房地产项目扩初设计送审作业指导书

篇2：委托现场地质勘探作业指导书

委托现场地质勘探作业指导书

1.作业目的

现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节,凭借初勘报告,规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让,哪些有利地貌可以充分利用,而详勘报告更是结构工程设计的主要依据,结构的安全性、经济性与合理性,很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。

2.主管岗位总工程师:决定是否委托初勘,批准勘察任务书,签署勘察合同。听取勘察成果介绍,决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。

主办岗位土建设计管理:负责编制勘察任务书,商谈勘察合同,抽查勘察作业质量,组织专家评议。

3.委托初勘:

3.1紧前工作条件

初勘不是项目开发必须进行的程序,但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时,总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。

3.1.1大片农田或山坡;

3.1.2地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的;

3.1.3在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的,为减少地基处理费用,在规划设计时有可能合理避让的;

3.1.4原有地形地貌包括山坡,水面在规划设计时有被利用可能的;

3.1.5现场条件可以满足初勘正常的作业需要(如地块内的地面障碍物已清除),还在使用的地下管线位置走向已经摸清,已征得动拆迁单位同意配合的承诺(包括与暂留居民和职工的解释安抚工作),保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。

3.2作业描述:

3.2.1由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位,经总工程师批准,与其签订委托初勘合同,并提供1:500或1:1000的地形图和勘察任务书。如还有在使用的地下管线,应提供管线图并现场交底。

3.2.2勘察任务书一般包括以下内容,但根据现场和规划设计的要求可以删简:

3.2.2.1城市水准点和城市坐标点的引测;

3.2.2.2地形地貌测绘(包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算);

3.2.2.3地表以下5米内的地质普查,地下水位测量、水质分析。

3.2.3进场配合:在勘察单位进场之前,本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件,如以上3.1.5款所述。

3.2.4成果交底:勘察单位提交初勘报告后,本主办岗位应到现场抽查复核,检查界桩是否坚固和齐全,有否永久性的引出定位标记,地形地貌如与报告明显不符,应选点嘱勘察单位当场用仪器验证。

3.2.5初勘报告一份由规划设计单位签收,其他暂由本主办岗位保管,以后移交项目经理。

4.委托详勘

4.1主办岗位土建设计管理:具体经办本项作业。如此时项目经理已到岗,本项作业移交项目经理操作。

4.2紧前工作条件

扩初设计已经批准,除地质因素需要调整规划外,各建筑物的定位坐标不再变动。土地已经移交本公司,或已取得动拆迁单位的配合承诺。

4.3作业描述

4.3.1由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书,主要内容包括:工程概况、场地概况、进度控制、有何特殊要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。准备招标文件资料:邀标书,1:500或1:1000的地形图,扩初方案文本,规划总图的CAD电子图形文件。

4.3.2由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位2~3家,经总工程师批准和招投标办公室的同意,邀请他们参加投标。集中分发招标文件。

4.3.3召开投标书评审会议,总工程师主持会议,本主办岗位负责会务工作,邀请公司系统的工程技术骨干,本项目的结构设计负责人,与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席。对各投标单位编制的勘察设计方案,现场和内业技术人员的资质、设备精度、质量保证体系、进度、取费、分析建议的承诺详细程度等进行综合评议(有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值与试压结论的误差不超过20%甚至更少,依此证明其具备足够的技术能力),由总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。对中标单位的勘察设计方案提出优化建议,形成会议纪要。

4.3.4本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款,此时如项目经理已经到岗,则由项目经理签署合同,否则由总工程师签署。勘察单位的进场条件和配合也由本主办岗位负责落实。

4.3.5为保证勘察质量,本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员,对勘察全过程进行旁站监理。

4.3.6取得详勘报告后,本主办岗位组织原班评议专家(加上监理、勘察单位和规划设计负责人)举行详勘报告的评议会议,并编制会议纪要。主要议题:

4.3.6.1分析土样和数据采集,成果参数等的可信程度;与相近地块的现有资料进行比较;如有疑问,而勘察单位又不能合理解释的,应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重新钻探,以校核数据。

4.3.6.2详细听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、基础类型的经济技术比较等的分析研究成果介绍;判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。

4.3.6.3是否需要调整规划,以避让不利地形或地基,减少地基处理成本。

4.3.6.4形成会议纪要,由总工程师签发。

4.3.7详勘报告一份(附评议会议的会议纪要)由施工图设计单位签收,其余移交项目经理留用。

篇3：房地产结构设计优化作业指导书

结构设计优化作业指导书

1.作业目的

结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节,目前在设计单位还没有全面推行限额设计的情况下,开发单位只能依靠限定技术指标,要求多方案比较和专家评审等的办法,促进设计单位精心设计,使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下,达到最经济合理的效果。设计优化工作可以推广应用到规划,建筑,环境,设备,施工技术措施等的设计管理环节上。

2.主管岗位总工程师:指导结构设计的优化工作,并对其合理性和经济性负责。

主办岗位土建设计管理:收集资料,组织研讨会的会务工作,督办设计的优化修改。

3.紧前工作条件

扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。

4.作业描述:

4.1在签订设计委托合同时,应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款,如:基础以上的结构设计中,混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量,必须满足在限额以下的要求;桩基础必须有2~3套方案的技术经济指标的比较;结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核;必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。

4.2召开结构设计优化研讨会

4.2.1会前的准备工作

设计单位完成多方案的计算比较,并已形成倾向性意见;本公司内部的技术主管如总工程师已组织内部智囊团进行研究,掌握了主要的研讨议题,并收集了相近类型建筑的有关资料,做到了心中有底;聘请公司外的结构专家3~4名已通知落实,确保能准时参加。

4.2.2研讨会出席对象

本公司人员:总工程师,土建设计管理,承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。

本项目设计单位人员:室主任,项目设计总负责人,结构工种负责人,结构设计人。

外聘专家:3~4名。

4.2.3会议主持人

本公司组织的研讨会由总工程师主持。为使专家意见更具权威性,也可委托房地局科技委,市建委科技委或市科委等科技协会组织,会议由专家推选的组长主持。

4.2.4研讨议程

4.2.4.1由设计单位介绍结构的体系,计算假定条件,输入数据的依据,多方案比较的结果,倾向性的意见。

4.2.4.2专家询问,由设计单位补充解答和解释。

4.2.4.3主持人组织研讨。不要先在枝节小问题上过多讨论,应首先判断结构体系是否适用,支承构件的分布是否合理,建筑重心和结构形心偏位程度,自振频率,最大水平位移,沉降量计算值等是否符合规范,有没有优化的可能;其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守,各种构件的强度,刚度和安全度是否匀称,构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果,有没有优化的可能。主持人要营造自由宽松的研讨气氛,不要停留在品头论足上,要启发大家提出改进和优化的具体办法来,倡导设计单位对不同意见进行辩论,直到大家的看法趋于统一。

4.2.4.4主持人汇总,宣读会议纪要,收齐外聘专家的书面意见,并最迟于第二天把会议纪要,甲方声明和专家意见一并交设计单位签收。其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计,专家意见中如有与会议纪要决议不一致的,除涉及国家强制性规定外,可仅作参考。

4.2.5对于重大的或特别复杂的工程,结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地多次举行。如桩基,地面以下结构,地面以上结构,屋顶结构等分别专题研讨,针对专题如一次研讨不够,还可以另行组织。总之,在结构优化上化再大的功夫也不为过。在这里面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力,也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追求。

篇4：房地产项目三通一平跟踪管理作业指导书

项目三通一平跟踪管理作业指导书

1.作业目的

土地开发阶段(即俗称生地变熟地)通常处于项目开发的关键路线上,是否按时和顺利,对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位,对于有些具有政府背景的土地开发单位,单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地,“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通,才能及时发现问题和处理解决。

2.主管岗位总经济师:及时处置主办岗位解决不了的问题。

主办岗位项目经理:随时掌握三通一平的动态,发现问题及时处置。保证在土地接管和向项目经理移交时不留尾巴。在项目组或项目公司尚未组建之前,本项作业由土地开发岗位操作,并向项目经理移交。

3.紧前工作条件

已签署土地出让合同。

4.作业描述:

4.1与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通,随时掌握动拆迁进度,发现有可能拖延交地的预兆时,应及时联系交涉,查明原因,本岗位无能力处理的,应立即报告上级主管。

4.2视动拆迁进度快慢定期巡视现场,并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况,应立即拟写联系单签发有关单位。

4.3向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图(复印件也可)。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况,督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物,搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。

4.4向土地开发单位联系为现场勘察提供方便,保证勘察设备和人员按时到位作业。

4.5现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的,由本主办岗位与土地开发单位协商处理。

4.6临近约定的土地移交日期时,拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况,尚有哪些问题没有解决,相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

篇5：房地产项目土地接管作业指导书

项目土地接管作业指导书

1.作业目的

土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节,利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好,如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话,众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。

2.作业依据

土地出让合同,土地测绘报告,定界报告。

3.主管岗位总经济师:代表本公司出席土地接管的现场会议,签署土地接管的相关文件。

主办岗位项目经理:暴露所有遗留问题,并逐项落实处置措施。

4.紧前工作条件

收到土地开发单位的土地移交通知书。

5.作业描述

5.1收到土地开发单位的土地移交通知书后,应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况,尚有哪些问题没有解决,相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

5.2通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。

5.3现场查勘和拍摄,由对方带领查勘全场,(做好全景拍摄)。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留,并介绍情况。(做好局部针对性拍摄)。

5.4需要重点关注的问题(土地转让合同另有约定的从约定):场地标高要求与场外道路平齐;场地平整度要求起伏不超过正负30厘米;周边的边界线是否封闭,边界的折角点的界桩是否齐全和牢固,位置是否准确;边界是自然水面的,间接界桩与边界线的距离是否明确;地面以下的建筑物基础,构筑物已清除,过境的管线已妥善搬迁,区域内管线已在区域边界外截断;地面以上和区域上空已空无一物(本公司要求保留的除外);与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷;区域与场外主干道之间必须畅通,并能保证重型施工车辆的通行安全;区域周边5米之内已留有足够容量的电,自来水和废污水排放的接口。

5.5召开现场会议,商讨三通一平的整改措施和整改期限,由总经济师视现场情况和对方的诚信态度,并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况:(1)同意接管,遗留问题由接收方有偿处理,费用一次性包干或实报实销;(2)同意接管,限期整改;(3)不符合土地出让合同约定的接管条件,整改后另行约时接管。

5.6签署接管文件。如对方提供格式文本的,应仔细审核,划除无关的内容,所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺:除非已经明确告知并已详细记录在案,今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线,危险埋藏物,未拆除的障碍物等,其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。

5.7本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。

5.8本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积,校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同,如有面积差异,按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的,须协助配合上级主管向对方索赔。

5.9整理所有土地资料,经总经济师审核后归档。