房地产结构设计优化作业指导书

篇2：房地产项目三通一平跟踪管理作业指导书

项目三通一平跟踪管理作业指导书

1.作业目的

土地开发阶段(即俗称生地变熟地)通常处于项目开发的关键路线上,是否按时和顺利,对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位,对于有些具有政府背景的土地开发单位,单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地,“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通,才能及时发现问题和处理解决。

2.主管岗位总经济师:及时处置主办岗位解决不了的问题。

主办岗位项目经理:随时掌握三通一平的动态,发现问题及时处置。保证在土地接管和向项目经理移交时不留尾巴。在项目组或项目公司尚未组建之前,本项作业由土地开发岗位操作,并向项目经理移交。

3.紧前工作条件

已签署土地出让合同。

4.作业描述:

4.1与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通,随时掌握动拆迁进度,发现有可能拖延交地的预兆时,应及时联系交涉,查明原因,本岗位无能力处理的,应立即报告上级主管。

4.2视动拆迁进度快慢定期巡视现场,并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况,应立即拟写联系单签发有关单位。

4.3向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图(复印件也可)。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况,督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物,搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。

4.4向土地开发单位联系为现场勘察提供方便,保证勘察设备和人员按时到位作业。

4.5现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的,由本主办岗位与土地开发单位协商处理。

4.6临近约定的土地移交日期时,拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况,尚有哪些问题没有解决,相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

篇3：房地产项目土地接管作业指导书

项目土地接管作业指导书

1.作业目的

土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节,利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好,如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话,众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。

2.作业依据

土地出让合同,土地测绘报告,定界报告。

3.主管岗位总经济师:代表本公司出席土地接管的现场会议,签署土地接管的相关文件。

主办岗位项目经理:暴露所有遗留问题,并逐项落实处置措施。

4.紧前工作条件

收到土地开发单位的土地移交通知书。

5.作业描述

5.1收到土地开发单位的土地移交通知书后,应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况,尚有哪些问题没有解决,相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

5.2通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。

5.3现场查勘和拍摄,由对方带领查勘全场,(做好全景拍摄)。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留,并介绍情况。(做好局部针对性拍摄)。

5.4需要重点关注的问题(土地转让合同另有约定的从约定):场地标高要求与场外道路平齐;场地平整度要求起伏不超过正负30厘米;周边的边界线是否封闭,边界的折角点的界桩是否齐全和牢固,位置是否准确;边界是自然水面的,间接界桩与边界线的距离是否明确;地面以下的建筑物基础,构筑物已清除,过境的管线已妥善搬迁,区域内管线已在区域边界外截断;地面以上和区域上空已空无一物(本公司要求保留的除外);与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷;区域与场外主干道之间必须畅通,并能保证重型施工车辆的通行安全;区域周边5米之内已留有足够容量的电,自来水和废污水排放的接口。

5.5召开现场会议,商讨三通一平的整改措施和整改期限,由总经济师视现场情况和对方的诚信态度,并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况:(1)同意接管,遗留问题由接收方有偿处理,费用一次性包干或实报实销;(2)同意接管,限期整改;(3)不符合土地出让合同约定的接管条件,整改后另行约时接管。

5.6签署接管文件。如对方提供格式文本的,应仔细审核,划除无关的内容,所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺:除非已经明确告知并已详细记录在案,今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线,危险埋藏物,未拆除的障碍物等,其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。

5.7本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。

5.8本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积,校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同,如有面积差异,按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的,须协助配合上级主管向对方索赔。

5.9整理所有土地资料,经总经济师审核后归档。

篇4：房地产项目工程报建作业指导书

项目工程报建作业指导书

1.作业目的

依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。

2.作业依据

《上海建设网》工程报建申办程序

3.主管岗位项目经理:督促检查主办岗位的作业。

主办岗位土建工程师:具体经办本项作业。

4.作业描述

建设单位应在建设工程立项文件批准后30天内,在建设工程勘察、设计发包前向市或区(县)建设行政管理部门办理报建手续。

4.1目前“上海建设网”已开通网上报建业务,报建程序如下:

4.1.1报建人通过中国移动手机向该平台注册用户,用户名为手机号码,密码由平台发往报建人注册的手机上,长度为6位;

4.1.2报建人使用用户和密码登录,进入报建窗口;

4.1.3网上填写“上海市建设工程报建表”,并获得项目网上申报编号;

4.1.4受理人根据报建人填写的信息,提出修改意见和所需要提供的书面资料,并通过短信平台发出受理时间和地点;

4.1.5报建人确认网上填写的数据正确后,打印“上海市建设工程报建表”,法定代表人和建设单位盖章;

4.1.6报建人持报建表和所需要提供的书面资料,到规定的地点领取(或邮寄回)上海市建设工程项目IC卡。

4.2办理建设工程报建时,要携带下列资料

4.2.1《上海市建设工程报建表》;

4.2.2企业法人营业执照(副本)及有关证明原件和复印件;

4.2.3建设工程立项的批准文件原件和复印件;

4.2.4资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料;

4.2.5法定代表人委托书(委托经办人办理报建);

4.2.6经办人身份证原件和复印件。

4.3建设单位有自行招标能力的,可不委托招标代理单位,在招标办派员监督下自行办理招标手续。但除提供上述资料外,还需提供:

4.3.1《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表》;

4.3.2专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件;

4.3.3专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。

4.4《上海市建设工程报建表》、《上海市建设工程报建信息卡》和《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表》可在网上下载。

篇5：《建设工程规划许可证》申办作业指导书

申办《建设工程规划许可证》作业指导书

1.作业目的

为了体现政府对实施城市规划的监督,指导和服务的职能作用,房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备,一旦条件成熟,立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。

2.作业依据

规划部门张榜公布的《建设工程规划许可证》申办程序。

3.主管岗位项目经理:在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。

主办岗位土建工程师:负责收集整理申办资料文件,具体经办申办手续。

4.紧前工作条件

建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐。《日照分析报告》完成并符合规范关于日照的要求。

5.作业描述

5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报,并同时附送下列文件:

5.1.1总平面设计图三份(比例1/500或1/1000,应标明建筑基地界限,新建建筑物的外轮廊尺寸和层数,新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸);

5.1.2地形图3份(向市测绘院晒印,比例1/500或1/1000,地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸);

5.1.3建设基地的土地使用权属证件(复印件),如属新征土地,应提供市房地资源局核发的建设用地批准书(复印件1份);

5.1.4建筑施工图2套(平、立、剖面图和图纸目录单),分层面积表2份(应按国家有关建筑面积规定计算`);

5.1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份;

*5.1.6日照分析报告;

5.1.7建设项目计划批准文件1份;

5.1.8建筑工程概预算书1份;

5.1.9消防、环保、卫生,电力,燃气,自来水,排水,交警等有关部门审核意见单各1份。

5.2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知,本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡(IC卡)办理领证手续。领取内容包括《建设工程规划许可证》及附图,《建设工程项目表》。

5.3核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。

5.4由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。

5.5本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设管理部门申请办理《建设工程施工许可证》。

5.6取得的证书原件交项目组资料员保管。