风险经理岗位工作职责

篇2：永安地产风险控制办法

安永地产风险控制办法

1.风险管理

步骤1:风险类型汇总

项目管理阶段

常见风险

领导

团队中重要成员大变动;犹豫不决;没有客户参与;没有高层管理者的支持;小组没有对项目计划达成一致意见;项目经理权力有限;没有项目眼光;没有合作精神;沟通不够;参与者缺少主观能动性。

定义

技术太复杂;目标不同;项目范围不清;不断变化的需要;不完全的需要或需要明确限定;工作表述不全面;不现实的目标。

房地产投资的风险类型

开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性。主要来源:房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能力和贷款期限的长短。

筹资、融资风险

由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息拆借,从而导致一系列如负担加重、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。

变现风险

即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金,为此而付出的代价和承受的损失。

金融风险

利率风险

银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业,而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。

汇率风险

对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中容易因对将来汇率走势的预计不足而遭受损失。

通货膨胀风险

通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。

外汇汇率变动风险

由于外汇的较大幅度的波动而从不同侧面对开发商造成风险。

购买力风险

价格风险

通涨因素造成建材人工费上涨;部分房地产商对土地大肆炒作,使地价陡增;在开发过程中各个方面将市政设施配套费强行向发展商硬性摊派,造成商品房售价上升引起销售不畅或收益减少等。

市场(经营)风险

供求形势变化,出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力,引起销售困难和损失。

开发风险

房地产投资中的初始阶段涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸方面。

经营风险

如:房屋质量低下、成本过高等造成销售困难

周期性风险

受国民经济的发展周期影响。

技术风险

房地产投资过程有很强技术性,规划设计不周,可行性研究中的纰漏,工艺材料使用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。

工程建设风险

不可抗力造成的风险。

建设前期工程项目的设计方案存在的问题。

层层转包工程,截留工程款,最后的承包人只好偷工减料以保利润,还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利,造成的工程返工及进度拖延等。

建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求,造成停工、返工及进度被拖,造价升高等。

政治及政策风险

国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击,而国家政策则可以通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。

步骤2:风险识别

项目管理阶段

常见风险

计划

成本预算;时间预算不精确;项目计划不全面;工作分类不全面;没有正式的预测工具;项目没有先后顺序;资源没有很好地分配;不现实的计划。

组织

缺少资源;缺少学科专家;没有指定过程/步骤文件;任务分配得不好;取得资源太复杂;项目管理软件选择错误。

控制

项目管理步骤少或没有;没有对变化做影响分析;项目计划不灵活;不断变化的市场条件;项目结果没有估算好;不令人满意的评论会;管理缺乏变化;没能力及时采取正确的行动。

结束

不能取得成果;活动没完成。

步骤3:风险原因分析?第一,信息不全,项目前期调查不周,决策草率。第二,对宏观经济形势缺乏预测引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求关系的变化,房地产供给严重不足的状况已成历史,出现了严重的供过于求的状况,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大;四是银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。第三,发展商对市场供求,房地产政策,金融政策的理解把握上偏差。

步骤4:风险的防范

风险

防范对策

实行方案

财务风险

客户信用调查;完善程序

购买力风险

充分利用政府职能部门协调

市场风险

创造销售的组合优势

工程建设风险

公开招标、市场调度

融资风险

前瞻性意识

汇率风险

在人民币不贬值的情况下进行调整定位

变现风险

多种方案以备资金不足

2.房地产阶段性风险控制模式

处理危机的基本思路:

要点1:根据房地产开发过程进行风险分析

房地产开发的全过程是指从房地产投资商对项目进行投资建设到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程。大致可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段,不同阶段具有不同的风险。

可行性研究阶段的风险分析,在决定房地产开发项目是否可行前,要在国家各种政策、法规及条例的约束下,考虑房地产市场的供求状况及发展趋势,并以此确定开发项目的用途、规模、类型,并对开发成本、需求量、售价或租金等

做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素。且房地产投资一旦展开进行,所面临着的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大风险性。

实施阶段的风险分析,房地产开发的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,包括从获取土地、筹措资金到设计与施工等过程。

获取土地:来自前期拆迁、土地的地理位置、环境条件、配套设施、规划部门的约束等方面的风险。

筹措资金:贷款期限,开发商的资信程度,贷款利率的变化,都是投资者要面临的风险因素。通过预售楼花的融资手段进行滚动开发,将面临着由于房地产市场供求的变化,国家政策的调整,形象进度的快慢对预售的影响等所带来的风险。

设计施工过程:由于通货膨胀、物价上涨、工期延长而导致的建设成本增加的风险。

经营阶段的风险分析,无论是房地产销售还是出租都包含着许多不确定性因素,所以面临着房地产市场诸多风险,如房地产市场需求类型与数量的变化,其他房地产商的竞争以及社会政策经济形势的变化等。物业管理的好坏也面临着物业管理能否贬值的风险。

要点2:房地产风险的防范

要树立风险意识,进行房地产风险的分析评价,通过分析评价来判断风险状况,树立居安思危的意识,自觉约束自己的决策行为和经营行为,改进各项决策。

要自觉认识外部环境,注意各种不确定性因素的变化,吸取其他发展商失利、亏损的教训。

提高对风险的适应能力和驾驭能力。

采取灵活多变的政策,趋利避害。如锁定受险范围和损失额度,对不可避免的风险或设法加以转移或提前采取措施以减轻风险损失。

要点3:房地产投资的风险规避

在具体实施投资前的可行性分析阶段,根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则,预计可能发生的风险种类,以便采取相应的应付措施。

对购买力风险的防范,核心是与项目所在地的政府及其职能部门协商,严格控制各项基础设施费用的分摊。

减少项目风险的六种方法:使用有效的预警系统;采用系统的项目管理方法;做应急计划;要素再利用;改进程序;培训。

筹资阶段,首先应提高抵押贷款的成分。其次,合理调整信贷结构。再次,大力发展向社会筹集资金的方式,通过发行房地产债券和实现房地产证券化,扩大筹资渠道,使企业能及时、稳定地获得资金来源。最后,在利用外资筹资时,尤其要注意防止汇率风险,具体可采用选择多种币种和套汇保值的方法来降低其受险可能。

开发阶段,开发阶段是将可行性研究结果和内容付诸实施。

经营阶段,一方面要提高经营管理者的水平,增强其风险意识和对市场的预测能力。另一方面要合理安排筹资结构,调查市场利率,采用灵活的销售战略,化解来自金融市场、宏观经济周期波动和市场需求变动的风险。在配合经营的同时,将优质到位的物业管理也纳入经营环节,亦会吸引更多的需求者,实现预期收益,整个房地产投资获得了安全保障。

预租预售,房地产开发项目在经营期间因政策风险、货币购买力风险及利率风险的影响所造成的租金售价水平向不利方向变动影响,可通过预租预售的手段来减缓。?

对工程建设风险的防范:一是对项目的设计方案要经科学论证;二是对项目施工能公开招标的一律实行公开招标,杜绝层层转包;三是做好现场高度;四是加强工程质量进度及造价方面的工程监理。

合理安排进度计划,尽早完成开发项目,采取措施固定某些定量。

篇3：地产高层管理人员风险抵押金管理办法

地产高层管理人员风险抵押金管理办法

一、目的

为了体现公司高层管理人员在公司经营管理中的价值,充分调动公司高层管理人员的积极性,克服在经营上的短期行为,特制订本方案。

二、适用范围

公司高层管理人员,包括总经理、副总经理、总会计师、总经济师、总会计师等人员。

三、管理人员风险抵押的基本原则

1、利益保障原则

1)保障高层管理人员的合法利益;

2)不损害其它股东利益;

2、预交原则

切实投入资金,而不是从年薪中扣除。

3、有利于调动积极性原则

既有利于调动高层管理人员积极性,又不损害其它管理人员和职工的积极性。

四、风险抵押金数额

现有高级管理人员依据自身职责与贡献的差异,其交纳风险抵押金的数额拟定为:

1、总经理:相当于抵押年度年薪的30%。

2、副总经理:相当于抵押年度年薪的25%。

3、三总师:相当于抵押年度年薪的20%。

五、风险抵押金的交纳

每年12月份,高层管理人员以现金的形式将下一年度的风险抵押金交到公司财务部,由财务部开出收据。

六、风险抵押金的返还、退还与扣除

1、返还:每年3月份,由公司董事会对高层管理人员上一年度的经营行为进行考核评价,如果在任期间没有假公济私行为,也没有发生由于管理不当给公司造成重大经济损失的情况,公司将双倍返还上年度的风险抵押金。

2、退还:高级管理人员离开公司,由公司董事会对其进行离任审计,如果在任期间没有假公济私行为,也没有发生由于管理不当给公司造成重大经济损失的情况,公司将如数退还上年度的风险抵押金。

3、如果高级管理人员在任期间发生假公济私行为,或者由于管理不当给公司造成了重大经济损失,公司将扣除其风险抵押金,并追究其责任。

七、本管理办法的解释权归公司董事会。

篇4：某某房地产项目拓展风险管理制度

某房地产总部项目拓展风险管理制度

目的:

规范公司项目拓展工作,预防并规避项目拓展过程中产生的风险,为保证项目后期顺利开发建设,达到既定经营目标提供保障。

范围:范围:适用范围:制度执行单位发布范围:制度发放单位(宋体小四两端对齐)名词解释:名词解释:项目拓展是为获得必要的土地储备支撑公司战略发展,本风险制度控制过程为从取得信息到项目合作签约;

竞争者主要指公司在拓展项目过程中遇到其它的竞争企业;信息处理是指公司获取项目信息,对信息确认、核实、调查的过程;后评价是指在成功拓展某个项目后,对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行评估。

职责:

发展中心

负责制定与修正项目拓展风险控制制度;负责在公司内部对项目拓展风险控制制度做出解释;负责对项目拓展风险做出预警与识别;负责项目拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作;负责对项目公司项目拓展部门提供必要技术支持与协作。项目拓展部门负责按公司规定与规范完成项目拓展过程的相关作业;接受总部发展中心指导、监督、核查,及时修正不符合公司规定、规范的作业。

管理中心

接收项目拓展过程重要文件,进行备案与管理;配合发展中心发展中心进行项目拓展后评价;

建立完善公司监督、检举制度与机制。

法律部规范项目拓展过程中的法律文本;建立完善法律合约审批、核查制度。

财务部

配合项目拓展工作过程中融资计划与方案制定;配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。

作业内容:

外部环境风险防范

发展中心每季度完成房地产宏观政策分析报告;

项目责任人要针对项目涉及房地产国家政策及地方实施细则、行业管制情况等前期工作进行调查分析;作为项目分析材料组成部分;

合约拟定中,将与合作方约定前期工作责任与分工,写入合作协议或相关法律合约;

融资风险防范

项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析

项目责任人根据调查结合公司财务计划制定融资方案及预案,做为提交决策委员会议文件组成部门之一;

市场风险防范

发展中心市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告,作投资潜力评估;

项目所在地为非战略重点城市,项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上,并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。

竞争风险防范

项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方管理者“利害”关系;

项目责任人提交竞争方案或意见,做为谈判策略重要依据。

内部管理风险防范信息处理风险防范项目备案信息必须包含如下方面:合作者信息、土地性质与用途、技术经济指标(如无,以地籍材料为准)、合作条件、以取得前期手续及权证等;

项目责任人应在拓展项目立项前,核实前期手续文件及权证发布日期、发布机关,确定其时效性、有效性,如有过期,应根据最新法规核定其申请延期、更新等合法性,在报告材料中注明核实人、核实日期;

项目责任人应在拓展项目立项前,通过公开信息渠道或相关机构核实项目相关信息,确保项目住处准确性、真实性,在报告材料中注明核实人、核实日期;

项目责任人在进行项目考察时,要对项目用地的建设限制条件、施工条件、干扰因素等方面做完整清楚记录,要求注明规划特殊要求与规范、图象与视频等说明资料齐全;

项目小组须尽职调查如下内容,由项目负责人组织完成,并提交《项目尽职调查报告》;

项目调查主要包括:场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等;

合作方企业调查主要包括:财务、法律、主体受权等方面。

作业风险防范

严格按照《土地储备工作制度》完成初选、立项、决策程序,依照项目评价体系,进行评估与决策。如有特殊情况,可通过董事会决议,方可简化;

设立部门内部信息库使用权限,明确项目责任人,内部研讨及传递由专人登记管理,确保数据使用安全;

项目责任人应严格按照项目工作计划时间表,明确内部传递、研讨、审批时限要求,明确责任部门、责任人,如有变更由总经理办公会议审议通过;

参与项目的工作人员应严格执行《谈判工作制度》、《中介管理制度》、《项目评价制度》等制度与参照作业指导说明,完成相关工作。

廉正风险防范

公司内部或外部人员可向公司相关管理部门检举项目拓展过程中公司工作人员的欺诈行为,经调查属实,参照公司规定处罚;

严格按照《项目谈判工作制度》规定,重要谈判必须由公司两个或两个以上工作人员共同参与。

决策风险防范

项目责任人要保证决策项目材料准确、完整;

发展中心指定或决策委员会委派专人,对相关决策项目分析报告进行核查或抽查,若发现有相关内容与事实严重不符,责其改正;

项目责任人在项目决策前七天向参与决策领导提交可研报告,并对决策委员进行问题答疑;

所有参与决策人员在项目决策前,应对呈报项目资料深入了解;

决策委员代表应在项目决策前,进行项目实地考查,并完成与合作方的初期谈判。

合约风险防范

法律文本要求规范化,法律文书的拟定应严格执行公司法律文本规范,如有特殊情况需要变动、更改,需要向公司法律部门批准许可;

内部审查与外部咨询相结合,按照公司规定完成法律文书编写后,根据公司规定完成内部审批,向公司法律顾问单位进行法律咨询,书面咨询意见与合约共同备案。

控制后评价拓展项目签署合作合约后,由发展中心对签约项目拓展过程工作进行评价,对参与人员工作表现进行评价,并编写《项目拓展工作评价报告》;

评价结果报送管理中心,作为修正工作方法及流程的依据,作为奖励激励的依据。

奖惩条例:

奖惩依据根据《项目拓展工作评价报告》对项目拓展过程中作业完成的时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价,对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。

奖惩标准根据《土地储备奖励制度》结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进行奖励;

项目拓展过程中出现廉政问题,通过监督、检举发现,由管理中心按照公司规定处罚;

项目拓展过程中出现重大失职、特殊贡献,由发展中心向总经理办公会提出奖惩报告,经批准执行。

奖惩执行参照《土地储备奖励制度》及公司其它相关规定执行。

注意事项无

附件无

篇5：工程项目对危险源辨识风险评价风险控制策划规程

工程项目对危险源辨识、风险评价和风险控制的策划

(一)策划方式

本工程将采用专题会议的形式进行危险源辨识与风险评价工作,操作程序执行我局《危险源辨识与风险评价程序》。专题会议由总承包项目经理组织,总承包项目副经理、技术负责人、安全部和项目其他相关的管理人员参加,共同完成。项目组织的危险源辨识与风险评价工作将参考我局《常见危险源名录》,并结合本项目的实际情况进行。

(二)危险源辨识

1、危险源辨识应全面考虑项目的各种活动:

(1)常规活动和非常规活动;

(2)所有进入作业场所人员的活动;

(3)作业场所内的所有设备设施(包括相关方提供部分)。

2、危险源辨识应全面考虑三种时态、三种状态和六种类型:

(1)三种时态:过去、现在和将来;

(2)三种状态:正常、异常和紧急;

(3)六种类型:物理性风险因素、化学性风险因素、生物性风险因素、生理及心理性风险因素、行为性风险因素、其他风险因素。

根据项目危险源辨识的结果,由项目安全部负责编制《项目危险源台帐》,并报总承包项目经理审核确认。

(三)风险评价

1、风险评价方法

风险评价是在危险源辨识的基础上,按定性评价与定量评价相结合的方式进行。定性评价采用直接判断法,定量评价采用作业条件风险性评价法。

直接判断法的依据主要包括:法律法规的符合性、相关方的合理要求、类似事故的经验教训、直接察觉到的风险等。

作业条件风险性评价法主要是以与系统风险性有关的三种因素指标值的乘积来评价系统人员伤亡风险性的大小,其表达式为:

D=L×E×C

L--发生事故的可能性大小;

E--人体暴露于危险环境中的频繁程度;

C--发生事故可能造成的后果;

D--风险性分值。

2、重大风险的判定依据

凡符合以下条件之一的危险源均应判定为重大风险:

(1)不符合法律、法规和其他要求的;

(2)相关方有合理抱怨和要求的;

(3)曾经发生过事故,且未采取有效控制措施的;

(4)直接观察到可能导致危险且无适当控制措施的;

(5)通过作业条件风险性评价法,评价总分≥160分的。

(四)风险控制策划

针对评价出的重大风险采取响应的控制措施,控制措施选定从以下方面考虑:

1、首先是消除危险源;

2、其次是降低风险级次;

3、最后采取个体危险防护措施;

也可上述三种方式联合使用。

根据项目风险评价和风险控制策划的结果,由项目安全部负责编制《项目重大风险及其控制计划清单》,报总承包项目经理审核确认。项目对未评价为重大风险的危险源维持我局已有的运行控制,加强管理。

(五)危险源与重大风险的更新

当发生下列情况时,项目应组织有关人员重新进行危险源辨识与风险评价:

1、相关法律、法规和其他要求发生变化;

2、我局的职业健康安全方针和职业健康安全目标发生重大变化;

3、项目的产品、活动和服务发生较大变化;

4、相关方有合理抱怨和要求。

危险源与重大风险的更新工作参照上述的危险源辨识、风险评价和风险控制策划要求进行。