楼书宣传资料制作作业指导书

篇2：选择物业管理单位作业指导书

选择首届物业管理单位作业指导书

1.作业目的

在业主委员会尚未成立之前,首届物业管理单位由房产开发企业选择,并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同,这种要求物业管理提前介入的强制性规定,目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护,尤其是在设备设施方面避免在设计,选型和安装等环节上的先天不足。另外,选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位,对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说,本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。

2.主管岗位总经济师:审核招标书,组织招标小组和批准评标委员会名单,代表公司答疑和签署物业管理委托合同。

主办岗位营销策划:编制招标书和委托合同,负责招标全过程的组织工作。

3.紧前工作条件

与申办预售许可证所符条件相同。

4.作业描述

4.1主管岗位决定选择物业管理单位的形式,根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。

4.2主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请,经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组,讨论招标的指导思想、原则及方法,并形成会议纪要。

4.3编制招标文件并经总经济师批准,内容包括:

4.3.1招标公告或邀请书,内容包括拟招标的物业名称,投标单位的资质条件,投标单位的报名截止日期,以及联系地址、电话,招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。

4.3.2招标书,内容包括总体说明(如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期),物业管理要求(如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务,物业管理委托期限、物业管理服务收费限额,物业管理考核标准及奖惩措施等);投标须知(如投标书编制要求,投标、踏勘、答疑、开标等时间)。

4.3.3编制服务质量调查表或提纲(如总体环境印象,工作人员礼仪形象,服务制度和执行情况,设备完好程度,收支公开情况,管理人员人数和管理户数的比例,管理费欠缴户访问记录等)。

4.3.4草拟评标委员会的专家名单和评分标准。

4.3.5草拟委托管理合同。

4.4本主办岗位经总经济师批准,通过新闻媒体(报纸、电台、电视台、新闻发布会等)向社会发布招标公告或邀请通知。

4.5报名截止日期后,本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照,企业资质等级证书,同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平,履约情况。从中选择三到五家参加投标,经总经济师批准后书面通知在约定的时间领取招标文件。

4.6本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场,并由总经济师主持召开答疑会。

4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本(复印件)。公证员确认参加投标单位的有效性。

4.8对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。

为了保证随机取样的公平、公正和客观,调查取样时,应注意以下几点:

4.8.1对各投标单位的调查取样尽可能同时进行;

4.8.2必须由招标小组成员负责带队,并至少二人同行;

4.8.3不事先通知安排,应到现场随机抽样,预防作假,取样不实;

4.8.4现场取样调查完毕,应在调查记录上签字并密封带回。

4.9按照招标书中规定的时间、地点,在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下,公开拆封开标,并当众宣读投标书的主要数据和承诺。

4.10评标分为三个阶段:评议投标书阶段,答辩阶段和确定中标单位阶段。

4.10.1投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅,按拟定的评分标准采用无记名方法,给投标书评分。

4.10.2答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成,答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区(大厦)的管理处主任。按回答问题的准确性,逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现,由评委无记名进行评分。

4.10.3根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分,按事先设定的权重比例进行统计,排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。

4.11寄发中标通知书,约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本,其主要的条款有:

4.11.1合同双方当事人;

4.11.2物业的基本情况;

4.11.3委托管理事项,其中包括提前介入期间的工作内容;

4.11.4委托管理期限;

4.11.5甲乙双方的权利和义务;

4.11.6管理目标;

4.11.7管理服务费用;

4.11.8奖惩办法;

4.11.9违约责任。

篇3：房地产申办预售许可证作业指导书

申办预售许可证作业指导书

1.作业目的

商品房预售是指开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人在尚未看到最终产品时就支付定金或房价款的行为。为防止开发企业可能的欺诈行为,使买卖双方能在公正公平的状态下进行交易,开发企业必须接受政府的监管,申请办理商品房预售许可证。开发企业进行商品房预售时,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。同时,其售楼广告和说明书也必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

2.主管岗位总经济师:督促检查主办岗位的作业操作。

主办岗位营销策划:具体经办本作业。

3.紧前工作条件

基础和地下结构工程已完成,已经取得房屋土地资源管理局测绘中心编制的房屋面积预测成果报告,物业管理单位已明确。

4.作业描述

根据上海市房屋土地资源管理局申办预售许可证的实际操作规则,开发企业需准备以下资料:

4.1申请书(须写明发展商的房屋座落、幢数、建筑面积、套数),此表由房地局提供;

4.2企业营业执照及资质证书;

4.3市商品房建设计划文件;

4.4建设工程规划许可证,建设工程总平面图及房屋平面图,地名使用批准书;

4.5施工或工程总承包合同,基础工程验收合格证明或建筑工程完成25%证明;

4.6国有土地使用权证或建设土地出让金收费付款凭证、用地规划许可证、建设用地批准书;

4.7水、电、煤各公司准予配套的有关文件、区住宅发展局配套审核表;

4.8警署出具的门牌号证明;

4.9房地产局房屋面积测算中心出具的房屋面积预测成果报告;

4.10商品房预售方案,上海市内销商品房价格构成表;

4.11预售前期的物业管理有关材料。

5.本主办岗位将上述材料的复印件装订成册并建立目录,提交市房屋土地资源管理局下属的房地产交易中心,所有正本备核。交易中心的相关部门将详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。

6.房地产交易中心在所有材料齐全并经审查合格的情况下,自受理之日起十个工作日内签发商品房预售许可证。

7.为尽早实现资金回笼计划,一般给申办预售许可证的作业时间安排非常局促,这就需要本主办岗位按照开发网络计划的节点时限要求,尽早在事先陆续做好申办资料的收集工作,事先和交易中心沟通联系,申办时资料一次交齐,主动为核查人员的现场查勘提供方便,争取尽快取得证书。

篇4：房地产组织房展会作业指导书

组织房展会作业指导书

1.作业目的

房展会是目前用于开发项目推广较为常见的一种宣传方式,通常由政府职能部门、行业协会或开发商联合体单独或协同举办,每年一次至多次。组织、参加符合相应主题的房展会是开发项目实现宣传销售的常用手段。

2.主管岗位总经济师:批准参加房展会和展板设计,批阅效果报告书。

主办岗位营销策划:具体经办本项作业。

3.紧前工作

整体营销推广方案完成,项目模型、楼书等资料制作完成。

4.作业描述

4.1本主办岗位和营销策划代理公司策划人员及广告设计公司专业设计人员会同展览公司商讨确定房展会内部场地位置、场地面积及配套设施。签订展会期间的展场租赁合同,报总经济师批准。

4.2广告设计公司在规定时间内提交展板的设计样稿(初稿),由本主办岗位及营销策划代理公司策划人员进行初步评判,提出修改意见。经多次修改并报总经济师审查后,由本主办岗位监督广告设计公司完成展板的印刷制作。(其修改调整过程类似于楼书的设计制作)

4.3营销策划代理公司策划人员、广告设计公司会同展览公司在规定时间内进行展场的布置,由本主办岗位监督完成。

4.4本主办岗位会同营销策划代理公司进行现场接待人员挑选和培训,内容包括宣传资料的准备、展板和模型的讲解、项目情况标准问答及客户登记等。同时本主办岗位还应制定展会期间的其他规章制度,包括作息时间、服装礼仪要求等。

4.5展会期间,现场接待人员作好客户接待、项目情况讲解、宣传资料派发和意向客户登记工作。本主办岗位须经常到场巡查,或派专人负责现场监督,进行现场人员的必要调配,处理客户问讯的疑难问题等。

4.6展会结束后,本主办岗位监督撤展情况,现场接待人员负责项目展板、模型的撤离和剩余宣传资料的搬运,确保无损坏、无遗漏。

4.7本主办岗位会同营销策划代理公司策划人员负责统计意向客户的登记情况,进行分析,评价展会的效果,总结经验和教训,编制成房展会效果评价书上报总经济师批阅,为进一步推广销售提供信息。要求销售部门对意向客户继续保持跟踪和联系。

篇5：商品房销售合同网上备案登记作业指导书

商品房销售合同的网上备案和登记作业指导书

1.作业目的

商品房销售合同网上备案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式,其目的在于提高商品房交易信息的透明度,规范商品房销售行为,方便房地产登记。2.作业依据

〈上海市商品房销售合同网上备案和登记办法〉自2004年3月30日施行,适用于本市行政区域内新建商品房的销售(包括预售和现售)。2004年4月20日上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定(沪府发[2004]16号)

3.主管岗位营销策划:组织和检查主办岗位的作业过程。

主办岗位销售员:具体经办本项作业。

4.紧前工作

符合上海市房地资源管理局规定的商品房预售或现售条件。

5.作业描述

5.1房地产开发企业在向区(县)房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时,应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。

5.2房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的,市房地产交易中心将通过网上操作系统,即时公布下列信息:

5.2.1商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证;

5.2.2商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图;

5.2.3商品房的楼盘表,包括总的单元(套)数,以及每单元(套)的部位、结构、面积等测绘结果;

5.2.4房地产抵押、查封等权利限制情况;

5.2.5商品房销售合同的示范文本;

5.2.6商品房拟销售的价格。

5.3房地产开发企业与商品房购买人应根据网上公布的示范合同文本,协商拟订合同条款。商品房销售合同经双方确认后,由房地产开发企业通过网上操作系统,将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息,并设置密码。

5.4市房地产交易中心将即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校,给予合同编号和房屋代码,并通过网上操作系统,发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。市房地产交易中心将在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时,通过网上操作系统,在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房已销售。

5.5房地产开发企业应打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书,并与购房人共同在书面合同上签名(盖章)。

5.6商品房预售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的7日后,可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料,向房屋所在地的区(县)房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的20日后,可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料,向房屋所在地的区(县)房地产登记机构申领房地产权证。本主办岗位应提供一定的协助。

5.7市房地产交易中心将定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息,并提供网上公开查询服务。

5.8市房地产交易中心公布的信息中,规定商品房销售合同的示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款(包括补充的格式条款)的,应向市工商行政管理局备案后,提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。

5.9市房地产交易中心公布的信息中,规定商品房拟销售的价格由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时向市房地产交易中心申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的,可向市房地产交易中心办理网上即时变更手续。

5.10凡已在网上公布的可供销售的商品房,购房人要求购买的,房地产开发企业不得拒绝。在取得商品房预售许可证前,房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

5.11在申领预告登记证明或者房地产权证前,房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致,需要变更商品房销售合同条款的,应按规定通过网上操作系统办理相关手续。

5.12在申请预告登记证明或者房地产权证前,房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致,需要解除商品房销售合同的,应持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料,向房屋所在地的区(县)房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。而市房地产交易中心将通过网上操作系统,及时在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房销售合同已解除。

5.13房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后,与购房人达成定金合同的,应按定金合同的网上备案程序办理(详见作业指导书《商品房定金合同的网上备案》)。

5.14预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。

6.重要提示

本操作因施行不久,尚在逐步完善之中,操作前应关注有何变化和调整。