泛洋城市度假村定位经营推广方案
泛洋城市度假村”定位经营推广案
俗话说“三流企业做产品，二流企业做技术，一流企业做品牌”，而真正超一流的企业，面对激烈的市场竞争，它却是在制定行业的游戏规则，成为产业的开创者，规避竞争进入无竞争领域，如入无人之境般尽享市场的“头啖汤”。这对于一个休闲娱乐项目，在当今“各领风骚三五年”的休闲娱乐市场，通过创新一种业态，从而创造一个潮流，引导一种时尚，则显得尤为艰难与关键，否则势必陷入跟风的恶性价格与规模档次大战中。20**年中，上海的泛洋沐浴城就处于这种跟风与创新的两难选择中。
1998年，云都作为国内首家日式温泉浴场，开创了综合性大浴场新业态，在上海引起轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。时至20**年，沪上5000平方米以上的综合型已达50家以上，基本票价从78元/人跌到了18元/人，整个行业已到了拼规模、打价格战的境地。
泛洋沐浴城，地处上海市中心的静安区，总投资1500万美金，营业面积达32000平方米，设计规划成为是上海规模最大、档次最高的综合性大浴场。早在2000就开始基本建设，但由于诸多原因，一直拖到20**年才进入实质阶段，业已错过了大浴场的黄金时期。就在这个时候找到了我们，开始了之后走出困境、迈向成功的六大步。
步骤一：全面市场研究，破译成功密码!
针对沪上休闲产业进行深入的市场调查研究是破译该产业成功密码的不二法门，是正确地为项目选择经营定位、拟定经营模式、设计营销战术、制定经营计划的前提，是确保项目迈向成功的基础。
俗话说“人怕入错行”，行业的特性在很大程度上决定了身处其中的企业的绩效与发展，所以破译企业的成功密码，必先从洞悉行业特征开始。
一、行业的归属判定
不同的行业往往具有着不同的特征，所以行业特征判定的第一步就是要明确行业的归属。按《国家标准产业分类》办法，隶属第三产业的社会服务业中的休闲业大致包括度假旅游业、宾馆酒店业、歌舞业、美容美发业、餐饮业、沐浴业等行业。依据现有规划设计，“泛洋城”目前的行业归属为应为休闲业中现代沐浴业里的综合性大浴场形态。
二、沪上沐浴业发展史
行业的过去往往潜藏着行业的现在和未来，所以行业特征判定的第二步就是总结行业发展史。沐浴业作为一个历史悠久的传统产业，业已形成了丰富多彩的沐浴文化，在当代上海大致经历了以下几个发展阶段：
1、行业的发展概述
2、行业的关键事件
上海沐浴业现代化意义的发展实际上是在90年代，其间经历了两次“沐浴革命”：
(1)“第一次沐浴革命”发生在90年代中期，以温莎堡、地中海、恺撒、天龙等为代表，他们引导并推广了西式沐浴文化，使得沐浴业由传统的低端市场带入了现代的高端市场。
(2)“第二次沐浴革命”发生在90年代后期，以云都为代表，作为国内首家日式温泉浴场开创了综合性大浴场新业态，使得沐浴业由单一功能步入多功能的混业经营时代，在上海引起轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。
三、行业的需求特征
1、需求―消费观念
经调查发现，近些年来消费观念发生了变化，越来越青睐于那种高雅而又正规的休闲场所，崇尚健康消费的人越来越多，而大浴场能够营造这种环境和氛围。
与传统的歌舞厅、KTV、保龄球馆等休闲方式来缓解精神压力不同，洗浴自然而又放松，是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，充分迎合了生活节奏越来越紧张的现代人士。
2、需求―服务创新
新兴的大浴场与传统洗浴行业相比发生了巨大变化。大浴场是一种集餐饮、休闲、健身、娱乐、洗浴为一体的休闲场所，除了最基本的洗浴间外，还有表演舞台、餐厅、美容美发厅、健身房、影视厅以及棋牌室、保龄球馆、高尔夫练习场、射箭房、网吧、陶吧、阅览室等附属设施，不仅消费种类多，而且大都是上规模、上档次，各类设施齐全，服务也十分完善，有自己独到的特色。
四、行业的竞争特征
1、识别竞争对手
目前沪上主要的对“泛洋城”构成威胁的规模性强势对手主要有：云都、海阔天空、海兰云天、上海故事、金色池塘、浅草、伊东、金岛、伊豆、蓝天星海、东京等数十家。
2、目前的竞争格局
目前沪上该行业基本处于寡头竞争阶段，也已形成以老牌著名企业(如云都)、新兴后发企业(如海兰云天与海阔天空)的代表的全市性龙头品牌企业，以及以上海故事、伊东、金色池塘为代表的区域性品牌企业，呈现出相对集中又相制割据的局面。
五、行业的发展特征
行业的发展特征可以用同业的数量指标来粗略量度，自1998年综合性大浴场业态导入以来，1999年―2000年经历了高速成长期，然后在20**―20**经历了稳速成长期，预计未来行业的发展将步入了缓慢渐进的行业成熟期。
六、行业的赢利特征
在发展的早期，尽管综合性大浴场的投资很高(动辄耗资3-5千万)，但由于其消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观(日营业额乃至高达百万)。但随着沪上沐浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，基本浴资已经从最初的78元/人一路走跌，乃至有了18――28元/人的特价，获得利润空间已日趋微弱，沐浴业平均赢利能力已开始了受到强烈打压，有重蹈往昔保龄球产业“盛极而衰”之嫌。
七、小结
1、“泛洋城”目前进入沐浴业的困境：
研究表明，自1998年开创以来的沐浴行业，在20**年业已进入了行业生命周期的成熟期，整个行业发展趋缓，赢利能力日微，竞争对手多而强，业已形成区域竞争与寡头竞争的局面，价格战的硝烟不断，前景堪忧。
2、“泛洋城”的对策：
针对上述困境，我们制定了为期一年的4大基本策略：
(1)不按牌理出牌，创新业态
在半年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。
(2)先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度
在开业前,通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。
(3)擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引起时尚
开业期,运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。
(4)导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌
开业后,通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验(或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”)，培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。
(5)与时俱进，打造核心竞争力
这四大策略的方案执行能保证“泛洋城”的开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。所以，与时俱进，永创新高是保持长期竞争力和永续经营的唯一之路。通过环境、服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如新经久不衰，实现永续经营的梦想。
步骤二：突破传统的产业经营业态，把握成功定位
一、“泛洋城”业态创新的必要性
80%的战略失败根于对“WHEREWEARE”(战略起点)判断有误，正因为“万事开头难”所以通常导致“从头错到尾”。我们必须以“千里之行始于足下”的严肃态度来面对这个看起来简单实则危机重重的问题，这里所说的战略起点就是经营业态。
◆鉴于目前综合性大浴场业态已面临重重困境，如果仍然站在这个起点上(延袭综合性大浴场的经营定势)，而不求突破的话，作为后发者的“泛洋城”是根本难以获取市场先行者的彪炳功勋的。
◆作为休闲产业的基础特征就是业态生命周期短，业态创新频繁。三年一小变，五年一大变，从98年“云都”创新以来目前已经到了除旧布新的时候。
“泛洋城”必须效仿“云都”当年的业态创新举措，对沐浴业再来一次划时代的业态革命，即“第三次革命”，产业升级势必将大大提升市场的成长空间(如华侨城通过“锦绣中华”开辟了主题公园业、自然美NB通过“SPA生活馆”发展出水疗产业)，作为潮流缔造者的“泛洋城”方能坐享市场先行者的先发效应。
二、“泛洋城”的业态创新方向
我们没有拘泥于传统的角度看待业态，根据对休闲产业的研究，我们从主体内容/发生地点等关键因素来审视休闲产业，将休闲产业划分为度假休闲和娱乐休闲两大类型：
1、业态创新思路
有两种思路可以寻求突破：
(1)做加法：增加新的休闲元素，注入度假概念，做度假概念浴场。
(2)作减法：现有的元素优化组合，凝炼差别主题，做主题概念浴场。
2、定位的分析
作为度假休闲代表形态的度假村，它一般处于远离城市的郊外乃至山区湖滨，路途遥远，一般需驾车前往，其主题内容包括旅行、观光、游乐、运动、食宿等，活动时间相对长，其基本性质为自然，其消费群以经济收入丰厚又有大量闲暇时间的追求自然与运动的高端人士为主;而以大浴场为代表形态的娱乐休闲，则地处邻近的方便的城市中心，以洗浴、歌舞、阅读、聊天、影视等娱乐活动为中心，活动时间一般在一天内，以其适中的价格与便利吸引了大批时间不多且又追求轻松与舒适的中端人士。
一般意义的休闲已普及到无法满足日益提升的需求，度假概念正大行其道;一般人又承受不起自备交通工具、高昂的会员费的野外度假要求;如果我们能让他们既享受度假的概念又只用付出一般休闲的代价，必将大受追捧。但对度假村单纯的翻版是行不通的，非创造一个新的度假概念不可，而纯粹的概念也是不够的，必须结合“泛洋城”的现状，有可行的经营方案来做扎实有力的支撑。
3、定位的提炼与阐释
鉴于上述分析，依据“泛洋城”的现状，按照加减法的原则，我们对度假村与大浴场两者进行了有机的组合，将游乐、食宿、自然等度假因素注入到大浴场中，使大浴场成功地转形为一种新型业态，既城市度假村：城市里的度假村，简称“度假城”。
作为一种新型业态，“城市度假村”在原先大浴场的基础上，本着“户外与户内融合”“自然与人工辉映”的原则，必须将食宿与娱乐、运动与阅读等动与静、自然与人工的对立
因素有机地统一起来，从而创造出相对于第一代野外度假的第二代城市度假概念，引发沐浴业的第三次革命。
步骤三：规划经营方案，实现成功定位!
要实现“城市度假村”的定位，必须用完善的经营方案来充实、支撑定位，我们从服务内容、功能设计、商业模式、环境设施与服务方式等核心要素对“泛洋城”进行了再规划。
一、服务内容
为了将个性化与普遍性功能相结合，在保持普遍迎合大众、广受欢迎项目的同时，引入标新立异、个性突出的项目，在单一功能力创全上海的知名度，创造指名消费的效果。
“泛洋城”原有服务项目，包括美容厅、健身房、影视厅以及棋牌室、保龄球馆、乒乓球馆、射箭房、网吧、餐厅、温泉浴场等场所，为了支持度假概念，我们必须增加与“度假城”相匹配的自然的、户外的适宜人们可以在此长时间休闲的、而不是短暂停留的内容，具体包括露天原始餐厅、屋顶露天泳池、酒店式家庭公寓、咖啡书屋、老电影酒吧、啤酒吧、小说旅馆等。其中“小说旅馆”可谓是“画龙点睛”之作，既开辟了数十间，以“金庸”“三毛”“海明威”等国内外知名小说家来命名的客房，整体风格按作家所处时代或个性来设计布置，有关他们的作品、VCD、DVD等一应具全。它不仅满足了人的好奇心，更符合了长时间彻底放松休闲的度假概念。
为了突出差异性，引发轰动效应，“泛洋城”还在国内首先引进了由几十种水果发酵及日本独特木屑等原料的时尚离子浴，采用天然火山岩营造了伊斯兰风格的温泉，引如了巴西风情乐队的星级夜总会等等。
二、商业模式
将封闭式的会员制与开放型大众制相结合，不仅仅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等会员卡，也欢迎个人零星消费，在收费上将一条龙的全包制与选择性的自助式相融合。
三、环境设施规划
根据不同场合需求，移植鲜活植物山石水景，学习上海科技馆生物馆、上海植物园的经验精心营造出原始自然氛围;迎合沪上西式现代风格，运用现代最新设计与原料，打造精致豪华氛围，使山水式原始自然风格与宫殿般精美风格有机地统一起来。如浴场的伊斯兰风格，离子浴的日本原木氛围，
在设施上也是别具一格，如浴场里的感应式龙头、艺术化的洁具、天然火山岩、乡村窑砖，休息厅中双人自助迷尼小彩电、自由起仰的沙发，
还有大厅中出资一百万元在上海艺术节上购置的由我国著名雕塑家严友人毕24年精力塑就的青铜像《生命》等等，无处不在向人们展示了度假村所独有的文化底蕴、人性关怀与自然气息。
四、服务方式
为了体现度假村的标准服务，“泛洋”在诸多细节上也是几尽完美，如沐浴后的免费水果、电子感应的安全保管箱、为贵宾开辟的独立更衣室等等，同时为大众普通客户提供宽松和睦的朋友式零距离服务。
步骤四：事件营销开启成功之路
在完成定位经营规划与实施后，作为沪上首家“城市度假村”即将开业。我们为此一反剪彩鸣炮的开张惯例，运用事件营销的超常规运作手法，先声夺人，造势开路，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得“城市度假村”一炮打响，一夜走红。
所谓“事件营销”即企业通过精心创造和包装新闻题材，有计划地组织一系列有新闻价值的活动和事件，分阶段分主题一环套一环地逐步投入实施，拟在引起媒介、社会公众与消费者广泛兴趣和持续关注，从而带来“眼球经济效应”，能够低成本和超常规地达到推广目的。对于小企业而言，在没有大量的经费投入到广告传播的情况下，巧妙的运用事件营销来“四两拨千斤”无疑是上上之选，能够取得“一石击起千层浪”、“长江后浪推前浪”的原子弹爆发般的“扩散效应”。
我们设计了以“首届上海休闲产业发展研讨会”为中心的开业活动，借此发布“第三次沐浴革命”与“第二代度假”的开业主张，一方面利用免费高效的媒介报道与民间口碑，极大地暴露“泛洋城市度假村”的品牌，迅速提升其知名度和美誉度，同时低成本地向外界推广经营方案和特色，有力地塑造本项目与综合性大浴场的差异。
步骤五：整合公关加快成功步伐
大家知道，并非所有的顾客都对经营同等重要，往往有一些顾客具有强烈的影响力，他的消费行动容易受到其他人的模仿跟风，称之为“意见领袖”。整合公关就是企业以“意见领袖”为拉动整体顾客的突破口，通过有计划地设计一系列不同层面的活动和事件，分阶段分对象一环套一环地逐步投入实施，意在引起意见领袖的主动推荐，利用示范效应和样板效应来进行整体提升。
就“泛洋城市度假村”而言，整合公关的“意见领袖”的具体对象包括以下四种人群：
1、企业家：他们是交际活跃频繁的商务人群代表，时刻关注休闲时尚，经常变化交际场合;
2、白领：他们是工作繁忙压力大的职业人群代表，十分重视休闲时尚，适时寻求放松方式;
3、公众人物：他们是社会名流与时尚人群，追求有品位、高档次与体面时尚的休闲方式;
4、娱乐记者：他们最密切关注时尚动态，经常随时参与最新活动。
为此，在开业期间，我们设计了针对企业家与公众人物的“三家(企业家、艺术家、金融家)联谊活动”、针对新闻媒介人的“娱记之家”挂牌活动和针对社会白领的“金秋十一黄金周，申请免费度假活动”。通过这一系列公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，产生效仿跟风行为，创造潮流，引领时尚，从而带动整体消费。
同时规划了在开业后继续坚持此道，将低成本高效率的公关手法从短期的战术性行为提升为长期的战略性行动，多元化、多角度、多主题地长期开展各类公关活动，如“上海一家人――申花中远联合度假周”、“银企对话联谊日”“**白金信用卡用户联欢日”等，不断扩大对意见领袖群的影响面与影响力，逐各击破引发“滚雪球”效应，赢得滚动式的持续稳固发展。
步骤六：体验营销打造成功品牌
通过上述针对“意见领袖”的公关活动，势必创造了一大批顾客，但光有大量的顾客光顾是不够的，只有拥有忠诚的顾客才会有稳定的市场表现，才能产生品牌效应。然而创造顾客忠诚是艰难的，因为竞争对手可以通过模仿来流失我们的顾客，只有为顾客创造一种深刻的独特的难以忘怀的体验，才会产生一种附加的增值效应，这就是体验营销。如麦当劳、肯德基通过其“生日会”活动建立一批忠诚的家庭顾客，BENZ通过“BENZ黑金卡”的身份暗示创造70%的顾客忠诚度。从某种意义而言，体验营销是终极营销，是营销艺术的颠峰。
正鉴于体验营销是打造休闲娱乐品牌“不二法门”的认识，我们为泛洋规划设计了系列化的活动与独特服务方式，如针对会员入会的欢迎会，布置欢迎旗、荣誉榜、集体的欢迎活动、高规格的接待与摄像摄影留念，又如组织与引入当前流行的“开心词典”、“财富大考场”等热门的参与性高、娱乐性强的活动，以有助于营造顾客体验，维系顾客忠诚，缔造“泛洋”品牌。
结束语：
“泛洋城市度假村”按既定规划，如期于20**年底开业了，通过一系列事件营销、整合公关与体验营销活动，在上海静安这样一块寸金寸土之地上营造了这个占地10亩、总面积达到32000平方米的“城市度假村”，开创了将度假村从市郊移入中心城区的先河，并一举成为涉外三星级度假村，成为沪上休闲娱乐业的“航空母舰”，让无暇去郊区或外地的人们就近度假，创造了一种崭新的经营业态，被不少媒介誉为“神来之笔”。
篇2：嘉和苑都市豪宅推广方案
广州嘉和苑――体现完美精神的都市豪宅
项目简介
嘉和苑，地处广州市越秀区东风西路148号，毗邻中国大酒店、东方宾馆、中国商品出口交易会、广州市政府、广州国际金融大厦等，为市内核心地段，交通方便。
嘉和苑由8座住宅大厦组成，总建筑面积超过20万平方米，前临80万平方米的流花湖公园，附近各类服务设施齐全，内部更精心规划，休闲娱乐才式齐全，为住户提供十分罕有完善社区生活，加上荟萃顶级建筑选材，实属集繁荣与闲适，清新与尊贵于一身的理想居庭。
嘉和苑由广州市房地产开发实力前3
0名企业――广州市越华房地产发展有限公司开发，其外方投资商是著名的香港嘉华集团。
发展商简介
作为嘉和花的开发商，嘉华集团是香港的一家上市公司，实力雄厚。从1994年开始在广州发展，主要业务是房地产。附属公司逾200多家，分别从事建筑材料、地产及酒店业务等，投资范围遍及香港、内地、东南亚、北美各地。其中，素和苑是集团在国内发展的重点项目之一。这些年，尽管市场变化很大，不论是由早期的供不应求和外销为主转为现在的供过于求，以本地买家为主，嘉和苑的销售业绩一直都非常出色，这主要得益于四个方面的因素：一是嘉华集团雄厚的经济实力与管理经验;二是以客为主，提供最好的产品给市场，始终坚持行业领导地位的经营理念;三是超前意识，主要体现在设计规划上;四是市场意识好，能随时根据市场的变化及时调整营销策略。
嘉和苑的总体评价和开发历程
嘉和苑每一阶段的成功，无不时时体现发展商的追求完美精神。在国际房产界很强调的地段这一因素上，嘉和苑可谓尽得地利之便。地处东风西路的嘉和苑，毗邻中国大酒店、东方宾馆、中国商品进出口交易会，广州市政府，广州国际金融大厦等著名的政治与经济建筑物。其交通方便无比，地铁一号线西门口站，徒步等几分钟便可到达，往返火车站及白云机场亦不过五到十分钟的路程。嘉和苑附近，学校、医院、商场林立。另外，80万平方米的流花湖公园正对嘉和苑大门，面对湖光树影、天然秀色，无论是泛舟湖上，还是漫步长堤，都是满目清翠，一种自然清新的感觉随风扑面，这对饱受都市喧嚣之苦的广州居民来说，无疑是大自然的恩赐，拥有了嘉和苑，就等于拥有了美丽青青的流花湖。
如果说嘉和苑得天独厚的地利环境是项目销售的基础保证，那么，如果说发展商高超的市场运作手法，则是项目赢得卓越市场评价的关键因素。嘉华集团凭借雄厚的经济实力与管理经验，以提供好产品为基础，运用先进的规划设计理念，随时根据市场的变化及时调整营销策略，用其追求完美的精神，塑造了广州房地产市场公认的精品豪宅。
嘉和苑在95年首期推出时，广州市房地市场上的豪宅每平方约为9000元，按面积120平方米计算，一套豪宅的价格基本上都在100万元以上，而且，当时广州、豪宅市场的竞争非常激烈，已出现供过于求的局面，考虑到嘉华集团在香港的良好声誉，部分香港居民在内地买房的需求以及流花湖公园的独特优越的地理环境，嘉和苑一期主要针对香港居民推出两栋蒙宅、很快便全部售磬。其中大多数卖给了香港客户，还有少量卖给了大型国有企业。其中的一栋商业中心，则凭着无与伦比的地理位置和发展商的卓越信誉，整栋卖给了香港汇丰银行作为华南地区的总部。
嘉和苑一期推广尽管销售良好，但也留下了许多不足之处，这对追求完美的嘉和苑发展商来说，成了心头一件非常遗憾的事情。如果你现在来到嘉和苑，!就会发现第一期与第二期尤如两个完全不同的项目，无论是户型还是外立;。面的设计，嘉和苑第二期都是完全的重新设计。叶年，嘉和苑没有立即对第二期进行开发，而是另斥重金，礼聘著名的王董国际设计师事务所对嘉和苑重新进行规划和设计，又聘请国：际知名的泛亚易道环境设计公司进行园林设计及监理，保证了项目产品的卓越质素，事实证明，嘉和苑的这一调整虽然多花了许多钱，但是，它保证了项目处于广州豪宅的至高点，为记发展商创造了更客观的市场利润。
在第二期推广之前，嘉和苑在进行充分调查研究的基础上，审时度势，及时将房地产开发转向了需求更大的新生代家庭。避开当时广州豪宅市场上依然以大面积为主的开发商之间的正面交锋，率先推出豪宅市场上的中小户型，面积在60--80平方米之间，房型以小型三房二厅、两房二厅为主，相邻的两层房屋之间并可左右打通，随意间隔为120-160平方米之间，设计师对嘉和花第二期的巧妙处理既可满足一部分因经济实力所限需要购买小面积户型的消费群，同时又不会失去对大面积户型需求的客户。这种灵活的设计方案就是根据当时对市场的调查所得的结果。
以广州的律师行业为例，当时广州约有1000家左右的律师事务所，每家律师事务所大约有三个合伙人，每月的收入在20000元以上，这样就会有3000人的目标市场。这样的消费群在广州还有很多，他们年龄在28――40岁左右，为年轻的成功人士，一家以三口或夫妻二人居多，追求高质量的生活，喜欢新颖的设计，居住面积要求在60-80平方米之间，总楼价又不太高。根据这些特点，嘉和苑第二期便主要以这种面积大小的产型为主，典型的港式设计，一般的也就50-60的万元，深受购房者的欢迎。嘉和苑第二期自推出至当年9月底，累计销售额达5亿人民币，均价更高达每平方米8000元(不包装修)。
御庭湖轩是嘉华集团在嘉和苑推出的第三期单位。经过前二期成功的推广之后，御庭湖轩更是探合西方建筑美学和中式传统理念，用精细创造完美，力求将生活点滴精髓细演绎，无论是规划设计、取材选料还是家居服务，处处精益求精，塑造豪宅中的精品。
考虑到第三期御庭湖轩北向单位直接面对流花湖，南向单位全览中庭花园美景，拥有竞争对手难以比拟的独特优势，御庭湖轩主力户型以120平方米以上的大户型为主，总价超过100万;同时又有80平方米左右，总价在50万左右，也可观望流花湖的中小型户型，占据了市场竞争的主动，内部认购期间已经供不应求。
精益求精的完美精神
嘉和苑成功的关键，就在于对项目的精益求精，处处体现完美的精神。
(一)总体规划
嘉和苑在总体规划中强调“均好性”理念，整个小区采用围和式布局，以第二期为例，向北单位可看见中庭景观和泳池美景，保证了市场的接受性;而向南单位通风采光，符合市场的一贯性接受标准，从而令到嘉和苑没有特别难销的单位，充分体现了发展商的成熟开发理念。
(二)外立面
嘉和苑聘请了著名的建筑设计师―一王董国际有限公司精心设计。素和苑所有的单位与相邻的大厦互不相望，并充分吸纳室外阳光、景观视野更开阔。素和苑空间室内均为长方形，无柱式结构，实际利用率超过柳z。颇为讲究的大屏幕景观，大量采用湖水绿色玻璃，加上粉红色调外墙，配成历久长新、晶莹剔透的时尚外观，亦合乎现代的环保原则。以第三期紧邻京民西路，正面正对80万平方米的流
花湖的御庭湖轩为例，整个设计赋予御庭、湖轩优美外型和完美内涵。若是在白天看御庭、湖轩，其立体几何外形大大地突破常规，适当的弧度极大地凸显出个性的尊贵，令光与色，形与质得到完美的结合，与周围的建筑物形成强烈的对比着是到了晚上，其独特的外立面光纤照明设计，光与影在夜色下的组合流动，个大厦与星争辉，独特的气质无出其右。使人倍感嘉和苑由外立面与众不同的气质与形象而感到自豪。
(三)户型设计
素和苑对于居住空间的分配和座向的
确定与一丝不苟。所谓“千金难买南向楼”，嘉和苑南向的“清逸型”单位，暖日和风，清爽凉快。向北的“碧逸型”单位，面对着碧波了然的流花湖公园，将青翠墨绿的园林树影，无边无际的大自然风光尽收眼底。
嘉和苑根据第一期开发后所作的市场调查，在第二期率先在竞争激烈的豪宅市场推出中小的户型。充分考虑到当时市场上一批需要享受豪宅环境生活而又总楼价不能太高的消费者。设计出一批面积在60-80平方米之间，房型以小三房二厅、二房二厅为主的产型，并且相邻的两层房屋之间可以左可上下打通，随意间隔。这样，嘉和苑既拥有独特的市场空白，又能够适应传统的豪宅消费群对户型的要求。
嘉和苑设计的复式住宅，专为成功人士度具订造，在原有设计的基础上，力求缔造跨时代的豪宅典范。嘉和苑复式的最大特色是通过，崭新的设计，把美景融入室内，这处决于自身得天独厚的天然环境，临高俯瞰80万平方米流花湖景，其它物业无可取代。
嘉和花的复式豪宅单独拥有逾6米高、宽18米的连体全观景落地玻璃，全天候景观尽收眼底，内部设计则更为精彩，贵胄中空设计.空间豁达广阔，房间分布合理，独持旋转楼梯把上下两层连接，并有效分开公共与私人空间，发挥复式最大的优越性。同时又考虑买家的不同需求.复式面积由157平方米到340平方米。非凡气派，全城罕有。
嘉和苑采用的崭新创意或设计.使户主可以按照个人的意愿，随意配置室内间隔来切合自己的需要.塑造自己心中理想的安乐窝。
(四)装修
发展商为客户提供两种类型的交楼标准，一种为毛坯房.同时照顾到公务繁忙的客户、又为他们提供一项名为“家居蓝本”的服务，让业主不费吹灰之力即可拥有现成的理想生活环境。毛坯房的交楼标准，常常会因装修而带给住户生活的干扰，嘉和花明确规定为避免因此给住户带来的干扰，除上午8：00到12：00之间，下午14:00到18:00以外的时间，严禁装修，以保证住户生活的宁静，同时严格执行装修电梯与载火电梯的分离，这些看似细小的环节，却体现出嘉和苑发展商无微不至的服务精神。
(五)大堂设计
嘉和苑推崇完美的生活空间，更加推崇卓越的品质。在人口大堂的设计上，嘉和苑亦是匠心独运，高5米，宽14米的酒店式大堂，地台及墙身铺彻着雍容华贵的花岗岩和云石，并以名贵雕刻及华丽堂皇的灯饰衬托。全玻璃外墙增加大堂宽阔感以及光影效果。欧洲名师PALOMA
PICASSO的绘画名画散发出浓浓的艺术气息，意大利名师设计的VIRALY吊灯更是令大堂尊贵非凡。
豪宅之道在于用实际行动提升具体的生活享受，嘉和花的发展商对住宅大堂的设计更加印证了这种观点，就好比一颗钻石，其昂贵的身份不但来自珍贵的内涵，同样体现在璀灿永恒外表。嘉和苑每座大堂内专门设有一名保安，保安可以认识出大楼的所有业主，就连提案或其它物品，保安都可随时提供帮助。服务之细，令人感动。
(六)建筑质量：
嘉和花为了保证建筑的质量，对房屋承建商也是经过再三权衡，最终签订曾获、“鲁班奖”的广东省第四建设工程公司，使工程质量有了可靠的保证。
不仅如此，嘉和苑的其它参予公司，如结构项目―一周明权工程顾问公司，机电顾问―-万隆建筑工程顾问有限公司、工料测量师―-利比建筑工程测量师、园林绿化顾问―-泛亚易道有限公司等都是同行中之佼佼者，确保整个系统工程的顺利进行。
(七)豪华住客俱乐部：
嘉和苑巧妙地借用一种广阔的休想空间，规划了遍7000平方米的豪华住客俱乐部。其中，占地1000平方米的罗马式泳池揉合尊贵典雅的设计艺术特色，让人感到一种皇宫气派。泳池四面绿茵青翠附设的儿童戏水池、按摩水池，池畔酒吧、园艺公园、儿童游乐场及曲径长廊，喷水池等错落有致，更是让购房者全家共享显赫尊贵、天伦之乐;并让购房者充分体验功成名就的感觉。
嘉和苑俱乐部还提供国际标准网球场、高级健身房、乒乓球室、桌球室、康乐室、游戏室、卡拉ok室等，为购房者的家居生活平添不少乐趣。
嘉和花的原则是人无我有，人有我精，同样是健身器材，嘉和苑全部由国外进口，以跑步机为例，每部耗资7万港币……对于嘉和花来说，只要能让住户得到更好的享受，这些都是理所当然的。
(八)示范单位：
嘉和苑的发展商总是在现场开展销会，其精美的示范单位(堪称一绝)，漂亮的配套设施、既展示了开发商雄厚的实力，又借机宣传了其卓著的信誉，这在客观上对售楼的进度起到了不小的作用。
示范单位的设计，绝对不是一个简单的过程展示。它的真实意义在于合买家更加体会项目的优点，从而激发起购买的兴趣，有些示范单位之所以失败，一是由于缺乏设计感，很难让人眼前一亮，无法为现场气氛加分;另外，示范单位与实际单位大小比例不一，容易给消费者造成不好的印象。这样，把示范单位放在真实的建筑之中，就显得特别重要。
嘉和苑发展商在第三期御庭湖轩在封顶时就在12楼建了4个标准示范单位，买家可亲自感受到流花湖景、中庭花园，不仅真实可信，而且感染力强。
不仅是示范单位，连豪华大堂和电梯，嘉和苑尽可能提前把未来的生活情景提前向参观者展示，让人真正体会精品豪宅与众不同之处，其完美的追求精神，自然会得到社会的承认与回报。
(九)双泳池：
嘉和苑住户会所由名师精心设计，设施配套气派轩昂。继室外泳池落成后，又匠心独运地营建地中海或无边际室内恒温泳池.无论是风雨阴晴，住客可随时畅泳其间。
嘉和苑发展商斥巨资选用了臭氧过滤系统来控制水质。以达到国际水质清洁标准.不至于刺激游泳者的眼睛、皮肤。嘉和苑会所设置的室内和室外两座泳池，不仅定时换水，而且每日由专人分不同时段，三次抽取水样检测，以确保水中氯含量不高于0.5--0.8CL，水质沌净、健康，充分保证住客的身体健康。
(十)电梯：
嘉和苑发展商精选目前国际上质量最稳定的瑞士迅达电梯，虽然价格昂贵但嘉和苑同样认为物有所值，以其它的高品质设施相匹配，嘉和苑发展商深话极品生活之道。
许多地方花尽心思也许住客还不知道，但嘉和苑都在默默地去做，并且尽力将它做得更好、更完美。
(十一)宽带视频网：
现代精品豪宅，应该让住户得到最充分的生活享受。嘉和苑发展商在第三期御庭湖轩，是首批“广州电信宽带视频网”的接入小区。住客可以高速上网。并配备视频点播，小区信息查询系统，可随肘查询物业管理、会所设施使用及社区活动信息，令住客尽享悠然生活。嘉和苑以闭路电视监控系统、巡更管理系统、“一卡通”门禁系统、自动停车系统组成的严密安防网络，确保小区2小时处于管理监控下，令业生活动免受任何干扰。小区公共背景音乐系统更创造休闲氛围，令住客尽享安全舒适生活。
嘉和苑的园林绿化由国际知名的泛亚易道有限公司主持设计。嘉和苑的南欧式中庭花园，独具魅力的南欧风情，点点滴滴皆入人心怀，园林美景处处跃现。庭中一草一木，一石一柱无不出自名师绝妙手笔，细致考究，堪称园艺杰作。闲庭信步回廊之中，令人赏心悦目，流连忘返。其精雕细刻的精神令人感慨。
(十三)艺术教育发展中心：
嘉和苑发展商考虑到子女教育的需要，与全国一流的广州市少年宫联手创立艺术教育发展中心。由少年它名师任教，特设音乐、舞蹈、器乐、美术、英语、书法等课堂，全面开发业主子女潜能，让小孩经典的气质从入住起就开始传承。
教育牌是目前大多数发展商都会考虑到的一种营销方式，但嘉和苑的发展商不求大，只求精，将学校教育与课外教育有机地结合在一起，以艺术教育为重点，让业主小孩在小区内就能接受到一种正规的艺术训练，而这种教育，又是超越单纯以家教为主的教育模式，其精细之处.无法不让人感动。
(十四)业主委员会：
一个优秀的小区，必须形成自己良好的社区文化。嘉和死发展商为了充分加强业主之间的联系，特别成立业主委员会，让业主参加社区的管理和运作，同时，经常在中秋节、国庆节等节假日组织一些活动，邀请业主参加，小区会所等其它设施，均免费向业主开放。
嘉和苑发展商在第三期御庭湖轩落成后，邀请所有业普在广州最高档的地方举行自助午餐会，同时举办高规格的音乐会，让业主强烈感受到社区文化的魅力。
(十五)物业管理
嘉和苑的物业管理收费是每平方米每月3.8元，可以说是相当昂贵。最开始业生有点难以接受，但后来逐渐感受到它的精细和优质。
目前，嘉和苑的物业管理已经成为项目持续销售的重大利器，被评为“广东优秀物业管理示苑小区，甚至还被中央电视台进行专门报道。
完美风格的广告宣传
嘉和范作为广州的豪宅无论在哪个方面都表现出其卓越的品质，那种追求完美的精神无时无刻不在体现出来，就是在广告推广的策略上，也一向以完美的风格体现其品质内涵。
事实上，嘉和苑早期的广告量投放并不是很多，且大都没有什么特色。发展商也因为第一期的畅销或其它的原因，似乎有一种“酒香不怕巷子深”的自信观念。但随着市场竞争的日趋激烈，嘉和苑的广告以后有了明显的改善，特别是在1998年5月21日“羊城晚报”上的巨幅(连体1/2版)跨版广告--“嘉和苑：揉和清新与尊贵，独特气质无出其右，以住户安坐客厅，一家人尽享夕阳下的流花湖美景为画面，突出了其尊贵的特色，抓住了其购买者消费心理，很有说服力，对后期的形象提升起了重大的作用。
应该来说，嘉和苑对广告的态度是理性而务实的。他们认为，作为商品房这种市场上最贵的商品，消费者的基本消费心态是理性的，广告所起到的作用是辅助性的，而不是决定性的，过量的投入广告是没有必要的，发展商应该是去追求每一个来现场的人都成为真真正正的购买者。
让我们认真的来分析一下，嘉和苑并不是想节约广告费，而是去追求一个大的营销费用的合理性。同样的观点我们可以从万科身上看到，万科的广告做得并不多，但万科在现场所投入的费用可能是普通发展商的好几倍。嘉和苑也是这样，他们认为，广告只是整体营销系统的一个组成部分，与其把钱投到效果难以保障的广告上，不如认认真真把现场环境搞好，应该树立一种大营销的概念，而不是简单地考虑广告应该怎么做。
嘉和苑的广告基本功策略，很值得其他发展商好好的借鉴。在具体的广告实施中，嘉和苑贯彻“重质不重量”的基本原理。一般来讲，嘉和苑会等到产品的发展进入到一个新的阶段，产生一些全新的卖点，同时这些卖点足够对买房者构成吸引的时候，才考虑投入广告。但一旦投入广告，嘉和苑绝不小打小闹，而是力求在短时间内聚集人气，从而保障相当数量的成交。
不难看出，嘉和苑的广告策略是“以我为主”，并不刻意去针对某个竞争对手，所以，嘉和苑能够提前数月就确定清晰的广告计划，并通知广告公司，让广告公司有充分的时间将广告做出最理想的水平。
篇3：创业园标准厂房行销推广方案
常生(支塘)创业园标准厂房行销推广方案
常熟市嘉晟鸿业房地产策划代理有限公司
二O**年四月
写在前面的话：
嘉晟鸿业，做实效的策划
实效，不仅是一种简单的售卖，而是品牌建立的过程。
为客户创造品牌价值，为客户赢得未来才是真正的实效策划。
常生创业园不是一般的地产项目，而是――
一种咸有先例的项目建设思路，一种全新的地产发展形态。
所以，不是广告推广那么简单。
这要求：
对市场深度的认识和思考
对产业发展趋势的精确掌握
非常规的角度
不一般的思路
自信的坚持和系统的执行
今天我们提交的不仅是一个方案，
而是一个问题解决体系!
第一部分：我们为什么看好
常生(支塘)创业园?
一、剖析宏观大势，厂房价值凸显
⊙全球加工产业向中国转移，工业用地市场吸引世界目光
近年来，亚洲地区的工业地产市场空前繁荣。而作为亚洲市场重要组成部分的中国，则一直保持工业地产市场的快速增长，拥有无可比拟的低成本优势和强劲的经济增长率。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。近年来，一些国际地产大鳄如普洛斯、AMB、新加坡丰树集团等纷纷涉入国内的工业地产，使工业地产投资成为继住宅、商业地产之后的又一大热点。
⊙住宅、商业地产风光不再，工业地产投资一路飙升
种种迹象表明，自20**年的房地产宏观调控以后，工业地产似乎是真正的受益者。在土地宏观调控的作用下正当住宅地产和商业地产在过热和萧条间徘徊的时候，工业地产的投资价值就显现出来。
⊙工业地产调控山雨欲来，协议让地时代一去不返
中央政府在完成对住宅、商业地产开发的宏观调控后，逐渐将调控的范围转移到工业地产领域，国发〔20**〕31号文件明确要求各地工业用地出让必须采取“招拍挂”形式，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。以此规范工业用地市场，限制工业用地的过热开发。政府宏观调控的结果导致今后工业用地将进一步紧缺，企业通过与政府协议出让方式大量圈地的时代不得不宣告终结。
⊙本地政府加紧土地看管，小型企业用地难上加难
就常熟市本地来讲，最新出台的《市委市政府关于加强建设用地管理的意见》中明确规定：“对进入工业园区、但注册资本低于150万元，不再单独供地;需要供地的内资项目原则上每亩投入不低于120万元，外资不低于20万美元。要坚决杜绝假借项目进行圈地，造成闲置、撂荒;对闲置两年以上的，依法收回后再重新进行配置利用。”这一政策，几乎令所有小型企业陷入用地瓶颈，今后再想购地自建厂房，难了!
⊙土地成本居高不下，自建厂房代价高昂
依照中央关于土地价格的统一规定，常熟市以八类土地标准最低保护价不得少于16.8万元/亩，而企业实际购买价一般不会低于20万元/亩(相当于300元/平米)，再加上厂房造价600-800元/平米(以混凝土结构计算)，仅这两项的费用就达到900-1100元/平米，再加上自建厂房费时费力，其总体成本几乎和购买厂房相当。对于急于开工的小企业来说，购买厂房的欲求更大。
⊙厂房出租超高回报，投资前景一致看好
近两年，国家对于住宅、商铺市场的宏观调控愈发严紧，
轰轰烈烈的投资声势也逐渐淡去。相反，厂房等工业地产的受关注程度却不断上升。以上海为例，工业地产的租金价格从20**年以来一路上涨。世邦魏理仕最新研究报告表明，20**年第二季度沪上平均厂房租金报价为每平方米每月36.4元，平均土地价格达到每平方米736.1元。据了解，在长春按标准厂房来计算，投资回报率大约在12%-16%不等，个别厂房投资个案回报率甚至达到20%-25%，而即便是写字楼项目,香港的投资者要求的回报率也仅为6%~7%。
国家对开发土地数量的限制，使工业地产市场一直处在供不应求局面，可以预见，工业地产将成为一个新的投资热点。
表1：常熟市各地及周边地区厂房租金水平统计
地区
每平米日租金
每平米年租金
每千平日租金
每千平年租金
常熟经济开发区
0.45元
164元
450元
164000元
东南开发区
0.5元
180元
500元
180000元
练塘镇
0.27-0.33元
99-120元
270-330元
99000-120000元
董浜镇
0.28元
102元
280元
102000元
任阳镇
0.3元
110元
300元
110000元
支塘镇
0.3元
110元
300元
110000元
太仓
沙溪镇
0.33元
120元
330元
120000元
从上表我们可以看出，目前在常熟市出租厂房，每千平米的年租金普遍在10万元以上，而常生创业园标准厂房每套(以1000平方计)售价仅为100多万元，其投资回报率至少超过10%，相信常熟地区的投资客一定会看好这里。
二、工业地产有什么优势?
“工业地产”这个名词出现已经很久了，它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。
任何事物的发展都有其特定的规律。正如部分城市商业地产的暴热暴冷一样，工业地产也将呈现起步、发展、兴盛、衰退、再发展这样一个循环往复的过程。下面就工业地产和商业地产二者进行比较粗略的分析。
⊙浅析两者之内涵
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等。
而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。
二者内涵截然有别。但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产。
二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。
⊙两者盈利模式分析
房地产行业与其他行业盈利模式的最大区别在于，资金门槛相当高。工业地产和商业地产的资金链条更高，二者在盈利模式上大同小异。
商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售可租，盈利在于销售收入或者租金;对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源;对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，一是出租取得利润。
工业地产盈利模式：开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润;一是自建再通过销售或者出租获取利润;运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。
工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10，甚至更低。从而投资门槛较低。这将是工业地产发展一个难得的好机会。
三、总结
通过以上两方面的分析，我们对常生(支塘)创业园标准厂房销售前景有充分的信心和把握。我们相信，凭借开发商雄厚的资金实力、行业影响力，加上嘉晟鸿业专业的房地产策划代理经验，双方诚信合作，一定能够在较短时间内，以最低的营销成本创造出令人满意的销售业绩!
第二部分：我们的客户在哪里?
与住宅、商铺行销不同，工业厂房的目标客户群更加狭窄、专业、分散，如果继续采用传统房地产业面向大众地毯式轰炸的营销推广模式，无异于向和尚兜售梳子。
对于常生(支塘)创业园来说，找对客户，才是确保成功的关键。
一、支塘本地目前租用厂房的经营户
客户特征：
多为处于起步阶段的小型加工企业或商家，因无足够资金实力购买工业用地或自建厂房，暂时租用他人厂房，目前面临不断上涨的租金压力，并已积累部分资金，有一定的厂房购买能力。
购买用途：
用作企业自身生产经营场地或物流仓库。
关注要素：
厂房硬件、交通、价格、政策支持、配套服务、外部环境
二、常熟市内及周边(含太仓沙溪等地)大量拿不到工业用地的小型新注册企业
客户特征：
多为初次成立的生产企业或扩大生产规模的企业，因投资额度所限，无法向政府部门征到合适的工业用地，并急于迅速投入生产运营，部分企业甚至因厂房问题尚未顺利通过企业注册。
购买用途：
用作企业自身生产经营场地。
关注要素：
厂房硬件、政策支持、价格、配套服务、交通、外部环境。
三、常熟市及周边地区分散的投资客户
客户特征：
多为成功人士，手握重金，投资意识强烈，胆大心细，精于算计，思维活跃，交际广泛，勇于尝试各种新事物，已积累了较丰富的房地产专业知识和投资经验。
购买用途：
投资，转手出售或出租。
关注要素：
升值空间、价格、位置、付款方式、开发商背景、厂房硬件。
四、华东食品城部分商户及其上下游客户
客户特征：
拥有多年食品行业运营经验，熟悉食品流通渠道，头脑精明，有一定投资意识;部分商户积累一定资金后有涉足食品加工打算，个别小型厂商则有就近生产需求。
购买用途：
仓储，用作生产车间，投资。
关注要素：
相对位置、厂房硬件、价格、外部环境、政策支持、升值空间
第三部分：我们如何售卖?
一、营销思路建议――八仙过海，各显神通
1、一炮打响――巧借“开园”做文章
《左传-曹刿论战》有云：一鼓作气，再而衰，三而竭。运兵之道是如此，房地产销售同样讲究这个道理。
常生创业园在常熟地区属于新鲜事物，很容易吸引受众眼球，产生新闻效应。我们应充分利用这一特性，抓住常生创业园“开园”(相当于开盘)这个时间节点大做文章，围绕开园，开展如下活动：
⊙常生创业园开园仪式暨财富酒会
邀请人员：
为使开园仪式达到最大的新闻效应，建议提高“政治捧场”力度，除邀请支塘镇政府一把手到场外，力争邀请到市政府一把手出席，至少应是市委常委级人物，以壮常生创业园声威。
全市各大媒体记者，争取到媒体无偿跟踪报道。
活动配合：
派出两辆宣传车，配有广博扩音设备，并于车厢上布置宣传画，沿支塘、古里、太仓沙溪等附近镇区主干道边行进，边宣传，为开园制造声势和轰动效应，这也不失为一种简单有效的广告手段。
⊙常生创业园标准厂房推介会
邀请人员：
镇政府有关部门领导，邀请主持推介会。
通过媒体广告、信函等形式邀请华东食品城商户、重点企业主、投资客前来出席酒会，告知凡到场者，均可获赠惊喜礼品。
全市各大媒体记者，争取到媒体无偿跟踪报道。
活动配合：
现场通过人员宣讲、播放VCD专题片、发放资料等方式，向客户推介产品，并组织意向客户实地参观常生创业园标准厂房。
邀请镇政府招商、工商、税务等有关部门人员，在推介会现场进行招商政策咨询，为投资者答疑解惑。
推介会结束后，邀请参会人员现场观看由开发商举办的歌舞表演等节目，活跃气氛。
邀请参会人员出席“财富酒会”，现场可举办一些有趣味的抽奖活动。
2、反季入市――抢夺空白占先机
商战如用兵，时机就是商机!
常生创业园选择在什么时间入市，大有学问。
就常熟地区房产市场而言，销售旺季多集中在春、秋两个季节，所谓“金九银十红五月”，楼盘集中，销售火爆。而7、8月份进入淡季，楼市则纷纷偃旗息鼓，消费者也耳根清静。
我们建议常生创业园立足工业地产自身的特点，逆向思维，避实击虚，选择在楼市最清淡的7、8月份火爆推出，避开众多楼盘集中宣传的时间段，排除纷乱信息干扰，攻击客户大脑空白点，传播效果可谓“一人独舞，一鸣惊人”。
3、软文公关――新闻造势壮声威
事实上，软文不软。脑白金就曾利用软文撬动亿万市场。
在硬性广告陷入审美疲劳的情况下，软文的新闻性和隐蔽性优势便得到了发挥。常熟日报作为常熟地区第一机关党报，其权威性毋庸置疑。建议配合销售进展，通过几篇深入的软文报道，将工业地产的概念导入受众心中，并建立起项目的良好品牌形象，引起整个社会的注意、重视和讨论。
软文可选标题举隅：
标题1：筑巢引凤，支塘镇为企业量身打造厂房化创业基地
――常熟首座园区式标准厂房基地――常生创业园现象透视
标题2：工业地产：下一个投资金矿
――常生创业园标准厂房火爆热销背后的思考
4、四大群体――精确制导攻心战
工业地产不同于传统住宅和商铺，后两者的宣传对象是普罗大众，受众群体明显、集中，所以多采用大众媒体渠道，进行地毯式宣传。
而对于厂房销售，其目标群体更为隐蔽、分散、狭窄，继续采用传统推广方式如同大海捞针，造成资源浪费，收效甚微。
这种差异性要求我们必须突破传统思维，采取“精圈客户，分而告之”的传播策略，利用不同的媒体渠道，如同精确制导的导弹一样，准确命中目标人群，并针对人群特点，采取更有针对性的诉求方式，各个击破。例如：
目标客户
媒体选择
诉求重点
营销支持
客户信息来源
投资客
电视、报纸、短信、户外、网络、DM
低风险，高回报，投资新金矿
我司多年来代理销售积累了很多客户资料，可有效进行一对一拜访或DM投放
我司积累部分客源，
渠道拦截
租房经营户
户外、电视、报纸、网络、DM、短信
租房不如买房，产权全部私有，一劳永逸
网上寻找
新建小型企业
报纸、电视、户外、DM、网络、短信、政府推介
厂房用地稀缺性，买厂房比建厂房更划算，全产权方便融资，政策支持，轻松入驻
在争取政府软件支持的基础上，请其向新注册企业推介本项目，进行口碑宣传或关系营销
政府部门提供企业名录
华东食品城商户
户外、DM、现场展示、人员拜访
节省物流成本，前店后厂更集约，强大食品产业平台作后盾
针对客户范围小、集中的特点，现场举办各种宣讲活动和其他促销性活动
上门拜访搜集
5、政府联动――服务先行拢人心
为入住企业争取更大的软性政策支持，如优惠的税收政策、补贴政策等等。
此外，还要进一步争取政府部门联动，为客户提供更加便捷的配套服务，建议可与政府部门协商，组织专门人员，推出“常生创业园创业快速通道计划”，在企业从立项到投产的各个环节中，提供一揽子解决方案，如帮助客户通过“快速通道”进行企业申请注册，税务登记，人才招聘等，这样不但为客户节省了耗在各项审批等筹备工作上的大量时间、人力、物力，也为他们扫除了后顾之忧。
6、联合招商――借势华东食品城
与华东食品城在互利共享的基础上，结成伙伴关系，双方互相借势宣传：
华东食品城在招商宣传中，顺带介绍常生创业园，将其包装为华东食品城仓储物流配套或产业加工基地，以此为卖点，吸引外地食品行业经营户落户华东食品城。反过来，常生创业园亦可以华东食品城强大产业平台为卖点，吸引食品行业客户入驻。
双方还可以利用地缘关系，联合举办一些促销性活动，如捆绑优惠促销、联合义演等等。
7、团购促销――连锁反应去化快
制定一套有吸引力的团购优惠方案，以刺激客户集体购买和“老带新”行为。
二、广告包装推广策略
1、前期广告策略(公开销售前)
公开销售前这一阶段的重点工作是导入常生创业园的概念、树立园区的品牌形象和积累意向客户，为正式开售做充足的准备。这包括要让常生创业园在社会上产生一定的影响，引起镇政府及周边企业和民众的广泛关注、获取更多、更实际的政策扶持以及积累一定的意向客户。
常生创业园前期推广计划建议：
渠道
传播媒体
发行量/版位
主题内容及方式
目标受众/范围
投放目的
工地外部包装
户外广告牌
工地现场重点路口，立地式
形象宣传
支塘镇来往目标客户
信息告知、形象展示
楼体条幅悬挂
面向公路一侧，若干
形象宣传
支塘镇来往目标客户
信息告知、渲染现场气氛
户外
华东食品城户外广告位
显要位置设1-2块
形象宣传
华东食品城商户
及往来客商
信息告知，形象展示
沿江高速高炮
设在沿江高速支塘段附近或204国道交通路口。
形象宣传
常熟、太仓等地沿途过往车辆
信息告知，形象展示
软文公关
常熟日报一篇
筑巢引凤，支塘镇为企业量身打造厂房化创业基地――常熟首座标准厂房基地――常生创业园现象透视
常熟地区受众
导入创业园概念，以新闻效应为项目造势
2、后期广告策略(公开销售后，含开园)
以宣传细化创业园功能为主，结合常生创业园的正式开园启动，部分入驻企业的运作，深化创业园的功能和投资价值，进一步提高其知名度，以达到完成全面销售的目的。因此，本阶段广告目标以密集的招商宣传为主。
常生创业园后期推广计划建议：
渠道
传播媒体
发行量/版位
主题内容及方式
目标受众/范围
投放目的
工地外部包装
户外广告牌
工地现场重点路口，立地式
形象宣传
支塘镇来往目标客户
信息告知、形象展示
楼体条幅悬挂
面向公路一侧，若干
形象宣传
支塘镇来往目标客户
徐市全球通号码、吉利号段客户及部分高档娱乐休闲场所内月消费满200元的VIP客户
信息告知、渲染现场气氛
户外
华东食品城户外广告位
显要位置设1-2块
形象宣传
华东食品城商户
及往来客商
信息告知，形象展示
沿江高速高炮
沿江高速支塘段附近或204国道交通路口。
形象宣传
常熟、太仓等地沿途过往车辆
信息告知，形象展示
电视
常熟电视台
黄金时段5秒版
《家园》栏目
配合具体营销活动，进行告知宣传
常熟地区受众
利用电视到达率高的优势，迅速扩大项目知名度
报纸
常熟日报
夹页3-5期
项目卖点诉求
常熟地区受众
网络
虞城热线
长三角厂房网等
首页动画形式
详细的厂房销售信息介绍，并链接到常熟创业园网站
针对使用网络客户
针对网络信息容量大、无地域限制的特点，吸引一部分外地企业和投资客关注
短信
移动、联通
若干条
销售信息
支塘及周边地区全球通号码、吉利号段客户及月消费200元以上VIP客户
信息告知，受阅率高
DM
2套方案：一套针对投资可，一套针对其他三类客户
若干
精简版的楼书内容
华东食品城商户、支塘镇企业注册办公场所派发、支塘招商办公室派发、直投到支塘所有小型企业及商家
便于随时随地投放、携带、阅读
楼书(招商手册)
少量印刷
内容全面，包装精美，有利于传播项目形象
针对前来咨询的意向客户，少部分投放到全市娱乐休闲餐饮场所
形象树立，投资指引
信函
以数据库为准
以“致老业主(企业主)一封信”形式，情理交融推荐本项目
我司积累的客户资源，也包括支塘政府提供的企业名录
信函形式更加平易、亲切，容易被客户接受
软文公关
常熟日报
若干
工业地产：下一个投资金矿
――常生创业园标准厂房火爆热销背后的思考
常熟地区受众
导入工业地产投资理念，深入剖析常生创业园投资潜力
三、关于本项目的补充建议
1、关于项目名称
从产品包装传播的角度讲，“常生创业园”这一案名流于平泛，缺乏突出的个性和识别度，也不符合创业园的定位需要。
我们建议：酌情对原有名称进行修改，要求新名称更加大气、响亮、具有震撼力，并符合当地口彩。如：常生(华东)创业园，等。
2、关于产品设计
不同产业有其特有的生产规律和厂房环境要求，建议在三、四期厂房前期规划设计时充分考虑这一点，如针对食品加工类企业的厂房，可适当引入冷冻库设施;同时，还要兼顾到不同厂房间隐私、活动空间、卫生、相互干扰等因素，以提前排除客户可能产生的购买抗性。
考虑到不同类型企业的特殊需求，在宣传上可适当提出“为企业量身定做”的概念。
谢谢贵司对嘉晟鸿业的关注,我们将为您奉献自己的专业和真诚!
篇4：推广普通话规范语言文字倡议书
“推广普通话，规范语言文字”倡议书
敬爱的老师、亲爱的同学们：
语言文字是人类交际的重要工具。普通话和规范汉字是我国的通用语言文字。规范使用普通话，不仅可以提高同学之间、师生之间的交流效果，还能增强大家的文明意识。
在语言文字规范化示范学校的创建过程中，我校积极开展了“推广普通话，规范语言文字”系列活动。可是，我们还能发现存在的一些不足，比如我们的同学，在书写时，有时为了标新立异，喜欢用早已淘汰了的繁体字、异体字;而且，我们的很多同学总认为，说什么话，写什么字，是私人的事，是微不足道的小事。其实不然，语言文字的规范使用是我们每一个教师和学生义不容辞的责任。值此之际，学校向全校师生发出如下倡议：
一、在日常的学习和校园生活中，老师之间，师生之间，学生彼此之间的交流应说普通话，努力说好普通话;在日常的生活和交往中，尽可能用普通话。
二、日常生活中时刻注意自己的口语发音，并且能和周围的同学相互督促，积极纠正普通话发音，使规范用语成为一种自觉行为。
三、学生作业、课堂练习用规范字书写，不写繁体字、异体字以及不规范的字。教师批改作业使用规范字。
亲爱的老师们、同学们，让我们从现在做起，从自身做起，大力推广普通话，形成讲普通话的自觉，使普通话成为校园语言、生活语言。相信在我们的共同努力下，我们的学校一定会成为一个顺畅交流的和谐校园，一个开满文明之花的美丽校园!
篇5：大树房地产推广方案
华新大树推广提案
华新大树花园推广提案
报告撰写：合纵联横市场策略机构
提交时间：二○○二年七月
目录
一、房地产市场综述
(一)市场总体观感
(二)市场特征
二、大树花园项目分析
(一)项目概述
(二)项目优劣势分析
(三)客户分析
(四)项目SWOT分析
三、整体宣传推广策略
(一)推广宗旨
(二)整体主题定位
(三)推广主题
(四)整体广告投放计划
(五)一期推广思路
一、房地产市场综述
(一)、市场总体观感
嘉兴处于土地肥沃，经济发达的杭嘉湖平原，从地理位置上属于长江三角洲区块最大的经济三角地带：上海―杭州―苏州的腹部，经济文化氛围浓厚。随着市场经济的发展，其在经济方面将有更大的发展和突破，而一个城市的发展，人口的增加，经济力量的改善，必将伴随人民居住条件的改善和城市建设的发展，这是促使房地产业向前发展的基本保证，因此，可以预见，嘉兴在未来一段时间内，保持经济快速发展和房地产市场的继续繁荣。
嘉兴房地产的大规模开发已经逐步启动，但目前形成规模和自己特色的开发商还不多见。但开发商都已经有了鲜明的品牌意识，开始注重对市场实战的研究工作，注重对楼盘形象和自身品牌的提升。在这场势必逐渐激烈的竞争中，谁先打开市场，谁先在市场上稳住脚跟打出品牌，就会占了市场先机，势必为以后的进一步发展奠基最好的基础。
嘉兴的住宅小区多分布在新区和城市非中心区域，而商业部分集中在市区中心地带;住宅小区的市场价格一般集中在1800-2300元/平方米之间。新区正朝向新兴住宅发展，而且受众接受度很高。
中高档楼盘的开发成为嘉兴住宅市场的新亮点，目前已经有一两个专案进行别墅物业开发，市场反映较好，且价格提升到3300元左右甚至更高一些，说明市场有巨大的潜力。
(二)市场特征
嘉兴在历史上特殊的地位，以及自古以来的人文积淀，嘉兴城的文化气息浓郁，受众容易接受情感诉求和审美诉求。
嘉兴靠近上海，消费心理和消费文化与上海较为接近，是一种有较高品位的平民文化、市民文化。在各个楼盘中，住宅功能注重观景而配套等退而求其次，这一点就充分说明了嘉兴的消费文化。所以在广告表现上可以抓住这一市场心理，将景观、绿化、产品的功能、和高品位的社区文化作为诉求的重点。
在这样的消费心理指导下，显然目前嘉兴的高档楼盘供给较少，尚余很大的上涨空间。
以上是我们公司在宏观上的一些初步分析，在随后的合作中，我们还要派出专门的调查小组，对嘉兴的经济状况、整个房地产市场进行深入调查，取得第一手数据。
二、大树花园项目分析
(一)项目概述
华新大树花园位于嘉兴市南湖综合开发区，中环南路南侧，西至规划西南路，东至规划花园路。用地面积101874.91平方米，建筑面积为30502平方米，总建筑面积为145087平方米，其中住宅面积108287平方米，容积率1.38，绿化率38%。
南湖新区是嘉兴近年重点开发的区块，中环南路是新城主干道，随着近年来旧城改造和城市规划的发展，及市政府的南移，南湖新区是新兴的住宅旺地。周边的繁华景象指日可待。
本案靠近市政府区域，将有良好的市政配套和大面积绿化用地，开发区建设力度加大，地块周边开发渐成气候。因此，本案的开发建设面临着良好的市场机遇。同时，项目开发为中高档楼盘性质，在区域建设中占有相当重要的地位，也是楼盘开发的一个有利因素。
规划中的道路开通后，大树花园四周形成四通八达的交通网络，交通极为便捷，是本案远期的利好点。
(二)项目优劣势分析
1、项目的优势：
地段：
a.新城中心，升值潜力巨大
b.离市政府仅几分钟路程，市政配套必定十分成熟，医院、银行、学校等
产品：
a.规划十分符合嘉兴的居住习惯，采用江南的围合式居住，开放式阳台。四周为多层住宅，中间的庭院花园为别墅。小区内所有住户都可以看到园中景观。建筑布局错位排列，将视觉空间的观赏性和生活的私密性大大增强。
b、外立面非常简洁流畅，一方面是合理的建筑功能的外在表现，另一方面通过色彩的搭配、材质的运用、不同手法的线条使用，使建筑外观呈明快、丰富、和谐而又富有韵律感。
c.建筑风格上结合了西方建筑和江南水乡建筑的风格。大部分采用西方现代建筑手法，简洁明快，但是观景亭巧妙运用江南水乡的亭子的风格，让每一家都有一个“看得见风景的房间”。
配套：
小区除外部的市政配套外，本身配套非常齐全，有幼儿园、网球场、篮球场、中心休闲区、游泳池、大型会馆等。
户型：
户型设计进深控制较好，有利于通风与采光，种类上有多样选择，均设有大阳台。大户型动静分区合理，大大增加居住的私密性，适宜营造家的氛围。
升值潜力：
地段的优势，以及随着城市规划的完善，房地产市场的成熟，都会给本案带来一定的升值潜力。
以上所提的项目优势，也就是这个项目的卖点，广告就是将这些卖点充分提炼出来，广而告之，在后期的广告表现上，我们着重提炼这些卖点。
2.项目劣势：
发展商的信誉有待提高。
周边的居住气氛尚未形成
(三)客户分析
根据项目的定位和产品的档次，本案具有较高的文化品位，因此我们将目标圈定在富裕文化人家庭、企业中产阶级家庭，以家庭年收入5万元以上者为基本目标客户群。
目标客户身份：
(1)机关企事业人员，福利较好，有稳定收入(老师、医生、银行职员等)
(2)政府部门高级公务员及高级白领
(3)私营企业主及个体工商户
(4)少部分境外人士及外地回乡者
(5)其他投资置业者
房地产是最适合市场细分的行业，我们应培养灵活的思维，不断创新地划分消费群。比如：
a、从年龄
b、从收入
c、从区域
d、从工作特点
e、从家庭结构
f、从生活态度
g、从购房次数
h、从行为习惯
I、从教育程度
j、从重视社会的潮流等等。
目标买家对广告有直接的指导意义，如果广告的受众目标到位，效果也就更加明显，所以，花再多的时间确认广告目标，挖掘目标群体都是不过分的。在后期的工作中，我们将做进一步的深入调查，提供详细周密的《消费者市场研究报告》。对嘉兴的消费市场、消费群定位、消费心理透彻了解，将对后期的销售策略有极大的推动。
(四)项目SWOT分析
竞争强项(Strength)
强项
地理位置的优势
产品本身优势突出
新区的进一步规划，生活配套设施齐备。
规划好后的交通条件完善，道路众多
竞争弱势(weakness)：
开发商在嘉兴的信誉度知名度有待提高
弱项
项目周围尚未形成居住气氛
市场机会点(opportunity)：
嘉兴最高档产品，填补市场空白，目前无甚竞争对手
市场机会点
市场对居住环境的要求始终居需求前位，近年消费者对近郊楼盘的选择
时常
银行利率、福利政策的完善，促进人们投资观念及方式的改变。
市场威胁点(threat):
在项目开盘之前可能出现类型想象、诉求点相差不多的竞争楼盘。
三、整体宣传推广策略
(一)推广宗旨
提炼大树花园生活主题，倡导独特的大树花园的生活方式，提升开发商形象和项目形象，促进销售，最终使大树花园成为嘉兴标志性建筑物，大树花园的生活成为一种代表性的生活。
(二)整体主题定位
本项目的特征：建筑立面出挑，颜色明快、典雅。规划符合嘉兴当地居住习惯，采用围合式，户户可观景。提倡一种有品位、有文化的生活，又不失轻松、悠闲和明朗。
定位：高尚生活社区
基调：典雅、明快、现代
(三)推广主题
1、案名:
本项目定位为嘉兴最高档的楼盘，很可能成为嘉兴的标志性的建筑物，相应地需要有响亮、独特、优美的符合楼盘性质的案名。“大树花园”在嘉兴已经存在，“华新大树花园”的重复，容易造成视听上的混淆。建议开发商更换案名，突显本案的独一无二性。
案名提案：
华馨花园
与华新同音，又突显温馨浪漫的居家情怀和唯美情调。
大树华庭
以示和大树花园的区分。
也可以取完全是另外一种风格：
城市天空
意境高远、开阔，清新而灵动，可以涵盖阳光的主题。
都市晴园
心海假日
是舒展的生活，灿烂的心情的演绎
春晖闲庭
涵盖优雅、健康、阳光、温馨居家、悠闲自在的主题。
1.推广主题提案：
阳光情怀，唯美品质
阳光臻品，华宅典范
尽享新城的繁华，细品大树的清雅
新都市新生活新代表
2.品牌设计策略
项目品牌是由品牌的视觉形象与其内涵共同组成的，它具有整个项目在市场中的象征作用，同时，其本身通过色彩、形式，也表达了项目的个性与人文特征。项目品牌从命名开始自始至终都是推广策略性思考的有机组成部分。
A.在上述概念中，有一点是统一的，那就是追求一种生活感受，界定了一个“让居住者轻松品位生活的现代生活空间”为主题的基本特征。
B.品牌导语设计
嘉兴新城中心高尚生活社区
C.案名、品牌导语、广告主导口号的组合设计：
阳光情怀
唯美品质
城市天空
嘉兴新城中心高尚生活社区
阳光臻品
华宅典范
都市晴园
嘉兴新城中心高尚生活社区
新都市新生活新代表
都市晴园
嘉兴新城中心高尚生活社区
尽享新城的繁华，细品大树的清雅
大树华庭
嘉兴新城中心高尚生活社区
舒展的生活
灿烂的心情
心海假日
嘉兴新城中心高尚生活社区
(四)整体广告投放计划
本项目面积十万余方，共分三期开发，因此品牌推广必定是一个较为长期的行为，应有战略上的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累，都成为对小区形象的一次重要投资。我们可将本项目长为
2年的工程，在广告推广时进行大致的阶段划分。
第一阶段(预售到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定大树花园在嘉兴人心目中的品位、档次和形象。此阶段广告投入相对较大。
第二阶段(首期交楼至二期完工)：此阶段以品牌维持为目的，稳固大树花园高档物业的品牌形象，同时促进销售，此阶段广告投入相对较少。
第三阶段(二期工程入住至小区完工)：此阶段的广告任务重点是维持小区良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评价本花园，并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等水平。
总体上看，本花园全程的广告投入呈马鞍形。
每一期详细的推广计划(平面广告、电视广告、DM、SP活动、销售策略、价格策略、推广策略、具体时间安排、费用预算等)随后的合作中将提供详尽的报告书。
(五)一期推广思路
媒体实施内容计划一览表
时间
内容
项目前期
视觉系统形象推广
内部认购期
形象推广
主题推广期
大卖点的逐步释放、媒体投放量最大
持续推广强销期
卖点细化、SP增加、广告量平稳
尾盘冲刺期
价格策略很重要、制造购买紧迫感、广告量加大
1、项目前期和内部认购期(20**年8月中旬到11月中旬)
(1)、前期开发商及项目的形象整合
时间：20**年10月中旬――20**年11月中旬
在此阶段，一方面准备项目的有关事宜，一方面“形象先行”，作好公司形象与项目形象的宣传。
阶段目标：
a、实现对华阳房地产公司和大树房地产公司的形象基础建设和提高开发商的知名度。
b、实现对项目形象的整合
c、推动项目的销售
广告：开发商的报纸形象广告的投放。推出公司理念和开发宗旨。
(2)、项目的前期工作
通过对项目的宣传，初步树立良好的开发商形象;通过对项目的媒体宣传和项目的概念推广，确立项目的品牌形象。
即：项目的形象传播
项目的概念推广
品牌推广
工作内容：
(1)项目VI的设计
(2)项目电视形象广告的创意、设计、制作
(3)项目户外形象广告的设计、制作(灯箱、形象旗帜)
(4)工地围墙的设计、制作
(5)工地、市区大型看板的设计、制作
(6)项目售楼部装修、展板的设计
(7)销售人员的形象建设
(8)DM、产品说明书设计、制作、印刷
工作表
项目
具体内容
时间跨度
完成时间
项目VI设计
楼盘视觉形象
开发商视觉形象
一个星期
8月10日
项目VI设计应用
办公系统：工作证、胸卡、名片、信纸、手提袋等。
服饰系统：销售人员服装设计(男、女)、保安人员服装设计(男、女)、保洁
人员服装设计(女)
一个星期
(应等开发商确认项目VI以后)
8月20日
户外形象发放选址
灯箱、指示牌的选址(市区的主干道，人流多，适宜发布形象)
一个星期
8月18日
户外形象设计
灯箱、形象旗帜
一个星期
8月20日
围墙
围墙
8月20日
售楼部选址
市区人流多、繁华地段
十天
8月15日
市区大型看板选址
代表楼盘形象，城市主干道
十五天
8月15日
工地大型看板设计
一个星期
8月20日
售楼部设计
十五天
8月30日
售楼部装修
一个月
9月30日
销售人员招聘
五天
9月10日
售楼人员培训
十天
9月20日
楼书的文案
十天
8月25日
楼书的设计
十五天
9月10日
DM文案
两天
8月27日
DM设计
两天
8月30日
报纸文案
一个星期
9月10日
报纸广告设计
一个星期
9月20日
电视广告文案
三天
9月13日
注：以上是初步的时间安排。具体的时间安排还需要广告公司和开发商的互动和沟通，灵活做出决策。
2、主题推广期(20**年11月到12月底)
此阶段，项目开始正式的形象推广。广告传播应以产品为基础，以感性诉求的方式表达项目的形象内核，以系列广告的方式冲击目标消费者的感官，强化对大树花园的认知度和好感度。
(1)平面广告
主题设定：
a、有一道明媚的风景
b、有一种全新的生活
c、有一个完美的家园
主要文案如下：
有一道明媚的风景
是公园，还是窗外的风景?
也许，从小你就有一个梦想
如果把家安在公园里，那该多好
而如今，你将天天住在公园里
在“城市天空”
买房子也就是买一道风景
有一种全新的生活
是电影?还是明天的生活?
也许，你习惯了观赏
那一幕幕缤纷场景的切换
但今天，你才是生活真正的主角
在“城市天空”
买房子也就是买一种生活
有一个完美的家园
是海市蜃楼，还是爱的港湾?
也许，在繁忙的都市生活中
你一直在寻找只属于你的完美空间
于是今天，你成为了“城市天空”的主人
城市天空，建筑无言，真爱无限
媒介执行：《嘉兴日报》系列彩色半版
(2)电视广告
每周90秒的投放量(暂定)
3、强销期(20**年1月――20**年3月)
阶段目标：
a、项目概念的深入诉求
b、配合销售、进行优势分点诉求
c、项目优势及特点诉求
d、促进成交
平面广告主题设定：
1)大树花园的地段、规划利益点(强调地段和区位的稀缺性)
2)大树花园的景观设计
3)大树花园的配套设施
4)大树花园的建筑风格(可以加长篇幅)
5)大树花园的智能化设计
等等
媒介执行：
《嘉兴日报》系列半版报纸广告
电视形象广告：每周60秒的投放量(暂定)
SP活动：
选定一些节假日，采用茶话会、水果冷餐会、研讨等形式，促进大树花园开发商与协作单位、客户的联系。可以请专家参与，回答客户的疑难问题，并提供一些促销方案，比如提供免费的装修方案等。
4.持续推广延伸期(20**年1月底――20**年3月)
在这个阶段，我们将利用广告攻势，着重诉求社区文化，使消费者在了解项目综合品质的基础上，感知大树花园独特的社区文化。同时，配合各种sp活动，寻求项目的突破口，进行针对性广告诉求，完成项目的销售。
阶段目标：
1)项目困难户型的解决
2)销售难点的突破
3)完成项目预定销售目标
平面广告设定;
以系列广告的形式推出平面广告，主题为大树花园的社区文化，通过小故事或内心独白的方式，向消费者渗透楼盘的文化内涵，并引发消费者的心理共鸣。最终促成销售。
具体广告内容另行提供。
注：广告的媒介将通过专门的调查研究提供媒介执行计划，大树花园的目标消费者接受什么样的媒介，什么样的时间段，都需另行调查，以便将广告利益最大化。
楼书文案大纲
P1-P5楼盘的感性诉求
P6城市天空的开发理念
P7城市天空的地理位置、地段介绍
P8城市天空的周边配套的介绍
P9-P12建筑风格、建筑立面、建筑
特色
P13户型精选(后期推出户型全集)
P14景观介绍
P15景观规划思想
P16内部配套
P17智能化设施
P18建材设备(可省略)
P19物业管理
P20合作单位的介绍(规划设计、景观设计、物业顾问公司)
P21开发商理念、开发商历史、开发商成果介绍。
楼书的总厚度约为30页。
基调：典雅、明快、现代
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合纵联横市场策略机构
杭州莫干山路499号金顶苑商务大厦2层
制度专栏
