房地产开发管理规定办法

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房地产开发管理规定【1】

第一章总则

第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

(一)有100万元以上的注册资本;

(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业,应当向县级以上政府工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

(二)城市规划设计条件;

(三)基础设施和公共设施的建设要求;

(四)基础设施建成后的产权界定;

(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:

(一)城市规划设计条件的落实情况;

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

(三)单项工程的工程质量验收情况;

(四)拆迁安置方案的落实情况;

(五)物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。

项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:

(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;

(二)营业执照和资质等级证书;

(三)工程施工合同;

(四)预售商品房分层平面图;

(五)商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。

同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。

合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。

中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。

经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、舞弊、滥用权力,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第六章附则

第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。

第四十二条城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。

第四十三条本条例自发布之日起施行。

房地产开发管理规定【2】

第一条为了加强房地产开发企业资质管理,规范房地产开发企业经营行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本规定。

第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下:

(一)一级资质:

1.注册资本不低于5000万元;

2.从事房地产开发经营5年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故

(二)二级资质:

1.注册资本不低于2000万元;

2.从事房地产开发经营3年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故。

(三)三级资质:

1.注册资本不低于800万元;

2.从事房地产开发经营2年以上;

3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;

5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

8.未发生过重大工程质量事故。

(四)四级资质:

1.注册资本不低于100万元;

2.从事房地产开发经营1年以上;

3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7.未发生过重大工程质量事故。

第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

第七条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第八条申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第九条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十条申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:

(一)企业资质等级申报表;

(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);

(三)企业资产负债表和验资报告;

(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

(五)已开发经营项目的有关证明材料;

(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

(七)其他有关文件、证明。

第十一条房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

第十二条资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。

资质证书分为正本和副本,资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。

第十三条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。

第十四条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。

第十五条企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。

第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。

第十七条房地产开发企业的资质实行年检制度。

对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。

二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门制定办法。

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。

房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

第十八条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。

第十九条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十一条企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:

(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;

(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十二条企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的,由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十三条企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

第二十四条企业不按照规定办理变更手续的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上1万元以下的罚款。

第二十五条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用权力,舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十六条省、自治区、直辖市政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

第二十七条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第二十八条本规定自发布之日起施行。

1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第28号)同时废止。

房地产开发管理规定【3】

城市房地产开发经营管理条例释义

第一章总则

《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》),是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求并以其有关规定为依据制定的。

《条例》主要对房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营的监督管理作了具体、完善性的规定。

本章为总则,共4条,是整个条例的纲领性规定,明确了为什么制定本条例、条例管什么以及谁来管理等重大问题,具体规定是:(1)立法目的(第一条);(2)调整对象和适用范围(第二条);(3)开发经营的基本原则(第三条);(4)开发经营的管理体制(第四条)。

第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。

[释义]本条例是关于条例立法目的和制定依据的规定。

我国的房地产业是在党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展,在土地有偿使用、住房制度改革、城市建设综合开发三项重大改革基础上发展起来的。

目前,已经初步形成为一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。

在房地产业的各项经济活动中,房地产开发经营是发展最快的。

到90年代中期,房地产开发年完成投资占全社会固定资产年完成投资的16%,开发建设的商品住宅占城镇住宅供应量的近一半,商品房的销售额相当于全社会消费品零售总额的7%左右。

房地产开发经营作为房地产业的重要环节,直接关系到房地产业的健康发展。

也对国民经济的运行产生重要影响。

我国房地产开发经营的迅猛发展,不仅带动了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建设和旧城改造的速度,使居住条件不断改善,同时也促进了学校、商业服务网点、邮电通讯、文化医疗等配套设施的发展,改变了城市面貌,繁荣了城市经济,带动了社会经济的发展。

但是,由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题,如房地产开发结构不尽合理;集体土地上的房地产开发比较严重;房地产开发企业设立不规范,“皮包”公司、“炒项目”现象仍然存在;房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节,与城市基础设施配套建设脱节,与拆迁安置脱节现象严重;房地产交易不规范,变相私下转让,影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生;商品房价格居高不下、商品房质量问题仍然比较突出等等,影响了广大居民购房的积极性。

危及到居民的生活和财产安全,这些问题在全国各地不同程度的存在。

因此,为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营行为的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》的有关规定制定了本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

[释义]本条是关于条例适用范围和调整对象的规定。

条例适用范围和调整对象是条例的效力范围,是解决“是什么”和“管什么”的问题,在立法过程中,对调整对象上有以下几种观点:一种观点认为,房地产开发项目转让、商品房销售等行为应当在房地产转让有关规定中调整,不宜在本条例中规范。

一种观点认为,房地产转让和房地产抵押都是房地产开发经营的重要组成部分,应当纳入本条例调整。

还有一种观点认为,条例只调整经营性房地产开发活动,经济适用房等政策性房地产开发及划拨土地上房地产开发不应当在本条例中规范。

上述意见实际上涉及到条例的调整对象问题,从目前房地产开发经营中存在的问题出发,根据《城市房地产管理法》,参考地方法规,最终确定条例主要是从取得土地使用权之后到用户领取房地产产权证书之前这一阶段中房地产开发企业的行为规范的调整,是对经营性房地产开发行为的调整。

具体包含以下几层意思:

1、以房地产开发企业活动为主线,对经营性开发行为的调整。

实质上是房地产开发企业的行为准则。

2、既包含基础设施、房屋建设行为,也规范开发中房地产开发项目转让行为,以及开发后的销售、出租行为,主要是房地产二级市场行为。

3、政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特点,其与一般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受优惠和价格上受到限制,其它如企业的设立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一致的。

因而也应当纳入本条例的调整。

4、自建自用等非经营性房地产开发行为,只是为了自用,开发产品仅仅为了满足开发者自身进行其他生产、经营或消费之需要,一般不直接进入市场。

而且随着市场经济的不断发展和社会分工的细化,房地产社会化、商品化程度的提高,企事业单位、个人的房地产需求将主要依赖市场,自建自用形式的房地产开发将越来越少。

因此,不适用本条例。

5、土地使用权出让和划拨行为是土地一级市场行为,适用于土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,不适用本条例;房地产立项审批管理,属投资法的调整对象,不适用本条例;购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、出租、抵押,属房地产三级市场行为,具体适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他专门交易法规调整,也不适用本条例。

具体条例的适用范围即管什么,应主要从对什么人、对哪些行为以及在多大地域范围内有效。

1、条例管什么人:

条例主要是对房地产开发企业的设立、项目取得、开发建设直至经营活动进行规范,因而是以房地产开发企业为主体规范的。

当然,对房地产开发经营监督管理中有关行政主管部门及其工作人员也应当遵守本条例的规定。

2、管什么行为:

条例是从房地产开发项目立项、取得土地使用权之后开始规范的,对项目立项审批和取得土地使用权的行为不直接涉及,仅作衔接性规定,主要规范下列行为:(1)房地产开发企业设立行为;(2)房地产开发建设行为;(3)房地产开发项目转让行为;(4)商品房销售(包括预售、现售)行为;(5)对以上行为的监督管理行为。

3、管多大地域:

条例适用于中华人民共和国城市规划区内国有土地上的房地产开发经营。

规划区外国有土地上的房地产开发经营参照适用。

依照城市规划法规定,“城市”是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;“城市规划区”是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

每个城市的规划区具体范围,由城市政府在编制城市总体规划时划定。

依照我国宪法和土地管理法规定,“国有土地”包括(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);(三)国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。

集体土地不能直接用于房地产开发经营,必须先行征用转为国有土地后,才能进行房地产开发经营。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

[释义]本条例是关于房地产开发总原则的规定。

一、房地产开发的总的原则,不仅是房地产开发企业应当遵循的原则,也是行政主管部门在房地产开发经营的监督管理中应当掌握的原则。

这一总的原则是我国房地产开发经营中长期经验和教训的总结。

二、房地产开发是一项综合性强,涉及面广的产业,不仅关系到一个地区、一个城市长远发展的大计,也关系到广大居民安居乐业的切身利益。

在房地产开发过程中不仅应当考虑经济效益,还必须综合考虑社会效益和环境效益,实行三个效益的统一。

经济效益是房地产开发的直接的主要的目的,也是推动房地产开发的直接动因。

但如果只片面追求经济效益,不顾社会效益和环境效益,其经济效益也不会持久,更难以长远的发展。

同时,政府及其有关部门在房地产开发经营监督管理中也应当通过政策和法律、经济、行政手段来加以引导和控制,确保房地产开发经营中的经济效益、社会效益、环境效益的统一。

三、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。

城市规划是城市建设和管理的基本依据,是保证城市土地合理利用和开发经营活动正常进行的前提和基础。

要把城市建设好、管理好,首先必须规划好,以城市规划为依据指导城市建设和管理。

实践证明,城市规划对城市建设和发展起着重要的综合、协调和指导作用。

但是,在一段时期以来,在房地产开发经营中,有些地方为了吸收投资,过分迁就投资者,盲目上开发项目,造成了城市规划布局的混乱;有些地方不按规划、不重视规划的长期性,盲目设立开发区、居住小区;有些地方在土地出让中,没有按“先规划、后用地”的原则办事,致使土地出让与建设项目脱节,与基础配套设施脱节、与拆迁安置脱节,土地长期闲置与浪费等问题严重。

因此,条例在总则将全面规划、合理布置、综合开发、配套建设以房地产开发的总原则确定下来。

四、所谓“全面规划、合理布局”,就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目,使开发建设统一纳入规划管理,严格按照规划要求进行。

所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内,按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划、按步骤地分期分批地进行建设。

建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。

除一个开发项目本身的设施配套、公益设施的统筹安排外,还要考虑与城市大系统诸多设施的配套。

实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,不仅表明我国房地产开发不断完善,也是我国房地产业持续、健康发展的切实保证。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

[释义]本条是关于房地产开发经营管理体制的规定。

一、所谓房地产开发经营活动的监督管理,是指国务院建设行政主管部门和县级以上地方政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为。

所谓与房地产开发经营有关的土地管理工作,是指国土资源部和县级以上地方政府负责土地管理工作的部门依据法律、行政法规以及其规定职权代表国家对土地资源的规划、管理、保护与合理利用的管理,而不是对房地产开发企业以及企业生产经营开发活动的管理。

两者都具有权威性、强制性和综合性,但两者侧重点是不同的。

二、本条第一款规定了国务院建设行政主管部门即建设部在房地产开发经营方面的监督管理职权。

依据国务院批准的建设部“三定”方案的规定,建设部在这方面具体职责有:(一)研究拟定城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、中长期规划并指导实施,进行行业管理;(二)指导全国城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作,负责国务院交办的城市总体规划和省域城镇体系规划的审查报批,参与土地利用总体规划的审查,指导全国城市规划执法监察;(三)负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范;指导城市地下空间的开发和利用;(四)指导全国建筑活动,规范建筑市场,监督建筑市场准入、工作招投标、工程监理以及工程质量和安全;(五)指导全国城市和村镇建设,指导城市供水节水、燃气、热力、市政设施、公共客运、园林、市容和环卫工作;(六)指导规范房地产市场;(七)指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;(八)提出住宅建设与房地产业中长期规划和科技发展战略、产业政策的规章,拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行;(九)指导全国住宅建设和住房供应政策的实施;(十)拟定房地产开发企业、物业管理企业、社会中介服务机构的资质标准;(十一)提出房地产估价专业技术人员执业资格标准;(十二)贯彻落实国家关于推进城镇往房制度改革的方针政策和措施;(十三)指导城镇住房制度改革工作;(十四)负责住房公积金和其他房改资金的政策指导并监督使用。

三、本条第二款规定了县级以上地方政府房地产开发主管部门在本行政区域内负责房地产开发经营的监督管理工作。

这里规定“房地产开发主管部门”,是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的,是一个灵活性的规定。

从全国各地地方房地产主管部门的规定来看,主要有以下几种情况:一是政府设立专门的房地产开发办公室,负责政府赋予的有关房地产开发职权,如大连、武汉市;一是由房屋土地管理局行使房地产开发经营监督管理职权,如上海市;一是由建委与房屋土地管理局依其职权分工共同行使房地产开发经营监督管理职权,如北京市建委负责房地产开发项目管理,市房屋土地管理局负责商品房预售管理;还有一种情况是由房地产管理局(或房产管理局)依法行使房地产开发经营监督管理工作。

因此,本条第二款规定的房地产开发主管部门的具体职责,应当依各地方有关规定执行,行政法规不干预地方机构改革和机构的具体设置。

四、本条第三款规定了县级以上政府负责土地管理工作的部门在房地产开发经营管理的职责。

根据国务院批准的国土资源部的“三定”方案的规定,国土资源部在土地管理上的具体职责是:(一)发布土地资源规章、研究拟定管理、保护与合理利用土地资源政策,制订土地资源管理的技术标准、规程、规范和办法;(二)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划,参与报国务院审批的城市总体规划的审核,指导、审核地方土地利用总体现划;(三)监督检查各级国土资源主管部门行政执法和土地规划执行情况,依法保护土地资源所有者和使用者的合法权益,承办并组织调处重大权属纠纷,查处重大违法案件;(四)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策,实施农地用途管制,组织基本农田保护;(五)制订地籍管理办法,组织土地资源调查,地籍调查、土地统计和动态监测,指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作;(六)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法,制订国有土地划拨使用目录指南和乡村用地管理办法,指导农村集体非农土地使用权的流转管理;(七)指导基准地价、标定地价评测,审定评估机构从事土地评估的资格,确认土地使用权价格。

承担报国务院审批的各类用地的审查对审查、报批工作。

(八)对省级政府国土资源主管部门实行业务领导,省级政府国土资源主管部门主要领导干部的任免,需征得国土资源部的同意。

根据一事由一个部门管理的原则和中央不干预地方机构改革、不要上下对口的精神,地方政府负责土地管理工作的部门的职责由各地依照有关法律、行政法规具体确定。