条要求提供施工图或移交竣工资料的,每迟一天,扣罚研发中心综合管理部经理、工程部经理15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则上述图纸、资料原件移交物业集团档案室存档,物业集团档案室复印二套施工图分别给物业集团全质办和相关物业公司。物业集团全质办在竣工验收前30天时和分户验收满3个月时到物业集团档案室查找上述图纸资料,当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

第一百零四条交楼20天前,销售部必须组织工程部、研发中心设计部对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿,集体会审签发。销售部应在会审结束后3天内将加盖房地产公司公章的上述文本交物业公司,并委托物业公司在办理交楼手续的同时向业主发放。

销售部未按本条要求组织审定《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并交物业公司的,每迟一天扣销售部经理15元。工程部、研发中心设计部未按本条要求参加集体会审并签发的,每迟一天,扣罚工程部经理、研发中心设计部经理15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则交楼前20日物业集团全质办向销售部被考核人了解上述文件会审签发情况,交楼前17日物业集团全质办向物业公司负责人了解上述文件移交情况;上述文件移交物业公司后全质办保留一套存档。物业集团全质办根据从被考核人处了解到的情况当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

第一百零八条物业公司与买受人办理楼宇交接手续,必须遵循以下程序:

1、物业公司经办人核验买受人或委托人的身份证和《准予入住通知书》;

2、物业公司经办人核验无误后,请买受人填写《业主档案》,并签署《业主公约》;

3、物业公司经办人请业主领取钥匙并签署《钥匙交接书》;

4、物业公司经办人陪同买受人验楼,填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的,每户扣罚物业公司负责人15元。

本条由物业集团全质办进行考核,综合计划部负责监督。

实施细则物业公司请买收人填写《业主档案》和签署《业主公约》时必须同时签署《物业服务协议》。交楼期间由督导主管负责检查本条执行情况,发现未达本条要求的当天书面报物业集团

全质办,物业集团全质办在每月1日编制上月考核统计表时统计上报。

第一百零九条物业公司必须在交楼前20天,将《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》交物业集团审核,并于交楼前5天印刷完毕。物业公司在买受人办理完楼宇交接手续后,应将买受人相关资料入物业公司未按时将以上资料交物业集团审核,每迟一天,扣罚物业公司负责人15元。物业公司未将买受人相关资料入档的,每发现一件,扣罚物业公司负责人15元。

本条由物业集团全质办负责考核,综合计划部负责监督。

实施细则交楼前20天物业公司负责人将包括《物业服务协议》在内的上述文本交物业集团全质办,由物业集团全质办呈送物业集团总经理按物业集团总经理批示意见处理;交楼前5天物业公司负责人将一套已经印刷好的上述文本交物业集团全质办备案。全质办根据上述文本报送情况分别在交楼前20天和交楼前5天将考核表报物业集团总经理;物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

交楼期间由督导主管负责检查买受人相关资料入档情况,发现不合格项当天书面报物业集团全质办,物业集团全质办在每月1日编制上月考核统计表时统计上报。